（2010）深中法民五终字第2075号

裁判日期: 2010-12-16

公开日期: 2015-12-01

案件名称

代XX因物业管理纠纷一案民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2010）深中法民五终字第2075号上诉人（原审被告、反诉原告）代XX，女。委托代理人李X，广东X律师事务所律师。委托代理人韩X，广东X律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市XX物业管理有限公司（以下简称XX公司）。法定代表人林X，董事长。委托代理人王X，男，系该公司职员。上诉人代XX因物业管理纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2010）深盐法房初字第40号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。XX公司起诉请求法院依法判令：1、代XX立即支付拖欠物业管理费、本体维修基金、水费、排水费、垃圾生活处理费、滞纳金合计人民币18063.14元；2、诉讼费由代XX负担。代XX反诉请求法院依法判令：1、确认XX公司同开发商签订的《XX前期物业服务合同》无效；2、XX公司退回代XX交纳2007年8月至11月的物业管理费人民币1878元；3、XX公司承担诉讼费用。原审法院经审理查明：由于X物业管理有限公司退出XX小区的物业管理，2007年8月14日，XX公司与深圳市X区X实业股份有限公司、深圳市X区XX实业股份有限公司、深圳市X区Y实业股份有限公司、深圳市X投资发展有限公司四家开发商签订了《XX前期物业服务合同》，约定由XX公司对XX提供前期物业服务。代XX是XX房的业主。代XX已交纳2007年8月至11月的物业管理费人民币1878元。代XX没有交纳2007年12月1日至2010年02月28日期间的物业管理费人民币12664.08元、本体维修基金人民币936.63元和水费、排水费、生活垃圾处理费人民币463.28元，上述费用所产生的滞纳金人民币3999.15元，以上费用合计人民币18063.14元。代XX对上述费用的数额予以认可。一审另查明：1、XX公司预交了本诉案件受理费，如果胜诉或部分胜诉，XX公司同意代XX应当承担的费用直接向其支付；2、代XX预交了反诉案件受理费，如果胜诉或部分胜诉，代XX同意XX公司应当承担的费用直接向其支付；3、深圳市国土资源和房产管理局于2008年6月12日给XX公司核发的资质证书载明准予从事物业管理业务时间为2007年5月31日；4、XX的业主一直没有成立业主委员会。原审法院认为：XX公司与深圳市X区X实业股份有限公司、深圳市X区XX实业股份有限公司、深圳市X区Y实业股份有限公司、深圳市X投资发展有限公司四家开发商签订了《XX前期物业服务合同》，代XX也按照该合同交纳了部分费用，且XX的业主没有召开业主大会选举业主委员会并与他人订立物业服务合同，代XX应当按照《XX前期物业服务合同》约定交纳2007年12月1日至2010年02月28日期间的物业管理费人民币12664.08元、本体维修基金人民币936.63元和水费、排水费、生活垃圾处理费人民币463.28元，上述费用所产生的滞纳金人民币3999.15元，以上费用合计人民币18063.14元。代XX以《XX前期物业服务合同》不符合法律规定、XX公司在订立合同时没有资质为由主张合同无效、请求退回已经交纳的费用，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、代XX于本判决生效之日起十日内向深圳市XX物业管理有限公司支付拖欠2007年12月1日至2010年02月28日期间的物业管理费、本体维修基金、水费、排水费、生活垃圾处理费、滞纳金等费用共计人民币18063.14元；二、驳回代XX的反诉请求。如未在上述期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币126元（减半收取），由代XX负担。深圳市XX物业管理有限公司已预交案件受理费人民币252元，其中人民币126元原审法院予以退回；代XX应负担的费用于本判决生效之日起十日内迳付深圳市XX物业管理有限公司。反诉案件受理费人民币12.5元（减半收取），由代XX负担。代XX已预交案件受理费人民币25元，其中人民币12.5元，原审法院予以退回。上诉人代XX不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1．撤销一审判决的第一、二项，依法改判或发回重审。2．判令的被上诉人退还上诉人缴纳的2007年8月至2007年11月的物业管理费1878元。3．判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。上诉事实与理由为：2004年12月9日上诉人同深圳市X投资发展有限公司、深圳市X实业有限公司、深圳市XX实业股份有限公司、深圳市Y实业股份有限公司共同签订了房地产买卖合同并购买了上述公司开发的XX号房。2007年8月14日XX公司在该小区已经入伙两年多时间后且产权已经转移给小区业主的情况下擅自同上述公司签订了所谓前期物业服务合同。上诉人认为XX公司在没有召开业主大会且没有向全体业主公示的情况下同上述公司签订的前期物业服务合同是无效的。因为，XX公司在小区已经入伙两年多且产权已经转移的情况下违反《物权法》第七十六条和《物业管理条例》第三十五条的规定没有经过XX小区业主大会选聘且没有同业主委员会签订物业管理合同。另外据查，被上诉人在2007年8月14日并没有取得相应的物业管理经营资质，其资质是在2008年6月才取得的。被上诉人在无资质的情况下进行物业管理经营违反了《物业管理条例》第三十三条的规定且具有欺诈的故意。由于违反以上法律和行政法规的禁止性规定，该前期物业服务合同根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定应属于无效合同，且被上诉人依法应承担合同无效的法律责任，退还收取上诉人的物业管理费。原审法院在对上述事实没有确认的情况下，简单援引《中华人民共和国合同法》第八条和第六十条而作出对被上诉人有利的判决是认定事实和适用法律的错误。另外，被上诉人当庭没有提供证明其对上诉人提出过支付管理费的要求并导致诉讼时效中断的证据原件，也没有提供被上诉人曾经为成立业主大会进行过任何努力的证据原件，因此根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，应对以上两项事实不予认定。上诉人在2007年11月份起就没有交过管理费，被上诉人在2010年3月才起诉，由于被上诉人没有提供证明其对上诉人提出支付管理费要求并导致诉讼时效中断的证据原件，因此根据法律规定本案己过两年诉讼时效。原审法院援引《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条做出的判决，同样是认定事实和适用法律的错误。综上，原审法院认定事实有错误，适用法律不当，因此，上诉人的上诉请求应当予以支持，恳请二审法院发回重审或依法改判。被上诉人XX公司口头答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律并无不当，上诉人提出的上诉理由没有事实依据和法律依据，请求法庭驳回上诉人的上诉请求，维持一审法院的正确判决。本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为：1、被上诉人是否有权收取涉案物业管理费；2、诉讼时效问题；3、被上诉人的资质问题对本案的影响。对于焦点一：被上诉人是否有权收取涉案物业管理费？本院认为，涉案买卖合同约定：房地产移交后，在未由业主委员会聘请住宅区管理机构之前交由深圳市X物业管理有限公司负责房地产的物业管理。涉案买卖合同还约定：业主委员会成立后，可续聘或另选聘物业管理公司，管理费由业主委员会与物业管理公司协商确定。由于深圳市X物业管理有限公司退出，被上诉人与涉案小区开发商签订《XX前期物业服务合同》，对涉案小区进行了实际的管理；由于涉案小区的业主委员会尚未成立，被上诉人在XX小区业主委员会成立前延续《XX前期物业服务合同》的行为，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《深圳经济特区物业管理条例》第五十条规定”建设单位有权根据本条例规定选聘物业服务企业提供前期物业服务，并以未出售物业业主身份享有相关权利”。业主主张被上诉人与深圳市X区X实业股份有限公司、深圳市X区XX实业股份有限公司、深圳市X区Y实业股份有限公司、深圳市X投资发展有限公司四家开发商的《XX前期物业服务合同》无效的依据不足，本院不予采纳。被上诉人进行物业管理是有合同依据的，其有权收取相应的物业管理费。上诉人应按约定履行自己义务，交纳物业管理费。对于焦点二，诉讼时效问题。本院认为，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被上诉人虽然提供了相关的催款记录，但该证据系被上诉人单方出具，且在诉讼时效问题上没有其他的证据相互印证，不能据此认定被上诉人对上诉人进行了相应的催告。被上诉人在2010年3月24日才提起本案的诉讼要求判令上诉人支付物业管理费等费用，故被上诉人要求上诉人支付2008年3月24日之前的物业管理费的诉讼请求，因已经超过诉讼时效，本院不予支持。本院仅支持2008年3月25日至2010年2月28日期间的物业管理费等费用，原审法院支持被上诉人的全部诉讼请求系适用法律有误，应予纠正。对于焦点三被上诉人的资质问题对本案的影响，本院认为，上诉人已经于2008年6月12日取得物业管理资质，已经补正了合同的效力，而且，该证书上注明准予从事物业管理服务时间是2007年5月31日，因此，资质问题对本案的处理结果并无影响。综上所述，原审法院认定事实基本清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市盐田区人民法院（2010）深盐法房初字第40号民事判决第二项；二、变更深圳市盐田区人民法院（2010）深盐法房初字第40号民事判决第一项为：代XX于本判决生效之日起十日内向深圳市XX物业管理有限公司支付拖欠2008年3月25日至2010年02月28日期间的物业管理费、本体维修基金、水费、排水费、生活垃圾处理费、滞纳金等费用共计人民币12095元。三、驳回被上诉人深圳市XX物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费人民币126元，上诉人负担113.40元，被上诉人负担12.60元；反诉受理费人民币12.5元由上诉人负担；二审案件受理费人民币共计252元由上诉人负担226.80元，被上诉人负担25.20元（当事人预交的案件受理费应收部分法院不予清退，当事人另应负担的部分迳付对方当事人）。本判决为终审判决。审　判　长　刘粤芳审　判　员　柯云宗代理审判员　赵　霞二〇一〇年十二月十六日书记员（兼）　李开宇微信公众号“”