（2010）浙温民终字第1625号
裁判日期: 2010-12-02
公开日期: 2014-06-16
案件名称
周文洁与陆峰、陈小茜房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周文洁,陆峰,陈小茜
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条，第九十七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百一十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙温民终字第1625号上诉人（原审原告，反诉被告）周文洁。委托代理人郑小雄。上诉人（原审被告，反诉原告）陆峰。上诉人（原审被告，反诉原告）陈小茜。上述二上诉人委托代理人程纯、陈洁。上诉人周文洁与上诉人陆峰、陈小茜房屋租赁合同纠纷一案，温州市鹿城区人民法院作出（2010）温鹿民初字第1834号民事判决，上诉人对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。原判认定，2005年6月24日，被告陈小茜以温州市嘉丽俊豪酒店有限公司（筹）的名义与原告签订出租协议书一份，约定将坐落在温州市鹿城区南浦路260号电信大楼一层出租给原告经营使用。协议签订当日，被告陈小茜收取原告周文洁租金及水电费押金计90万元。尔后，由于该电信局大楼功能不符合要求，致使原告无法经营。2007年2月5日，被告陆峰、陈小茜以书面形式对解除出租协议和返还租金、水电费押金及装修款等事宜作出承诺：“我们承诺和周文洁女士签订温州电信南浦大楼一楼租房合同。因大楼功能不符合要求，无法按合同履行，我们承诺在2007年4月30日前解除合同并退回租金及水电费押金共计玖拾万元整，有关周文洁女士投入的该房装修款待电信部门协商后返还”。但在租金及水电费押金部分到期后，被告陆峰、陈小茜仅返还原告105000元，为此原告就该部分的未付款项提起诉讼，经该院审理并判决支持了原告的诉讼请求。2007年9月29日，被告陆峰、陈小茜向温州仲裁委员会提起仲裁，要求电信部门赔偿损失。2008年1月30日，电信部门提出反诉请求，要求被告陆峰、陈小茜支付租金及赔偿损失。2009年10月19日，温州仲裁委员会作出（2009）温仲裁字第231号裁决书，认定陆峰在《合作协议》解除后，没有在合理时间内按照《合作协议》的约定拆除可拆的设施，退出使用的场地，履行《中华人民共和国合同法》第235条规定的返还租赁物义务，其行为损害了电信公司的利益，应当承担赔偿责任。该损失应当相当于电信公司依照其电信南浦大楼使用功能而产生的价值，而电信南浦大楼使用功能的租金，能体现其使用价值。根据温州瓯江资产评估有限公司出具的温瓯江评报（2008）070号《资产评估报告书》，电信南浦大楼自2007年3月至2008年5月期间的月租金评估价为279200元（其中一楼月租金114100元，二楼至八楼月租金165100元），仲裁庭酌情确定陆峰以月租金的70%赔偿电信公司自2007年5月29日至2008年5月28日期间的损失2345280元。2009年5月21日，被告陆峰与中国电信股份有限公司温州分公司签署现场交接笔录，将南浦电信大楼（即本案的出租房产）的场地和装璜物品交付给温州电信，并确认南浦电信大楼场地内的装璜状况与温州东瓯资产评估有限公司作出的东瓯资评字（2007）26号东瓯会计评估时的状态一致，交接日期为2009年1月20日。上述事实双方当事人无争议。原判对双方当事人争议的事实归纳为：1、原告（反诉被告）周文洁在双方解除出租协议书是否一直占用南浦电信大楼一楼；2、南浦电信大楼一楼的月租金评估金额是否客观。对于争议事实1，被告（反诉原告）陆峰、陈小茜提供了针对反诉的证据2、3、4、6及证人胡某的证言，以证明原告（反诉被告）周文洁在双方解除出租协议书后一直占有南浦电信大楼一楼，原告（反诉被告）周文洁则对上述证据提出异议，质证称：证据2，真实性没有异议，但对其合法性、关联性及证明内容均有异议。这是电信公司向仲裁委提交的，而不是向本案提交的，且不符合证据的形式要求。该证据并不能证明被告的待证事实，其说法缺乏逻辑，只是一面之词。即使有物品放置，也不能说明原告占用场地的事实。证据3，真实性、合法性、关联性均有异议。原告实际上早已腾空场地，现场的勘察也是合法的。被告称是在另案中提交的，该判决对照片已经作出不予认可的认定，被告是重复举证，应当不予支持。证据4，内容不真实、对其合法性、关联性均有异议，电信公司是没有权利作出认定的。证据6，诉争租赁场地在原被告解除协议后仍由被告占用是生效的《仲裁裁决书》确认的事实，并非该二份证据所能推翻。第一份备忘录，证实的是原告将电信大楼一楼移交给陆峰时，装璜并没有缺损，价值是1112000元，不能反映被告待证事实。第二份备忘录，无法证实被告主张。案外人电信公司与被告签订的备忘录只对其二人有作用，不得约束第三人，该备忘录应当认定为单位证明或单位证言，但电信公司对不属于本单位业务或本单位内部事物出证，显然不当，其所出具的证明超出其可能获知的范围，更有违客观可能，法庭不应予以采纳。证人胡某的证言不应作为本案的证据来采信，被告是为了证明照片的真实性才申请证人来证明的，该照片已经被认定不予采信。该证人原来是陆峰的员工，事实上，之前原告也与该证人接触过，其一直称陆峰为老板。从内容上，也可以看出这只是一个间接证据，证人只是听说里面的人是咖啡店的人，且证人与陆峰有利害关系，所以也是不足以采信的。该院认为，上述证据的内容能相互印证，对待证事实具有证明力，且与本案具有关联性，予以确认，原告（反诉被告）周文洁在双方解除出租协议书后一直占用南浦电信大楼一楼到陆峰与电信局达成现场交接笔录日即2009年5月21日。对于争议事实2，被告（反诉原告）陆峰、陈小茜提供了针对反诉的证据5以证实南浦电信大楼一楼的月租金为114100元的事实，原告（反诉被告）周文洁对该证据的真实性没有异议，但对内容的合法性及证明对象有异议。认为这是被告与电信公司作出的，并没有原告的参与。评估是在解除合同以后作出的，其功能不符合要求才解除合同，但对于电信用于办公是没有问题的，该评估价值是明显过高的，所以对其证明的内容不予认定，且与本案不具有关联性。该院认为，温州瓯江资产评估有限公司出具的《资产评估报告书》系有鉴定资质的鉴定机构依照法定程序作出的，其内容具有客观性，尽管原告（反诉被告）周文洁对鉴定结论不予认可，但因未能提供相反的证据予以否定，故该证据对待证事实具有证明力，且与本案具有关联性，予以确认，南浦电信大楼一楼自2007年3月至2008年5月期间的月租金为114100元。原判认为，根据被告（反诉原告）陆峰、陈小茜出具给原告（反诉被告）周文洁的承诺书，原告（反诉被告）周文洁投入的装修款待与电信部门协商后返还，由于被告（反诉原告）陆峰、陈小茜与电信部门的纠纷已经温州市仲裁委员会仲裁解决，故应认定被告（反诉原告）陆峰、陈小茜返还原告（反诉被告）周文洁投入的装修款的条件已成就。被告（反诉原告）陆峰、陈小茜辩称仲裁委的裁决确定电信公司承担装修损失80%的责任，陆峰承担20%的责任，原告（反诉被告）周文洁也应对其提出的装修损失承担20%的责任。该院认为，仲裁庭是基于陆峰在电信南浦大楼未改变使用功能的情况下贸然投入装修对损失也有一定的过错才确定陆峰承担该装修损失20%的责任，但对于原告（反诉被告）周文洁而言，并不存在贸然投入装修的情形，故被告（反诉原告）陆峰、陈小茜应当全额赔偿原告（反诉被告）周文洁装修款1112000元，原告（反诉被告）周文洁同时请求被告（反诉原告）陆峰、陈小茜赔偿自2007年4月30日起至判决生效之日止的利息损失，由于仲裁庭的裁决在本案审理期间才下达，故原告（反诉被告）周文洁的该请求依据不足，不予支持。原告（反诉被告）周文洁提出被告（反诉原告）陆峰、陈小茜的反诉于2007年已经法院审理并作出判决，被告（反诉原告）陆峰、陈小茜以同样的理由提出同样的请求，不应予以支持。该院认为，由于在该案中，法院是以证据不足为由予以驳回，并未对案件作出实体处理，故被告（反诉原告）陆峰、陈小茜的反诉并不属于“一事二诉”，该院可依法予以受理并作出裁判，对原告（反诉被告）周文洁所提的意见，不予采纳。由于原告（反诉被告）周文洁在双方解除出租书后一直占用南浦电信大楼一楼，应对陆峰赔偿电信公司的损失承担相应的责任。由于仲裁机构裁决陆峰以月租金的70%赔偿电信公司自2007年5月29日至2008年5月28日期间的损失，故被告（反诉原告）陆峰、陈小茜要求原告（反诉被告）周文洁赔偿租金损失至2009年5月31日，没有事实依据。相应的，原告（反诉被告）周文洁也应以南浦电信大楼一楼月租金的70%赔偿被告（反诉原告）陆峰、陈小茜自2007年5月29日至2008年5月28日期间的损失，其数额为958440元（114100元／月×70%×12月）。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第六十二条的规定，判决：一、被告（反诉原告）陆峰、陈小茜赔偿原告（反诉被告）周文洁装修损失1112000元；二、原告（反诉被告）周文洁赔偿被告（反诉原告）陆峰、陈小茜损失958440元；三、驳回原告（反诉被告）周文洁的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陆峰、陈小茜的其他反诉请求。上述一、二项相抵后，被告（反诉原告）陆峰、陈小茜赔偿原告（反诉被告）周文洁损失153560元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16326元，由原告（反诉被告）周文洁负担2150元，由被告（反诉原告）陆峰、陈小茜负担14176元，反诉案件受理费14810元，由原告（反诉被告）周文洁负担9834元，由被告（反诉原告）陆峰、陈小茜负担4976元。一审宣判后，周文洁与陆峰、陈小茜均不服，向本院提起上诉。周文洁上诉称：1、一审判决认定周文洁在双方解除出租协议书后一直占用南浦电信大楼一楼到陆峰与电信公司达成现场交接记录日即2009年5月21日，没有依据。周文洁不存在在解除出租协议书后一直占用南浦电信大楼一楼的事实。一审中陆峰、陈小茜提供的证据根本不能证明其主张。2、一审判决对于重要证据没有作出任何分析、认证，实有不当。3、关于周文洁在双方解除出租协议书后是否一直占用南浦电信大楼一楼的问题，一审判决与已生效的（2007）温鹿民初字第2462号民事判决相矛盾，违反“一事不再理”和人民法院判决“既判力”的原则。4、一审判决按月租金114100元认定陆峰、陈小茜损失存在错误。评估报告是在陆峰、陈小茜与电信公司仲裁案中作出的，没有经过上诉人质证和认可，不能在本案中作为认定依据。电信大楼的功能属非商业用途，不存在按商业租金计算损失。评估报告却按当时周边商业用途的场所租金标准来评估并确定租金。5、周文洁有关利息损失的请求应当予以支持。因出租房功能不符合要求，租赁合同解除后，陆峰、陈小茜依法负有赔偿的责任。陆峰、陈小茜拖延赔付，周文洁要求其赔偿相应的利息损失，合理合法。陆峰、陈小茜所作出的承诺书，系单方行为，对周文洁不具有约束力。综上，请求二审法院撤销原判第二项，并改判驳回陆峰、陈小茜的反诉请求；撤销原判第三项，改判陆峰、陈小茜赔偿周文洁自2007年4月30日解除合同起至判决生效之日止有关装修费用的利息损失；本案一、二审诉讼费用均由陆峰、陈小茜承担。陆峰、陈小茜辩称：1、陆峰、陈小茜在一审中提供的证据，合法、有效，足以证实上诉人在解除出租协议后一直占用南浦电信大楼一楼的事实。2、一审对于陆峰、陈小茜反诉部分判决，是基于证据不足而予以驳回，并未对案件的实体进行处理，与（2007）温鹿民初字第2462号民事判决，并未存在相互矛盾，也不属于“一事二诉”，一审法院可以作出判决。3、一审判决按照月租金114100元认定陆峰、陈小茜的损失是正确的。月租金114100元是经过有鉴定资质的鉴定机构依照法定程序作出的《资产评估报告书》所确认的。4、一审判决对上诉人有关的利息损失的请求没有支持，是正确的。双方确认装修款系待陆峰、陈小茜与电信公司协商后予以返还，而陆峰、陈小茜与电信公司的纠纷直到2009年10月19日才有裁决结果。周文洁的上诉请求均缺乏事实与法律依据，请求二审法院均不予支持。陆峰、陈小茜上诉称：1、周文洁从一开始就对涉案场地的使用功能是明知的，该事实反映在（2007）温鹿民初字第2462号民事判决中。故周文洁存在贸然投入装修的事实是清楚的。根据（2009）温仲裁字第231号裁决书的认定，周文洁对损失的产生也有一定的过错，也应对其提出的装修损失承担20％的责任。2、一审判决在对周文洁与陆峰、陈小茜解除出租协议书后一直占用涉案场地至2009年6月9日的事实予以认定的前提下，又不支持陆峰、陈小茜提出的要求周文洁赔偿租金损失至2009年5月31日的请求，显属矛盾。仲裁庭基于陆峰、陈小茜的请求就租金赔偿的问题只裁决到2008年5月28日，但电信公司随时可以就剩余时间部分再次向陆峰、陈小茜提出索赔申请。故仲裁庭的裁决并不影响陆峰、陈小茜向周文洁提起全额的索赔诉请。综上，请求二审法院根据本案的事实依法作出公正的判决。周文洁辩称：1、周文洁对装修损失不存在过错。本案情况跟陆峰、陈小茜与电信公司仲裁案件完全不同，仲裁案件中是陆峰、陈小茜在明知电信大楼没有改变功能亦没有办理相关手续的情况下投入装修，周文洁是基于对与陆峰、陈小茜签订的出租协议的信任，是在陆峰、陈小茜先装修后才投入装修。另，陆峰、陈小茜与电信公司是在2004年10月份签订租赁协议，周文洁与陆峰、陈小茜是在2005年签订租赁协议，即周文洁是在陆峰、陈小茜承租电信大楼半年后才承租并投入装修。双方解除合同时，经交涉后陆峰、陈小茜向周文洁出具书面承诺，表示就装修损失承担全部责任。故陆峰、陈小茜应当全额赔偿周文洁的装修损失。2、周文洁不存在侵占电信大楼的事实，原判确定周文洁就租金损失赔偿至2008年5月28日是错误的，陆峰、陈小茜上诉主张周文洁赔偿租金损失至2009年5月31日，缺乏事实与法律依据。请求二审法院对陆峰、陈小茜的上诉请求与理由不予支持。二审期间，双方当事人均无新的证据提供。本院审查了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院认为，关于周文洁在《出租协议书》解除后是否存在继续占用租赁物的事实。2007年2月5日，陆峰、陈小茜以书面形式承诺，双方当事人于2007年4月30日解除出租协议，周文洁对此无异议。据此可确认双方当事人于2007年4月30日协商解除之前签订的《出租协议书》。根据合同法第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。据此，双方签订的《出租协议书》解除后，周文洁作为承租人负有将租赁物返还给陆峰和陈小茜的法定义务。陆峰、陈小茜一审提供的温州仲裁委（2009）温仲字第231号裁决书等一系列证据形成一证据锁链，能够证明在《出租协议书》解除后，周文洁没有履行将租赁物及时返还陆峰、陈小茜的义务。关于周文洁在《出租协议书》解除后是否存在继续占用租赁物的事实，原审法院在本案中是否应予审理的问题。虽陆峰和陈小茜在（2007）温鹿民初字第2462号民事案件中主张周文洁在《出租协议书》解除后继续存在占用租赁物的事实，后因证据不足未被采信。但在本案中陆峰和陈小茜在一审阶段提供的证据能够证明周文洁在合同解除后仍占用租赁物，原判对此予以审理并作出判决系尊重案件事实的体现，有利于彻底有效地解决当事人之间的纠纷，本院亦予以确认。关于周文洁在《出租协议书》解除后继续占用租赁物的责任问题。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因陆峰与电信公司因租赁合同纠纷业经仲裁机构裁决，以陆峰和陈小茜在租赁合同解除后没有及时将租赁物（涉案电信大楼一至八楼）返还电信公司为由，确定陆峰以租金的70％赔偿电信公司的损失。故陆峰和陈小茜要求周文洁就其继续占用租赁物（涉案电信大楼一楼）赔偿损失的请求，有事实和法律依据，酌情应予支持。鉴于陆峰在仲裁庭审中主张，“在问题没有解决之前，东西不能拿过去”的陈述，生效的仲裁裁决确认陆峰在与电信公司解除租赁协议后仍占用租赁物。可见双方当事人在《出租协议书》解除初期，陆峰和陈小茜自身亦没有积极、及时地向电信公司返还租赁物，从另一方面亦可反映陆峰和陈小茜当时并未积极向周文洁主张要求其返还租赁物，即其对周文洁没有及时返还租赁物存在一定的过错，导致其受到的损失扩大。《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条规定，当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。据此，陆峰和陈小茜就其因此所受到的损失应自负部分责任。原判没有确定陆峰和陈小茜就此所受到的损失自负部分责任不当，本院在二审中予以纠正。根据本案的具体情况，本院确定周文洁向陆峰和陈小茜赔偿其因此所遭受损失金额的70％为宜，即为958440元×70％＝670908元。关于陆峰和陈小茜要求周文洁承担2008年5月28日之后占用租赁物的责任问题。陆峰和陈小茜要求周文洁就其在《出租协议书》解除后继续占用租赁物赔偿损失的请求，是基于电信公司向陆峰、陈小茜主张赔偿责任并得到仲裁机构的相应支持。因电信公司向陆峰、陈小茜主张继续占用租赁物的损失期间为2007年5月29日至2008年5月28日；截至目前为止，电信公司没有向陆峰、陈小茜主张2008年5月28日之后的损失，故陆峰、陈小茜向周文洁主张2008年5月29日至2009年5月31日期间的损失并未实际发生，原判不予支持正确。关于电信大楼一楼月租金的问题。一审判决认定的月租金114100元，是根据有鉴定资质的鉴定机构依照法定程序作出的《资产评估报告书》所确认的，并为生效的（2009）温仲裁字第231号裁决书所采信，本院予以确认。关于陆峰和陈小茜对周文洁的装修损失是否全额赔偿的问题。2004年10月25日，陆峰与电信公司签订了一份《合作协议》，约定承租电信大楼作商业用途之用。周文洁基于对该合作协议的信任，于2005年6月24日从陆峰处转租取得涉案电信大楼一楼作为经营咖啡美食之用。且陆峰、陈小茜无证据证明周文洁先于其装修。故周文洁不存在贸然投入装修的行为。另，2007年2月5日，陆峰、陈小茜出具书面承诺书，表示对周文洁投入涉案电信大楼一楼的装修款待与电信部门协商后予以返还。故原判确定陆峰、陈小茜对周文洁的装修损失予以全额赔偿并无不当，本院予以确认。关于周文洁主张装修款利息损失的问题。2007年2月5日，陆峰、陈小茜对解除出租协议和返还租金、水电费押金及装修款等事宜作出书面承诺，周文洁亦曾以该承诺书为据向法院起诉要求陆峰、陈小茜退回租金及水电费押金，由此可见，周文洁当时对该承诺书的内容并无异议。陆峰、陈小茜在承诺书中表示对周文洁投入涉案电信大楼一楼的装修款待与电信部门协商后予以返还。而陆峰、陈小茜与电信公司因租赁合同纠纷诉诸仲裁机构，仲裁机构于本案一审审理期限才作出裁决书，故周文洁要求陆峰、陈小茜赔偿自2007年4月30日起至判决生效之日止的利息损失，缺乏事实和法律依据，原判不予支持正确。综上，原判程序合法，但确定当事人的具体责任欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：一、维持温州市鹿城区人民法院（2010）温鹿民初字第1834号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销温州市鹿城区人民法院（2010）温鹿民初字第1834号民事判决第二项；三、周文洁赔偿陆峰、陈小茜损失670908元。上述一、三项相抵后，陆峰、陈小茜赔偿周文洁损失441092元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费16326元，由周文洁负担2150元，由陆峰、陈小茜负担14176元，反诉案件受理费14810元，由周文洁负担3483元，由陆峰、陈小茜负担11327元；二审案件受理费26928元，由周文洁负担11132元，由陆峰、陈小茜负担15796。本判决为终审判决。审判长 刘宏杰审判员 杨宗波审判员 郑文平二〇一〇年十二月二日书记员 詹旭初