浙江省金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2010）金婺民初字第3091号
原告：姜某某。
委托代理人：盛某某。
委托代理人：王某某。
被告：沈某某。
原告姜某某为与被告沈某某房屋买卖合同纠纷一案，于2010年11月11日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由
审判员 石伟明独任审判，于同年12月20日公开开庭进行了审理。原告姜某某及其委托代理人盛某某、被告沈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姜某某起诉称：2010年3月31日，原、被告签订一份《房地产买卖（居间）协议》，原告向被告购买位于金华市××单××室房产，交易总价为55万元，原告向被告支付了15000元购房某某。房款分二期支付：第一期于2010年4月30日支付33.5万元，并办理房产过户手续；第二期于在原告申请公积金贷款后支付余款20万元。但由于2010年4月17日国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，原告未能按时办理住房贷款，未能在4月30日支付第一期房款。后原告多次电话联系被告表示愿意履行合同，被告均予拒绝。原告请求法院：1．判令被告返还原告定金15000元，并支付违约金15000元，两项合计人民币30000元；2．判令被告承担本案诉讼费用。为证明上述事实及主张，原告向本院提交的证据有：1．《房地产买卖（居间）协议》一份，用以证明原、被告的房屋买��合同关系；2.收条一份，用以证明被告已收取15000元定金。
被告沈某某答辩称：
一、《房地产买卖（居间）协议》签订于金华房贸置业顾问有限公司，是当事人真实意思的表示，合法有效。原、被告在购房协议第二条中约定的“该房乙方在2010年4月30日前支付甲方房款人民币叁拾叁万伍仟元整”和已经支付的15000元定金某某属于甲意义的购房首付款。双方并未就33.5万元购房款的来源作出任某某面约定，原告如何筹款与被告无关。被告在多次沟通无果的情况下，才于2010年5月23日前往中介公司取回相关权证。至此，原告已逾期23天不能履约，违约在先。
二、原告要求取回定金的唯一理由是证明发生了法定免责事由，但本案中不存在不可抗力的免责事由。确如原告所述，国务院于2010年4月17日发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通知称将实行更为严格的差别化住房信贷政策。《民法通则》第一百五十三条规定，不可抗力是指不能预见、不见避免并不能克服的客观情况，新政并不属于不可抗力的范畴。作为并非第一次购房的投资客，原告应当预见本次房产调控中的信贷政策风险。早在2007年9月27日央行和银监会就出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求严格住房消费管理。国务院办公厅2010年1月4日《关于促进房地产市场平某某康某某的通知》明确提出“合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求”。2010年3月国家统计局公布七十个大中城市房价价格指数显示2010年3月住房价格同比增长11.1%，此前房价连续增长三个月早已引起市场对新一轮调控政策的广泛预期。这些情况从网络上、媒体、电视等渠道均可获知。因此，原告在2010年3月31日签订购房协议时就应该知道国家有可能会有新的调控政策出台。结合之前的调控大环境，原告应该预见到国家有可能出台有关政策，打击投资需求。这一政策出台也并非猝不及防的突变过程，而是一个逐步演变的过程，市场主体应当对市场风险存在一定程某的预见和判断。原告并不是第一次买房，其作为房地产投资客，理应比一般百姓具有更高的市场敏锐度和预见能力，应该预见到政策变化带来的风险，原告在这种情况下违约，显然是其自身的原因造成。
原告可能因筹集首付款发生的贷款行为只是履行支付义务的一种手段而已，其行为成功与否与被告无关。在不能贷款的情况下，原告还可以通过借贷、出售其他房屋等其他手段完成其支付义务。从原告逾期23天未履约的事实来看，原告并没有尽心尽力去保证合同的有效执行。正是出于对当时无法确定的相关政策的担忧，在原告承诺通过公积金贷款保证完全具备购买能力的情况下，双方才达成购买协议，并特意在协议中约定原告将以公积金贷款方式保证履行协议。事实上，直到2010年11月2日，住建部等4部委才联合下发《关于乙住房某积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，全面收紧公积金二套房贷，停止三套房贷。而在金华，停止公积金三套房贷的政策12月7日才正式出台。对于违约责任，原、��告在协议第六条约定：“乙方（原告）中途悔约，乙方不得向甲方（被告）索还定金。甲方中途悔约，甲方应当在悔约之日三日内将定金退还乙方，另付给乙方定金数额的违约金。同时悔约一方须承担双方应支付的中介费。乙方不能按期付清房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日由违约方向对方给付上述房总价款万分之三的滞纳金。”按照相关规定，给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还定金。作为一个成年人，原告在签署购房协议时应该清楚定金的法律含义。原告由于自身原因未能在约定期限内支付购房首付款，虽然不是中途悔约，但逾期23天不能支付房款显然已构成违约��先的事实。原告违约在先，无法履行债务，当然无权要求被告返还定金，更无权诉求被告双倍返还定金。在协议有效期间，被告已尽到应尽义务，在获知原告筹款有困难后出于理解又两次同意其延期付款，在一再确认对方某某无力履行协议后，才于2010年5月23日前往房贸公司取回相关权证。出于同情，被告未要求原告支付逾期23天不能支付房款本应承担的滞纳金。被告不予返还双方签约时收取的定金只是出于对自身利益的合法保护，于情合理，依法有据。综上所述，原告违约在先，被告收取定金行为不存在任何过错。请求法院驳回原告的诉讼请求，并判令原告根据合同约定支付给被告滞纳金3795元。为证明上述事实及主张，被告沈某某向本院提交的证据有：权证保管单一份，用以证明原告逾期23天未履行合同，违约在先。在审理过程中，本院依法组织双方当事人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：1．对原告证据，被告无异议。本院确认其证明力。2．对被告证据，被告提出异议：合同是由被告与原告签订的，保管权证上记载领回房产证、土地证的是徐某，说明房产证上的所有权人是徐某；签约时间是2010年3月31日，而被告将权证交到中介机构的时间是2010年4月1日。经查，权证保管单上并未记载被告是因原告未支付购房款而从中介机构收回房产证和土地使用权证。本院不确认其证明力。根据本院确认证明力的上述证据及双方当事人当庭陈述，本院确认本案事实如下：2010年3月31日，原告姜某某和被告沈某某经金华房贸置业顾问有限公司（下称房贸公司）中介签订了一份《房地产买卖（居间）协议》，协议主要内容为：
一、甲方（沈某某）自愿将坐落在金华市××单××室（金华市滨江路257弄，建筑面积和附房面积按房产证）房屋转让给乙方（姜某某）。
二、该房产总价为人民币伍拾伍万元整（净）。
三、付款方式：签订协议后乙方付给甲方定金15000元，如双方均按约履行，定金用于抵充购房款；乙方在2010年4月30日前支付给甲方购房款人民币叁拾叁万伍仟元整，同时办理房产证过户收件手续；余款人民币贰拾万元整，等乙方房产证、土地证领出，用公积金贷款付清（公积金与商业贷���没有冲突）。
四、甲方于房款结清之日前腾空该房屋，迁出户口，并通知乙方进行验收交接；验收交接前甲方应缴清水、电、物管费、闭路电视费，并将有关证件与缴费清单交付给乙方；
五、甲方应保证该房屋权属清楚，出让时未设置担保抵押。
六、违约责任：乙方中途悔约，不得向甲方索还定金；甲方中途悔约，应在三日内将定金退还乙方，另付给乙方定金数额的违约金；悔约一方须承担双方应支付的中介费；乙方不能按期付清房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付上述房产总价款万分之三的滞纳金。合同第十五条约定：本协议一式三份，甲、乙、居间三方各执一份，三方签字盖章后生效。合同签订后，原告即支付给被告定金15000元。次日，被告将出让房屋的房产证和土地使用权证交由房贸公司保管。2010年4月30日第一期付款期限届满时，原告未履行付款义务。此后，被告曾两次同意原告延期付款，但原告均未履行付款义务。2010年5月23日，被告的丈夫徐某从房贸公司取回了房产证和土地使用权证。此后，原告要求被告返还定金，原告拒绝返还。另查明，金华市××单××室房屋产权证上登记的所有权人为被告的丈夫徐某。
本院认为：被告作为徐某的妻子，对登记在徐某名下的金华市××单××室房屋产享有处分权。原、被告签订的《房地产买卖（居间）协议》成立并合法有效。原告签订合同后未按合同约定履行付款义务，又不存在法定免责事由，无权要求返还定金。被告在履行合同过程中不存在违约行为，无需承担违约责任。原告的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。被告要求驳回原告诉讼请求的抗辩合法有据，本院予以采纳；被告要求原告支付滞纳金的抗辩意见，因其未提出反诉，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：驳回原告姜某某的诉讼请求。本案受理费275元（原告已预交），由原告姜某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员石伟明
二〇一〇年十二月二十日代
书记员舒靓 更多数据：