（2010）浙温民终字第1594号
裁判日期: 2010-12-14
公开日期: 2014-06-16
案件名称
吴晨杰、叶晓雪与何涛、林静房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何涛,吴晨杰,叶晓雪,林静
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙温民终字第1594号上诉人（原审被告）何涛。委托代理人何志洪。被上诉人（原审原告）吴晨杰。被上诉人（原审原告）叶晓雪。原审被告林静。上诉人何涛因房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市瓯海区人民法院（2010）温瓯民初字第132号民事判决，向本院提起上诉。本院决定不开庭审理，依法询问了当事人，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，两原告为夫妻关系，两被告亦为夫妻关系。2005年12月31日，被告林静向温州市安居工程建设指挥部购买了位于南瓯明园第E组团2幢402室（幢号暂定）经济适用房1套。南瓯明园的土地使用权系以协议出让方式取得。2008年5月27日，被告林静购买的上述经济适用房经“摸文”定位为南瓯明园一组团13幢402室。2008年8月10日，被告何涛、林静夫妇因赴北京工作，共同委托被告林静的父亲林存瑜办理上述房屋出售或抵押贷款事宜。2008年8月18日，两被告与林存瑜签订了《委托书》并办理委托公证手续，委托书载明林存瑜有权代理何涛、林静出售上述房屋并办理相关买卖手续。2009年6月30日，原告叶晓雪与林存瑜在吴素平的房屋中介所签订了《房屋买卖协议书》和《房屋卖尽契》。约定的主要内容如下：“甲方：房屋出卖人林静。乙方：房屋买受人叶晓雪。甲方有座落于温州市瓯海区梧田街道南瓯明园13幢402室经济适用房一套，建筑面积144.39平方米，具体面积以房产证为准，多退少补，房价每平方米14700元，共计2122533元，自愿出卖给乙方为业，协议签订之日付定金20万元，双方在2009年7月30日前去公证处办理该房屋买卖委托公证手续后，乙方即付甲方房款，在付给甲方的房款中暂扣7万元待办理房屋过户手续完毕当日付清。该房系甲方私有房屋出卖，倘有产权纠葛或家庭成员不同意见，原出售单位有不同意见或原造价和补贴未清事宜，以及牵涉到该房有关债务概由甲方负责处理，与乙方无涉。办理过户手续时甲乙双方所需的一切所有的税金及费用包括甲方契税均由乙方承担，与甲方无关。”落款处有卖方委托代理人林存瑜、房屋买受人叶晓雪、居间人吴素平签名。当日林存瑜收取原告购房定金20万元，并出具收条给原告收执。同时协议书约定甲方的房屋已出租，甲方退回已收的租金4000元给乙方。尔后，原告以被告林静的名义缴纳诉争房屋的物业管理费及水费至今。2009年7月7日，何涛找到吴晨杰，出具《关于不同意出售房产的声明》2份，主要内容为：“一、我作为共同产权人，不同意将上述南瓯明园13幢402室的房产出售与你；二、取消我与林存瑜的委托关系，林存瑜无权代表我对上述房产进行的相关前期行为；三、有关你与林存瑜及房产中介对上述房产进行的相关前期行为，由你自行与责任人解决，与我无关；四、如果你仍一意孤行，相应的法律后果由你承担，若造成我的相关损失，有理由认为是你与林存瑜或其他责任人恶意串通所致。”尔后，吴晨杰将两份声明中一份送给居间人吴素平。2009年7月9日，被告何涛向法院起诉，要求确认上述房屋买卖行为无效及《房屋买卖协议书》和《房屋卖尽契》无效。2009年7月28日，吴晨杰、叶晓雪要求按合同约定到公证处支付房款，因双方交易房屋涉诉，无法办理公证手续。当日，林存瑜在华东公证处楼下出具声明：“南瓯明园13幢402室今年（2009年）6月30日前我受林静、何涛两人委托并与叶晓雪签订买卖合同，是7月30日前到华东公证处公证，因何涛变故声明阻止，故造成不能公证原因，与买方延期无关，责任由何涛负责，承担责任”。2009年12月30日，本院作出（2009）温瓯民初字第852号民事判决书，判决驳回何涛的诉讼请求。该判决书于2010年1月27日生效后，原告吴晨杰未找被告何涛、林静协商继续履行合同事宜，而是直接找居间人吴素平要求其催促合同双方继续履行。尔后，吴素平召集林存瑜和吴晨杰协商，林存瑜提出要加价20万元。为此，原告提起诉讼，并提出上述诉讼请求。审理中，原告吴晨杰要求以共有人的身份参与诉争房屋的过户登记。对此，原告叶晓雪没有异议。2010年7月9日，原告将购房款1922533元提存于本院。原判认为：两被告的委托代理人林存瑜2009年6月30日与原告叶晓雪签订《房屋买卖协议书》和《房屋卖尽契》，这两份合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，虽然合同开头部分仅写出卖人为林静（与房屋调配单上名字一致），但林存瑜系经被告林静、何涛共同授权，并持委托书以代理人的身份签字，林存瑜的签字不但代表林静，还代表了共有人何涛的意见，故上述《房屋买卖协议书》和《房屋卖尽契》均合法有效，并对合同双方当事人均有约束力。原告叶晓雪购买诉争房屋发生在其与原告吴晨杰夫妻关系存续期间。原告吴晨杰作为利害关系人其主张作为共有人参与房产权属登记，而原告叶晓雪亦没有异议，该主张符合相关法律规定，予以支持。合同签订后，双方当事人应全面履行合同，现原告方已向本院提存初步约定的剩余房款1922533元，表示其履行合同的诚意并有实际履行能力，依约被告方理应协助原告办理房地产相关权属初始登记及过户手续。综上，原告的诉讼请求，合理合法，予以支持。鉴于作为被告林静的代理人林存瑜提出加价的要求，导致原告通过诉讼保护自己的合法权益。根据国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”，本案诉讼费应由被告方承担。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款和第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，原审判决：一、确认原告叶晓雪与被告何涛、林静之间由叶晓雪与两被告的委托代理人林存瑜于2009年6月30日签订的《房屋买卖协议书》、《房屋买尽契》合法有效。二、被告何涛、林静应在本判决生效之日起十日内就座落于温州市瓯海区梧田街道南瓯明园13幢402室房屋向有关行政管理部门申请办理契证（税金由叶晓雪负担），以及房屋所有权证和土地使用权证的初始登记。初始登记完成后十五日内协助原告吴晨杰、叶晓雪办理房屋所有权证和土地使用权证过户变更登记手续。三、原告吴晨杰、叶晓雪于上述房屋所有权、土地使用权初始登记完成后十日内支付被告何涛、林静房价款（以初始登记的房屋建筑面积为准，按每平方米14700元计算，扣除原告叶晓雪已经支付的定金20万元和双方约定于房屋权属过户手续完成后支付的7万元），余款7万元于上述房屋所有权、土地使用权过户变更登记手续完成后五日内付清。原告吴晨杰、叶晓雪支付的房价款由被告何涛、林静共同领取。本案受理费23780元，由被告何涛、林静负担。一审宣判后，上诉人何涛不服向本院提起上诉。何涛上诉称，叶晓雪与代理人林存瑜于2009年6月30日签订的《房屋买卖协议书》与《房屋买尽契》是代理人林存瑜超越授权内容，父女串通，采取隐瞒手段，违背委托人愿意擅自签订的，应为无效。未满5年经济适用房不得上市，其买卖合同无效。原审判决认定事实错误。请求：一、撤销温州市瓯海区人民法院（2010）温瓯民初字第132号判决书第一项，改判《房屋买卖协议书》与《房屋卖尽契》为无效；二、撤销温州市瓯海区人民法院（2010）温瓯民初字第132号判决书第二条判决；三、撤销温州市瓯海区人民法院（2010）温瓯民初字第132号民事判决书第三条判决；四、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人叶晓雪、吴晨杰承担。被上诉人吴晨杰、叶晓雪答辩称，一、在本案一审的审理中上诉人何涛说明对房屋卖尽契没有异议，在本案的一审中何涛明确表示不同意由林静单方领取房款。二、在买卖协议书和房屋卖尽契这两份材料中的签名部分因为买卖协议书是三份，是复印的，第三份复印件没有签字。三、本案上诉人何涛的代理人林存瑜签订的协议书在付款方式上没有问题，中介人在一审已经出庭作证并进行陈述，房屋卖尽契只有一份，由叶晓雪持有，而房屋协议书对未尽事宜进行了约定。出卖方代理人出具声明说明我们是按照房屋协议书进行履行的，是双方的真实意思表示。在2008年8月18日林存瑜受委托办理手续，并由公证处进行公证，林存瑜出卖房屋的行为合法有效，签订的房屋买卖协议书和房屋卖尽契也是合法有效的。从何涛的陈述可以知道是何涛夫妻矛盾导致至今不能办理过户手续。撤销代理权的行为不会影响已经签订的协议的效力，这是事后的声明。四、房屋买卖协议书上写明房屋已经出租，租金退给买受人，这说明房屋已经交付，买受人也交了物业管理费，证据在一审已经提供。在一审7月5日开庭审理时法庭要求被上诉人在一个星期内将房屋余款提存瓯海法院，被上诉人已经将余款提存瓯海法院，这个在案卷中都是有的。综上，被上诉人请求二审法院驳回上诉，维持原判，上诉费用由上诉人承担。原审被告林静未作陈述。二审中双方当事人均未提交新的证据。经审理二审查明的事实与原判认定的事实一致。另查明2010年7月9日，被上诉人已将购房款1922533元存于一审法院。本案有一审已认定的证据以及双方当事人的陈述予以证明。本院认为，本案二审期间双方当事人的主要争议焦点为房屋买卖协议书以及房屋卖尽契的效力问题。根据2008年8月18日委托人林静、何涛的共同委托，受托人林存瑜于2009年6月30日与被上诉人叶晓雪签订了房屋买卖协议书和房屋卖尽契，经本院审查该委托书真实有效，原审判决认定林存瑜有权代理何涛、林静出售上述房屋并办理相关买卖手续并无不当。本院认为上述房屋买卖协议书和房屋卖尽契均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法应认定有效。上诉人何涛以温州市人民政府关于《温州市区经济适用住房管理办法》第23条规定，未满5年经济适用房不得上市交易，其买卖合同无效为由进行抗辩，由于温州市人民政府关于《温州市区经济适用住房管理办法》是在2008年9月1日起实施，而林静向温州市安居工程建设指挥部购买的南瓯明园第E组团2幢402室经济适用房时间在2005年12月31日，而且南瓯明园的土地使用权系以协议出让方式取得，不属于国有划拨土地。因此，上诉人何涛主张买卖合同无效的上诉理由不足，本院不予采纳。本院认为合同签订后，双方当事人应按诚实信用原则全面履行合同，由于被上诉人已按约定履行了自己的义务，故上诉人何涛及林静应协助办理买卖房地产的相关权属初始登记及过户手续。综上，本案原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费23780元，由上诉人何涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 毅审 判 员 陈肖俭代理审判员 厉 伟二〇一〇年十二月十四日书 记 员 姜 益 来源：百度搜索“”