（2010）浙温民终字第1650号
裁判日期: 2010-12-14
公开日期: 2014-06-11
案件名称
蒋义龙与蒋刘香、蒋义知租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蒋义龙,蒋刘香,蒋义知
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙温民终字第1650号上诉人（原审原告）蒋义龙。委托代理人黄可好，男。被上诉人（原审被告）蒋刘香。委托代理人何友国，浙江玉山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）蒋义知。上诉人蒋义龙因租赁合同纠纷一案，不服苍南县人民法院（2010）温苍民初字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年9月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原判认定，蒋义龙系苍南县灵溪镇渎浦星龙农场个体工商户，承包权证号为NO.330327149112。2003年，蒋义龙领取编号（2003）浙规证037-01060《建设用地规划许可证》，用地位置为灵溪镇渎浦办事处红星村（玉苍路以南），用地项目名称为临时仓库和晒谷场，用地面积359平方米。现经勘验，蒋义龙实际建设仓库六间，晒谷场自仓库所附着土地向西延伸，长49.4平方米，宽20.8平方米，总面积1027.52平方米，其中无审批手续部分面积为668.52平方米，即六间卡拉OK包厢所附着土地及东延伸部分。2008年12月23日，蒋义龙（乙方）与蒋刘香（甲方）订立房屋租赁协议书，协议主要内容如下：1、甲方租用乙方坐落于灵溪镇玉苍路（红星段）南首路边（南湖头边）民房六间及晒谷场约1300平方米面积（墙围内一切用地）用于兴办农家乐卡拉OK厅，乙方不得干涉甲方的经营活动，因该场所内引起的责任由甲方负责，如产权不明等其他问题引起的纠纷，乙方应及时给予解决。二、租赁年限自公历2009年1月22日起至2012年1月21日止，每年租金定为3.5万元，租金分三次付清，第一次付（公历2009年1月22日至2011年1月21日）租金柒万元整，分别在签订协议日付叁万伍仟整和公历2009年5月1日前付清余款，第三年租金于公历2011年1月22日前付清，如果甲方要续租须提前一个月提出，同等条件上甲方有优先承租权，但乙方不得抬高租金，……，甲方在指定的时间超过十日不付租金视为放弃租赁权。三、……。四、晒谷场租金定为每年壹仟元整。五、甲方在租赁期间要对房屋结构进行保护，不能随意破坏，如有损坏，应修复原状。六、……。七、……。八、……。九、……。十、……。十一、本协议未尽事宜，双方另行协商，本协议一式两份，甲、乙方双方各执一份，自签字后生效。另认定，蒋刘香与蒋义知系“新城农庄”农家乐合伙人，于2009年1月22日立有协议书一份。2009年1月19日，蒋义知在上述房屋租赁协议书亲笔书写增补内容作为第十二条（补充协议）：后面新建房届租期满归乙方所有，建筑费用由甲方承担。2009年1月24日，蒋义龙收取蒋刘香支付的房租35000元和材料款5245元，并出具收条一份；同年5月27日，蒋义龙出具收条一份，收条载明：收到新城农庄房租2010年至2011年1月21日共计租金人民币叁万陆仟元（包括晒谷场1000元）。蒋刘香和蒋义知承租后进行三次建设，第一次建设系与六间仓库毗连向东新建六间，每间长度2.5米，宽2.12米；第二次和第三次建设六间卡拉OK包厢，地点位于晒谷场西至，建设时间分别为2009年4月和10月，每间长度8.1米，总宽度20.8米。原判认为，本案《房屋租赁协议书》项下的租赁物为临时仓库六间和晒谷场，属农业经营附属设施，实测总面积为1027.52平方米，根据（2003）浙规证037-01060《建设用地规划许可证》的批准内容，其中，经农业主管部门和建设规划部门批准建设的面积为359平方米，未按批准内容建设的晒谷场面积为668.52平方米。据此，双方关于临时仓库六间及向西延伸部分晒谷场即所附着土地总面积计359平方米部分的租赁合同应认定有效，而六间卡拉OK包厢所附着土地及向东延伸部分晒谷场总面积计668.52平方米部分的租赁合同应认定无效。关于有效部分的租赁合同，从《房屋租赁协议书》第十二条增补内容分析，蒋刘香承租后在批准范围内进行的一次建设已经征得蒋义龙同意，且属重新建造基础的新建项目，同时，基于本案租赁合同有效部分已约定明确的租赁期限，故蒋义龙请求解除有效部分的租赁合同，缺乏法定和约定事由，不予支持。关于无效部分的租赁合同，蒋义龙在本院对其作出关于合同效力释明后，在指定期间内未依释明内容变更诉讼请求为请求确认无效，而仍然坚持解除该部分租赁合同的请求，有悖法理，应予驳回。据此，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、第三十五条的规定，判决：驳回原告蒋义龙的诉讼请求。案件受理费675元，由原告蒋义龙负担。宣判后，蒋义龙不服，提起上诉称：原判认定被上诉人在承租的批准范围内进行一次建设已征得上诉人同意，缺乏事实根据。即便已征得上诉人同意，也未经任何审批机关批准，属私自扩建，超出了双方合同约定，该租赁合同理应予以解除。一审中，上诉人的诉讼请求是解除合同、恢复原状，原审在认定合同部分有效的情况下，应就有效部分予以解除，并对无效部分作出合理判决，但原判驳回了上诉人的全部诉请，显属漏判。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判。被上诉人蒋刘香、蒋义知辩称：涉案的359平方米土地已办理建设规划许可证，被上诉人搭建临时建筑物已征得上诉人同意，故搭建行为不属于合同法规定的解除合同之情形，亦不具有约定之情形。搭建部分是否属于未批先建，不影响合同有效部分的效力，亦不能成为合同解除的事由。此外，上诉人只享有359平方米的土地合法使用权，对其他土地不享有使用权，故上诉人要求拆除不享有土地使用权土地上的建筑，于法无据。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。二审中，双方当事人均没有提供新的证据。本院审核当事人在一审程序中提出的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院认为，《房屋租赁协议书》约定的租赁物范围为玉苍路（红星段）南首路边（南湖头边）民房六间及晒谷场约1300平方米面积（墙围内一切用地）。根据（2003）浙规证037-01060《建设用地规划许可证》所载，其中部分土地已经依法审批用于临时仓库和晒谷场，其余部分虽未经审批，但蒋义龙作为该晒谷场实际有使用权，其涉案的租赁范围整体出租，并与蒋刘香、蒋义知订立租赁协议，属双方自愿，该协议对双方具有拘束力。原判认定协议部分有效，于法无据。根据《房屋租赁协议书》之约定，租赁房屋用于“兴办农家乐卡拉OK”，并在第十二条补充协议中约定“后面新建房屋租期满归乙方（蒋义龙）所有，建筑费用由甲方（蒋刘香）承担”。从协议约定的租赁物用途以及补充协议的内容上看，蒋义龙应当明知蒋刘香在承租后将对租赁物进行改善或增设他物，故蒋义龙以承租人未经同意擅自增设他物为由请求解除合同的理由不足。至于蒋刘香未经审批搭建构筑物，可由有关部门处理，蒋义龙请求予以拆除并恢复原状的上诉请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人蒋义龙负担。本判决为终审判决。审判长 杨 宗波审判员 刘宏杰审判员 马永利二〇一〇年十二月十四日书记员 叶 川 来自