（2010）浙丽民终字第455号
裁判日期: 2010-12-10
公开日期: 2015-12-28
案件名称
吕甲、周甲与吕乙房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
浙江省丽水市中级人民法院
所属地区
浙江省丽水市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕甲,周甲,吕乙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
浙江省丽水市中级人民法院民 事 裁 定 书（2010）浙丽民终字第455号上诉人（原审原告）吕甲。上诉人（原审原告）周甲。委托代理人吕甲。被上诉人（原审被告）吕乙。委托代理人胡某某。上诉人吕甲、周甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服缙云县人民法院（2010）丽缙民初字第823号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案。原审认定，俩原告的房屋坐落在壶镇××东北路××号，缙云县房地产综合开发公司将土地卖给本案俩原告建房，俩原告1995年建成三间六层房屋。由于涉及违法建设，一直未办理相关产权证书。2003年俩原告因不履行法院生效法律文书指定的付款义务，房屋被缙云县人民法院查封，2006年4月，原、被告签订房屋买卖协议，被告向俩原告买受南首前半间店面俩间及房屋二楼的绝大部分，被告共支付900000元购房款（其中540000元交给法院执行局，执行局予以解封）。被告占有使用上述房屋后，按照协议向俩原告支付做楼梯栏杆及二楼走廊的装修粉刷款2021元。2006年6月20日及2007年1月10日，俩原告将部分房屋出卖给周乙与朱某某。2009年政府部门对俩原告的违章超建作出处罚后，房地产公司通知俩原告交款办理产权证书，被告以为是办理产权过户手续，就交款20162.21元。同年，俩原告与被告为楼梯过道及门路出入等发生争执，经诉讼，丽水市中级人民法院作出（2010）浙丽民终字第103号民事调解甲定：一、确认双方签订的房屋买卖合同有效，限上诉人吕甲、周甲在2010年7月20日前协助被上诉人吕乙办理房屋所有权证及土地使用权证变更登记手续，所涉及的公摊面积按房屋管理部门的规定处理；办证过户费用由被上诉人负担。二、楼梯权属按法律规定为各户区分共有。三、上诉人供本幢住户出入通行的通道被上诉人方某某通行权。四、被上诉人补偿上诉人2000元。五、被上诉人预交的办理房屋产权证手续费用20162.21元，同意上诉人不再返还。六、如上诉人逾期协助办理房产过户手续，上诉人返还预交的办理房屋产权证手续费用20162.21元；被上诉人补偿上诉人2000元不再支付。中院的调解书向双方送达生效后，双方向房管部门申请办理产权过户登记时，房产部门按照登记需要向双方提供了测绘报告书，报告书当中对房屋公摊是参照商品房计算标准，对每一层次的公摊面积进行了计算。此后，原告与被告吕乙及其他买房户朱某某、应某某等人对分摊的标准参照商品房计算方法进行共有共用进行了签字。按照该报告书的测算，被告应分摊的公摊面积为35.85平方米，俩原告认为被告买屋时已支付一楼楼梯宕公摊面积5.113平方米，被告尚应承担的公摊面积为30.74平方米，按房价款3000元一平方米计算，被告应再向原告支付公摊费用92220元。被告拒付，致成讼。原审认为，对照我国房屋测量规范的国家标准，2009年原、被告诉讼争执所涉及的楼梯、过道及门路出入等部分，属于房屋的共有建筑面积范围，也是本案讼争双方在办理产权过户当中所涉及的公摊内容，经诉讼，丽水市中级人民法院作出（2010）浙丽民终字第103号民事调解乙发生法律效力，该调解书要求吕甲、周甲协助吕乙办理房屋所有权证及土地使用权证变更登记手续，所涉及的公摊面积按房屋管理部门的规定处理，并确定楼梯权属按法律规定为各户区分共有，被告吕乙对供本幢住户出入通行的通道享有通行权。此后，双方依照该调解书的规定，向房管部门办理产权过户手续，涉及的公摊面积应按照房屋管理部门的规定处理，而房管部门并没有要求房屋买受人应支付公摊面积的费用，庭审中原告未能提供任何证据证明被告应支付上述费用，而法律也没有规定被告作为房屋买受人应当另行给付公摊面积的费用。《中华某某共和国物权法》第七十二条规定业主转让了部分房产，其对共有部分享有的共有和共同管理的权某一并转让。依照合同法的规定，原、被告在签订房屋买卖协议时，双方应当签订特别约定，在合同中明确约定被告在买受一、二层房屋的同时，还应另行买受楼梯、过道、门户出入等公摊部分，否则就应当视为被告在买受房屋的同时已经附随享有了公摊部分相应的所有权及使用权，而原、被告签订的房屋买卖协议没有作出这样的特别约定。因此，俩原告在履行调解书规定的协助被告办理产权过户的法律义务的同时，不具有再要求被告支付公摊部分的购房款的权某。俩原告的诉讼请求，不予支持。被告的抗辩意见，予以采纳。依照《中华某某共和国民法通则》第四条、《中华某某共和国合同法》第五条、第六条之规定，判决驳回原告吕甲、周甲要求被告吕乙支付公摊费用92220元的诉讼请求。案件受理费2110元，由俩原告负担。上诉人吕甲、周甲不服原审判决，上诉称，被上诉人购买的是红线内的房产，超出红线外的财产是属于上诉人所有的，被上诉人需要该超出红线外的财产，应另外付款。按房屋契、公摊面积示意图、法院对上诉人房屋评估明细表等证据，该部分公摊面积应按3000元／平方米计算。原审对上述证据不予采信，认定上诉人不具有再要求被上诉人付红线外部分购房款的权某，违反了《法官法》的相关规定；上诉人是一位66岁的老年人，应受到《中华某某共和国老年人权益保障法》的保护；请求撤销原判，根据合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，结合本案房屋买卖没有支付分摊的共用建筑面积费用的实际，改判被上诉人承担公摊部分购房未进行付款的房价款92220元，上诉诉讼费全部由被上诉人承担。被上诉人吕乙辩称，本房屋买卖除红某某外还有房屋买卖协议，协议约定原甲方所建楼梯乙方某某通行权并享有相应所有权。此外还有（2010）浙丽民终字第103号民事调解书，该调解书对房屋买卖所需的过户如何落实作了明确约定，对楼梯、门户出入通行等权某进行了明确，除补偿2000元外无需再另行支付上诉人任何价款。根据上述房屋买卖合同及调解书，答辩人完全拥有该房屋产权和享有该房屋所涉楼梯、门户出入等共用部分的公共使用权。买卖合同及调解书均没有规定答辩人在享有公共使用权时要另行支付所谓的“公摊费”，上诉人主张“公摊费”没有依据，而且上诉人所谓的“公摊费”实质也就是指“楼梯、过道、门户出入等”，该部分应当包某在房屋买卖范围内，已经包某在房屋价款内；答辩人对上诉人据以主张3000元／平方米单价的依据也不能认同，不能作为上诉人所谓“公摊费”的计算依据；上诉人在上诉中提及的《法官法》等法律不是用来解决具体民事案件的法律依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审查认为，上诉人所主张的楼梯、通道等公摊部分的争议，已经经生效的（2010）浙丽民终字第103号民事调解书调解解决，上诉人另行以该部分公摊应另行计价为由提起本案诉讼，应当不予受理。原审予以受理并作出实体判决，处理不当，应予纠正。据此，依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百一十一条第一款第（五）项之规定，裁定如下：一、撤销缙云县人民法院（2010）缙民初字第823号民事判决；二、驳回上诉人吕甲、周甲的起诉。本裁定为终审裁定。审 判 长 吴建群代理审判员 雷晓东代理审判员 李 洋二〇一〇年十二月十日代书 记员 郑晓晓 关注公众号“”