（2010）杭拱民初字第850号
裁判日期: 2010-12-23
公开日期: 2014-06-20
案件名称
倪旭晖与杨金芳、杨林泽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市拱墅区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
倪旭晖,杨金芳,杨林泽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭拱民初字第850号原告倪旭晖。委托代理人冯永生、许录勤。被告杨金芳。委托代理人韩家勇。被告杨林泽。委托代理人郭文义。委托代理人杨炳建。原告倪旭晖为与被告杨金芳、被告杨林泽房屋买卖合同纠纷一案，于2010年7月12日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员陈颖浚独任审判，因案情复杂，本院依法组成合议庭审理本案，于2010年9月28日、2010年11月9日、2010年12月10日三次公开开庭进行了审理。原告倪旭晖及其的委托代理人冯永生、许录勤、被告杨金芳及其的委托代理人韩家勇、被告杨林泽及其的委托代理人郭文义、杨炳建到庭参加了诉讼。本案经本案审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告倪旭晖诉称：其与杨金芳系夫妻关系，于1984年登记结婚。婚后由于杨金芳只想着照顾其娘家人，而很少顾及自己的小家庭，夫妻关系出现矛盾。1999年起，双方家庭矛盾不断加深。杨金芳瞒着倪旭晖，曾于2000年9月3日与原房屋所有权人李某签订房屋转让合同，购买位于拱墅区和睦新村6幢3单元201室的房屋。之后杨金芳为了达到转移夫妻共同财产的目的，在未经倪旭晖同意的情况下，于2002年12月17日擅自将该房屋转让给其大弟杨林泽，房屋产权也登记在杨林泽名下。倪旭晖认为，该房屋系以其与杨金芳的共同财产购买，杨金芳无权擅自转让给杨林泽，因此该房屋转让合同无效，且杨林泽应当返还因该无效合同取得的财产。杨金芳向杨林泽转移夫妻共同财产的行为，严重侵害了原告的合法权益。故倪旭晖提起诉讼，请求判令：1、确认两被告关于转让拱墅区和睦新村6幢3单元201室房产的房屋转让合同无效；2、判令杨林泽返还因该无效合同取得的财产，即向涉案房屋的权利人倪旭晖和杨金芳交还房屋，并协助过户到倪旭晖和杨金芳名下；2、由被告承担本案诉讼费用。为证明其主张，倪旭晖向本院提交了如下证据：1.户口本，证明原告与第一被告是夫妻关系；2.民生药业公司证明，证明原告与第一被告当时夫妻关系紧张，闹离婚；3.杨金芳与李某签订的杭州市房屋转让合同，房屋所有权证，证明杨金芳于2000年9月3日购买讼争房屋，并办理产权登记；4.两被告间签订的杭州市房屋转让合同，房屋所有权证，证明杨金芳未经倪旭晖同意，擅自将房屋转让到杨林泽名下。该合同上倪旭晖的名字不是原告本人所签，私章也是他人刻并加盖的，且所签的名字为“倪旭辉”。被告杨金芳答辩称：1996年2月26日，其与李某签订买房“契约”，购买了拱墅区和睦新村6幢3单元201室的房屋。购房款项系杨金芳支付。后因与倪旭晖关系不好，与杨林泽签订了虚假的《房屋转让合同》，将房屋过户到杨林泽名下，杨林泽并没有支付过购房款。现杨林泽不肯将房屋归还。由于杨金芳与杨林泽之间系虚假交易，双方的合同无效，杨林泽应当返还房屋。被告杨金芳向本院提交了如下证据：1.李某出具的收条，证明当年的购房人是杨金芳；2.罗纪麟出具的字条，该字条的主文部分为杨林泽书写，罗纪麟捺印，上面也明确买主为杨金芳；3.2000年9月2日的《房屋转让合同》草稿，该合同文字是杨林泽书写，写明买受人为杨金芳，杨林泽为代理人；4.取款凭证和银行证明，证明在1996年2月25日取款36000元，用于支付购房款；5.杨金芳女儿倪阳的日记，证明当时倪旭晖、杨金芳夫妻感情不好；6.煤气过户记录，证明李某已将煤气过户给杨金芳依据；7.2000年房屋转让办理三证所有费用发票，证明所有发票原件均交杨金芳，该房办证所有费用款项由杨金芳支付承担；8.2002年办三证所有费用发票，证明该房二次办理三证的所有费用均由杨金芳支付，所有原件均交杨金芳；9.杭州市市区房改房上市实施办法，证明1999年开始外地人也可以在杭州买房子办三证；10.杭州市拱墅区祥符新村21-2-501室房屋的租房合同，证明杨金芳的房子均委托杨林泽出租。被告杨林泽答辩称：1、案涉的房子是我父母所买，不是杨金芳所说的2000年她所买，是1996年我父母所买。买这个房子时有反复的过程，当时我父母是外地户口，买来后不能作房产证，且该房是房改房，证据都在我手上。去年我父母病重期间，杨金芳将这些证据都拿走了，好在卖方还保留了这些原始的材料。2000年时，房价上涨，对方反悔不同意卖房，说要么加钱要么还房子，在这种情况下，我与我姐姐杨金芳商量了很长时间，后来加了15000元，并签订了补充协议，这些原始材料都在买卖双方手里。该协议写了三条，96年买卖的协议不变，我们补给15000元由卖方处理好内部关系，卖方一定要配合作房产证。所以这个房子不是如杨金芳所说的由她2000年所买。2、该房在2000年要办房产证时，外地人不能办房产证，我的家里人只有我姐姐户口在杭州，所以在此情况下做在了我姐姐名下，房子是挂了我姐姐的名字，2001年我调到省政府工作，无房，我爸爸有心要将该房子留给孙子，所以几次讲要把房子给我。为了如爸爸的心愿，也为了不让别的兄弟姐妹有看法，我说委托中介公司来处理这个事，花了15万元买了这套房子，房子的钱我交给了我姐姐。并不是如被告所说是因为他们夫妻关系不好，是挂我姐姐的名。3、倪旭晖对于我买这个房子是配合的，委托中介公司时，倪旭晖与杨金芳都出示了身份证、私章，当时办证时，身份证原件都要放在中介公司很长时间，所以我有充分的理由相信，这个房子转给我他们是同意的。具体的事情不是我在办，而是委托中介公司在办，中间的过程我不知道的，据我调查，倪旭晖的“辉”与“晖”是通用的，字是谁签的，谁主张谁举证。4、时效问题，这个房子买了七年，一直由我在住和使用，原告及杨金芳的住处与该房只有几步之遥，但之前从未提出过异议，现在事过七年，时效也过了。杨金芳在我妈妈生病期间将所有原始材料偷走，现在原告与杨金芳是恶意虚假诉讼。请法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告杨林泽向本院提交了如下证据：1.1996年绝卖房屋契约（复印件），证明1996年卖主李某与买主杨叶倩签订房屋买卖契约原始契约证据，证明此房确属杨叶倩购买，儿女只是代父母代办而已；2.原卖房人李某证言，证明1996年原始买卖协议是李某与杨叶倩签订，证明确属老人杨叶倩向她买的房子；3.杭政办发（2000）220号文件，证明杭州市政府办公厅2000年11月24日转发市房管局关于外地单位和个人购买杭州市区单位自管房、个人私房准予办理房产交易产权登记意见的通知，开始下文允许交易登记；4.2000年补充协议，证明因为是非杭州户口不能做房产证，2000年李某感到房子卖得太便宜了，要求追加房屋价款2万元，后经李某与杨叶倩重新协商补加房款，由买方追加给李某1.5万元，由李某负责提供办证过户证件的事实；5、2000年房屋交易合同，证明由于以前一直来外地户口不能做房产证，卖房反悔加钱、要还房屋，导致这次2000年加给卖主房钱后杨叶倩只好借家里唯一有杭州户口的杨金芳名字签订交易合同去做房产证；6、房权证拱移字第××号权属证书，证明因父母没有杭州户口不能做证，借杨金芳名字做来的房产证中，在杨金芳共有权人栏目中是空白的，没有共有权人；7、杨叶倩购房证言，证明房屋确为父母所买经过事实和发生反复后以杭州户口的女儿做房产证的情况，2000年所填的交易合同不是实际交易合同，实际上是为做房产证用的合同，实际原始交易合同早在1996年就签订了，2000年是因卖方反悔加钱后为做证用才填写的合同，女儿杨金芳不是实际所有权人，原告不存在共有权，没有诉讼资格；8、房屋评估报告，证明2002年12月17日，由房产中介公司委托杭州永正房地产评估有限公司评估，评估转让价格为15万元；9、2002年房屋转交易合同，证明2002年12月17日由房产中介公司代办交易合同；10、销售不动产发票，证明2002年12月18日由房产中介公司代办发票，发票上明确写着：付款户名杨林泽，收款人杨金芳，房款现金自行交割；11、房产交易费，证明2003年2月18日，由房产中介公司代缴杨林泽交易手续费300元；12、契税缴款书，证明2003年1月5日，由房产中介公司代缴杨林泽契税2250元；13、房权证拱移字第××号，证明2002年12月25日由中介公司代办杨林泽的房产证；14、倪旭晖单位通讯录，证明倪旭晖单位民生药业有限公司通讯录上的名字也是写“倪旭辉”，可见“晖”与“辉”字也在通用；15、房改申请表上的“倪旭晖”私章，证明2002年交易合同上的“倪旭晖”私章，原告在1996年房改表中盖用该私章，不是象原告诉状中说的是他人代刻擅自盖上的，说明原告不实事求是，是在搞虚假恶意诉讼；16、杨炳荣证言，证明此房确是父母购买，因非杭州户口不能做证，后又出现卖方反悔加钱要房子还，暂做杭州户口女儿杨金芳名字，2002年儿子杨林泽工作户口到杭州后，父母将此房转让给他，父母与兄弟姐妹都说过通过的，全家都知道，倪旭晖也知道的，还曾与我说过，这么多年来从没有异议提出来过；17、杨秋涛证言，证明杨秋涛与倪旭晖同在民生药厂上班，此房转让给杨林泽后不久，一次原告曾与小妹在单位路上碰到聊起，与她说起过此事，证明原告倪旭晖对此房转让是知情的。本院依法组织当事人对提交的证据进行了质证，现认证如下：1.对于倪旭晖提交的证据，杨金芳表示没有异议。杨林泽对证据1表示无异议；对证据2的证据形式提出异议，认为该证据不属于书证，也不属于证人证言，亦非物证，对于证明内容，也不属于法人能够感知的，故法人作出的非职权范围的证明不属于法定证据，不能作为证据使用；对于证据3本身无异议，但杨金芳不是实际购买人。由于当年非杭州户籍不能在杭州市购房，故以杨金芳的名义购房。实际购房人为被告的父母亲；对于证据4本身没有异议，但实际出卖人是被告的父母亲。杨林泽买房是真实的，支付了实际对价。合同中倪旭晖的印章也是真实的。本院对证据1、3、4的真实性予以认定，对证据2不予认定；2.对于杨金芳提交的证据，倪旭晖均表示没有异议。杨林泽提出，对于证据1，杨金芳和杨林泽是购买房屋的经办人，所以房屋出售人出具给付款人的收条不能证明付款人就是房屋的实际购买人，而且当时款项是杨林泽交付的。本院对该证据的真实性予以认定。对于证据2，杨林泽提出，该证据不能视为书证，只能作为证人证言。由于罗纪麟未出庭作证，而且内容与李某证言相冲突，不能认定待证事实。本院认为，本案系审理杨金芳与杨林泽之间的合同纠纷，对1996年合同的主体问题不属于本案审查内容。针对该问题的证据，双方无争议的，予以认定。双方存在争议的，本案中不作审查；对于证据3，杨林泽对证据没有异议，但对待证事实有异议。当时本就准备以杨金芳名义购房，故将杨金芳填写为购买人，不能据此认定杨金芳就是实际购买人。本院对真实性予以认定；对于证据4的真实性没有异议，杨金芳是购买房屋的经办人之一，其经手取款、付款不能证明其是实际购房人。本院对真实性予以认定；对于证据5，杨林泽提出超过举证期限，不予质证。而且对真实性、关联性也提出异议。本院对该证据不予认定；对于证据6-8，杨林泽对真实性没有异议，但提出杨金芳是名义购房人，所以煤气也登记在其名下。对于房屋交易税费的质证意见也是相同，但由于原件原来是杨林泽保存，被杨金芳私自取走，所以现在由杨金芳持有。本院对真实性予以认定；对于证据9，杨林泽提出，根据杭州市政府的相关文件，非杭州户籍是在2000年11月之后才能在杭州购房，对此，杨林泽已经提交文件作为证据。本院认为该异议成立，对杨林泽提交的证据3予以认定；对于证据10，杨林泽对关联性提出异议。本院认为异议成立，不予认定；3.对于杨林泽提交的证据1，倪旭晖提出，该交易行为违反法律规定，是无效的。从内容看，购房人是杨金芳。杨金芳则提出，不能证明父母亲是实际购房人，购房人就是杨金芳。本院对该证据的真实性予以认定；对于证据2，倪旭晖与杨金芳对李某证言的真实性提出异议，认为与本案其他证据不符。本院结合本案其他证据综合确认证言的证明效力；对于证据3，倪旭晖与杨金芳对关联性提出异议。本院认为该文件规定内容与本案纠纷基础事实的认定具有关联性，予以认定；对于证据4，倪旭晖提出，这是杨林泽擅自与李某签订的，未得到杨金芳的授权。杨金芳则表示对该协议不知情，其也没有在追加支付过15000元的购房款。而且，据证人李某称，杨林泽支付的15000元款项是从ATM机中取的，但当时ATM机一天取款限额5000元，不可能取出15000元。所以李某与杨林泽所称的事实是虚假的。本院认为，本案系审理杨金芳与杨林泽之间的合同纠纷，该部分争议，本案中不作审查；对于证据5，倪旭晖表示没有异议，但提出，恰好证明杨金芳是购房人。杨金芳也无异议，并主张该合同中“杨金芳”的签名字样是杨林泽书写的。本院对该证据的真实性予以认定。对于证据6，倪旭晖表示无异议，但提出，产权证中未登记共有权人，证明杨金芳瞒着倪旭晖购房。杨金芳表示无异议。本院予以认定；对于证据7，倪旭晖、杨金芳均提出证人对本案具有利害关系，证言内容不真实。本院结合本案其他证据综合确认证言的证明效力；对于证据8-13，各方对真实性无异议，但倪旭晖提出，《房屋转让合同》中“同意转让、倪旭辉”字样不是其本人书写，名字也写错了。杨金芳提出，该交易是不真实的，杨林泽没有支付过款项，相关税费也是杨金芳支付的。票据原件也是由杨金芳持有。对于《房屋转让合同》，杨金芳没有看到过，都是杨林泽一人办理的，合同中“杨金芳”的签名也是杨林泽书写。庭审中，杨林泽称，交易手续是委托中介公司办理的，“同意转让、倪旭辉”字样是谁书写不清楚。“杨金芳”字样是谁书写也记忆不清了。本院对证据予以认定；对于证据14，倪旭晖对真实性、关联性均提出异议。杨金芳提出不能证明“晖”“辉”通用。本院对真实性予以认定；对于证据15，倪旭晖、杨金芳提出，当时倪旭晖的印章由杨金芳交给杨林泽保管，故即使印章属实，也不能证明是倪旭晖加盖的。本院对真实性予以认定。对于证据16、17，倪旭晖、杨金芳对真实性均提出异议，认为证人具有利害关系，证言不真实。本院认为，二人证言中均称，未亲身参与交易过程，是听他人告知的。故证言为传闻证据，不予认定。根据以上有效证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：倪旭晖与杨金芳系夫妻，杨林泽系杨金芳的弟弟。1996年2月26日，李某与杨金芳、杨林泽签订《绝卖房屋契约》一份。该契约中载明：本人李某有房改买来的私房一套，坐落在和睦新村6-14-201室，建筑面积为50平方米。现因本人购置大套住房需要，决定将此房绝卖给买主杨金芳及其父母兄弟，现双方商定立绝卖契约如下：1、双方认为：房改李某自己购买来的私房和睦新村6幢3单元201室，现行房改政策虽规定应在5年后进入交易，但双方均因客观急需，双方自愿进行交易，但遵守规定，房改五年到期后补办变更产权证手续，并按规定交纳土地收益金和房地产交易税费。3、卖主李某在任何时候都应给买主提供方便，帮助买主办理好变更房产证手续，变更所有权证中按规定交纳的国家土地收益金和房产交易税费等一切费用由买主负责。但卖主的个人房屋所得税由室内的电话、炉灶、吊扇和闭路电视天线四件东西作价4000元人民币，由买主负责代缴。4、考虑到今后交纳土地收益金和房产交易税费等一切费用由买主负责负担的因素，和睦新村6幢3单元201室按现行市价双方商定为71500元人民币，其中1500元为室内煤气管道设施，一次性全部卖断卖死，钱与房屋钥匙、房屋所有权证、房屋契证、国有土地使用证一并双方当面一次性交接过手办清。5、绝卖契约经双方亲笔签写按指印生效，双方共同遵守，绝不翻悔。以上条款经双方反复商定，自愿交易。不管国家政策如何以及今后怎样规定变化，双方自愿买卖，共同遵守，永不翻悔。李某在“立绝卖契约人”处签名捺印。杨林泽、杨金芳在“房屋买主方”处签名、捺印。该契约一式两份，双方各持有一份。买主方持有的契约由李某书写文字，卖主方持有的一份由杨林泽书写文字。买方向李某交付了购房款项，李某出具收条一份。该收条中载明：今收到杨金芳人民币71500元整。收款人李某，落款日期为1996年2月25日。同日，杨金芳从农业银行将自己36000元的定期存单提前取出，其称用该款支付了部分购房款。2000年9月3日，李某（甲方）与杨金芳（乙方）以《杭州市房屋转让合同（示范文本）》签订合同，甲方将拱墅区和睦新村6幢3单元201室以总金额90000元转让给乙方。购房款和房屋当即两清。李某在落款处签名捺印。乙方落款处签名“杨金芳”，该签名为杨林泽书写。嗣后，杨金芳取得了房屋权属证书，在契证中载明：计税价格为90000元。随后，杨金芳办理了煤气等房屋附属设施的过户手续。2002年12月17日，杨金芳（甲方）与杨林泽（乙方）又签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：甲方将拱墅区和睦新村6幢3单元201室以总金额150000元转让给乙方。在落款处，甲方签名“杨金芳”，并加盖印章。乙方签名“杨林泽”，加盖印章。甲方共有权人处书写“同意转让倪旭辉”，加盖了“倪旭晖”的印章。该印章与倪旭晖房改购房合时所用印章一致。对于该合同，倪旭晖称，其不知情。落款处的签名和文字均非其书写。杨金芳称，房屋过户的事情是知道的，但全部交给杨林泽去办理。合同中“杨金芳”的签名是杨林泽书写的。该合同是为转移财产而制作的，杨林泽没有实际付款。杨林泽称，房屋过户事宜委托房产中介公司办理。“杨金芳”的签名是否自己书写已经记忆不清。倪旭晖的签名是何人所签不清楚，但印章是真实的。对于购房款，其现金交付给了杨金芳。嗣后，杨林泽取得案涉房屋权属证书。该房屋现由杨林泽出租。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，并非房屋确权纠纷，因此，只需审查2002年合同的效力以及交易是否真实。对于1996年的契约主体、2000年的交易主体，均非本案审查内容。因为，如果要审查当时的交易主体，实际为对案涉房屋当时的物权归属进行重新判断。不动产权属证书是物权归属的权利证明，利害关系人如果提出异议，应当通过法定程序否定权属证书的证明效力。确权诉讼与合同纠纷由于当事人不同，适用法律不同，无法在本案中合并审理，其应当另行提起确权诉讼。因此，本案审查的范围为2002年的交易行为。在该交易之前，杨金芳为不动产的权利登记人。倪旭晖系杨金芳的配偶，系不动产的共有权人。对于2002年的交易，杨金芳对房屋过户是明知并认可的。对于倪旭晖是否知情，当事人存在争议。杨林泽主张其是知情的，在合同上也加盖了私章。本院认为，采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。因此，在交易关系中，在合同上加盖了当事人的私章，如果印章是真实的，应当推定其效力，除非当事人提交充分的反驳证据证明，印章由他人偷盖，非其真实意思表示。倪旭晖提交的现有证据尚不足以证明其主张，应当承担举证不能的后果。退一步说，倪旭晖的意思表示不能得到确认，则在未取得共有权人同意的情况下，购买人必须属于善意第三人，该合同的效力才能得以确认。善意第三人的必要条件是，购买人在受让财产时为善意的；支付了合理的对价；不动产完成了过户登记。杨林泽提交销售不动产发票证明其已经付款，杨金芳当时未表异议，说明其已经认可。杨林泽提交发票，可以认为其已经完成行为意义上的举证责任。杨金芳现在提出异议，应当提交充分的反驳证据，否则应当承担举证不能的后果。从现有证据判断，应当推定杨林泽支付了合理的对价，应认定杨林泽是善意第三人。倪旭晖要求确认合同无效并返还财产的主张，本院不予采纳。当然，如果倪旭晖确实不知情，则其权利受到侵害也是杨金芳擅自处分造成的，应当由杨金芳承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回倪旭晖的诉讼请求。案件受理费9700元，由倪旭晖负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费9700元（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 陈颖浚人民陪审员 张更泗人民陪审员 吴晓航二〇一〇年十二月二十三日书 记 员 徐 婷 微信公众号“”