（2010）甬仑民初字第1619号
裁判日期: 2010-12-22
公开日期: 2017-01-09
案件名称
戴德潮与宁波经济技术开发区佳佳物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市北仑区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戴德潮,宁波经济技术开发区佳佳物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百一十七条第一款
全文
浙江省宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2010）甬仑民初字第1619号原告：戴德潮，1955年7月8日出生，汉族，住宁波市北仑区。被告：宁波经济技术开发区佳佳物业管理有限公司（330206000015615），住所地开发区环球经贸大厦一楼。法定代表人：蒋根法，该公司董事长。委托代理人：陈维宏，男，1970年10月16日出生，汉族，住舟山市定海区。委托代理人：姚志杰，宁波市东港法律服务所法律工作者。原告戴德潮与被告宁波经济技术开发区佳佳物业管理有限公司（以下简称佳佳物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2010年8月18日立案受理。依法由代理审判员薛天祥适用简易程序进行审理。原告于9月28日提出对涉案房屋漏水损失的鉴定申请，本院于即日制作司法鉴定决定书并对相关内容委托鉴定。本案于2010年9月27日、11月10日公开开庭进行了审理，原告戴德潮、被告佳佳物业的委托代理人陈维宏、姚志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴德潮诉称，原告系九峰小区××幢×单元×××室业主，该房屋系原告2005年买入，2006年入住后雨水管道堵塞严重，2008年4月雨水管堵塞大量雨水倒流进屋导致地板变形拱起。原告认为这是由于被告没有做好日常维修工作的责任引起的。在2006、2007年期间下大雨时原告就发现有漏水现象。原告妻子周佩君多次通知催促佳佳物业管理人员，要求帮助解决××幢×单元×××室漏水问题，但物业管理人员一直没有把漏水问题解决。这样拖了两年多，直至2008年4月6日几场大雨导致四个房间内的地板全部进水长期浸泡至5月12日，因装修受损造成经济损失。现起诉要求：被告赔偿原告因房屋质量问题造成的损失计人民币89000元。（后在庭审过程中变更诉讼请求为要求赔偿人民币18957.6元。）为证明上述事实，原告戴德潮提供了以下证据：1、房产证，证明房屋产权属原告所有；2、照片，证明房屋损坏及水管堵塞的事实；3、居委会漏水情况说明，证明水管堵塞是被告责任；4、发票，证明事故前后均有上交物业费；5、物业合同，证明原、被告之间的物业服务合同关系；6、证人证言，证明发生漏水发生的时间和漏水时被告未尽维修义务的情况。被告宁波经济技术开发区佳佳物业管理有限公司辩称：1、被告已于2008年2月29日撤出九峰小区物业管理，之后由社区暂时接管。而原告所提供的霞浦街道凤凰社区居委会出具的《关于九峰小区太平洋建设房产有限公司建造的16幢三单元105、205漏水》的材料中讲述的漏水事件发生在08年5月，因此被告不负任何责任。2、原告所提出的房屋漏水事件发生在08年4月6日，至今已超过2年多，根据民诉法规定诉讼时效为两年，原告之主张已超过诉讼时效，请求驳回诉讼请求。3、漏水先发生在205，再由205渗漏到原告105，与常理不服.若果漏水是由落水管道堵塞引起，则应该先发生在105室。为证明上述事实，被告提供北仑区房地产管理处2008年11月26日出具的证明等证据。对原告戴德潮提供的证据，被告佳佳物业质证如下：对证据1、2、4、5无异议；对证据3有异议，居委会对漏水情况只有部分认可，且居委会与本案有利害关系，该说明不能作为证据使用；对证据6证人证言有异议，证人证明的漏水事件应该是08年而非07年。对被告佳佳物业提供的证据，原告无异议。对鉴定报告，原告质证如下：1、鉴定报告中对损失所采用的是弥补的形式而不是实际装修一遍所需花费且评估是按照以前的装修价格计算而非原告装修时的实际价格；2、对赔偿方式有意见；3、鉴定报告未计算搬运费、租房费等，希望法院予以酌情考虑。对鉴定报告，被告佳佳物业质证如下：1、虽然已经进行了鉴定，但不代表被告认可原告的损失与被告有关或者部分有关；2、原告房屋地板受损坏的部分损失来源于两部分，一是霉变、一是受潮，如果不是全部重新更换，不一定需要搬迁和租房的费用，因为可以一间一间处理；3、对评估报告明细表中地板受潮重置费中地板是按照400元一平方计算，这个认定是完全错误的。合理的做法应该是说明原来地板的品牌和材质，才能跟现在地板的市场价去作比较，然后再算重置和折旧。鉴定机构应就各项评估价格作出合理说明。对原告戴德潮提供的证据，本院认证如下：对证据1、2、4、5，被告无异议，本院经审核予以认定。对证据3居委会漏水情况说明，原告用以证明漏水和损失的事实和原因，被告认为居委会对漏水情况只有部分认可，而且居委会与本案有利害关系，不能作为证据使用。本院认为被告并未就证据的真实性提出异议，只是对证明的分析部分提出异议，经审核，本院对该证明所阐明的第一段漏水事实经过部分予以认定，对后面的漏水原因分析不予认定。对证据6证人证言，被告虽有异议，但本院经审核予以认定。对被告佳佳物业提供的证据，本院认证如下：被告用该证据证明其已于08年2月29日撤出九峰小区物业管理，之后由社区暂时接管。漏水事件发生在08年5月，因此被告不负任何责任。原告对证明的真实性没有异议，但是认为漏水一直都在发生，被告并未解决漏水的问题。本院对该证明予以认定。对鉴定报告，本院认证如下：原、被告双方对该鉴定报告及说明的真实性均未提出异议。原、被告虽然对鉴定结论存有异议，但没有足以反驳的相反证据和理由，故本院对该鉴定结论予以认定。另有本院依被告申请调取本院（2008）甬仑民一初字第1187号案卷《16#楼雨水管堵塞原因分析鉴定报告》以及该案判决书，用以证明16#楼雨水管堵塞原因，经原、被告双方质证，原告无异议，本院予以认定。根据上述认证意见，本院查明以下事实：原告戴德潮系九峰小区××幢×单元×××室业主，该房屋原告2005年买入，2006年入住。2005年进行装修的时候，原告将雨水管阳台出水口用实木地板进行了覆盖。2007年4月，房屋发生漏水，原告找了物业的张民安来维修，但是物业人员未进行维修。直至2008年4月6日几场大雨导致该房屋四个房间内的地板全部进水。原告先找水管工修理，未发现原因。同年5月9日至5月12日，经社区负责人及该房屋建筑单位工程师等检查并开挖该楼底层预埋的排水管道，发现管道内转角处有小铁皮罐、黄色小球各1只及小水泥块若干。原告的地板和部分家具由于长期浸泡造成经济损失。本院根据原告之申请委托宁波市敬德资产评估有限公司对财产损失进行评估，该中心于2010年10月25日出具价格鉴定结论书和价格鉴定报告说明，结论为：鉴定标的价格为18957.6元。本案双方争议的主要焦点是物业是否需要对装修损失承担责任。原告认为根据原被告双方签订的物业管理委托合同第四条被告方需要承担小区房屋公用部分的管理养护和维修，因楼房公共部位（雨水管）日常维修管理不当而发生漏水导致原告财产损害，被告应当承担赔偿责任。被告认为：本案是多种因素共同导致的进水事件，一是检验落水管时候遗留的小球；二是由其他人把铁皮罐放进小球里面。1到4楼的排水管是放不进去的，唯一进得去的是顶楼进水口。这里就存在其他人或者施工队的责任；三、原告装修违规，把阳台变成卧室，且没有采取防范措施，导致损失扩大；四、诉讼时效。不管是哪年进水，最后2008年4、5月份到现在也已经超过2年诉讼时效；五、被告2008年2月29日撤出该小区管理，原告漏水事件发生当时负有责任的应该是凤凰社区居委会。本院认为，从本案查明之事实来看，原告的财产损害系16#楼雨水管堵塞所致，而双方争议的焦点就是物业撤出后是否需要对撤出后由于公共部位原因造成的业主损失负责。关于被告方主张的本案诉讼时效问题，由于原告已在2008年7月1日基于同一法律事实向本院起诉房产开发商，后于2008年12月29日被本院判决驳回诉讼请求。原告又于2010年8月18日向本院提起本案诉讼，诉讼时效从由于原告起诉导致诉讼时效中断的2008年12月29日起算并未超过两年，故被告主张的诉讼时效的抗辩本院不予支持。本案的损失确实是发生在物业撤出以后，但是首先雨水管属于楼房的公共部位，物业有日常维修管理的义务。其次，从原被告及证人的陈述和相关证据来看，雨水管堵塞的问题由来已久。本案中雨水管道内的堵塞物包括小水泥块，乒乓球，小铁罐等，这些东西的存在绝非一朝一夕所致，而是物业长期没有及时疏通日积月累所致。再次，从物业撤出时间来看是2008年2月29日，漏水的发生时间是2008年4月6日，其间间隔仅有36天，而堵塞的物体在物业撤出的36天期间内投入并堵塞水管的几率要远远小于在被告进行物业管理的2003年到2008年的五年期间内投入并堵塞水管的几率。因此本院认为由于被告在撤出前没有履行好对雨水管的日常维修管理的义务，才会导致后来原告房屋漏水，这是造成原告方损失的一部份原因。最后，被告认为原告装修违规，把阳台变成卧室，且没有采取防范措施，导致损失扩大。本院采纳宁波保税区工程建设监理有限公司作出的16#楼雨水管堵塞原因分析，原告在装修房屋时擅自将地板覆盖阳台雨水管地漏，导致地漏上返水时难以发现，使原告装修损失不断扩大。如果不覆盖地漏，可以及时发现问题，不会造成太大损失。本院认为，本案中原告在装修房屋时擅自将地板覆盖阳台雨水管地漏是造成原告装修损失的主要原因，同时被告没有履行好对16#楼宇水管的日常维修管理业务是造成原告装修损失的次要原因。本院酌情确定被告应当对原告之损害结果承担30%的赔偿责任。故原告要求被告财产损害赔偿之诉，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条的规定，判决如下：一、被告宁波经济技术开发区佳佳物业管理有限公司应赔偿原告戴德潮因漏水导致财产损害的经济损失合计人民币5687.28元。二、驳回原告戴德潮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费273.94元，减半收取136.97元，由原告戴德潮负担96元，被告宁波经济技术开发区佳佳物业管理有限公司负担40.97元；鉴定费500元，由原告戴德潮负担350元，被告宁波经济技术开发区佳佳物业管理有限公司负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政税务局预算外资金，账号为81×××01，开户银行为宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）如本判决生效后，义务人拒不履行，权利人可在本判决确定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。代理审判员 薛天祥二〇一〇年十二月二十二日书 记 员 张姗珍