（2010）杭西民初字第699号

裁判日期: 2010-12-15

公开日期: 2014-07-07

案件名称

杭州福临门运输服务有限公司与杭州市三墩镇山联村村民委员会、曹祝明土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市西湖区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杭州福临门运输服务有限公司,杭州市三墩镇山联村村民委员会,曹祝明

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

杭州市西湖区人民法院民事判决书（2010）杭西民初字第699号原告（反诉被告）：杭州福临门运输服务有限公司。法定代表人：赵建洪。委托代理人：吴鹏飞。被告（反诉原告）：杭州市三墩镇山联村村民委员会。法定代表人：张金相。委托代理人：汪荣明。委托代理人：毛岳庆。被告：曹祝明。委托代理人：毛岳庆。原告杭州福临门运输服务有限公司（以下简称福临门公司）为与被告杭州市三墩镇山联村村民委员会（以下简称山联村委）、曹祝明土地租赁合同纠纷一案，于2010年3月23日向本院起诉。本院立案受理后，被告山联村委在举证期限内提起反诉。本院合并审理后，依法由审判员庞邦彩独任审判，于2010年4月30日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，于2010年9月8日再次公开开庭进行了审理，福临门公司的委托代理人吴鹏飞，山联村委的委托代理人汪荣明、毛岳庆，曹祝明及其委托代理人毛岳庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福临门公司起诉称：2008年初，福临门公司欲租用山联村委的荒地进行苗木种植等农业开发项目。经双方协商，山联村委口头同意租赁。福临门公司于2008年4月1日支付定金3万元，双方约定正式租赁合同于2008年5月1日之前签订。到了双方约定的签约日期，山联村委以政策、实际状况等各种原因拖延签约。为了能够顺利签订租赁合同，福临门公司根据两被告的要求，��同年5月22日支付租金26万元，5月28日支付租金10万元，2009年4月30日支付租金2万元，6月20日支付租金10万元。但时至今日，福临门公司多次要求两被告签订合同，交付土地，两被告以各种理由拒绝，并且要求福临门公司继续支付租金。为维护自己的合法权益，故起诉要求两被告共同返还租金48万元，双倍返还定金6万元。山联村委答辩称：1、福临门公司诉状所称的主要事实错误，事实和理由与实际不符。诉状中称按照双方约定的日期，山联村委以各种原因拖延签订合同与事实不符，事实上山联村委一直催促福临门公司签订合同。山联村委的土地已经交付给福临门公司，福临门公司也使用了土地，并雇佣当地村民在土地上进行扎篱笆、砍竹子，以此可以看出双方的土地租赁关系已经成立。福临门公司所说的被迫支付两年的租金与事实不符，山联村委已经把农田交付给了福临门公司，故其支付农地租金是理所应当的。2、福临门公司的诉讼请求应当依法驳回。福临门公司起诉的主体不适当，福临门公司与山联村委没有事实和法律上的关系，而是与村民之间发生租赁关系，其要求山联村委退还租赁费及双倍返还定金的请求没有事实和法律依据。故请求法院依法驳回福临门公司的诉讼请求。曹祝明答辩称：同意山联村委的答辩意见。山联村委反诉称：福临门公司于2008年上半年就租赁山联村十二组村民承包的责任田事宜与杭州市西湖区山联村经济联合社（以下简称山联村经联社）进行协商和洽谈。双方就租赁土地位置、租赁期限、租金及支付时间、青苗补偿标准等条款达成一致。福临门公司将上述达成一致的条款打印成书面的反租倒包协议，要求山联村经联社与村民去签约。2008年5月1日，山联村十二组的村民与山联村经联社按照福临��公司的意思签订了反租倒包协议。协议签订后，山联村委多次催促福临门公司前来签订合同，但福临门公司一直以工作忙为借口未签书面协议。2008年5月22日和28日，福临门公司共支付租金36万元，加上之前的定金共计支付租金和青苗补偿费39万元。2009年4月1日，福临门公司支付租金2万元。2009年6月5日，福临门公司法定代表人以资金紧张为由出具承诺书一份，承诺在2009年6月20前付清2009年4月1日至2010年4月30日的租金。后福临门公司仅支付了10万元。山联村十二组村民与山联村经联社签订反租倒包协议后，福临门公司提出要对协议内容进行修改，并将修改后的协议文本于2009年6月交给山联村委，由山联村委交村民签字。山联村委收到修改后的协议书，于2009年6月25日交山联村十二组村民签字，村民签字后，山联村十二组组长曹祝明催促福临门公司签字，但一直无法联系福��门公司。山联村委于2008年5月1日，将土地交付给福临门公司后，福临门公司雇佣当地村民在租用的土地上扎篱笆和砍竹子，已实际使用土地。福临门公司租用土地后，未按约定支付全部土地租金，且将土地抛荒，已构成违约。故起诉要求：1、福临门公司支付山联村委2009年5月1日至2010年4月30日期间土地租赁费198681.90元；2、解除双方签订的土地租赁合同并支付土地复垦费用54305.8元。福临门公司针对山联村委的反诉答辩称：山联村委陈述的土地范围及土地的性质并不具体，福临门公司也不清楚。福临门公司把租金支付给山联村委，与山联村委发生合同关系，而不是与村民发生合同关系。如果山联村委是代表村民起诉，其主体并不适格。合同有无签订以及什么时候签订，应当盖章或者签名确认，但到目前为止双方并无签字盖章的合同，故双方的合同并未成立。山联村委认为导致双方没有签订合同原因的责任主要是福临门公司的推诿，不是事实。福临门公司已经交付了租金，是山联村委在推诿，责任并不在福临门公司。山联村委起诉的事实和理由与实际情况不符，请求驳回山联村委的反诉诉讼请求。福临门公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、往来款收据4份，证明山联村委收款事实。2、收条，证明曹祝明收款事实。3、照片3张，证明本案涉案的土地并未抛荒，且实际是在使用的。山联村委为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、2008年5月1日《反租倒包协议》，证明山联村委于2008年4月1日收到福临门公司的3万元土地租赁定金后，于2008年5月1日与村民和十二组组长签订了《反租倒包协议》。2、2009年6月25日《协议书》，证明山联村的村民愿按福临门公司修改后的协议书继续履行合同。3、2009年6月5日��临门公司出具的《承诺书》，证明福临门公司承诺山联村十二组村民的土地租金的支付时间、支付金额和违约责任；也证明双方事实上的租赁合同早就在履行。4、照片和证人曹某、蒋某当庭陈述的证言，证明福临门公司雇佣证人在租用的农田上扎了篱笆、砍竹子，其已实际使用了所租的土地，且现将土地抛荒，需复垦的事实。5、2008年和2009年山联村十二组农户土地租赁金和青苗补偿费的明细帐，证明2008年福临门公司支付的390000元租金及2009年上半年支付的120000元土地租赁金已全部支付给村民之事实，村民和福临门公司之间已构成事实上的土地租赁关系。曹祝明未提交证据。上述证据，经庭审质证，山联村委、曹祝明对福临门公司提交的证据1、2的真实性无异议，对关联性有异议，认为两被告仅是代表村民收款，款项已经发放给村民。对证据3有异议，认为照片��示的地方不能证明系本案租赁的土地，部分土地因福临门公司抛荒，部分村民临时开垦出来种菜，不能证明土地未交付。福临门公司对山联村委提交的证据1有异议，认为山联村经济联合社的公章是事后补盖的。对证据2有异议，认为没有福临门公司盖章。对证据3的真实性无异议。对证据4的真实性有异议，认为照片不能证明土地已经交付及抛荒的事实，证人证言不能证明福临门公司雇佣证人扎篱笆的事实。对证据5的真实性有异议，认为不能证明福临门公司与村民之间建立租赁关系。同时证据1、2、5有关村民的签字也不一致，无法证明系每位村民本人签字。曹祝明对山联村委提交的证据均无异议。根据上述质证意见，本院认证如下：福临门公司提交的证据1、2的真实性山联村委、曹祝明均无异议，真实性予以确认。证据3不能证明本案事实，不予确认。山联村委提交��证据1有村民签字和山联村经联社盖章，福临门公司无相反证据反驳，真实性予以确认。证据2不能证明本案事实，不予确认。证据3福临门公司无异议，予以确认。证据4证人与山联村委有利害关系，其证言无其他证据佐证，真实性不予确认；照片不能证明其所要证明的对象，不予确认。证据5福临门公司无相反证据反驳，予以确认。根据上述本院确认的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2008年上半年，福临门公司欲租赁山联村村民的承包土地，与山联村委进行协商，双方达成意向。2008年4月1日，福临门公司向山联村委支付土地租赁定金3万元，由山联村委出具往来款票据一份，双方未签订书面合同。2008年5月1日，山联村十二组村民（甲方）与山联村经联社（乙方）签订《反租倒包协议》一份，约定乙方向甲方租赁位于山联村十二组的土地，租赁期限暂定20年，自2008年4月15日起至2027年4月14日止。租金价格前三年为每年1100元每亩，每三年递增10%，租金实行一年一付，于每年4月30日支付。租赁期内，甲方同意乙方以乙方名义与第三方签订转租合同。2008年5月22日、28日，福临门公司分两次分别向山联村委支付土地承包金26万和10万，由山联村委出具往来款收据两份。2008年6月，山联村委将上述土地承包金以租金和青苗补偿费的名义发放给山联村十二组村民，总计发放345636.90元。2009年4月30日，福临门公司向山联村委支付土地承包金2万元。山联村委出具往来款票据一份。2009年6月5日，福临门公司法定代表人赵建洪出具承诺书一份，主要内容为，福临门公司赵建洪关于向山联村十二组村民支付2009年5月1日至2010年4月30日土地租金，现承诺在2009年6月13日付15万元，6月20日前支付全部租金。2009年6月20日，福临门公司支付曹祝明租金10万元，曹祝明出具收条一份，内容为收到赵建洪土地租金10万元，待土地租赁协议签订生效后，再分发给农户，如协议未能签订，将如数退回。2009年7月，山联村委发放给山联村十二组村民租金共计137507.50元。双方一直未签订书面协议。今年3月，福临门公司向本院起诉，要求判如所请。山联村委亦向本院反诉，要求判如所请。本院认为：本案双方当事人争议的焦点主要为：1、本案签订土地租赁合同的主体为福临门公司与山联村委还是福临门公司与山联村十二组村民；2、双方之间的土地租赁合同是否成立。关于焦点一。本院认为，从山联村委提交的反租倒包协议和租金发放清单可以看出，村民将土地反租给山联村经联社，由此可以看出福临门公司并不直接与村民发生关系，且福临门公司直接向山联村委支付土地租赁定金和租金，故租赁合同的双方当事人应为��临门公司与山联村委。山联村委辩称福临门公司先向山联村委租赁土地，后直接向山联村十二组村民租赁土地，无相应证据证实，本院不予采信。关于焦点二。本院认为，主张合同关系成立的一方应对合同成立承担举证责任。本案山联村委主张合同成立的主要理由为福临门公司支付租金、其法定代表人出具承诺书承诺支付租金以及山联村委申请的证人出庭作证证明土地已经交付福临门公司。但对租赁土地的具体面积，四至，双方均不能准确陈述。本院认为，合同的成立应当是就合同的主要条款达成一致，本案双方对租赁土地的面积、四至均尚不清楚，单凭支付租金的行为不足以证明合同已经成立。且曹祝明在收条中亦明确如未能签订合同，款项如数返还，说明双方当时尚未签订合同。山联村委亦无充分证据证明租赁土地已经交付。故山联村委主张合同已经成立的意见证据不足，本院不予采信。双方之间合同未订立，山联村委应当将收取的定金返还福临门公司。因福临门公司没有证据证明双方未订立合同的责任在于山联村委，其要求双倍返还定金的诉请本院不予支持。因合同未订立，山联村委收取租金的行为没有依据，应予返还。福临门公司的该项诉请本院予以支持。曹祝明收取的10万元与山联村委收取的款项一并由山联村委统一发放给村民，应认定为山联村委收取的款项，山联村委应一并予以返还。因双方未订立合同，山联村委反诉要求解除租赁合同并支付租金和土地复垦费没有事实和法律依据，故其反诉的诉讼请求依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下��一、杭州市西湖区三墩镇山联村村民委员会于本判决生效后十日内返还杭州福临门运输服务有限公司土地租赁定金及租金510000元。二、驳回杭州福临门运输服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回杭州市西湖区三墩镇山联村村民委员会的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9200元，由杭州福临门运输服务有限公司负担511元，杭州市西湖区三墩镇山联村村民委员会负担8689元；反诉案件受理费2547元，由杭州市西湖区三墩镇山联村村民委员会负担，杭州市西湖区三墩镇山联村村民委员会尚应负担部分8689元于本判决生效后七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人��提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审　判　长　　庞邦彩人民陪审员　　范皖生人民陪审员　　沈　玲二〇一〇年十二月十五日书　记　员　　杨　慧来源：百度搜索“”