（2010）杭西民初字第2420号
裁判日期: 2010-12-16
公开日期: 2014-07-04
案件名称
郭宏峰、林毅与杭州鸿雁电器有限公司、浙江华元建设置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
郭宏峰；林毅；杭州鸿雁电器有限公司；浙江华元建设置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》:第六十四条第一款
全文
杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭西民初字第2420号原告：郭宏峰。原告：林毅。两原告的共同委托代理人：李静。被告：杭州鸿雁电器有限公司。法定代表人：俞长铭。委托代理人：陈杰。委托代理人：陈爱。被告：浙江华元建设置业有限公司。法定代表人：厉文明。委托代理人：徐骏。原告郭宏峰、林毅（以下简称两原告）与被告杭州鸿雁电器有限公司（以下简称鸿雁电器公司）、浙江华元建设置业有限公司（以下简称华元置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2010年11月8日受理后，依法由审判员杨志敏独任审判，于2010年12月15日公开开庭进行了审理。原告郭宏峰及两原告的共同委托代理人李静，被告鸿雁电器公司的委托代理人陈杰、陈爱，被告华元置业公司的委托代理人徐骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告起诉称：2005年4月1日，作为出租方的鸿雁电器公司（甲方）与作为承租方的郭宏峰、林毅（乙方）签订了《房屋长期租赁合同》（以下简称房屋租赁合同）。该合同约定：租赁物业位于杭州市天目山路250号。甲方出租给乙方的房屋坐落在该物业的A楼1403室。该房屋暂测建筑面积306.52平方米。租赁期限自2005年6月30日起至2025年6月29日，期限为20年。若租赁期限内乙方受让该承租房屋所有权的，则自房屋所有权转移至乙方名下之日起，本租赁合同终止。上述租赁期限届满后，如乙方未受让房屋所有权的，则本合同自动延长（续订）20年，自2025年6月30日起至2045年6月29日止继续有效。本合同上述延长（续订）20年期限届满，如乙方仍未受让房屋所有权的，本合同再自动延长（续订），自2045年6月30日起至2053年3月15日止继续有效。本合同三个阶段租期的租金合计为2605420元。全部租金中的40%为第一阶段租赁期限的租金；40%为第二阶段租赁期限的租金；20%为第三阶段租赁期限的租金。同日，鸿雁电器公司（甲方）还与郭宏峰、林毅（乙方）签订《房屋转让合同》（以下简称房屋转让合同），约定：甲方转让给乙方的物业坐落在杭州市天目山路250号A楼1403室；本合同项下房屋转让金为2605420元，每平方米转让价格为8500元。该价格不因今后土地出让金的调整而调整。上述房屋租赁合同和房屋转让合同均约定华元置业公司作为担保方（丙方）为鸿雁电器公司的责任和义务提供不可撤销的保证并承担连带责任。上述两份合同签订后，郭宏峰、林毅向鸿雁电器公司交付2605420元，鸿雁电器公司于2005年4月20日向两原告开具了相应预收款收据。后鸿雁电器公司交付了合同中约定的房屋。2008年12月，两原告以房屋买卖合同纠纷为案由，针对房屋转让合同向法院提起诉讼。法院认为房屋转让合同成立未生效；两原告支付的2605420元款项性质是在房屋转让合同生效前为租金，生效后转化为购房款。两原告认为，根据合同法“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，鸿雁电器公司应当返还两原告多收取的超过二十年的租赁费1563252元并偿付相应损失。为此，两原告起诉请求判令：一、鸿雁电器公司返还两原告1563252元；二、鸿雁电器公司偿付两原告损失625300元（以1563252元为基数，按年利率8%从2005年4月21日计算至2010年4月20日）；三、鸿雁电器公司偿付原告以1563252元为基数，按年8%计算从2010年4月21日至实际偿付日止的损失，暂计至起诉日2010年11月8日为68526元，以上共计2257078元；四、华元置业公司对两原告的第一至三项诉请承担连带责任；五、本案的诉讼费用两被告承担。被告鸿雁电器公司答辩称：一、原告的诉讼请求缺乏法律依据，应予驳回。原告的诉请是要求鸿雁电器公司返还房款，该房款获取、占有的依据是双方签订的《房屋转让合同》和《房屋长期租赁合同》，而不仅仅是《房屋长期租赁合同》。该房款从实质上来说是购房款而不是租金，这是当事人的真实交易目的。《房屋转让合同》第4.1条“本合同项下的房屋的转让金合计为人民币2605420元……房屋转让前乙方已支付之长期租赁的租金自动转为转让款。”按照之前法院判决认定该房款也是兼具租金和购房款的性质，而不单是租金。所以，两原告仅仅主张租赁合同部分无效是不能够产生返还购房款的作用。另外，原告返还部分房款的诉请基础，应该是解除《房屋转让合同》和确认《房屋长期租赁合同》部分无效，仅仅依据租赁合同纠纷是无法涵盖原告诉请的。原告的诉请是在未提出处理两份合同的基础上直接要求返还款项，不应得到支持。二、《房屋长期租赁合同》并没有超过二十年的租赁期限，是有效的。合同3.1条明确约定，“甲乙双方约定该房屋租赁期自2005年6月30日起至2025年6月29日止，期限为20年。”3.3条、3.4条约定的是合同20年租赁期满后的续订，是当事人的预约。该份合同内容包括了20年的租约和2个预约，这并不为法律所禁止，是有效的。综上，两原告的诉请没有法律依据，应予驳回。被告华元置业公司答辩称：一、两原告与鸿雁电器公司签订的《房屋长期租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已经依照履行，应为合法有效。二、《房屋长期租赁合同》对租赁期限的约定符合《合同法》第二百一十四条关于"租赁期限不得超过二十年"的规定；《合同法》第二百一十四条同时规定，"租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年"。而《房屋长期租赁合同》第3.3、3.4条明确对租赁期限届满后续订租赁合同进行了约定，且续订的租赁期限不超过二十年，这符合《合同法》的规定；《合同法》第二百一十四条允许租赁合同的当事人续订租赁合同，且并没有限制或禁止该续订合同意思表示的时间。两原告与鸿雁电器公司在签订《房屋长期租赁合同》时一致同意在特定的条件下续订租赁合同，并未违反法律或行政法规的强制性规定，应视为合同有效。三、两原告基于《房屋长期租赁合同》部分无效而提出的要求华元置业公司对返还款项、赔偿损失承担连带责任的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。两原告提供了下列证据材料：1.《房屋长期租赁合同》1份，证明三方签订的租赁合同约定的租赁期限分三个阶段，同时也证明该合同的终止条件有两个，一是房屋的所有权和土地使用权变更到两原告名下，二是租赁期限届满。2.鸿雁电器公司于2005年4月20日出具收款收据1份；3.本院（2009）杭西民初字第106号民事判决书1份；4.浙江省杭州市中级人民法院（2009）浙杭民终字第1732号民事判决书1份；5.《房屋转让合同》1份；证据2-5证明两原告向鸿雁电器公司支付了人民币2605420元的事实，该款项被生效判决认定在涉案房屋转让、合同生效前为租金，合同生效后转化为房款的事实。6.2008年11月17日《关于华鸿大厦无法办理分户产权证的函》1份；7.2008年12月12日《关于华鸿大厦产权问题的复函》1份；8.2009年2月27日杭州市国土资源局《复函》1份；证据6-8共同证明相关政策没有变化，被告向两原告隐瞒真相的事实。被告鸿雁电器公司、华元置业公司均未提供证据材料。两原告提供的证据经质证，被告鸿雁电器公司对证据1的真实性无异议，对于租赁期限该合同3.3、3.4条只是一个续订的约定。明确约定《房屋长期租赁合同》只是《房屋转让合同》的附件，长期租赁合同没有独立存在的价值；对证据2的真实性无异议，从当事人双方交易的真实目的来看，该款项的真实目的是购房款，法院也认定该款项兼有购房款和租金的性质；对证据3、4的真实性无异议，判决书也表明了该政策是当事人双方签订合同以后出台的，不可归责于双方，属于不可抗力；对证据5的真实性无异议，根据该合同4.1条约定，房屋长期租赁合同与房屋转让合同应是两份互为条件、互为整体的两份相关的合同，应当合并处理；对证据6、7、8的真实性无异议，该三份证据表明涉案房屋由于政策的原因无法交易，不可归责于任何一方。同时被告鸿雁电器公司也尽了最大努力追求合同目的实现，鸿雁电器公司及时将相关情况告知了包括两原告方在内的住户，鸿雁电器公司也尽到了告知义务。被告华元置业公司对证据1的真实性无异议，该合同第3条明确约定合同的租赁期限是20年，而不是两原告所说的48年；3.3、3.4是对20年租赁期限届满以后如何续签做的约定；第五条是对相应款项支付做的约定，原告是自愿同意将2605420元的款项一次性支付，也是双方当事人达成该交易的商业基础；第十三条约定如何解除合同、解除合同以后如何承担违约责任，如果两原告认为超过20年部分需要解除，应当按照合同条款予以执行；对证据2的真实性无异议，该证据证明了两原告支付2605420元的款项是其真实意思的表示；对证据3、4的真实性无异议，两份判决书均能证明导致该房屋不能转让的原因是政策变化，并非被告故意阻碍、隐瞒；对证据5的真实性无异议，房屋转让合同第四条约定在房屋转让合同生效前该款项是租金性质，生效后转为房屋转让款，由此证明两原告支付2605420元款项是其真实意思表示；对证据6、7的真实性无异议，该两证据恰恰证明了被告在遇到相应的政策变更的情况下，已经将这些情况告知了两原告，履行了相应的告知义务，同时也证明房屋无法转让的原因是政策变更，属于不可抗力，被告不应承担相应的违约责任；对证据8的真实性无异议，证明了涉案房屋不得转让。根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院经审查，原告提供的证据均符合证据的真实性及合法性要求，与本案的审理也具有一定的关联性，故本院对原告提供的证据均予以确认。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：案涉房屋系鸿雁电器公司名下的华鸿大厦中的一套。华鸿大厦系鸿雁电器公司与华元置业公司合作建造，其土地使用权系鸿雁电器公司以协议方式取得。2003年1月15日，鸿雁电器公司与杭州市国土资源局签订杭土合字（2003）10号《杭州市国有土地使用权出让合同书》，鸿雁电器公司通过协议出让方式取得西湖区东至万荷路，南至天目山路，西至城西汽配城，北至浙江省电信实业集团杭州市有限公司。宗地总面积为12830平方米，其中出让土地面积为10013平方米的国有土地使用权。合同项下出让宗地的用途为综合（办公）用地、商业用地。主体建筑物的性质规定为创业中心项目。根据杭州市人民政府杭政（2002）13号文件的规定，鸿雁电器公司同意合同项下的宗地使用权在5年内不得转让；如5年后转让的，则应按市场评估价补缴差价，且首次转让剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定并按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。2003年3月17日，鸿雁电器公司取得该土地的土地使用权证，证号为：杭西国用（2003）字第000108号，坐落西湖区天目山路70号，土地地号为6-1-（5）-出606-1，图号为76-83.2-16，土地用途为综合，终止日期2053年3月16日。在该证记事一栏载明：该宗地实际用途为综合（办公）用地。2006年8月7日，鸿雁电器公司取得证号为：杭西国用（2006）字第000186号土地的土地使用证，坐落西湖区天目山路238-250号（双号），土地地号为6-001-005-00073，图号为76-83.2-82.4-A，土地用途为综合（创业中心用地），终止日期2053年3月16日。2006年10月18日，鸿雁电器公司取得在上述土地上建造的华鸿大厦1号楼杭房权证西字第**房屋所有权证，在该证附记一栏载明：规划批建为办公楼，土地用途为综合（创业中心用地），本宗地使用权在5年内不得转让，若5年后转让的，则应按市场评估价补土地差价，单一产权。2005年4月1日，鸿雁电器公司作为出租方（甲方）与作为承租方的郭宏峰、林毅（乙方）以及担保方华元置业公司就华鸿大厦写字楼租赁事宜签订了房屋租赁合同，该合同约定：一、租赁范围：1.租赁物业位于杭州市天目山路250号。甲方对该物业拥有独立、完整的所有权，乙方对该物业的土地所有权、房屋开发情况及产权充分了解后，同意承租该物业范围内的写字间及有关设施。2.甲方出租给乙方的房屋坐落在该物业的A楼的十四层1403室。3.该房屋暂测建筑面积为306.52平方米。二、租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。三、租赁期限：1.甲乙双方约定该房屋的租赁期限自2005年6月30日起至2025年6月29日，期限为20年。2.若租赁期限内乙方受让该承租房屋所有权的，则自房屋所有权转移至乙方名下之日，本租赁合同终止。3.上述租赁期限届满后，如乙方未受让房屋所有权的，则本合同自动延长（续订）20年，自2025年6月30日起至2045年6月29日止继续有效。4.本合同上述延长（续订）20年期限届满后，如乙方仍未受让房屋所有权的，本合同再自动延长（续订），自2045年6月30日起至2053年3月15日止继续有效。四、物业交付：甲乙双方约定，甲方于2005年6月30日前，将符合本合同约定的房屋交给乙方使用，交付方式为甲方书面通知乙方办理接受手续。五、租金及支付方式：1.本合同项下房屋三个阶段租期的租金合计为2605420元，每平方米租金价格为8500元，于本合同签订后7天内向甲方一次性交清全部租金。2.全部租金中，40%为第一段租赁期限的租金，40%为第二段租赁期限的租金，20%为第三段租赁期限的租金。…十五、本合同自租赁房屋的所有权证和土地使用权证变更至乙方名下之日起即行终止。如乙方未受让租赁房屋所有权的，则本合同自租赁期限届满之日起终止。十六、合同的担保：华元置业公司为甲方在本合同的责任和义务提供不可撤销的保证责任并承担连带责任。同日，转让方鸿雁电器公司（甲方）与受让方郭宏峰、林毅及担保方华元置业公司就华鸿大厦写字楼转让事宜签订了《房屋转让合同》，合同约定：一、转让房屋范围：1.转让物业位于杭州市天目山路250号。甲方对该物业拥有独立、完整的所有权，乙方对该物业的土地使用权、房屋开发情况及产权充分了解后，同意受让该物业范围内的写字间及有关设施。2.甲方转让给乙方的房屋坐落在该物业的A楼的十四层1403室。3.该房屋暂测建筑面积为306.52平方米。二、转让房屋的情况：甲方向乙方转让的房屋为写字楼，仅能作为办公场所，乙方应遵守国家和本市有关房屋事宜和物业管理的规定。三、房屋转让事项：1.根据《杭州市国有土地使用权出让合同书》杭土合字（2003）10号规定，本合同项下房屋的土地使用权在2008年1月16日后允许转让。2.本合同签订时，乙方已与甲方签订《房屋长期租赁合同》，乙方已为本合同项下房屋的承租人，乙方有优先受让权。本合同的生效以合同项下房屋及土地使用权具备转让条件为前提。3.当本合同房屋具备转让条件后，甲方以书面形式通知乙方，如乙方决定受让房屋的，则应于收到通知之日起三个工作日内以书面形式通知甲方。通知到达甲方时，本合同生效。若乙方逾期未予明确回复，则视为乙方自动放弃受让该房屋的权利，继续以租赁方式承租该房屋。4.如乙方受让承租房屋的，则甲方承诺在2008年12月31日前办妥房屋所有权和土地使用权等一切转让手续，将本合同项下的房屋所有权证和土地使用权证变更至乙方名下，乙方须配合甲方办理转让手续。如因法律修改、政策变化、政府规定或乙方原因届时房屋不能按时办理手续的，甲方不负违约责任。四、转让金及支付方式：1.本合同项下房屋的转让金为2605420元，每平方米转让价格为8500元。该价格不因今后土地出让金的调整而调整。房屋转让前乙方已支付之长期租赁的租金自动转为转让款。…七、不可抗力：本合同所述之不可抗力是指双方当事人在订立本合同时不可预见，对其发生和后果不能避免并不能克服的事件。包括但不限于地震、洪水、风灾、暴雨、旱灾、战争、严重的动乱或恐怖行动等自然灾害与社会事件，以及根据法律、法规、政策之调整。八、违约责任：如因法律修改、政策变化、政府规定及乙方原因，本合同项下房屋在2008年12月31日前未完成过户手续的，逾期在90日以内（含90日）的，甲方每天按乙方已支付租金总额的万分之二点一支付违约金，直至办妥之日止；逾期超过90日以上仍未办妥的，则乙方选择按以下第2种方式处理：双方解除本合同及《房屋长期租赁合同》，甲方退还乙方已支付的所有租金，并按1500元／平方米向乙方支付违约金。…十、合同的担保：华元置业公司为甲方在本合同的责任和义务提供不可撤销的保证责任并承担连带责任。待房屋产权过户完成…，华元置业公司的保证责任免除，保证条款终止。2005年4月20日，郭宏峰、林毅向鸿雁电器公司支付了2605420元，后鸿雁电器公司亦按约交付了上述房屋。2008年12月12日，鸿雁电器公司致函给包括郭宏峰、林毅在内的业主，告知在办理分户产权证的过程中，政府主管部门告知华鸿大厦按规定不能分套转让，房屋转让合同因此无法生效并履行，应继续按照房屋租赁合同的约定履行各自的权利义务。2008年12月25日，郭宏峰、林毅以鸿雁电器公司和华元置业公司为被告向本院起诉，要求鸿雁电器公司履行房屋转让合同，办妥房屋所有权和土地使用权等一切转让手续，将该合同项下的房屋所有权证和土地使用权证书转移至郭宏峰、林毅名下；华元置业公司承担连带责任。本院于2009年7月12日就该纠纷作出（2009）杭西民初字第106号民事判决，以房屋转让合同项下房屋所有权及土地使用权现不具备转让条件，房屋转让合同尚未生效为由，驳回了郭宏峰、林毅的诉讼请求。后郭宏峰、林毅不服该判决上诉于浙江省杭州市中级人民法院。浙江省杭州市中级人民法院于2009年11月12日作出（2009）浙杭民终字第1732号民事判决，维持原审判决，驳回了郭宏峰、林毅的上诉。该生效判决认定：鸿雁电器公司取得的土地使用权为以协议方式出让的科研、创业楼用地，根据目前政策，鸿雁电器公司作为项目用地受让人不具备分割转让土地及地上建筑物的条件；房屋转让合同中的条款不符合格式条款的定义；该房屋转让合同成立但未生效；郭宏峰、林毅已支付款项的性质在房屋转让合同生效前为租金，生效后转化为购房款。本院认为：郭宏峰、林毅与鸿雁电器公司、华元置业公司三方签订的房屋租赁合同是合同当事人的真实意思表示。该房屋租赁合同和房屋转让合同系针对同一房屋而签订的两份合同，不但标的物相同，而且房屋租金和房屋转让款的金额也完全相同。根据该两份合同约定的内容，房屋转让是目的，房屋租赁是对房屋转让前的使用安排。因合同当事人均预料到房屋转让会受到政策的限制，故将房屋转让合同设置成附生效条件的合同，其主要生效条件就是政策允许合同项下土地使用权和房屋所有权转让。在房屋转让合同生效前，合同当事人约定以租赁的方式使用合同项下的房屋，一旦政策允许，租赁合同即终止履行。合同当事人即按房屋转让合同的约定进行房屋转让，郭宏峰、林毅所交付的2605420元款项也随即转化为房屋转让款。因此，本案房屋租赁合同的期限具有不确定性，对于超过20年后的房屋租赁具有预约合同的性质，而郭宏峰、林毅所交付的2605420元的款项也具有双重性，即在房屋转让前系租金，在房屋转让后即转化为房屋转让款。况且，房屋租赁合同现仅履行了五年多的时间，房屋转让合同也有生效的可能。因此，郭宏峰、林毅认为其交付的2605420元就是租金，鸿雁电器公司应当返还多收取的超过二十年的租赁费1563252元并赔偿相应经济损失的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回郭宏峰、林毅的诉讼请求。案件受理费24857元，减半收取12428.5元，由郭宏峰、林毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审判员 杨志敏二〇一〇年十二月十六日书记员 徐 静