（2010）浙丽民终字第436号
裁判日期: 2010-12-10
公开日期: 2015-12-28
案件名称
张某与高某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省丽水市中级人民法院
所属地区
浙江省丽水市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高某某,张某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
浙江省丽水市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙丽民终字第436号上诉人（原审被告）高某某。被上诉人（原审原告）张某。委托代理人周某某。上诉人高某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服遂昌县人民法院（2010）丽遂民初字第526号民事判决，于2010年11月15日向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2010年11月25日进行公开开庭审理，上诉人高某某、被上诉人张某及其委托代理人周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，原告张某与被告高某某原系夫妻关系。2008年10月24日，双方在民政部门办理协议离婚手续，其中第二条约定：“二、遂昌西街110号112号两间店面和妙高镇枫树坪村分得的房产所有权归张某所有。两间店面租金从2009年4月1号起由张某收取。张甲享有该店面和房产的继承权。若张甲有不孝顺父亲张某之行为，张某有剥夺张甲该店面房产继承权的权力。张某同意西街110号和112号两间店面的租金在提取每月600元生活费、每年应上缴的养某某和医疗保险金后剩余租金用于补充儿子张甲的购置首套新房后的按揭贷款，直至该贷款还清之日止，在此期间张甲若有不孝顺张某的行为，张某有中止支付按揭贷款的权利。2009年4月1日后，高某某若要继续使用以上两间店面，高某某有优先选择权，租金应按市场同等价支付给张某。”2009年3月31日，被告高某某向原告张某承租遂昌县妙高镇西街110号、112号店面，双方签订了《店面承租协议》，约定：“甲方张某、乙方高某某，一、乙方甲租该店面壹年，自2009年4月1日至2010年3月31日，乙方甲租期满后，若继续承租，乙方享有优先承租权。二、该店面租金每月贰仟伍佰元，乙方应将租金在每月28号前支付给甲方。若乙方延期或拒绝支付租金，甲方有权收回该店面。三、店面所需一切费用由乙方甲担。”事后，双方依约履行了义务。原告张某每月支付给儿子张甲800元，至2010年4月份止。2010年4月29日，被告高某某向原告张某支付了2010年4月份租金2800元，但未签订租赁协议，2010年5月份至8月份，被告以双方有协议为由，被告仅支付给原告每月600元的租金。原告张乙2010年7月31日通知被告补齐未支付的租金并续签店面的承租协议。但被告高某某以双方有协议为由，拒绝补交租金，双方未能达成协议。原审法院认为，原、被告签订的《店面承租协议》合法有效，双方均依约履行。店面租赁合同期满后，双方未续签协议，原告收取了被告2010年4月份租金2800元，应视为双方是不定期租赁合同关系。在被告不足额支付租金的情况下，原告有权随时解除租赁合同，原告要求被告腾空店面的诉请，予以支持。由于被告已收取了2010年4月份租金2800元，可视为双方约定的租金为2800元／月，原告要求被告支付3300元／月租金的诉请，证据不足，不予支持。被告辩解除原告生活费600元及交纳养某某、医疗保险外，其余部分应为儿子张甲归还购房还款的理由，由于张甲现已成年，其权利可由其自行主张。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告高某某于本判决生效后60日内腾空座落于遂昌县妙高镇西街110号、112号店面2间交付给原告张某。二、被告高某某支付原告高某从2010年4月1日起至腾空之日止的店面租金，租金以每月2800元计算（扣除已支付5200元，款于判决确定的腾空之日付清）。三、驳回原告张某的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费125元，由原告张某负担25元，被告高某某负担100元。上诉人高某某不服原审判决，上诉称，双方当事人就店面承租有特殊约定，是被上诉人违约在先，该房屋租赁有两人离婚协议中的约定为前提条件，离婚协议约定两间店面的所有权归被上诉人，店面租金在被上诉人扣除生活费、养某某和医疗保险金后的剩余部分用来补充儿子购房按揭贷款，同时上诉人有优先选择决定是否继续使用该两间店面，如果被上诉人不遵守协议约定条件，上诉人有权扣除部分租金，并收回店面所有权。现被上诉人不遵守离婚协议的约定，没有完全履行支付义务，自2009年4月1日至2010年3月31日一年的租赁期中，被上诉人只为儿子交了9个月，每个月800元的按揭付款，因此，在本案的处理中应充分考虑双方乙有约定，不能单纯看事后补签的“店面承租协议”，这份协议虽然有租赁时间、年租金等约定，上诉人认为应是离婚协议书中第二条店面承租租金方面的补充，法院应当尊重。上诉人已经履行了足额支付租金的义务，在被上诉人违约的情况下，上诉人依照离婚协议的约定，每月如数给付被上诉人600元生活费，养某某及医疗保险部分待年底被上诉人拿到相关票据和凭证后再行给付，其余部分上诉人已用来归还被上诉人应某担的房贷份额。原审判决认为儿子张甲已成年，权利可自行主张而不支持上诉人的一审请求，上诉人认为张甲是否成年与本案是两个概念，不能以此否认上诉人已支付租金的事实。双方当事人对财产的约定和处分是一种契约，是一种特定主体之间的财产契约关系，这种约定遵循平等自愿的前提下提出的财产约定，从订立时起就有法律效力，二间店面的分割和租赁本意就是相某某的，二者本身就存在着因果关系。离婚时儿子也已是成年人了。二份合同订立的本意就是当事人自由选择处理合同争议所适用的法律原则。综上，上诉人认为被上诉人违约在先，依照离婚协议，上诉人已全额支付了租金，有权选择继续租用两间店面，原审法院错误判决腾空店面，将会给上诉人带来巨大的经济损失，请求撤销原判，驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人张某答辩称，上诉人上诉的理由事实上不属于本案诉争店面承租协议的内容，离婚协议时间是2008年10月24日签的，是涉及人身关系的协议，本案承租协议是2009年3月31日已经书面形成，离婚协议不能成为租赁协议的阻却，离婚协议第二条是指租金的用途和处分，600元是被上诉人的生活费，还有养某某、医疗保险金，2009年4月1日后上诉人支付给被上诉人租金，结合当时签订的承租协议事实上衔接了，上诉人有租不租的选择权，上诉人选择了租赁所以签订了店面承租协议，为上诉人在2010年支付的2800元也是事实行为，上诉人直接抵扣是没有依据的，租金处分权属于被上诉人而不属于上诉人，上诉人的租金要支付给被上诉人，儿子已经成年，双方已经离婚了，双方之间是平等的主体，上诉人直接抵扣说明其没有足额支付租金。离婚协议签订后双方签订的租赁期满发生争议，按法律规定，属不定期承租，被上诉人书面通知了上诉人，上诉人既不付租金也不签承租协议，被上诉人有权不继续将房屋出租。原审判决正确，请求维持原判。二审审理期间双方当事人均未提供新的证据。对原审认定事实中，除上诉人对“原告张某每月支付给儿子张甲800元，至2010年4月份止”一节中张某所支付的月次数有异议外，双方当事人对其他认定的事实均无异议，由于该部分的事实认定与本案租赁关系的处理无必然关联，本院对该部分事实不进行审查，对原审认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2008年10月24日在民政部门办理协议离婚手续时，双方签订了《离婚协议》对夫妻共同财产作出了相应的约定，2009年双方又对离婚协议中涉及的两间店面的租赁关系签订了《店面承租协议》，该两份协议是双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，双方均应遵守约定。在店面租赁期满后，被上诉人收取了2010年4月份租金2800元，应视为双方在租赁期满后形成不定期租赁合同关系。上诉人以双方签订的离婚协议已经对租金的分配处理及优先租赁权有约定为由，认为是被上诉人违反约定，其并未违约应继续租赁使用该两间店面，但双方在离婚协议中对租金的分配处理并不具体明确，离婚协议只明确了租金分配中被上诉人的生活费部分，其他的医疗保险、养老保险及“用于补充儿子张甲购置首套新房后的按揭贷款”数额等的约定不明确，上诉人对该约定不明确部分债务直接用其应当支付的租金予以抵扣，属于未全面履行租赁合同的行为。根据双方的离婚协议及店面承租协议约定，上诉人享有对该两间店面的优先承租权，在租赁期满后，经被上诉人书面催告的情况下，上诉人仍未续签租赁合同及全额支付租金，被上诉人据此主张解除租赁关系，符合法律规定，上诉人的上诉理由不能成立。原审实体判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人高某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴建群代理审判员 雷晓东代理审判员 李 洋二〇一〇年十二月十日代书 记员 郑晓晓 来源：百度搜索“”