（2010）浙温民终字第1712号
裁判日期: 2010-12-10
公开日期: 2014-06-18
案件名称
陈慧南、谢朝利与胡永进、刘瑞芬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡永进,刘瑞芬,陈慧南,谢朝利
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《划拨土地使用权管理暂行办法》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙温民终字第1712号上诉人（原审被告、反诉原告）胡永进。上诉人（原审被告、反诉原告）刘瑞芬。上述两上诉人委托代理人严永斌、王贵。被上诉人（原审原告、反诉被告）谢朝利。委托代理人周祖超。原审原告、反诉被告陈慧南。上诉人胡永进、刘瑞芬因房屋买卖合同纠纷一案，不服文成县人民法院（2010）温文民初字第163号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了询问，现已审理终结。原判认定，2006年10月8日，原告谢朝利、陈慧南从罗雄卿处购买坐落在文成县大峃镇建设路200号砖木结构四层房屋二间，建筑面积336.9平方米，该房屋的土地属国有划拨性质，国有土地使用证上登记的土地使用者现仍为罗雄卿。2009年3月27日，原告谢朝利将坐落在文成县大峃镇建设路200号套房三楼一套房屋出售给两被告，建筑面积90平方米，总房价692500元；原告谢朝利已收到两被告购买定金80000元；首付房款212500元经双方约定限于2009年4月29日前全部付清，如果两被告不能按期付款或原告不能按期交付本买卖之房屋及有关证件材料，每违约一天，由违约方向对方给付每日300元滞纳金，余款400000元等两被告办好两证后半个月内付清；原告谢朝利帮助两被告办证，过户产生的一切税费均由两被告承担，土地为国有划拨性质。合同签订之后，两被告向原告谢朝利支付了购房首付款290000元（包括定金80000元）。2009年4月上旬，原告谢朝利向两被告交付该房屋。2009年4月19日，原告谢朝利预收两被告办证费用30000元。2009年5月26日，该房屋的所有权登记过户到两被告名下。此后，原告谢朝利与两被告因土地证过户问题发生纠纷，经多次协商仍未果。2010年3月4日，原告谢朝利诉至本院。2010年3月25日，两被告提出反诉。2010年8月31日，对原告谢朝利与两被告签订的房屋买卖协议书的效力问题，本院依法向两被告进行释明，两被告表示不变更诉讼请求，仍坚持原来的反诉请求。另查明，两被告系夫妻关系。原告谢朝利与两被告签订的房屋买卖协议书，至今未办理审批手续。文成县国土资源局于2010年6月8日向法院复函的回复中称：来函所述的宗地系国有划拨土地，相关权利人向土地登记部门申请土地变更登记前，需要办理划拨转出让手续。原审法院认为，本案双方当事人争议的焦点是双方签订的房屋买卖协议书的效力问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。依据上述法律可知，划拨土地使用权在未经市、县人民政府土地管理部门批准转让为出让土地使用权前，依法不得转让。已经订立转让合同的，在起诉前未经批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同无效。本案中，涉案房屋的土地使用权性质为划拨，原告谢朝利向两被告转让房地产时未经政府部门审批。房屋买卖行为发生之后，至今仍未经政府部门批准补办土地使用权出让手续，双方当事人也均不愿意缴纳土地出让金。因此，该房屋买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，双方签订的房屋买卖协议书应属无效。同时，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，文成县大峃镇建设路200号的房屋系原告谢朝利与陈慧南共同出资购买，谢朝利和陈慧南对该房屋享有共同的权利，但谢朝利却以个人名义将该房屋三楼套房出售给两被告，而当事人也未能提供证据证明该行为事先有经过陈慧南的同意或事后得到陈慧南的追认。因此，双方签订的房屋买卖协议书也应属无效。故原告谢朝利起诉要求确认其与两被告之间签订的房屋买卖协议书无效，符合法律规定，本院予以支持。而两反诉原告要求确认双方签订的房屋买卖协议书有效及要求被反诉人将其出卖房屋的土地使用证立即过户给两反诉人并承担违约金主张，其理由不能成立，本院不予支持。而对因合同无效所产生的法律后果，因当事人在本案中未提出相应诉讼主张，故可另案处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释这》第十一条之规定，判决如下：一、确认原告谢朝利与被告胡永进、刘瑞芬于2009年3月27日签订的房屋买卖协议无效。二、驳回反诉原告胡永进、刘瑞芬的诉讼请求。本诉案件受理费4194元，由原告谢朝利、陈慧南负担2097元，由被告胡永进、刘瑞芬2097元，限本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费1134元，由反诉原告胡永进、刘瑞芬负担。宣判后，胡永进、刘瑞芬不服，上诉于本院称：一、原审法院予以变更诉讼请求属程序违法；二、原审法院对证据的审核认定错误导致对判决事实认定也是错误的；三、原审判决认定双方签订的房屋买卖协议无效的理由均不成立。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人谢朝利的诉讼请求，确认双方签订的房屋买卖协议书有效，判令被上诉人履行土地使用权证过户手续，并支付违约金300元。谢朝利答辩，原判正确，要求维持。经二审查明的事实与原判认定的事实基本一致。以上事实有双方当事人陈述及原判认定的证据等所证实。本院认为，本案诉争房屋的土地使用权性质系划拨，谢朝利向胡永进夫妻转让该房地产时未经政府部门审批、缴纳土地出让金并补办变更土地使用权出让手续。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第5条规定：未经市县人民政府土地管理部门批准并使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。根据国家有关规定，在未经批准的情况下，擅自转让划拨土地使用权应属无效。故原审判决认为双方签订的房屋买卖合同违反法律的强制性规定而认定其无效并无不当；同时，因该房屋系谢朝利和陈慧南共同购买，谢朝利擅自出卖共同财产，事后并未得到共有人陈慧南的追认，原判认定其行为属于无效也是得当的。胡永进、刘瑞芬上诉认为原判程序违法，认定事实错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原判得当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4194元，由上诉人胡永进、刘瑞芬负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 邹挺骞审判员 李碧叶审判员 郑文平二〇一〇年十二月十日书记员 姜 益 关注公众号“”