（2010）白民初字第2494号
裁判日期: 2010-12-24
公开日期: 2014-04-22
案件名称
南京三环建设发展有限公司与江苏五友房地产开发有限公司、姚德全等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市秦淮区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京三环建设发展有限公司,江苏五友房地产开发有限公司,姚德全,姚昕
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
南京市白下区人民法院民 事 判 决 书（2010）白民初字第2494号原告南京三环建设发展有限公司（以下简称三环公司），住所地本市堂子街24号。法定代表人亢炳东，董事长。原告江苏五友房地产开发有限公司（以下简称五友公司），住所地本市常府街85号乙楼27层D座。法定代表人朱明亮，董事长。以上两原告委托代理人周蔚，江苏致邦律师事务所律师。被告姚德全，男，1965年4月1日出生，汉族，无业，住本市室。被告姚昕，女，1991年8月30日出生，汉族，学生，住址同被告姚德全。以上两被告委托代理人赵鼎，江苏中盟律师事务所律师。原告三环公司、五友公司与被告姚德全、姚昕商品房买卖合同纠纷一案，原告三环公司、五友公司于2010年9月13日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法组成合议庭于2010年10月21日公开开庭进行了审理。原告三环公司、五友公司的委托代理人周蔚，被告姚德全、姚昕的委托代理人赵鼎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三环公司、五友公司诉称，2009年10月12日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定两被告购买两原告开发建设的本市常府街75号常府风华苑某室房屋（以下简称诉争房屋），总房款为1289560元。两被告应于2009年10月13日前向两原告支付首期房款259560元（含定金20000元），其余1030000元购房款应以办理商业贷款的方式向两原告支付。双方约定如两被告未按期提交完备贷款资料或因贷款申请不被银行接受，导致其无法获得贷款或无法获得全额贷款的，则两被告同意在应提交完备贷款资料日或收到贷款申请不被银行接受的书面通知后15日内另外付清合同全部价款，还约定如两被告迟延支付合同价款，经两原告催告后10日仍未支付到期价款，且未支付到期价款的金额达到总房款10%的，两原告有权解除合同，并有权没收定金及要求被告支付违约金。双方签订合同后，两原告仅收到两被告支付的首付款259560元，两原告多次敦促两被告履约。但两被告在欠款不付的情况下，以破门而入的方式强占诉争房屋，严重侵害了两原告的合法权益。故两原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房预售合同》；2、两被告自2009年10月12日起以1289560元为基数，按同期商业贷款利率的2倍向两原告支付违约金至合同解除之日；3、定金20000元不予返还；4、两被告交还诉争房屋，并自2010年6月起按每月3000元的标准向两原告支付房屋使用费至判决确定的返还房屋之日止。被告姚德全、姚昕辩称，双方所签买卖合同合法有效并已实际履行，两被告已缴纳259560元，合同没有明确约定剩余款项何时支付，两原告亦未通知两被告交纳剩余款项，未尽到通知义务，两原告要求解除合同没有事实及法律依据；两被告交纳的定金20000元系立约定金，两原告不予返还定金没有依据；诉争房屋已交付给两被告，两被告没有理由搬出房屋，也不应支付房屋使用费；合同约定的违约金过高。综上，请求法院依法驳回两原告的诉讼请求。经审理查明，诉争房屋系两原告开发建设的商品房。2009年9月26日，原告三环公司与被告姚德全签订《商品房认购协议》，约定：被告姚德全认购诉争房屋，房屋单价为15850元，被告姚德全同意签订本协议时支付定金20000元，作为双方订立商品房买卖契约的担保，签订商品房买卖契约后，定金转为房价款。同年10月12日，两原告与两被告签订《〈常府风华苑〉商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定：两原告将诉争房屋预售给两被告，房屋建筑面积为82.4平方米，总价款为1289560元；两被告应于2009年9月26日前支付定金20000元，于10月13日前支付259560元，余款办理商业性贷款；两被告应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为应当付款的日期，贷款银行按约发放贷款的，被告实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为实际付款的日期；如两被告未按期提交完备贷款资料或因贷款申请不被银行接受，导致其无法获得贷款或无法获得全额贷款的，则两被告同意在应提交完备贷款资料日或收到贷款申请不被银行接受的书面通知后15日内另外付清合同全部价款；两被告迟延支付合同价款，经两原告催告后10日内仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款10%的，两原告有权解除合同，并按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，可要求两被告按照总价款在本合同签订之日起至合同解除之日止同期利息的2倍赔偿损失；两原告应在解除合同15日内，将已收价款扣除两被告应当赔偿的金额后退还两被告，合同解除时另有定金的，定金也不予返还。两被告于2009年9月26日向两原告交纳定金20000元，于同年10月13日支付购房款102000元，10月15日支付购房款99000元，10月21日支付购房款38560元，之后未再付款。2010年4月20日，被告姚德全向两原告递交《退房申请》，载明由于房贷政策的变化，其购买的诉争房屋申请退房。同年6月12日，姚德全未经两原告同意，强行进入诉争房屋，经110民警现场调解，双方未达成一致意见。以上事实有《预售合同》、《商品房认购协议》、《退房申请》及当事人陈述等予以证实。本院认为，原、被告签订的《预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法、有效。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方可以解除合同。本案双方在签订《预售合同》时未明确约定剩余款项的支付时间，但约定了以商业贷款的方式支付，如不能足额获得贷款，则两被告需补足房款。两被告作为付款方，其负有向银行申请贷款的义务，两被告抗辩两原告未尽到通知义务于法无据。而被告姚德全于2010年4月20日书面向两原告提出退房申请，已明确表示不再继续履行合同，两原告在此情况下向法院起诉要求解除合同，于法有据，双方所签《预售合同》自民事诉状送达两被告之日即2010年9月15日解除。两被告未按约支付购房款，应承担相应的违约责任。两原告主张自2009年10月12日起以1289560元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的两倍支付违约金至合同解除之日，两被告提出违约金过高，本院综合考虑两原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定两被告支付两原告违约金60000元为宜。另原告主张两被告返还诉争房屋并自2010年6月12日起按每月3000元的标准向原告支付房屋使用费，本院认为，两被告占用诉争房屋并无正当理由，两原告要求两被告返还房屋于法有据，两原告亦应在两被告返还房屋的同时将已收房款返还给两被告；对于房屋使用费，鉴于原告已主张合同解除的违约责任，故本院认定两被告应自合同解除的次日即2010年9月16日起向原告支付房屋使用费，原告主张每月3000元的使用费标准，符合同地段租金行情标准，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一、二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告三环公司、五友公司与被告姚德全、姚昕签订的关于本市常府街75号常府风华苑04幢604室房屋的《〈常府风华苑〉商品房预售合同》自2010年9月15日解除。二、被告姚德全、姚昕于本判决生效之日起十五日内将本市常府街75号常府风华苑04幢604室房屋腾空返还给原告三环公司、五友公司，并自2010年9月16日起按每月3000元的标准向原告三环公司、五友公司支付房屋使用费至判决确定的返还房屋之日止。三、原告三环公司、五友公司于被告姚德全、姚昕返还上述房屋时将已收房款259560元（含定金20000元）返还给被告姚德全、姚昕。四、被告姚德全、姚昕于本判决生效之日起十五日内支付原告三环公司、五友公司违约金60000元。五、驳回原告三环公司、五友公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16721元由原告三环公司、五友公司负担300元，被告姚德全、姚昕负担16421元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼支行；帐号：033401059040001276）。审 判 长 朱教莉人民陪审员 沈伯敏人民陪审员 鲁莉萍二〇一〇年十二月二十四日见习书记员 吴雅萍 微信公众号“”