（2010）惠中法民一终字第1259号
裁判日期: 2010-12-02
公开日期: 2017-09-18
案件名称
徐哲、惠州奥林匹克花园置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐哲,惠州奥林匹克花园置业投资有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）惠中法民一终字第1259号上诉人（原审原告）：徐哲，女，汉族，1991年9月16日出生，住深圳市福田区。委托代理人：袁晓波，系广东凯扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州奥林匹克花园置业投资有限公司，住所地：惠州市黄田岗一横街二号。法定代表人：陈穗建。委托代理人：曾建勇、宋振鹏，均系广东伟伦律师事务所律师。上诉人徐哲因房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2010）惠城法民一初字第429号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。经审理查明，2007年5月19日，上诉人与被上诉人签订了一份《商品房买卖合同》，约定：上诉人购买被上诉人位于惠州市江北西××小区××大道××房，建筑面积共236.08㎡，总房价为1983072元；上诉人应当在2008年2月5日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被上诉人如未按本合同规定的期限将商品房交付上诉人使用，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被上诉人按日向上诉人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，上诉人有权解除合同。上诉人解除合同的，被上诉人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按上诉人累计已付款的20%向上诉人支付违约金，上诉人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被上诉人按日向上诉人支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，被上诉人应当书面通知上诉人办理交付手续，双方进行验收交接时，被上诉人应当出示证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被上诉人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被上诉人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，上诉人有权拒绝收楼，由此产生延期交房责任由被上诉人承担等条款。之后，上诉人如约向被上诉人支付房屋价款。2008年1月21日，被上诉人向上诉人发出《入伙通知书》，通知上诉人于2008年1月30日入伙收楼。2008年10月19日，上诉人对自购房屋进行了验收，并签署《收楼确认书》。因上诉人认为涉案商品房没有达到交房条件，违反《商品房买卖合同》的约定，而于2010年1月22日向原审法院起诉要求判令被上诉人承担逾期交房的违约责任。另查，被上诉人以出让的方式取得惠州市江北西24号小区的土地使用权，分期开发兴建商住房，并领取了惠州市房产管理局颁发的惠市房预许（2007）099号《商品房预售许可证》。涉案商品房位于惠州奥林匹克花园一期工程第三标段，根据被上诉人提供的《工程竣工验收报告》载明，该标段商品房已于2008年1月18日经勘察、设计、施工、监理、建设单位对工程竣工验收合格。再查，广东省惠州市建设工程质量监督站于2009年12月21日出了一份《关于惠州奥林匹克花园建筑工程竣工验收问题的函的复函》，载明：关于《惠州奥林匹克花园建筑工程竣工验收问题的函》收悉，现函复如下：1、建筑工程竣工验收由建设单位组织建设、施工、监理、设计、勘察单位验收；2、我站出具的《工程质量监督报告》表格中所列的“竣工验收时间”为我站监督验收时间，该报告向备案机关提交。又查，广东省惠州市公安消防局于2009年12月22日出具一份《关于惠州市奥林匹克花园一期多层联排住宅消防验收相关问题的复函》，载明：惠公消字（建验）字【2008】第0074号、惠公消字（建验）字【2008】第0166号建筑工程消防验收书经我局核对，与档案相符。两份意见书中已经明确：建筑工程符合消防安全要求，此次消防验收合格，在消防方面具备使用条件，请按此批准意见执行。该类联排别墅单栋及套内装修工程，根据中华人民共和国公安部令第106号《建设工程消防监督管理规定》第一章第二条第三段的规定，不属于消防监督管理的范畴，无需办理消防验收手续，特此明确。原审法院认为，原、被告于2007年5月19日签订的《商品房买卖合同》系具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应当按照合同约定行使权利和履行义务。根据双方在《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2008年2月5日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将“经验收合格”的商品房交付买受人使用，依照相关的法律规定，涉案商品房已于2008年1月18日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，具备交付条件。原告购买的房屋属别墅建筑，无规划设立电梯，不存在电梯验收问题，其多层联排别墅单栋也不存在消防验收相关问题。从双方签订的《商品房买卖合同》交付条件条款分析，也没有规定涉案商品房需办理工程质量备案以及电梯、消防验收合格作为交付的条件。经庭审查明，被告于2008年1月24日向原告发出《入伙通知书》，其已完满履行在合同约定期限内向原告交付商品房的义务。原告认为，涉案商品房未办理工程质量备案以及消防验收，不符合交付条件，广东省惠州市建设工程质量监督站《关于惠州奥林匹克花园建筑工程竣工验收问题的函的复函》以及广东省惠州市公安消防局《关于惠州市奥林匹克花园一期多层联排住宅消防验收相关问题的复函》也内容表明，涉案商品房并不以办理工程质量备案和办理消防验收为交付条件，因此原告主张被告在其商品房不具备交付条件的情况下通知原告入伙，已经构成违约，无事实与法律依据，本院不予采信；被告辩称商品房在合同约定的期限内已竣工验收，具备交付的条件，在合同约定的期限内其已履行了交付的义务，有事实与法律依据，本院予以采信。原告不按被告的《入伙通知书》收楼，责任应由其承担。综上，依照《民法通则》第一百零六条、《合同法》第八条、《民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决;驳回原告徐哲的诉讼请求。本案受理费5851元，由原告徐哲负担。上诉人徐哲不服原审判决上诉称，原审判决认定事实和适用法律错误，导致判决结果错误，具体如下：一、关于涉案房屋验收合格从而符合交．交付条件的问题，原审判决置惠州市中级法院的生效判决、广东省高级人民法院的裁定、惠州市政府部的回信中查明的事实于不顾，认定涉案房屋于2008年1月18日已经验收合格是完全错误的。1、建设、施工、监理、设计、勘察等五家单位出具的《工程竣工验收报告》的时间不是2008年1月18日。其理由如下：第一，被上诉人通知上诉人收楼时，上诉人向被上诉人索要涉案房屋经验收合格的文件，被上诉人从未出示过。第二，惠州市规划建设局在：“惠州市人民政府群众来信”网站中的回复，称“在竣工验收前，因发现涉案房屋存在质量问题，遂通知相关单位进行整改，于2008年10月17日整改完毕，整改完毕后，建设单位于2008年12月3日组织验收，2008年12月8日编写好工程质量监督报告。”从该过程来看，五家单位绝对没有在2008年1月18日对涉案房屋工程进行过验收。第三，惠州市中级法院承办法官调查取证时，在惠州市规划建设局档案馆只发现一份没有签署任何日期的《工程竣工验收报告》。第四，被上诉人在人民法院做出生效判决后，提交的所谓新证据：《关于惠州奥林匹克花园一期三标段竣工验收事项的证明》，原审审理中，上诉人要求法庭责令做出该《证明》的五家单位交出参加工程竣工验收工作的全部资料，五家单位拒不交出，故该证明无法否定法院生效判决作出的事实认定；惠州市建设工程质量监督站《关于惠州奥林匹克建筑工程竣工验收问题的函的复函》表明，该站监督验收的“竣工验收时间”与“实际竣工验收时间”并没有不一致，而联系“惠州市人民政府群众来信”网站中的回复来看，两者完全是合二为一的。二、原审判决以惠州市公安消防局根据公安部令第106号《建设工程消防监督管理规定》，认为涉案房屋无需要办理消防验收是错误的。公安部106号《建设工程消防监督管理规定》的实施时间是2009年5月1日，实施时间在涉案事实发生之后，该认定违反了“法不溯及既往”原则，且该“规定”第二条第二段没有“联排别墅不需要经过消防验收”的规定。据查明：涉案房屋消防验收合格的时间为2008年7月7日。该时间已大大超过了约定的交楼时间。综上，即使按照惠州地区的商品房交付标准，涉案房屋在约定的时间内也是不符合交付的条件的。原审判决以惠州市中级法院的生效判决、广东省高级法院的裁定认定的商品房交付标准高于惠州地区的商品房交付标准为由，拒不采信生效判决、裁定认定的事实，这是完全没有道理的。因为本案争议的基础事实，不是涉案房屋的交付标准，而是涉案房屋到底是什么时候验收合格的。三、被上诉人向上诉人发出《入伙通知书》，通知上诉人收楼的行为应认定为无效。因在涉案房屋不具备交付条件的情况下，被上诉人向上诉人发出《入伙通知书》，通知上诉人收楼，该通知是无效的。广东省高级法院(2010)粤高法民一申字第782、783号等民事裁定书的认定是有事实和法律依据的。原审判决认定被上诉人发出《入伙通知书》即履行了交房的义务，完全是歪曲事实，违背法律的。综上，原审法院采用“一边倒”的手法，对上诉人提交的证据不分析不采信，对被上诉人凭借其强势地位取得一系列与客观真实不符的所谓证据偏听偏信，以致作出没有事实和法律依据的原审判决。请求二审法院判令：1、撤销原审判决，依法改判：判令被上诉人支付延期交楼违约金320694元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人惠州奥林匹克花园置业投资有限公司答辩称，原审判决适用法律正确，请求二审予以维持。双方当事人在二审中均未提交新的证据。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应当按照合同约定行使权利和履行义务。本案二审争议的关键是：涉案房屋是否于2008年1月18日完成了竣工验收和涉案房屋是否应进行消防验收。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的约定，被上诉人应将经验收合格的房屋于2008年2月5日前交付给上诉人。经本院查明的事实是：被上诉人所出售的房屋已于2008年1月18日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，具备交付条件。且上诉人购买的房屋属单栋别墅建筑，无规划设立电梯，不存在电梯验收问题。另外，根据惠州市公安消防局的意见，单栋别墅建筑并不需要进行消防验收。此外，双方签订的《商品房买卖合同》所约定的交付条件条款中，亦未规定涉案房屋需以办理工程质量备案作为交付的条件。据此，本院认定，上诉人所购买的房屋已于2008年1月18日通过了竣工验收，符合交付上诉人使用的条件。上诉人以本院审理过的生效案件所认定的证据，作为认定本案涉案房屋亦未如约进行竣工验收的依据，理由不充分。理由：首先，本院曾审理的案件所涉的房屋虽与本案所涉房屋同属第三标段，但各案所涉的却是不同的房屋；其次，本院审理过的案件并无勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格证明，而本案所涉房屋具有勘察、设计、施工、监理、建设单位出具验收合格证明，在上诉人没有证据证明勘察、设计、施工、监理、建设单位出具的验收合格证明属虚假证明的情况下，原审判决依勘察、设计、施工、监理、建设单位出具的验收合格证明，认定涉案房屋已于2008年1月18日通过了竣工验收正确。再有，根据广东省惠州市公安消防局于2009年12月22日出具的《关于惠州市奥林匹克花园一期多层联排住宅消防验收相关问题的复函》的说明，涉案房屋为联排别墅单栋，不属于消防监督管理的范畴，无需办理消防验收手续。此外，被上诉人已于2008年1月21日向上诉人发出《入伙通知书》，通知上诉人于2008年1月30日入伙收楼，已按合同约定履行了向上诉人告知收房的义务。综上，上诉人认为被上诉人延迟交房，并要求被上诉人支付违约金的理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人上诉缺乏事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5851元，由上诉人王澍负担。本判决为终审判决。审判长 陈向科审判员 刘伟新审判员 邓耀辉二〇一〇年十二月二日书记员 寇 倩 来源：百度“”