（2010）浙温民终字第1706号
裁判日期: 2010-12-22
公开日期: 2014-06-16
案件名称
苏立君、徐美娟等与平阳县饮食服务公司改制清算小组房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
平阳县饮食服务公司改制清算小组,苏立君,徐美娟,苏中亮,苏中坚,郑书城,张素玉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙温民终字第1706号上诉人（原审被告）：平阳县饮食服务公司改制清算小组，住所地：平阳县昆阳镇西直街。负责人：周春秋，组长。委托代理人：曾旭，浙江九凰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏立君。被上诉人（原审原告）：徐美娟。被上诉人（原审原告）：苏中亮。被上诉人（原审原告）：苏中坚。被上诉人（原审原告）：郑书城。被上诉人（原审原告）：张素玉。上列六被上诉人共同委托代理人：卢成素，浙江九州大众律师事务所律师。上诉人平阳县饮食服务公司改制清算小组（以下简称饮食公司清算组）为与被上诉人苏立君、徐美娟、苏中亮、苏中坚、郑书城、张素玉房屋买卖合同纠纷一案，不服平阳县人民法院（2010）温平民初字第730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年10月11日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，事实核对清楚，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2007年4月17日，原平阳县饮食服务公司通过温州拍卖行有限公司平阳分公司以带租拍卖的方式将坐落于平阳县昆阳镇解放街231号商业用房（即平阳县单一超市有限公司（以下简称单一超市）和横阳旅馆）以7020000元的价格拍卖给原告苏立君等六人。同日，六原告与原平阳县饮食服务公司签订公有产权转让合同，约定转让产权按现状带租拍卖转让，单一超市的商业用房继续租用至2009年5月底，年租金为220000元，在买受人付清拍卖款的95%后，次月起租金由买受人收益；横阳旅馆的商业用房在2007年5月底前腾空移交，不再计算租金。随后，原告与平阳县饮食服务公司签订协议书，就租赁事宜约定如下：平阳县昆阳镇解放街231号1-2层由单一超市继续租用，租用时间自2007年5月至2009年5月止，年租金为220000元，由平阳县饮食服务公司按月向原告支付租金18300元。2007年9月13日，原平阳县饮食服务公司经改制成立了被告饮食公司清算组。2008年2月3日，原、被告达成协议，约定单一超市商业用房继续租用至2009年5月底，年租金为220000元，月租金为18300元，由单一超市直接支付给原告，支付时间自2007年5月份开始。因单一超市自2007年5月开始一直未支付租金，原告诉至该院要求其支付租金。该院于2010年2月2日作出（2009）温平民重字第1号民事判决，认定单一超市应支付的年租金为130000元。判决生效后，单一超市向六原告支付了2007年5月1日至2009年4月30日租金共计260000元。2010年7月29日，原告苏立君、徐美娟、苏中亮、苏中坚、郑书城、张素玉向平阳县人民法院提起诉讼，认为由于被告过错导致原告只能按年租金13万元实际收取，造成原告直接经济损失18万元，请求判令：被告赔偿原告经济损失18万元。原审法院审理认为：原告与原平阳县饮食服务公司签订的公有产权转让合同及协议书，意思表示真实，不违反法律强制性规定，应确认为有效。被告称该合同及协议书因未得到承租人认可而未生效，依据不足，不予支持。原告与原平阳县饮食服务公司在合同中就带租拍卖的房屋租金进行了约定，后未能按约定的数额收取租金，应由其权利义务继受者即被告对差额部分进行赔偿。被告主张原告应向实际承租人单一超市要求支付租金，依据不足，不予采纳。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，判决：限被告饮食公司清算组于判决生效之日起十五日内赔偿原告苏立君、徐美娟、苏中亮、苏中坚、郑书城、张素玉损失180000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取1950元，由饮食公司清算组负担。饮食公司清算组不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉，称：一、公有产权转让合同的带租部分内容以及2007年4月17日协议书效力待定，因承租人单一超市不认可而无效。上诉人拍卖时因拍卖物租赁未到期而带租拍卖，签订公有产权转让合同及2007年4月17日协议书时已明确承租人是单一超市。根据合同法第229条规定，被上诉人拍得商业用房，取得房屋所有权，承受了原产权人与单一超市的租赁合同的权利和义务。被上诉人要改变原租赁合同内容，必须与承租人签订新的租赁协议，或者由承租人确认新的租赁内容。因此，公有产权转让合同的带租部分内容以及2007年4月17日协议书是效力待定合同，不以意思表示真实便发生效力。本案的承租人单一超市不认可上述合同的相关内容，使之失去法律效力。原审法院认定上述合同有效是错误的。二、双方拍卖成交后，上诉人马上交付了诉争的横阳旅馆所用的房屋，此时，被上诉人已经知道单一超市实际租用的为第一、二层。2008年2月3日，双方又签订了一份协议书，约定单一超市的租金由被上诉人直接收取。但是，单一超市拒付年租金22万元。原审法院作出（2009）温平民重字第1号民事判决，判令单一超市按原租赁合同年租金13万元付给被上诉人，还认定单一超市的租赁范围为第一层。也就是说，单一超市占用的第二层租金不在年租金13万元之内。被上诉人完全可以就第二层租金向单一超市主张权利。但是，被上诉人不但放弃了继续向单一超市收取租金的权利，还放弃了单一超市2009年5月以后应收的租金。以上事实说明，该18万元租金没有收取不是上诉人的过错，而是被上诉人自行放弃权利所造成的结果。请求二审撤销原判，发回重审或查清事实后改判。被上诉人苏立君、徐美娟、苏中亮、苏中坚、郑书城、张素玉未作出书面答辩，在二审中口头辩称：原审法院认定上诉人与被上诉人之间签订的公有产权转让合同及协议书意思表示真实，没有违反法律强制性规定，不因承租人没有追认而影响合同的效力是正确的。双方约定两年的租金是44万元，被上诉人后来只收到26万元，这之间的差价18万元应当由上诉人赔偿，并不是被上诉人放弃18万元的租金。原审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致，有原审判决已经确认的证据及当事人的陈述予以证实。本院认为：原平阳县饮食服务公司通过温州拍卖行有限公司平阳分公司以带租拍卖的方式转让坐落于平阳县昆阳镇解放街231号商业用房，在拍卖告知书中告知“该标的按现状带租拍卖转让，单一超市的商业用房继续租用到2009年5月底，年租金为220000元，在买受人付清拍卖款的95%后，次月起租金由买受人收益；……”拍卖成交后，原平阳县饮食服务公司与被上诉人订立拍卖成交确认书的同时，签订了公有产权转让合同、2007年4月17日协议书，原平阳县饮食服务公司因改制成立饮食公司清算组后，又与被上诉人签订了2008年2月3日协议书，进一步确认了上述带租部分内容，一再表明单一超市的商业用房年租金为22万元。上述一系列关于涉案房屋租赁内容的协议，虽未经承租人单一超市签字与认可，对单一超市不产生法律约束力，但系本案双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、法规强制性规定，应当认定合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自义务。涉案房屋以拍卖方式转让，拍卖告知书对竞买人知悉涉案房屋状况及参与竞买具有重要作用，其应当对拍卖标的的来源、瑕疵等作出全面、如实的说明，如拍卖告知书所载明的事项与涉案房屋的实际状况不相符，给买受人造成损害的，应当由拍卖人或者委托人承担相应的民事责任。现被上诉人基于拍卖告知书所载明的涉案房屋租赁状况，确信对承租人单一超市享有年租金22万元的收益，并与上诉人签订一系列的合同、协议书，对涉案房屋租赁的相关权利义务作出约定，最终却因上诉人与单一超市的租赁协议只约定年租金13万元而未能按照上诉人的承诺收取年租金22万元，被上诉人对此并不具有过错，其因此造成的相应经济损失，应当由上诉人承担赔偿责任。上诉人关于公有产权转让合同的带租部分内容以及2007年4月17日协议书因承租人单一超市不认可而无效，上诉人不存在过错，不应承担赔偿责任的上诉主张，依据不足，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人饮食公司清算组负担。本判决为终审判决。审判长 戴 真审判员 李晓光审判员 郑明岳二〇一〇年十二月二十二日书记员 曾 慧 来源：