（2010）浙甬民二终字第695号
裁判日期: 2010-12-02
公开日期: 2015-12-28
案件名称
宁波××集团有限公司、宁波××集团有限公司因与被上诉人郑某某房屋与郑某某租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宁波××集团有限公司,郑某某
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙甬民二终字第695号上诉人（原审原告）：宁波××集团有限公司。住所地：象山县××街道××路××号。法定代表人：王某某。委托代理人：叶某某。被上诉人（原审被告）：郑某某。委托代理人：周某某。上诉人宁波××集团有限公司因与被上诉人郑某某房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2010年10月21日作出的（2010）甬象民初字第909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年11月11日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：原审被告原租赁原审原告所有的座落在象山县××街道塔山路4-3店面屋一间。租赁期届满后，原审被告要求继续租赁，双方于2008年1月23日补签订了一份租赁协议，该协议约定：1.原审原告将塔山路××号店面屋一间出租给原审被告；2.租赁期限9个月（自2007年6月1日至2008年2月29日止）；3.租金为90000元一次性付清；4.原审被告在租赁期满后，原审原告有权提高租金，原审被告如继续租赁，应提前一个月向原审原告办理续租手续；5.若原审原告自用或拆、修、建，应提前15天通知原审被告，原审被告应在收到通知后5天内不加任何条件搬走。该协议还约定了水某、电费等费用的承担及保证金的支付等条款。合同到期后，原审被告继续租用房屋并按原协议约定支付原审原告租金。因原审原告的出租房屋即将拆迁，双方未再签订书面租赁协议。现原审原告以原审被告于2009年11月30日交付租赁房屋钥匙并搬离租赁房屋，但未支付自2006年6月1日起至搬离房屋之日的房屋租费为由诉来原审法院要求处理。原审原告宁波××集团有限公司于2010年7月26日诉至原审法院，请求判令：原审被告支付租金60000元，并支付水电费568.80元，并自2009年11月30日起以该租金为基数按同期银行贷款利率赔偿原审原告经济损失直至判决确定给付之日。在原审法院审理期间，原审原告向原审法院申请增加水电费诉讼标的，增加后的水电费标的额为1023元。原审法院经审理认为：原审原、被告于2008年1月23日签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思的表示，实际履行也无异议，双方的争议焦点主要是如何某认原审被告何时搬离租赁房屋的问题。根据原审原、被告所签订的租赁协议，原审被告如需继续租赁房屋应提前一个月办理续租手续，因原审原告的出租房屋即将拆除，原审被告继续租赁房屋时，双方未办理续租手续，故原审原、被告之间变成不定期租赁关系。庭审中，原审原告承认原审被告已交付租赁房屋钥匙并予搬离，故原审被告作为承租人在租赁关系结束后已尽到返还租赁物的义务。原审原告主张原审被告于2009年11月30日出屋，原审被告辩称2009年6月1日为实际出屋时间，对此，原审原告应某担举证责任。现原审原告无相应证据证明自己的主张，故原审原告要求原审被告支付2009年11月30日前拖欠的租金60000元，证据不足，原审法院不予支持。原审原告要求原审被告支付所欠水电费1023元，因未提供原审被告所欠水电费的相应证据，原审法院不予支持。原审被告辩称要求原审原告返还保证金，因未向原审法院提供原审原告收取保证金的相关证据，该保证金可由原审原、被告自行理直。据此，原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：驳回原审原告宁波××集团有限公司的诉讼请求。本案诉讼费1314元，减半收取657元，由原审原告宁波××集团有限公司负担。宣判后，原审原告宁波××集团有限公司不服，上诉至本院，称：原审判决适用法律错误，认定事实不清。本案争议的焦点系被上诉人何时返还租赁房屋。原审法院分配举证责任某误。租赁合同解除后，被上诉人负有返还租赁房屋的法定义务。被上诉人主张某某2009年6月1日已返还租赁物，应提供证据加以证明，包括交还房屋钥匙、办理相关退租手续。上诉人在一审庭审中确认被上诉人于2009年11月30日交付租赁房屋钥匙并返还租赁房屋，这一确认行为仅仅发生一个法律效果，即免除了被上诉人2009年11月30日之后履行了返还租赁房屋义务的举证责任，并不能免除被上诉人在同年11月30日之前已履行返还租赁房屋义务的举证责任。上诉人于2009年11月1日向被上诉人发出通知书，要求被上诉人在2009年11月30日前搬离租赁房屋。这可以说明，至少于2009年11月1日前，被上诉人未向上诉人返还租赁房屋。请求二审法院撤销原判，依法改判，本案上诉费用由被上诉人负担。被上诉人郑某某答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应驳回上诉，维持原判。具体理由为：双方对原审法院归纳的争议焦点无异议。被上诉人认为搬离租赁房屋与返还租赁房屋本质上是一致的。双方签订的租赁协议也是约定搬走，上诉人提供的通知，也写搬离字样。被上诉人何时搬离房屋即是何时返还房屋，上诉人在一审中也认可被上诉人在搬离时已将钥匙交给严某某。上诉人称被上诉人尚欠其2009年6月1日至2009年11月30日期间的租金，上诉人应某担举证责任。上诉人自认郑某某搬离时交了钥匙，由严某某记着，未办其他书面手续。双方对租金无争议。按租房惯例及双方实际操作，租金都是提前支付的，无嗣后支付情况。根据租赁协议第七条约定，租金、水电费等是提前按时结清的。在被上诉人搬离交房时，双方对此无异议，足以证实租金、水电费提前、准时交纳。被上诉人并未收到过上诉人于2009年11月1日发出的通知书。关于租金诉讼时效问题。上诉人的诉请已过依法保护的一年胜诉时效，应予驳回。按租房惯例及双方实际操作，租金都是提前支付的。上诉人主张2009年6月1日至2009年11月30日期间的租金权利，则其应于2010年6月1日之前（一年内）向法院主张某请，而上诉人向法院主张租金的时间为2010年7月26日，已超过胜诉时效56天。请二审法院予以重视。在二审审理期间，上诉人提供以下证据：1.投递邮件清单复印件一份，拟证明被上诉人于2009年11月2日收到上诉人发出的书面通知，从投递邮件清单内容可以反映收件人地址（塔山路××号）及姓名，印证郑某某这天在塔山××店面内，其是在2009年11月30日才搬离租赁房屋，从而否定其于2009年6月1日搬离店面的事实。2.工商登记材料，拟证明被上诉人妻子系个体工商户，其经营地址也在塔山路××号，经营期限包含了2009年11月30日。被上诉人经质证，认为以上两份证据不能作为二审新的证据。一审时，被上诉人要求上诉人提供收到通知的依据，原审法院也给了上诉人一定的举证期限，但是上诉人没有提供，现在提供已经超过了举证期限。关于投递邮件清单，郑某某也不能认定是其所写。2009年11月2日收件，不能证明被上诉人于2009年11月30日才搬离租赁房屋。对工商登记材料的真实性没有异议，但“象山丹城明天日用品商行”的经营人是曹某，不是被上诉人，如果上诉人要证明他们是两夫妻，应该提供相应的证据。本院经审查认为，上诉人提供的上述证据不属于新的证据，与本案缺乏关联性。本院对原审法院认定的事实予以确认外，另查明：被上诉人于2009年11月30日腾退租赁房屋。本院认为：上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，又不违反法律、法规的强制性规定，依法确认有效。合同租赁期届满后，被上诉人继续租赁房屋，但双方未办理续租手续，故双方之间形成不定期租赁关系。现双方对腾退房屋的时间发生争议，上诉人称被上诉人于2009年11月30日搬离租赁房屋，而被上诉人辩称其于2009年6月1日实际出屋。根据谁主张谁举证的原则，被上诉人应某担腾退涉案房屋的举证责任，被上诉人不能提供证据证明自已的主张，应某担举证不能的不利后果。本院依法认定被上诉人于2009年11月30日腾退涉案房屋。原审法院未能正确确定举证责任，本院予以纠正。上诉人向原审法院起诉，其诉讼请求为要求被上诉人支付自2009年6月1日起至2009年11月30日止的租金。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方签订的协议对付款方式约定：租金为90000元一次性付清。该约定并未明确付款的具体时间，故根据合同法第六十一条规定，不定期租赁合同的交易习惯应为先付租金再使用租赁房屋。上诉人主张2009年6月1日至2009年11月30日期间的租金权利，则其应于2010年6月1日之前（一年内）向法院主张权利，但上诉人向法院主张权利的时间为2010年7月26日，已超过诉讼（胜诉）时效。故应驳回上诉人的诉讼请求。上诉人要求被上诉人支付租金的上诉理由不足，本院不予支持。原审法院程序合法，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1314元，由上诉人宁波××集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 钟康树审 判 员 张宏亮代理审判员 莫爱萍二〇一〇年十二月二日代书 记员 陆 琼 关注公众号“”