（2010）浙金民终字第1723号
裁判日期: 2010-12-17
公开日期: 2015-12-28
案件名称
王甲与义乌××房××司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王甲,义乌××房××司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙金民终字第1723号上诉人（原审原告）王甲。委托代理人王乙。委托代理人楼某某。被上诉人（原审被告）义乌××房××司（以下简称万基××司），住所地义乌市佛堂镇××工业园区××路××号。法定代表人李甲。委托代理人何某某。上诉人王甲因商品房买卖合同纠纷一案，不服义乌市人民法院（2009）金某某初字第1319号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告王甲在原审中诉称，原告与被告于2007年7月7日签订了商品房买卖合同，约定原告向被告购买被告开发的位于义乌市佛堂镇双某颐园第43幢2单元702号房，计面积154.15平方米，总价款595019元。合同约定的交房日期为2008年10月30日之前，然而被告至今未办理好相关手续，至今不能将房屋交付给原告使用。为此，原告要求判令被告支付违约金13566元（从2008年10月31日至2009年1月14日止，之后的违约金按合同总款的日万分之三计算至实际交房之日止）。原审被告万基××司在原审中辩称，1、本案讼争的房屋已于2008年12月31日通过五方单位验收，验收结果为合格。2、双方约定的合同交房日期为2008年10月30日之前，2008年10月30日之后逾期交房的原因是由于义乌市政府规划防洪渠某某误的，根据合同第八条的规定，被告是可以免责的，无须承担逾期交房的违约责任。3、被告公司于2009年1月初通知原告交房，原告于2009年5月14日办理了交房手续，并缴纳了煤气开通费3200元，维修基金6116元，合计9316元，被告也于交房当天补偿给原告通知交房之前逾期交房的补偿金7140元。综上所述，请求法庭驳回原告的诉讼请求。原审法院查明，2007年7月7日，原告王甲与被告万基××司签订了商品房买卖合同及附件，合同约定，原告向被告购买被告开发的位于义乌市佛堂镇双某路叉口西侧的双某颐园（又名凤凰名城）第43幢（原3号楼）2单元702号房，该房建筑面积为154.15平方米，总价款为595019元。合同第八条规定，被告应当在2008年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的该商品房交付原告使用。合同第九条规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1，2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3﹪向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续……。合同还规定出卖人的有关通知以出卖人邮寄时的邮戳日期为准。合同签订后，原告按约付清了全部购房款。2008年1月3日，被告开发的本案房产取得新建房屋白蚁预防合格证。同年12月19日，金华市公安局消防支队出具了关于义乌凤凰名城1号-11号楼、43号楼及地下车库建筑工程消防验收合格的意见书。同年12月30日，义乌市环境保护局出具建设工程环保验收意见表，认为被告开发的该工程基本符合环保要求。同年12月31日，被告作为建设单位，会同浙江经纬勘察工程有限公司、浙江宸泰建筑设计研究院有限公司、中达建设集团股份有限公司、浙江致远建设工程咨询监理有限公司四单位，对原告购买的第43幢（原3号楼）房进行了竣工验收，评定等级为合格。自2009年1月3日起，被告陆某某各业主发出交房通知书，原告王甲于2009年5月14日办理了交房手续，缴纳了煤气开通费3200元，维修基金6116元，合计9316元，被告也于交房当日补偿给王甲逾期交房违约金7140元，在补偿金的领款凭证上载明：以上款项如数收讫，不再追究任何责任。其他与房屋相关事项，按原购房合同办。2009年2月23日，义乌市规划管理处对该房地产项目出具了义乌市建设项目竣工规划验收证明单，验收意见为符合规划。2009年12月31日，被告就本案讼争的房屋向有关部门进行了竣工验收备案登记。原审法院认为，原告王甲与被告万基××司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律法规的禁止性规定，应确认合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。该合同第八条约定的商品房交付条件为“经验收合格”。关于验收合格的标准，国务院《建设工程某某管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程某工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”本案中，被告开发的双某颐园（又名凤凰名城）第43幢（原3号楼）已于2008年12月31日经建设、设计、施工、监理、勘察等五单位进行了竣工验收，并被评定为合格，达到了合同约定的“经验收合格”的交付条件。原告提出的竣工验收备案表存在造假及讼争的商品房未经验收合格的意见，因依据不足，该院不予采信。同时，原告还提出按照合同约定交付的条件是“该商品房经验收合格”，因此交付之前应该对“该商品房”进行验收，而不是对该商品房所在的整幢楼进行验收，该院认为，商品房所在的整幢楼是一个有机整体，离开了整幢楼任何一套房某不可能单独的存在，每一套房某都是其所在的整幢楼的组成部分，因此对整幢楼的验收合格就意味着这幢楼内每一套的商品房均已验收合格，故对原告的这一主张，该院不予采信。在本案诉讼过程中，原告接受了被告交付的房屋，并装修入住，应视为原告已认可讼争房屋已验收合格。依照合同的约定，被告应在2008年10月30日前将验收合格的该商品房交付原告使用，但被告直至2008年12月31日才通过竣工验收，并于2009年1月初才向原告发出交房书通知书，至此已逾期，被告应承担逾期交房的违约责任，但在诉讼过程中原告已经实际领取被告支付的逾期交付违约金，且领款凭证上载明：以上款项如数收讫，不再追究任何责任。其它与房屋相关事项，按原购房合同办。因此可以认定原、被告就违约金部分已达成了合意，并且已实际履行，故原告要求被告再次支付违约金，于法无据，该院不予支持。至于其他与房屋相关的权益，原告可根据购房合同另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、《建设工程某某管理条例》第十六条的规定，判决：驳回原告王甲的诉讼请求。案件受理费140元，由原告王甲负担。宣判后，原审原告王甲不服，向本院提起上诉称，一、商品房没有达到法律强制规定的交付的必要条件。原审法院采信被上诉人提供的《义乌市建设工程某工验收备案表》的证据系伪造的。其中建设单位中达建设集团股份有限公司的公某是伪造的。一审法院依职权调取的盛某某的笔录，证据来源不合法，笔录内容不真实。有证据证明“原来的公某”在2009年3月12日经工商局年检，也就是说“原来的公某”还在，并不是象盛某某所说的，坏掉了，现在已经没有了，换了新的公某。二、消防验收是伪造金华市公安局消防支队非法获取的。一审法院依职权调取的编号为金公消验建字（2008）第0144号建筑工程消防验收意见书一份，意见书明确了本案讼争房屋的消防已于2008年12月19日验收合格。但该证据来源不合法。被上诉人伪造金华市公安局消防支队公某，消防验收不合格。三、判决书作为证据认定事实是错误的。原审法院的（2009）金某某初字第1048号判决书和金华中院的（2010）浙金民终字第754号判决书，虽已生效，但是都存在着明显的重大错误，有新的证据足以推翻。四、按合同约定必须分户验收合格作为交付的必要条件。双方约定的“该商品房经验收合格”是格式条款，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。可以认定“该商品房经验收合格”应当包括消防验收合格的含义和必须达到分户验收合格的含义。到目前为止，也没有取得合法的消防合格的证明。同样，也没有证据证明上诉人购买的商品房经分户验收合格。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人万基××司答辩称，本案讼争的房屋已经过验收，并已交房。对于逾期交房的违约责任，双方已达成合意，被上诉人已实际支付了逾期交房的违约金。因此，请求驳回上诉，维持原判。上诉人王甲在二审中提供证据如下：1、建设工程某工验收报告及义乌市工商变更记录各一份，证明该报告未经验收组人员签字确认，报告无法律效力；陈某某不是法定代表人，合法的法定代表人是龚某某；3号楼未通过合法的竣工验收；2、李乙的声明一份，证明凤凰名城一标段没有通过合法验收；3、象山县公安局证明一份和宁某市工商局印某式样一份，证明中达建设集团股份有限公司在2006年11月15日至2010年4月27日期间一直在合法使用的公某编号为3302250002222，竣工验收备案表上该公司的公某是非法的；4、中达建设集团股份有限公司的基本情况一份，证明该公司的注册地在宁某市象山县，备案机关是象山县公安局；5、金华市公安局消防意见书两份，证明消防验收是分两个标段进行的，一标段消防意见书是非法的，本案3号楼的消防验收与1048号、754号案件的消防验收不在同一标段；6、案件回执单，证明被上诉人伪造公某。被上诉人万基××司质证认为，对证据1真实性无异议，但该证据恰恰证明本案讼争的工程已验收合格，建设工程某工验收报告上虽未签字，但在备案表上都进行盖章和签字，且验收是单位的事，不是个人所为。对证据2，李乙是证人，应当庭作证。对证据3合法性有异议，这些证据为复印件。证据4真实性无异议。证据5真实性不清楚，原审已依职权进行了调取。证据6在原审中王甲已提供，不属于新的证据。本院认为，对证据1、4的真实性予以确认；证据2不予确认，李乙应当出庭作证；证据3，根据原审法院对盛某某的调查情况，其不足以证明验收备案表中施工单位的公某系伪造。证据5，消防验收意见书应当以原审法院调取的为准。证据6，在原审中王甲已提供，且证明目的与原审相同，故该证据不属于新的证据。经审理查明，原判认定事实清楚，证据确实、充分，本院予以确认。本院认为，王甲与万基××司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，与法不悖，合法有效，双方当事人均应恪守。二审争议的内容有：一、工程某某竣工验收记录的问题。综合比较双方当事人提供的证据及原审法院的调查情况，可以明确施工单位中达建设集团股份有限公司在验收记录上加盖的公某存在造假的依据不足，涉案商品房工程某某已经竣工验收合格。二、商品房消防验收的问题。原审法院已经向金华市公安局消防支队调取了相关的验收意见书，该意见书明确了涉案商品房已在2008年12月19日验收合格的事实。三、商品房验收合格的标准问题。国务院《建设工程某某管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程某工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”所以王甲上诉提出商品房必须分户验收合格的理由，没有法律依据。综上，涉案商品房已于2008年12月31日经建设、设计、施工、监理和勘察等五单位竣工验收，被评定为合格，达到了合同约定的“经验收合格”的交付条件。而且王甲在2009年5月14日已经办理了交房手续，并领取了逾期交房违约金，应当确认双方对逾期交房问题达成了一致的赔偿意见。综上，王甲的上诉理由依据不足，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由上诉人王甲负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑林军代理审判员 金 桦代理审判员 楼 俊二〇一〇年十二月十七日代书 记员 何晓慧 更多数据：