（2010）东民初字第2904号
裁判日期: 2010-12-15
公开日期: 2015-12-28
案件名称
厉某某与陈甲房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东阳市人民法院
所属地区
东阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厉某某,陈甲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十四条，第五十七条
全文
浙江省东阳市人民法院民 事 判 决 书（2010）东民初字第2904号原告：厉某某。委托代理人：赵某某。被告：陈甲。委托代理人：江某。委托代理人：韦某某。原告厉某某为与被告陈甲房屋租赁合同纠纷一案，于2010年9月28日诉至本院，本院同日立案受理后，依法由审判员马祝敏适用简易程序独任审判，于2010年11月4日公开开庭进行了审理。原告厉某某及其委托代理人赵某某，被告陈甲的委托代理人江某、韦某某到庭参加诉讼，原告厉某某申请的证人邓某某出庭陈述。本案现已审理终结。原告厉某某起诉称：自2007年开始原告租用被告所有的坐落于东阳市××号的店面房两间及店面后厨房一间，2007年2月25日双方签订了租房协议，约定：租期为五年，自2007年2月25日至2012年2月24日止，租金5万元／年，每年涨5%。协议签订后，原告对店面及厨房进行了装修并开始经营饺子等湿式点心。2008年被告看到原告经营状况较好就以各种理由想涨房租。原告为了饺子店的正常经营于2008年2月25日与被告重新签订了租房协议，双方约定：租期不变自2007年2月25日至2012年2月24日止，租金为61500元／年，每年涨10%并承担被告户的水电费用。自2009年开始被告及其家人多次停水停电致使原告无法正常营业。为此事吴某派出所曾多次组织双方调解，被告也曾作出承诺不再以任某某由影响原告正常营业。但在2010年9月11日被告又停水停电再次使原告无法正常营业并造成重大经济损失。请求法院依法判决解除原、被告签订的租房协议，判令被告返还原告剩余租金30750元，赔偿原告房租损失6万元，装修残值损失31500元，营业额损失6万元，与职工解除劳动合同的补偿金32000元，停电后冰箱内食物腐烂损失4000元，合计218250元。针对上述诉讼请求，原告向本院提供以下证据：一、房产档案证明1份，用以证明被告系出租房屋的所有权人的事实。二、东某市吴某江某某吃店的营业执照副本、税务登记证副本各1份，用以证明原告向被告租赁房屋系用于经营该小吃店的事实。三、租房协议复印件2份，用以证明原、被告两次签订租房协议的事实。四、东某市地方税务局吴某分局的缴税明细单、电费明细单各1份，水费用户台账2份，用以证明原告每月的营业额为1万元，2008年2月重新签订租房协议后被告户的水电费均系原告缴纳的事实。五、装饰装修施工合同、结算清单各1份，用以证明原告对承租的房屋进行了装修，费用为105000元的事实。六、劳动合同、收条各4份，用以证明原告因无法经营只好与职工解除劳动合同以及为此支付赔偿金32000元的事实。七、租赁合同复印件1份，用以证明原告重新租赁与本案出租房屋相同地段的房屋所应承担的房屋租金损失的事实。八、证人邓某的证言1份，用以证明被告多次停水停电影响原告正常经营的事实。被告陈甲答辩称：原告诉状中陈述的内容与事实不符。原告租赁被告的房屋后，污水、油烟、噪音等影响了邻居的生活，其铺设的���烟管道也影响他人的通行。被告曾多次要求原告整改，但是原告不予理睬，后双方在吴某派出所调解达成协议，约定：被告应退还原告剩余房租及水电费损失共计4万元，该款交到派出所后，原告应在十日内搬离租赁房屋，并将房屋交还给被告。但原告未按调解协议履行，已构成违约。被告认为上述调解协议是在双方自愿的前提下达成的，对双方均有约束力，原告要求赔偿的损失没有事实和法律依据。另原告未经被告同意，擅自对租赁房屋进行装修施工，破坏了房屋结构，被告要求原告对房屋进行修复，经评估修复费用为14000元，该费用应由原告承担。被告向本院提供了以下证据：一、东某市公安局吴某派出所治安案件调解书2份、证明1份，用以证明原、被告曾两次经公安某某调解并达成协议，被告已按协议将4万元交到了吴某派出所，但是原告没有按协议履行的事实。二、情况说明1份、身份信息单4份，用以证明原告的经营行为严重影响了邻居的正常生活且存在安全隐患的事实。三、照片4张、估价结论书1份，用以证明对原告装修后的房屋进行修复需费用为14000元的事实。经庭审质证，对原、被告提供的证据，本院认证如下：关于原告提供的证据：证据一、二、三，被告均无异议，本院予以采纳。证据四，被告对真实性无异议，但对证明目有异议，认为原告是按定额税费交纳营业税，不能反映原告的实际营业额，且水电费原告只交到2010年7月底，其后的费用由被告交纳。本院认为，结合原、被告在庭审中的陈述，该组证据可以证明原告经营的东某市吴某江某某吃店是按定额税费交纳营业税及原告已将水电费交至7月底的事实，但不具有证明原告主张的其他事实的证明力。证据五，被告对证据的三性有异议，认为即使是真实的也不能证明该合同的履行情况，且施工合同和结算单中均没有法定代表人和经办人的签字。本院认为，该组证据可以证明原告对承租的房屋进行了装修的事实，但不具有证明原告主张的其他事实的证明力。证据六，被告对证据的三性均有异议，认为即使合同是真实的，合同中约定收取押金是违法的。证据八，被告认为证人邓某与原告某友关系，且陈述的部分内容与证据六的内容不一致。本院认为，证人邓某陈述其与��告签订劳动合同及交纳押金的内容与证据六中反映的其与原告签订的劳动合同的内容不一致，故本院对证据六的证明力不予确认。证据八中即证人邓某陈乙、被告之间存在纠纷的内容，与被告提供的公安某某的调解书相印证，予以采纳，对其他内容不予采纳。证据七，被告对证据的三性均有异议。本院认为，该份证据系未经与原件核对的复印件，不符合有效证据的形式要件，不予采纳。关于被告提供的证据：证据一，原告对真实性无异议，但认为该份调解书对原告诉请中主张的装修残值、营业额损失等内容并未涉及。本院认为，该组证据具备真实性，是公安某某依职权制作的公文书证，符合有效证据的认定要件，予以采纳。证据二，原告对真实性及证据的形式���异议。本院认为，该组证据不符合有效证据的形式要件，不予采纳。证据三，原告对其中的照片无异议，对估价结论书有异议，认为该结论书不是法定的评估机构出具的，不具有法律效力。本院认为，该组证据中的照片，原告无异议，本院予以采纳；估价结论书不符合有效证据的认定要件，不予采纳。本院经审理，查明事实如下：被告陈甲系坐落于东阳市××××号房某某以下简称涉讼房屋）的所有权人。2007年2月25日，被告的妻子徐甲（甲方）与原告（乙方）签订租房协议一份，约定由甲方将涉案房屋的店面房二间及后面一间出租给乙方使用，租期为五年，自2007年2月25日至2012年2月24日止；房租及付款方式：房租每年5万元，第一年先付3万元于2007年2月17日前付清，其余2万元在2007年5月30日前付清，从2008年开始，租金每年提升5%。双方还对承租期间的水电费、房屋装修等内容进行了约定。原告承租上述房屋后进行了装修，并注册成立东某市吴某江某某吃店，从事湿式点心的经营。2008年2月25日，被告陈甲（甲方）与原告厉某某（乙方）重新签订租房协议一份，约定甲方将涉讼房屋店面房两间及后面一间租给乙方使用，租期四年，从2008年2月25日至2012年2月24日止，主营饺子，不可经营有严重污染的项目，油烟和污水处理必须达到国家环保要求；房租及付款方式：2008年2月25日至2009年2月24日，租金为61500元，从次年开始租金每年涨10%，每年1月25日提前一个月付清次年的房租。双方还对水电费和房屋装���等内容重新进行了约定。2010年4月4日原告（甲方）与被告的妻子徐乙（乙方）因租房一事发生争吵，经东某市公安局吴某派出所调解，双方自愿达成如下协议：1、甲乙双方本着相互体谅的精神互相谅解。2、甲方在三日内负责把防渗水工作做好。3、甲方承租乙方的房屋在2011年2月25日24时前恢复原状，并在2011年2月25日24时终止租房合同。4、水电费在2011年2月25日24时前所用的费用，由甲方负责承担。5、乙方某某不得以任某某由影响甲方的正常营业。6、此事为一次性解决以后概不负责。2010年9月11日中午，原告（甲方）与被告的妻子徐甲（乙方）因租房及水电问题再次发生争吵后互相殴打，双方均多处受伤。后经东某市公安局吴某派出所调解，双方自愿达成如下协议：一、甲方同意乙方将剩余五个半月的房租及水电费损失共计4万元交于派出所之后十日内将房子交还给乙方。二、甲方在2010年9月10日前的水电费由甲方支付。三、双方放弃追究相互法律责任，各自伤势各自负责。四、双方无其它纠葛。同年9月12日，徐甲将4万元人民币交于吴某派出所，而原告却未按上述协议履行，故公安某某已将人民币4万元退还徐甲。本院认为，原、被在履行2008年2月25日双方签订的租房协议过程中产生纠纷，2010年4月4日经公安某某组织调解，原告与被告的妻子徐甲曾达成调解协议，双方约定继续履行租房协议，至2011年2月25日终止租房合同。但此后双方在继续履行过程中又产生纠纷，2010年9月11日经公安某某再次组织调解��原告与被告的妻子徐甲又达成调解协议，双方约定由被告支付原告剩余房租及水电费损失共计4万元，原告将承租的房屋交还被告，双方放弃追究相互法律责任，双方无其它纠葛。上述协议是在公安某某组织调解下达成，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，被告在庭审中对其妻子徐甲与原告达成调解协议的行为也予以认可，故该调解书应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力。原、被告解除租房协议后，被告应按约支付原告4万元，原告则应将承租的房屋退还给被告。由于原、被告在该调解书中约定双方互不追究法律责任，也无其他纠葛，故本院只对原告要求被告赔偿损失218250元诉请中的4万元予以支持，对超出部分则不予支持。综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持，大部分不能成立，本院不予支持。被告认为在公安某某主持下达成的调解协议对双方具有法律约束力的辩称意见成立，本院予以采信；但其要求原告承担房屋修复费用则应另行解决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告厉某某与被告陈甲于2008年2月25日签订的租房协议。二、被告陈甲应于本判决生效之日起十日内退还原告厉某某租金和水电费损失合计4万元。二、原告厉某某应于本判决生效之日起十日内将坐落于东阳市××××号房屋店面房二间及后面一间腾空并返还给被告陈甲��三、驳回原告厉某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4574元，减半收取2287元，由原告厉某某负担1867元，被告陈甲负担420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费，款汇至户名：金华市财政局；帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行，或直接交至金华市中级人民法院立案大厅收费室）。审判员 马祝敏二〇一〇年十二月十五日书记��王姝平 来自：