（2010）舟嵊民初字第121号

裁判日期: 2010-12-17

公开日期: 2016-07-01

案件名称

嵊泗县××世纪城市建设综合开发有与张某某一审民事判决书

法院

嵊泗县人民法院

所属地区

嵊泗县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

嵊泗县××世纪城市建设综合开发有,张某某,林某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

浙江省嵊泗县人民法院民事判决书（2010）舟嵊民初字第121号原告（反诉被告）嵊泗县××世纪城市建设综合开发有限公司，住所地，嵊泗县菜园镇海滨中路××号。法定代表人赵某。委托代理人陈某某。被告（反诉原告）张某某。委托代理人徐某。第三人林某。本院于2010年9月25日立案受理了原告（反诉被告）嵊泗县××世纪城市建设综合开发有限公司与被告（反诉原告）张某某、第三人林某房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员裘红适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嵊泗县××世纪城市建设综合开发有限公司诉称，2005年5月1日，原告嵊泗县××世纪城市建设综合开发有限公司与被告张某某签订《房屋租房协议》一份，约定原告嵊泗县××世纪城市建设综合开发有限公司将其所有的位于嵊泗县菜园镇停车场的建筑面积为547.56平方米的营业房租赁给被告经营宾馆，租赁期限为八年，即自2005年5月1日至2013年4月30日，房屋租金每月2400元，于每季度第一个月的3日前支付。同日，原、被告双方签订《社会停车场两期附属房租赁补充协议》一份，约定房屋租金在两年后增加10%，四年后租金在前两年基础上增加不少于10%。合同成立后，原告依约交付被告租赁房屋，被告支付原告房屋租赁押金10000元。后被告擅自将承租房屋转租给第三人林江某某，并自2009年1月起停止支付房屋租金，至2010年7月31日共欠原告房屋租金54120元。故要求解除原、被告间的房屋租赁合同，由第三人立即将承租房屋腾退交付原告；被告立即支付拖欠的房屋租金54120元，并支付违约金10000元。被告张某某辩称，原告嵊泗县××世纪城市建设综合开发有限公司所诉属实，同意解除双方房屋租赁合同，并同意支付拖欠的房屋租金54120元，但不同意支付违约金10000元。第三人林某辩称，被告与第三人之间租赁合同成立，现该房屋由第三人使用，同意返还承租房屋，但要求原告补偿其经营投入。被告（反诉原告）张某某反诉称，原、被告签订房屋租赁合同后，被告即对该房屋进行装潢，用于菜园镇兴海宾馆的经营。现双方房屋租赁合同尚未到期，如果解除房屋租赁合同，要求嵊泗县××世纪城市建设综合开发有限公司赔偿装潢现评估值280200元，并返还押金10000元。针对被告（反诉原告）张某某的反诉，原告（反诉被告）嵊泗县××世纪城市建设综合开发有限公司辩称，被告张某某长期拖欠租金，并擅自将承租房屋转租给第三人林江某某，按合同约定，原告有权解除合同。对于被告张某某装潢部分的损失，同意酌情补偿240200元，并退还押金10000元，由被告张某某将动产腾退。原告嵊泗县××世纪城市建设综合开发有限公司为证明自己的主张，当庭宣读和出示了以下证据：1、工程规划许可证存根复印件二份、用地规划许可证存根、建设用地批准书、建设项目选址意见书、社会停车场平面图复印件各一份，以证明出租房属原告嵊泗县××世纪城市建设综合开发有限公司所有的事实。2、房屋租赁协议、社会停车场两期附属租赁补充协议复印件各一份，以证明原、被告间房屋租赁合同成立，并约定双方的权利和义务。3、发票记帐联复印件十张，以证明被告支付原告房屋租金至2008年12月31日，自2009年1月起被告停止支付租金的事实。4、嵊泗县发展和改革局嵊发改（2010）16号《关于菜园中心幼儿园新建工程某某建议书的批复》复印件一份，以证明出租房屋所在地块已列入拆迁范围，租赁合同实际不能继续履行的事实。被告张某某为证明自己的的主张，当庭宣读和出示了以下证据：5、嵊房权证菜字第××号《房屋所有权证》复印件一份，以证明被告对承租房屋进行装潢的实际面积。6、舟金资评报字（2010）第074号司某某定项目评估报告书一份，以证明被告对承租房屋进行装潢的现有评估价值为280200.00元。经庭审质证，原、被告及第三人对上述证据的真实性和证明事实均无异议。本院经审查认为，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性的要求，对上述证据的证明力予以确认经审理，本院认定事实如下：2005年5月1日，原告嵊泗县××世纪城市建设综合开发有限公司与被告张某某签订《房屋租房协议》、《社会停车场两期附属房租赁补充协议》各一份，双方约定原告将其所有的位于嵊泗县菜园镇停车场的建筑面积为547.56平方米的营业房租赁给被告经营宾馆，租赁期限为八年，即自2005年5月1日至2013年4月30日，房屋租金每月2400元，于每季度第一个月的3日前支付，房屋租金在两年后增加10%，四年后租金在前两年基础上增加不少于10%。合同成立后，原告依约交付被告租赁房屋，被告支付原告房屋租赁押金10000元，并由被告对承租房屋进行装潢，用于兴海宾馆的营业。2008年10月，被告未经原告同意将承租房屋转租给第三人林某，现承租房屋由第三人使用。自2009年1月起，被告停止支付房屋租金，至2010年7月31日共欠原告房屋租金54120元。另查明，经舟山市定海金达资产评估事务所对被告承租经营的兴海宾馆室内装潢进行评估，在评估基准日2010年11月16日的评估价值为280200元。庭审中，原、被告双方就承租房屋装潢补偿达成合意，由原告（反诉被告）补偿被告（反诉原告）240200元，兴海宾馆内的动产归被告（反诉原告）所有。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租房协议》、《社会停车场两期附属房租赁补充协议》属当事人真实意思表示，内容不违反国家法律的规定，且已实际履行，依法确认有效。被告未经原告许可擅自将承租房屋转租第三人使用，并长期拖欠租金，已经构成违约，故对原告要求解除原、被告间房屋租赁合同，并支付欠付租金的诉讼请求，本院予以支持。由于房屋已转租第三人，并由第三人实际使用，原、被告双方租赁合同解除后，应由第三人将租赁房屋返还原告。对于被告（反诉原告）与原告（反诉被告）就承租房屋装潢补偿达成的合意，与法无悖，本院予以准许。第三人要求在本案中合并审理由原告补偿其经营投入的请求，不属本案纠纷范围，第三人可另案起诉。案经调解无效。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）嵊泗县××世纪城市建设综合开发有限公司与被告（反诉原告）张某某于2005年5月1日签订的房屋租赁协议。二、被告（反诉原告）张某某支付原告（反诉被告）嵊泗县××世纪城市建设综合开发有限公司自2009年1月1日至2010年7月31日的租金54120元。三、第三人林某于本判决生效之日起五日内将承租的房屋交付原告（反诉被告）嵊泗县××世纪城市建设综合开发有限公司。被告（反诉原告）张某某于本判决生效之日起五日内将承租的房屋予以腾退。四、原告（反诉被告）嵊泗县××世纪城市建设综合开发有限公司于本判决生效之日起五日支付被告（反诉原告）张某某装潢经济损失240200元，房屋租赁押金10000元，兴海宾馆内的动产部分归被告（反诉原告）张某某所有。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1403元，反诉案件受理费5500元，共计6903元，减半收取3451.50元，评估费3000元，由原告（反诉被告）嵊泗县××世纪城市建设综合开发有限公司、被告（反诉原告）张某某各承担3225.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审判员　　裘红二〇一〇年十二月十七日书记员　　余扬关注微信公众号“”