（2010）绍商重字第6号

裁判日期: 2010-12-10

公开日期: 2014-06-26

案件名称

单欣荣、胡丹艳与章国仙租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

绍兴市柯桥区人民法院

所属地区

绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

单欣荣,胡丹艳,章国仙,成祖

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条，第八十八条第一款，第一百零六条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款

全文

浙江省绍兴县人民法院民事判决书（2010）绍商重字第6号原告：单欣荣。原告：胡丹艳。上述两原告的共同委托代理人：陈显明、王奇雄。被告：章国仙。委托代理人：魏德祥。第三人：成祖。原告单欣荣、胡丹艳为与被告章国仙承租权转让合同纠纷一案，于2008年1月31日起诉来院，本院于同日立案受理后，依法由审判员黄关水独任审判，于2008年4月2日公开开庭进行了审理。后组成合议庭，于同年6月30日再次公开开庭进行了审理。2008年7月10日，本院作出（2008）绍民二初字第517号民事判决书，判决驳回原告单欣荣、胡丹艳的诉讼请求。两原告不服，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院，该院经审理后于2010年3月9日作出（2008）绍中民二终字第600号民事裁定书，认为本案上诉人以居间合同提起诉讼，原审法院以其他合同纠纷立案后，又以委托合同纠纷审理本案，该案由的确定仅以成祖出具的委托书为依据，与当事人提供的其他证据所反映的实际为承租权转让的事实不符，致使原审认定事实不清、适用法律不当，认定上诉人与成祖系共同出资购买证据不足，故裁定撤消一审判决，将案件发回本院重审。2010年5月4日，本院对本案重新立案审理，并另行组成合议庭，由审判员屠李强担任审判长，人民陪审员魏木根、莫伯林参加评议，先后三次公开开庭进行了审理。在案件审理过程中，根据本案的实际情况，本院依法追加成祖为本案第三人参加诉讼。两原告的委托代理人陈显明、被告章国仙的委托代理人魏德祥到庭参加诉讼。第三人成祖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。因案情较为复杂，经本院院长批准，本案延长审限二个月。本案现已审理终结。两原告诉称：被告系从事房产中介的人员。2007年4月份，被告向原告方推荐绍兴市越州轻纺工贸园区二间营业房，称每年租金为5，000元，明年8月份租赁到期，每间140，000元，两间共计280，000元。两原告及案外人成祖商量后决定委托被告联系营业房买卖的事宜，两原告先后付给被告共计人民币210，000元。事后，被告并未依约办理，也不退款，故诉请被告立即返还给两原告各105，000元，共计210，000元，本案诉讼费用由被告承担。被告章国仙辩称：1、对下列事实被告予以承认：两原告与成祖经过商量之后共同约定购买越州工贸园区两间营业房的承租权，每间140，000元，共280，000元；决定购买之后，被告收到了原告方包括成祖在内三人的房款280，000元整，其中包括了两原告的210，000元，这个210，000元是事后才知道的，原先不知道两原告和成祖三人之间的比例；2、双方达成营业房租赁权合约之后，被告已依约向原告方包括成祖在内的三个人，完成了租赁合同转让手续，并且在产权单位越州工贸园区管理部门办理了租赁合同的过户登记手续，新的租赁合同已经由原告等人收执，也就是说原、被告之间营业房租赁合同的转让已经房款两清，原告起诉实际上是对转让契约的一种反悔行为，违背了民法通则确定的诚实信用原则，故要求法庭判决驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、录音资料2份（含整理材料2份、录音磁带2盒），以证明被告为两原告联系营业房买卖事宜，两原告支付给被告210，000元，事后被告未经原告同意擅自办理涉及营业房的有关事项，且没有按原来介绍的情况和条件办理，存在隐瞒事实的情况；2、绍兴县农村合作银行的取款凭条和存款凭条各1份，以证明原告单欣荣支付给被告70，000元的事实；3、被告的名片1份，以证明被告从事营业房中介职业的事实。被告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：4、被告与原告方等三人于2007年4月10日签订的承租权买卖协议一份，上面受让方的代表为“成祖”签名，同时，成祖在协议上已注明房屋和房款已交结的事实；5、被告与越州工贸园区有限公司签订的租赁合同一份，以证明本案讼争的营业房在被告转让给两原告之前，被告拥有合法租赁权的事实；6、成祖出具的委托书一份，以证明成祖委托被告办理两间营业房的过户手续的事实；7、原告胡丹艳和成祖出面与越州工贸园区签订的租赁合同一份，以证明本案讼争的两间营业房的租赁权已转让到原告胡丹艳和成祖名下，即原、被告之间的营业房转让合同已履行完毕的事实；8、在原审案中，原告申请证人郑某出庭作证，在重审案件中，原告认为不需要再出示该证人证言，而被告认为这个证人证言需要出示，以证明原、被告之间达成营业房转让合约，且营业房转让合同履行完毕之后，原告对受让营业房的情况无异议的事实。本院为查清本案事实，向案外人成祖作了调查，取得证据9：调查笔录1份，证明2007年农历1月份左右，其为炒房需要委托被告联系营业房（承租权）买卖事宜，后两原告要求与其一起炒房，由其出面与被告进行联系，当时没有讲明是向被告买房，被告也没有讲明房子是她的，只要求被告帮他们寻找合适的营业房供他们三人炒房。有一天被告通知其绍兴市越州轻纺工贸园区内有二间营业房要转让，转让价（承租权）为每间140，000元，租期明年到期，三人就在被告的陪同下一起到工贸园区看了66、67号二间营业房，看后三人表示认可，并一致决定以280，000元的价格共同购买。因炒房的事情以前由其一人先跟被告联系的，故两原告委托其全权办理今后营业房的买卖事宜，租赁合同登记在其与胡丹艳名下，由单欣荣负责保管。后三人又商量决定由其出资四分之一，两原告出资四分之三，但没有明确谁买具体哪一间营业房，因为三人是炒房性质，不是自己用的，盈亏由三人按出资比例享有和分担。后其根据两原告的委托与被告签订了营业房承租权转让协议，因其没有时间，故委托被告办理了承租权过户手续的事实。同时，为查明本案事实，本院向绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司进行了调查，该公司出具情况说明一份（证据10），确认本案讼争的新综合楼一楼66、67号原租用户到期后没有续租，由园区重新出租；2008年前合同因到期时间较长，不作保留。针对原、被告向本院提交的上述证据，经双方质证，意见如下：对证据1，被告认为，录音内容与原告提供的文字材料的内容基本一致，其收到两原告及案外人成祖共280，000元，其中收到两原告210，000元是事实，但录音内容看不出原、被告是委托代理合同关系，录音的文字材料可以看出被告并没有说营业房不是她自己的，也看不出成祖否认是她的，成祖与被告订立协议时明确写到2008年3月到期，关于出资问题，仅凭原告口头讲讲是没有用的。该份录音资料，恰恰证明了当初办理营业房过户手续时，原告胡丹艳将自己的身份证交付给被告，叫被告办理过户手续，实际双方之间存在多次通话。5月29日的电话录音资料第3页，也可以证实两原告和成祖三人之间约定将营业房过户在胡丹艳和成祖名下，由单欣荣保管有关凭证的事实。对证据2的真实性被告没有异议。对证据3的真实性被告也没有异议，但认为该名片并不能影响被告作为独立民事主体成为营业房的出让方，同时也不能否定原、被告间营业房租赁权转让的事实。对证据4，原告质证后认为对其真实性无法确认，被告是在原告起诉之后才提交了这种格式的协议书，法院应当责令被告提交协议书的原件，协议书的成立真实、合法与否，与本案有很大关系；原告对该份协议书反映的内容也不予认可，事实上，原告从未委托成祖代表三人去签订出让方是章国仙的承租权转让协议，原、被告之间的联系除了介绍营业房的情况之外，其他没有任何关系。对被告提供的证据5即被告与越州工贸园区签订的租赁合同真实性无异议，但具体内容会涉及到被告与越州工贸园区，被告应明确其实际取得两间营业房承租权的时间，这需要被告继续举证证明。对被告提供的证据6，成祖未参加本案诉讼，光就委托书本身的内容来看，委托人是成祖一个人，委托书仅反映其本人的意思，是其本人承租了两间营业房，相关过户手续其委托被告予以办理，不能证明被告主张的所谓原告委托被告办理过户手续，即该委托书与本案无关联性。对被告提交的证据7，在办理过户手续完毕之后确实交付给原告方有这份合同，当时原告一直认为这份合同是通过被告介绍之后从房东处转让过来的，但原告看完合同内容后认为当时未叫原告方签字却办理了转让手续，租期也作了变更，由8月份变成了3月份，原告就向被告提出异议；被告提交该证据证明本案讼争的营业房是从被告处转让到原告名下的，这一点原告直到起诉之后才知道，在之前，讼争的营业房到底是不是被告转让出来两原告根本看不到；同时对该份合同上胡丹艳签字的真实性也有异议，不是胡丹艳签的，根据双方约定，必须要由双方本人签字为准。对证据8即被告要求出示原审中原告申请的证人郑某出庭作证的证言用以证明的主张有异议，证人证言的内容与判决书认定的事实有出入，同时，案件进入重审阶段，证人是否需要出庭作证，由法庭安排；且根据证人证言证实被告的主张是不成立的，即租金每年是5，000元。对证据9，两原告质证后认为成祖反映的内容与事实不符，原审案件承办人向成祖调查，程序不合法，成祖的陈述与本案有利害关系，原告也未否认成祖与原告一起买房的事实；对调查笔录中成祖所讲的两原告付给被告210，000元，其中有70，000元系原告单欣荣直接支付给被告，有140，000元通过成祖转交给被告没有异议。被告质证后认为基本无异议，成祖的陈述反映了当时的情况，两原告和成祖共同出资进行炒房，当时营业房已出租给他人，到期之后才能收房，双方过户之后视为租赁合同履行完毕；房款210，000元都是通过成祖交付的；当时过户时，成祖委托被告去办理，胡丹艳是以提交身份证的形式办理的，并约定过户到胡丹艳、成祖名下，由单欣荣保管材料。针对证据10反映的情况，两原告认为对此不清楚，被告对调查过程的真实性无异议，对内容的真实性由法院结合其他证据予以认定，但有一点事实可以确定即本案讼争营业房到期后，原、被告均未予以租赁。综合上述质证意见，本院认证如下：原告提交的证据1、2、3及被告提交的证据5，内容真实合法且与本案有关联性，故依法确认其证明力。对于证据4、6及7，本院经审查后认为，首先，证据6系以成祖名义出具，在本案中，被告及第三人成祖均未提交证据证明成祖有权代表两原告处理讼争越州轻纺工贸园区新综合楼一楼66、67号营业房的承租权转让事宜，从该份证据来看，成祖称“本人在越州轻纺工贸园区租赁新综合大楼一楼66、67号营业房二间……”，作为成祖，并非该二间营业房的合法租赁权享有者，显然无权就该二间营业房的处分对外授权，因此本院认为仅凭该份委托书，不能证明成祖有权处分该二间营业房的承租权，据此，被告授受成祖的委托而处分该二间营业房，也无相应的事实和法律依据，故该份委托书对本案两原告无约束力，本院对其在本案中的证明力不予确认。结合该份证据，对证据5在本案中的证明力，同样因成祖无相应的代表或代理资格而对本案两原告不产生约束力，故与本案也缺乏关联性，本院对其证明力亦不予确认。其次，对于证据7，被告明确表示该份协议上的“成祖、胡丹艳”的签名是其代签，因此，在被告未提交充分证据证明其有权代表原告胡丹艳和成祖签订该协议的情况下，本院认为该份合同对本案两原告亦不能产生相应的约束力，故亦不具有证明作用。对证据8，本院认为该证人并没有明确确认两原告以及第三人成祖已买下该二间营业房的事实，只是根据被告的陈述所作的描述，且证人证言系间接证据，在被告未能提交其他充分证据来证明本案讼争二间营业房承租权已实际转让给两原告的情况下，本院认为该份证人证言的证明力较弱，无法起到证明被告主张的作用，故对其在本案中的证明力本院不予确认。对证据9，因本院已追加成祖为本案第三人参加诉讼，但其未出庭参加诉讼，该份调查笔录可以作为成祖的单方陈述认定，因本案的审理结果与成祖有一定的利害关系，故本院认为，在成祖的陈述无相应证据证明的情况下，对该份调查笔录的证明力本院将综合其他证据加以认定。对证据10，系本院依职权调取，故确认其证明力，根据上述确认的证据和原、被告的陈述，本院认定以下法律事实：被告系从事房产中介的人员。2007年4月，两原告与第三人成祖为炒房需要共同委托被告联系营业房（租赁权）买卖事宜。后被告通知成祖，绍兴市越州轻纺工贸园区内有二间营业房66、67号的承租权要转让，成祖通知两原告，三人一起到工贸园区看了营业房，并决定以每间140，000元的转让价买进，三人口头商定，共同出资购买，由成祖出资四分之一，两原告出资四分之三。此后，两原告及成祖为相关营业房的租赁权转让陆续支付给被告转让款280，000元，其中原告单欣荣直接支付给被告70，000元，成祖支付给被告210，000元（包括两原告通过成祖转交的140，000元）。被告则以自己的名义从绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司处取得该园区内新综合楼一楼66、67二间营业房的租赁权，时间自2005年3月17日至2008年3月17日，租金为每间每年15，000元。随后，被告又以成祖、胡丹艳的名义与绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司签订租赁合同，约定将上述二间营业房以相同价格、相同租期转让给原告胡丹艳及成祖。但该协议上“胡丹艳、成祖”的签名由被告代签。两原告在收到该份协议后认为其内容与原先约定内容不符，故两原告以被告未按约向其交付相应营业房租赁权为由起诉要求被告返还房款，遂成讼。另查明，本案中被告主张已交付给两原告及成祖的绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司新综合楼一楼66、67号二间营业房，在2008年3月17日租赁期满后，本案原、被告及第三人均未续租。本院认为，本案主要有以下二个争议焦点：一、本案中两原告与被告间的法律关系界定。综合本案中原、被告提交的证据及陈述，本院认为，本案中两原告与被告间发生的应当是营业房承租权转让的法律关系。虽然两原告在一开始具有委托被告购买营业房租赁权的意思表示，具有委托法律关系的表象，但通过被告提交的其与绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司签订的合同可以看出，被告是以自己的名义购买了相应营业房的租赁权，然后再转让给他人，因此从案件本身来看，双方间实质是营业房承租权的转让，而不是简单的委托法律关系。在本院向双方当事人作出相应释明后，两原告同意按本院认定的法律关系处理本案纠纷，被告对该法律关系的确定也无异议，故本院据此认定本案法律关系为营业房承租权转让纠纷。二、第三人成祖与被告签订的承租权转让协议以及委托被告办理租赁权变更手续的行为对两原告是否产生法律效力？两原告认为，该二份合同未经两原告签名确认，内容与双方的约定不符，对两原告不发生法律效力。本院认为，该二份合同对两原告并不能产生相应的法律效力，理由如下：两原告虽与成祖商定共同购买相关营业房，但一则双方对具体如何购买已作了相应的区分，即两原告购买一间半，成祖购买半间，二则两原告也未明确授权成祖可以代表三人对外签订合同或委托他人办理营业房租赁权转让手续。被告仅根据成祖个人出具的委托书即认为其有权办理相关租赁权转让手续，显然无充分的事实和法律依据。本案中，被告也未提交证据证明其代表原告胡丹艳及成祖与绍兴市越州轻纺工贸园区有限公司签订的租赁合同已获得两原告的事后认可。因此本院认为被告对外签订合同的行为效力并不能及于本案两原告。即作为被告，无证据证明其已按约将相应营业房租赁权转让给两原告，故其收受两原告的相关款项，无相应的事实和法律依据，依法应予返还。两原告现起诉要求被告返还已收的210，000元房款，符合法律规定，应予支持。被告辩称转让给两原告的营业房租赁权已实际办理变更手续，款、物两清，故其无须承担相应法律责任的主张，因其未能提交充分的证明予以证明，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十八条第一款、第一百零六条、第一百零八条和《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：被告章国仙应返还给原告单欣荣、胡丹艳210，000元，款限于本判决生效后十日内付清。案件受理费4，450元，由被告负担，款限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费4，450元，款汇绍兴市预算外资金财政专户，账号：09×××27，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理）。审　判　长　　屠李强人民陪审员　　魏木根人民陪审员　　莫伯林二〇一〇年十二月十日书　记　员　　李　萍来源：百度“”