（2010）杭西民初字第2413号
裁判日期: 2010-12-16
公开日期: 2014-07-03
案件名称
浙江证大物业管理有限责任公司与叶新玲物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江证大物业管理有限责任公司,叶新玲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
浙江省杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭西民初字第2413号原告：浙江证大物业管理有限责任公司。法定代表人：王毅。委托代理人：余许昌。被告：叶新玲。原告浙江证大物业管理有限责任公司诉被告叶新玲物业服务合同纠纷一案，本院于2010年11月8日立案受理后，依法由审判员陈辽敏独任审判，于2010年12月14日公开开庭进行审理。原告委托代理人余许昌，被告叶新玲，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告根据与湖畔花园业主委员会签订的《湖畔花园物业管理服务合同书》及湖畔社区物业管理公约，为湖畔花园提供相应的物业管理服务。被告为杭州市湖畔花园风荷院15幢1单元301室物业所有人，房屋面积153.89平方，1998年2月27日登记入住，2005年11月15日办理房屋所有权证。2003年1月1日至2003年12月31日，2004年4月1日至2007年10月30日期间被告拖欠原告物业管理费5925.30元，至今未缴纳。原告认为被告不履行缴纳物业费的行为损害了原告的合法权益，故向法院诉请判令：①被告支付物业管理费5925.30元及滞纳金3000元，合计8925.30元；②被告承担本案全部诉讼费用。后原告放弃要求被告支付滞纳金3000元的诉讼请求。原告为证明其主张成立，提供以下证据材料：1、房屋所有权证存根、杭州市西湖区人民法院民事调解书；2、欠费详单；证据1-2证明被告系杭州市湖畔花园风荷院15幢1单元301室业主，房屋面积153.89平方米，2005年11月15日办理房屋所有权证，及未缴纳物业费的详细计算方式和金额。3、《湖畔花园物业管理服务合同书》、《湖畔花园物业服务补充协议》，证明原、被告之间存在物业服务合同关系以及物业管理费和滞纳金的计算方法。4、关于湖畔花园物业管理收缴问题的说明，证明原告撤出小区时积极履行催收义务，湖畔花园业主委员会也在2007年11月12日进行公示，协助催缴的事实。5、（2009）杭西民初字第1280号民事判决书；6、（2010）杭西民初字第98号民事判决书；证据5-6证明湖畔花园物业管理纠纷已经过法院多次审理，并认定服务合同关系合法有效，欠费业主应当履行支付物业管理费、水费的事实。7、湖畔花园业主委员会的《情况证明》；8、湖畔花园部分业主的《证明》；9、《缴费通知单》；10、大宗邮件邮寄清单；11、公开张贴的催讨照片；12、EMS邮件详情单；证据7-12证明原告催讨物业管理费的事实。13、委托函、邮寄查询单，证明聂斌代收了原告的催款函的事实。被告辩称，杭州市湖畔花园风荷院15幢1单元301室的房子于1998年交付，被告于1999年入住，入住后出现几个问题。第一，被告花费1500元购买了可视对讲机，多次向物业提出调试请求，但每次调试图像都很模糊，难以看清。第二，被告的楼上即四楼的露天阳台漏水，2002年的大雨致使被告家中渗水面积非常大，多次维修未果。为此被告找开发商交涉，后来开发商将此事转给原告处理，但最后也没有结果。第三，被告楼上住户装修时，被告房间墙面开裂脱落，但物业始终没有出面协商，造成原告重大损失。第四，2004年被告的车被人划伤，被告认为是物业管理上的责任，但物业公司称与其无关。被告自1998年起1999年都按时交纳物业费，但后来由于原告物业管理不到位，不能按照合同承担基本义务，给被告造成诸多物质与精神上的损失，因此被告才停缴物业费。现原告已经撤出本小区，被告也从未看到过催缴公告、催缴单，而且原告的诉请已过二年诉讼时效。综上，被告认为被告不应承担物业费。被告为证明其主张成立，提供以下证据材料：1、照片；2、申请书；证据1-2证明原告物业服务不到位的事实。根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院作如下认证：原告提交的以上证据材料，经被告当庭质证，被告对证据1、3、9没有异议，本院予以认定。被告对证据2有异议，因证据2为原告单方制作，缺乏证据的形式要件，本院不予认定。被告对证据4的真实性没有异议，但认为应当张贴在住户门口，本院结合其他证据综合认证，认为可以证明原告已经积极催缴物业费的事实。证据5-6被告认为无关联性，本院对该两份判决书与本案相关的部分事实予以认定。被告对证据7、10、11、12、13有异议，均认为没有看到过；对证据8的真实性有异议，本院综合审查以上证据，并结合证据5、6认定的事实，认为以上证据可以证实原告通过信函、在小区醒目位置张贴（张贴时间为2009年8月4日）等形式向被告等业主履行催收义务的事实。被告提交的以上证据材料，经原告当庭质证，原告认为证据1即照片无法证明被告房子漏水的事实，证据2即申请书系被告单方制作且与本案无关联性。本院综合审查该二份证据对其真实性予以认定，关联性在本院认定部分综合评述。根据上述本院采信的证据材料和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：被告系杭州市西湖区湖畔花园风荷院15幢1单元301室业主，房产建筑面积为153.89平方米，1999年被告入住该房屋。2000年1月，原告与浙江证大房地产开发有限公司（以下简称证大房产公司）签订杭州市物业管理服务合同，约定证大房产公司将杭州市湖畔花园委托原告实行物业服务，委托管理事项为房屋建筑共用部位、共用设施、公共设施和附属建筑物、区内绿地等的维修、养护和管理，维护公共秩序和环境卫生，向业主和物业使用人收取物业服务费等，委托期限自2000年1月30日至2002年1月29日。合同约定了物业管理服务标准、其他物业服务费的收取标准及违约责任。同时明确上述物业管理收费标准为暂定标准，自2001年1月1日起执行。待小区业主委员会成立后，原告应与业主委员会签订物业管理服务合同，协商物业管理综合服务费收费标准，并重新报物价局审核。后原告依约对湖畔花园进行物业服务。2002年7月18日，湖畔花园业主委员会召开会议，决定就选聘物业管理公司和物管费标准向业主征求意见。同年7月18日，该业主委员会发布公告及公开信，就选聘物业管理公司和物管费标准征求意见，并提出降低物管费的收取标准，其中二期公寓、北区公寓为每月每平方米0.70元，洋楼每月每平方米0.80元。后经业主公开表决，2005年4月22日，湖畔花园业主委员会与原告签订《湖畔花园物业管理服务合同书》、《湖畔花园物业服务补充协议》各一份，约定由原告对杭州市湖畔花园实行物业服务，期限自2005年4月10日至2008年4月9日；湖畔花园南区一期洋楼的物业服务费为每月每平方米0.80元；二期、三期多层公寓物业服务费为每月每平方米0.70元；合同并约定委托管理事项、物业服务标准、物业服务费的收取标准及违约责任等。2007年10月31日，原告与湖畔花园业主委员会之间的物业服务合同终止，湖畔花园小区不再由原告进行物业服务。2007年11月12日，湖畔花园业主委员会发出公告，说明2007年10月31日前的物管费由原告收取。2009年8月4日，原告在小区醒目位置张贴公告，向未缴费业主催收物业管理费。被告自2003年1月1日起到2007年10月30日止未缴纳物业管理费。本院认为，原告于2000年1月与证大房地产公司签订物业管理服务合同，由证大房地产公司委托原告对湖畔花园进行物业管理服务。2002年1月29日后，原告虽未与湖畔花园业主委员会订立物业管理服务合同，但事实上一直为杭州市湖畔花园北区提供了物业服务。2005年4月，原告与湖畔花园业主委员会正式签订《湖畔花园物业管理服务合同书》、《湖畔花园物业服务补充协议》。在此期间原告一直为湖畔花园小区提供物业服务，被告事实上也一直接受原告的物业服务，故双方已经构成了物业服务关系，理应交纳物业费用。被告提出的楼上漏水问题和住户装修时，房间墙面开裂脱落问题，属商品房质量纠纷或相邻关系纠纷，可另案处理。被告提出的可视对讲机图像模糊和车辆被人划伤等原告物业管理不到位的抗辩理由，因被告未提交相关证据予以证明，本院均不予采信。另外被告认为本案部分诉讼请求已超过诉讼时效，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。物业服务费属分期履行的债务，诉讼时效期间应当从最后一期履行期限届满之日起计算。原告提交的证据可以证明原告在诉讼时效期间内向被告主张过权利，请求其履行缴付物业服务费之义务，诉讼时效因中断而重新计算，故被告关于诉讼时效的抗辩理由，本院亦不予采信。原告自愿主张了五十五个月的物业管理费，被告未提交其它证据证明其曾在此期间缴纳过物业管理费，故本院以被告房产建筑面积153.89平方米，按照每月每平方米0.70元，计算物业管理费为5924.77元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、叶新玲支付浙江证大物业管理有限责任公司物业管理费5924.77元，该款由叶新玲于本判决生效之日起十日内一次性付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回浙江证大物业管理有限责任公司的其它诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由叶新玲承担，该款于本判决生效之日起十日内支付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本三份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。审判员 陈辽敏二〇一〇年十二月十六日书记员 罗淼淼 微信公众号“”