（2010）杭余良民初字第401号
裁判日期: 2010-12-18
公开日期: 2014-06-19
案件名称
杭州宏丰家居材料有限公司、杭州宏丰家居城经营管理有限公司与杭州伟华建材有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州宏丰家居材料有限公司,杭州宏丰家居城经营管理有限公司,杭州伟华建材有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭余良民初字第401号原告：杭州宏丰家居材料有限公司。法定代表人：周建群。原告：杭州宏丰家居城经营管理有限公司。法定代表人：周建群。两原告共同委托代理人：张启明。两原告共同委托代理人：关凌云。被告：杭州伟华建材有限公司。法定代表人：王伟表。原告杭州宏丰家居材料有限公司、杭州宏丰家居城经营管理有限公司（以下简称两原告）诉被告杭州伟华建材有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年11月4日按简易程序立案受理。依法由审判员沈耀华独任审判，于11月24日、12月13日、12月17日公开开庭进行了审理。两原告委托代理人张启明、关凌云，被告的法定代表人王伟表到庭参加诉讼。现已审理终结。两原告起诉称，2008年11月18日，两原告与被告签订了《杭州宏丰家居城商位租赁协议书》，协议约定：两原告将位于杭州市余杭区五常荆山湾88号杭州宏丰家居材料城C1幢的2125号、2126号、2131号、2132号商铺租赁给被告经营，面积为280.62平方米，租赁期限为二年。协议签订后，两原告按约将商铺交付被告，被告开始经营。但被告未按协议约定缴付租金，两原告分别于2010年4月20日和2010年9月15日向被告催促付清租金，被告一直拖延不付。两原告认为：被告拒付租金的行为已经构成违约，被告应承担违约责任，按照违约条款，两原告有权解除协议，被告应支付违约金并赔偿两原告的全部损失。现两原告为维护自身的合法权益，特向贵院起诉，请求判令：1、判令解除两原告与被告签订的租赁协议，被告于合同解除之日腾退位于杭州市余杭区五常荆山湾88号杭州宏丰家居材料城C1幢的2125号、2126号、2131号、2132号商铺。2、判令被告支付两原告自2010年4月1日至2010年9月30日止的租赁费14648元及管理服务费34180元，合计48828元；支付自2010年10月1日起至实际腾退之日止的租金及管理服务费，暂计算至2010年11月24日的租金为5273元及管理服务费12305元。3、判令被告支付两原告2010年7月、8月、9月的空调费3030.7元。4、判令被告支付两原告自2010年4月1日起至实际腾退之日止的延期付款滞纳金，暂计算至2010年11月24日的滞纳金为67734.12元。5、判令被告支付两原告律师代理费2000元。两原告提供下列证据：1、杭州宏丰家居城商位租赁协议书、物业管理服务协议一份，证明原、被告签订了租赁协议，约定了租赁场地、租赁期限及租金、管理服务费的支付方式、期限等内容的事实。2、缴费通知、停业通知三份，证明两原告多次催促被告缴付租赁费、管理服务费等相关费用的事实。3、律师代理费一份（复印件），证明两原告为实现债权而支出代理费2000元的事实。4、报纸二份及原告从杭州市余杭区政府门户网站下载资料一份，证明两原告市场于2009年5月10日开业的事实。5、针对被告认为两原告没有履行管理义务提供以下一组证据：病媒生物协议书一份、消防系统维保协议一份、保洁服务合同一份、花木租摆合同一份、聘用保安员合同一份、电梯维修保养合同一份、市场组织结构框架表一份、提供管理服务人员的工资清单一份、营销汇总活动表一份、物业管理手册一份、建材市场获得的荣誉证书5份，证明两原告已经履行了管理义务的事实。6、市场名称登记证一份，证明杭州宏丰家居城于2006年3月10日成立的事实。被告答辩称，1、被告公司在2008年11月18日与两原告签订了协议书及支付首期租金、管理服务费及质量保证金，共支付了6万元，但两原告至今尚未将协议书文本交被告。被告投入二十多万元装修出样，目前两原告建材馆二楼商铺至今有一半烂在那里垃圾成堆，已租的商户90%血本无归。2、两原告按协议第六条约定，从未提供任何服务，不提供服务何来管理服务费，据被告了解全杭州市场也没有两原告这么高的管理服务费。3、协议约定租金起算时间以正式开业为准，本协议相关日期同步顺延。双方从未书面约定开业日期、起算租金日期，管理服务费日期，故不存在欠费。被告没有政府部门验收合格同意开业批文。收费标准必定要有物价部门核准。被告要求原告出示政府部门验收合格房屋产权证，消防安全合格证，同意正式开业批文，物价部门核准收费标准批文。4、协议约定，商铺先付后用，因已付近6万元，空调被告从未开通过不存在空调费，事实上市场未正式开业，所以一直试营业到2010年9月21日。两原告没有凭据证明被告欠租金及管理服务费。5、被告的商铺三面周围都是尚未招商成功的商铺。由于两原告招商不成功，管理服务不到位，垃圾成堆造成无法正常经营。6、原告经营管理者无视大多数经营户利益，不是加强沟通听取合情合理意见。人为制造对立，经营管理不善，造成大多数经营户亏损严重，责任完全在于两原告。现同意解除与两原告间签订的租赁合同，其他诉讼请求要求法院驳回。被告提供下列证据：1、照片9张，证明两原告管理不到位，没有按照合同约定履行管理义务。2、情况证明一份，证明被告委派公司驾驶员前去市场搬办公用具但遭到两原告公司保安人员的阻拦并强行扣留财产，证实两原告单位保安人员没有履行职责的事实。3、抗议书一份，证明两原告市场开业没有经过政府部门的批准，被告公司不知道其是何时开业。4、收据一份、发票三份，证明被告已预付原告租金14648元，管理服务费34180元及质量保证金10000元，共计58828元的事实。经审理，被告对两原告的证据1认为，该份租赁协议书两原告至今未交付给被告，故不清楚。对证据2认为，被告从来没有收到过两原告的缴费通知、停业通知。对证据3认为律师代理费发票系复印件，不是原件，不予认可，且该费用是两原告委托律师支出的费用，与被告无关，不需要承担。对证据4认为，报纸及网上下载的资料都是两原告单位的宣传广告资料，并不是两原告市场正式开业的批文或者通知。对证据5认为，两原告提供的这组证据都是两原告市场内部运作、管理的资料，与被告无关。对证据6没有异议。本院认为，鉴于被告对证据6没有异议，可以作为认定本案事实的依据，本院对证据1、4、5予以采纳，其他部分不予采纳。两原告对被告的证据1认为，其中有6张照片充分说明我们的市场是在正常的运作，市场很规范、干净、整洁。还有2张照片是属于毛坯的照片，没有运作，与本案没有关联。还有一份照片是关于尽快办理营业执照的通知，恰恰证明两原告在尽职的履行自己的管理义务，照片中反映两原告在催促商户尽快办理营业执照，说明两原告已在履行管理义务。对证据2认为，不符合证据的形式要件，不具备证据的基本条件，不属于证据，且与本案没有关联，但从该说明内容也可以看出两原告履行了管理义务，情况说明中内容是被告公司法定代表人王伟表指派驾驶员将商铺中的材料、办公桌椅搬出，必须要经过被告公司法定代表人的书面认可以及市场的允许，正因为两原告市场保安人员的负责才不让其将商户中的财产搬出，反而说明两原告在履行管理义务。对证据3认为，首先与本案租赁合同没有关联性，如果经营户认为对市场管理不到位，有自己的诉求，可以通过合法的途径解决。对证据4没有异议。本院认为，鉴于两原告对证据4没有异议，可以作为认定本案事实的依据，证据1与本案有关联，予以采纳，其他部分不予采纳。根据以上有效证据及当事人的陈述，本院查明本案事实如下：2008年11月18日，两原告与被告签订了《杭州宏丰家居城商位租赁协议书》。协议约定：两原告将位于杭州市余杭区五常荆山湾88号杭州宏丰家居材料城C1幢的2125号、2126号、2131号、2132号商铺租赁给被告经营，面积为280.62平方米，租赁单价每平方米每月17.4元，租赁期限为2009年4月10日起至2011年4月9日止。其中第一年免租优惠期6个月，第二年免租优惠期3个月，在合同期内，因被告原因解除合同的，不享受免租期和其他优惠政策。在租赁期内，被告按合同约定分期需向两原告缴纳租赁费总额为73240元，管理服务费总额为170900元，租赁费及管理服务费先付后用，逾期未付，两原告将每天按欠款金额的千分之五收取滞纳金。空调费按实际使用月份计算，每平方米每月9元，租金起算时间以正式开业为准（2009年5月1日），本协议相关日期同步顺延。同时协议还约定，被告未按时交纳场地租赁费，两原告有权解除协议，同时要求被告支付违约金并赔偿两原告因此发生的全部损失。2009年5月1日杭州宏丰家居城开业，5月10日举行开业发布会，并明确从10月1日开始计算租金。合同签订之日，被告已预付两原告自2009年10月1日至2010年3月31日止租金14648元，管理服务费34180元及质量保证金10000元。本院认为，两原告与被告之间的商铺租赁合同，系双方自愿签订，合法有效，当事人应按合同约定履行自己的义务，被告未按约向两原告支付租金及管理服务费，已构成违约，应承担违约责任。现两原告要求解除合同，被告也表示同意解除合同，本院予以确认。对两原告要求被告支付租金及违约金的诉讼请求，本院予以支持。但三方约定违约金过高，对两原告主张的违约金，本院酌情予以支持。空调费因两原告未提供实际使用的有效证据；律师代理费，因未提供委托代理合同及有效证据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告杭州宏丰家居材料有限公司、杭州宏丰家居城经营管理有限公司与被告杭州伟华建材有限公司三方签订的《杭州宏丰家居城商位租赁协议书》，被告杭州伟华建材有限公司于本判决生效后十日内腾退杭州宏丰家居材料城C1幢的2125号、2126号、2131号、2132号商铺；二、被告杭州伟华建材有限公司支付原告杭州宏丰家居材料有限公司、杭州宏丰家居城经营管理有限公司截止2010年11月24日的租赁费19921元（自2010年11月25日起至实际腾退之日的租金按合同约定计算），于本判决生效后十日内付清；三、被告杭州伟华建材有限公司支付原告杭州宏丰家居材料有限公司、杭州宏丰家居城经营管理有限公司截止2010年11月24日的管理服务费46485元（自2010年11月25日起至实际腾退之日的管理服务费按合同约定计算），于本判决生效后十日内付清；四、被告杭州伟华建材有限公司支付原告杭州宏丰家居材料有限公司、杭州宏丰家居城经营管理有限公司违约金9316元，于本判决生效后十日内付清；五、驳回原告杭州宏丰家居材料有限公司、杭州宏丰家居城经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3083元，减半收取1541.5元，由原告杭州宏丰家居材料有限公司、杭州宏丰家居城经营管理有限公司负担462元，由被告杭州伟华建材有限公司1079.5负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费3083元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68】。审判员 沈耀华二〇一〇年十二月十八日书记员 许 峰 来源：