（2010）绍嵊民初字第1865号
裁判日期: 2010-12-15
公开日期: 2015-12-30
案件名称
黄某某与姜甲房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
嵊州市人民法院
所属地区
嵊州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄某某,姜甲,孟某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十八条第一款，第二百零六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百三十条
全文
浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2010）绍嵊民初字第1865号原告：黄某某。被告：姜甲。委托代理人（特别授权代理）：姜乙。第三人：孟某某。原告黄某某与被告姜甲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年11月17日立案受理。在审理过程中，应被告姜甲的申请，本院追加孟某某为本案第三人参加诉讼。本案由代理审判员吕炉君适用简易程序于2010年12月9日公开开庭进行了审理。原告黄某某与被告姜甲的委托代理人姜乙到庭参加诉讼。第三人孟某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄某某起诉称，2010年8月6日，被告将嵊州市××街506、508号房屋出租给原告，双方签订了租赁合同。合同约定，租赁期自2010年8月15日起两年，租金第一年为48000元，第二年为52000元，先付款后用房。签约前，原告根据被告的要求于8月5日已经付了该合同约定的首年租金48000元。但自2010年8月11日起董某某以原承租人孟某某无权单独处分财产为由将租赁房另行加锁阻止原告进入。原告当即将上述情况告知被告，要求被告依约交付租赁房屋，但被告不予理睬。该租赁房被告至今没有向原告交付。另查明被告不是惠民街508号房屋的产权人，在双方签订合同时被告向原告隐瞒了这一事实。原告认为，被告将房屋出租给原告，被告有收取租金的权利，同时也有交付租赁物的义务。现原告起诉至法院，要求依法解除原、被告双方签订的租赁合同，由被告退还原告已付的租金48000元，并由被告承担本案诉讼费。被告姜甲答辩称，其不认识原告黄某某，原告是由原租赁合同签约人孟某某推荐来转租的。2007年，孟某某租赁了该二间营业房，合同租期为五年，每年的租房费于8月14日到期，并约定次年的租费应提前一个月交清。2010年8月14日是合同第三年期满之日。第四年开始，孟某某称其准备不开了，由专卖公司“恒洁卫浴”转接去开。被告称只要将租金按合同交到其帐上，其同意转让。隔几天，“恒洁卫浴”的“邱某”打电话要去其农行账号，然后其收到了48000元租金。后孟某某又来其处讲，钱已经给其了，要求将最后两年的租赁合同重新签订一次。为此，被告将二份合同先签好字，然后给孟某某拿去给对方签，但没有还被告一份。直到后来被告才知道对方签合同的人叫黄某某。现该两间营业房一直由孟某某、黄某某管着，其从未踏进过一步，亦未多收房租费。诉状中称其隐瞒508号的产权不是其所有，并不属实，其从未隐瞒，早在07年签订合同时就有胡某某的签名。惠民街508号店面是由被告之外甥女胡某某委托被告进行出租的，且孟某某也知道该情况。现被告要求原告黄某某提供支付租金的依据及店铺转让协议书。因一直以来所有事情都是孟某某操办，故其申请追加孟某某为第三人参加诉讼。第三人孟某某未作答辩。原告为证明其主张的事实向本院提供的证据及被告姜甲的质证意见如下：证据1、2010年8月6日由孟某某、黄某某及姜甲三方签订的店铺转让协议书一份，载明姜甲同意孟某某将位于惠民街××、××号店铺转让给黄某某使用，由黄某某代替孟某某向姜甲履行原店铺租赁合同中所规定的条款，并注明原租赁合同作废。经质证，被告姜甲对证据的真实性没有异议，提出根据协议第5条规定，甲方（孟某某）的债权债务也包括被告方的损失。证据2、2010年8月6日黄某某与姜甲签订的房屋租赁合同一份，载明姜甲愿将座落在嵊州市××街506#、508#两间营业房出租给黄某某作为营业使用，租期为自2010年8月15日至2012年8月14日二年，租金为第一年48000元，第二年52000元。经质证，被告姜甲提出，上面签名是被告本人签的，但并不是原告与被告双方在场同时签名的，是由孟某某拿给被告叫其签名的。证据3、收据一份，载明姜甲于2010年8月6日收到恒洁卫浴店面惠民街506号、508号2010年-2011年（一年）房租费48000元。经质证，被告姜甲对证据的真实性没有异议。被告姜甲向本院提供的证据及原告黄某某的质证意见如下：证据4、嵊州市××街508号房产证复印件1份、胡某某出具的委托书复印件1份，以证明胡某某将其座落于嵊州市××街508号的营业房委托姜甲进行出租的事实。经质证，原告黄某某没有异议。上述证据经审核，均符合证据的“三性”，本院予以确认为有效证据。经审理，查明本案事实如下：2007年8月6日，姜甲、胡某某与孟某某签订了一份房屋租赁合同，约定姜甲、胡某某将座落在嵊州市××街506#、508#两间营业房出租给孟某某作为营业使用，租期为2007年8月15日至2012年8月14日止，其中第四年租金为48000元。第五年租金为52000元。孟某某以该二间店铺为经营场所开办了嵊州市大叶陶瓷洁具商行，经营广东恒洁卫浴有限公司的品牌产品。2010年8月6日，孟某某作为甲方，与乙方黄某某及丙方姜甲签订了店铺转让协议，约定姜甲同意孟某某将位于惠民街××、××号店铺转让给黄某某使用，由黄某某代替孟某某向姜甲履行原店铺租赁合同中所规定的条款，并注明原租赁合同作废。同日，姜甲与黄某某另行签订了房屋租赁合同，约定姜甲愿将座落在嵊州市××街506#、508#两间营业房出租给黄某某作为营业使用，租期为自2010年8月15日至2012年8月14日二年，租金为第一年48000元，第二年52000元。黄某某于2010年8月5日通过中国农某某行转账方式支付姜甲租金48000元。但因孟某某丈夫董某某不同意孟某某将店铺转让，故与黄某某产生纠纷，并在该两间营业房上锁，致使原告至今未能占有使用该两间营业房。本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。嵊州市××街506#、508#两间营业房原系第三人孟某某承租，后经孟某某、姜甲、黄某某三方协商，由黄某某租赁使用该两间租赁房屋，原租赁合同作废，姜甲与黄某某并另行签订了新的房屋租赁合同。被告姜甲虽提出该新的房屋租赁合同并非系原、被告双方在场时签订，但在庭审中对该合同予以认可，为此，该合同应当认定为合法有效。双方应按合同约定及相关法律规定自觉履行合同义务。现因孟某某丈夫董某某干涉，原告无法从第三人孟某某处转接房屋，致使其无法占有使用租赁房屋，原告为此要求解除房屋租赁合同，且被告姜甲在庭审中亦同意解除合同，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”据此，原告应将其无法占有使用租赁房屋这一情况及时通知被告姜甲。但被告代理人陈述其于原告起诉时才知道这一情况，而原告亦未提供相应证据证明其已将该情况及时告知被告，且原告在庭审中陈述其曾对该两间营业房上锁，为此，对自租赁合同起始之日（2010年8月15日）起至本案起诉之日（2010年11月17日）这段时间的租赁费12000元，原告无权向被告姜甲要求返还，而可向侵权人另行主张。对剩余房租费36000元，被告姜甲则应予返还给原告。综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持；对原告不合理的诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百十六条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除姜甲与黄某某于2010年8月6日签订的房屋租赁合同；二、姜甲返还黄某某租金36000元；三、驳回黄某某的其余诉讼请求。以上款项均限于本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，依法减半收取500元，由黄某某负担125元，姜甲负担375元（款由黄某某先行垫付，限姜甲于本判决发生法律效力之日起十日内径付黄某某）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费1000元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分退还），款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：090000189100001427，开户行：绍兴银行业务部。逾期不缴按自动撤回上诉处理］。代理审判员 吕炉君二〇一〇年十二月十五日书 记 员 丁 波 关注公众号“”