（2010）杭西民初字第1970号
裁判日期: 2010-12-10
公开日期: 2014-07-04
案件名称
黄某与方春英、杨晓军等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市西湖区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
黄某；方春英；杨晓军；马珊君
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则（2009修正）》:第五十五条；《中华人民共和国民法通则（2009修正）》:第五十五条第一项；《中华人民共和国民法通则（2009修正）》:第五十五条第二项；《中华人民共和国民法通则（2009修正）》:第五十五条第三项；《中华人民共和国合同法》:第五条；《中华人民共和国合同法》:第四十七条第一款；《中华人民共和国合同法》:第四十七条第二款；《中华人民共和国合同法》:第四十八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第四十八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第五十二条；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第一项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第二项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第三项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第四项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第五项；《中华人民共和国合同法》:第一百三十条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）:第十一条
全文
杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭西民初字第1970号原告：黄某。委托代理人：张国永。委托代理人：车国鸣。被告：方春英。被告：杨晓军。委托代理人：俞荣华、朱保则。被告：马珊君。委托代理人：俞荣华、朱保则。原告黄某为与被告方春英、杨晓军、马珊君房屋买卖合同纠纷一案，于2010年9月16日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员熊英英独任审理，于2010年10月14日、12月6日公开开庭进行了审理。原告黄某及其委托代理人张国永、车国鸣，被告方春英，被告杨晓军、马珊君共同的委托代理人俞荣华、朱保则到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄某诉称：1998年3月16日，方春英与原余杭市城乡建设综合开发总公司（现已注销）签订《商品房买卖合同》，约定方春英以银行按揭贷款方式购买该公司开发建设的位于杭州市西湖区金城花园5幢4单元101室房屋。2000年5月14日，方春英及其丈夫徐培政因经济拮据，急需资金周转，故将该房屋以15万元的价格出售给黄某的外婆王苗英及黄某。双方就此签订《房屋过户协议书》一份，约定王苗英代方春英、徐培政付清房屋按揭款后，方春英、徐培政在五个月内负责办理房屋过户手续，并在杭州市公证处进行了公证。该房屋银行按揭款早已由王苗英付清，但因王苗英于2007年7月23日因病过世，未能办理房屋过户手续。2009年9月18日，杨晓军及其妻子马珊君明知该房屋属于王苗英和黄某所有，为抢夺该房屋的产权以房屋买卖合同纠纷为由，将方春英、徐培政诉至杭州市西湖区人民法院，要求判令金城花园5幢4单元101室房屋归杨晓军、马珊君所有并配合办理产权过户手续。但是，法院并没有支持杨晓军、马珊君的诉讼请求，后杨晓军、马珊君不得已向法院申请撤诉。2010年1月20日，杭州市西湖区人民法院作出（2009）杭西民初字第2677号民事裁定书，以“准予杨晓军、马珊君撤诉”结案。2010年7月21日，方春英在明知金城花园5幢4单元101室房屋已于2000年5月14日出售给王苗英、黄某并已收取房款的情况下，将该房屋以人民币50万元的价格出售给杨晓军、马珊君，并签订了《杭州市房屋转让合同》。黄某认为，杨晓军、马珊君与方春英签订《杭州市房屋转让合同》并取得产权的行为系恶意串通，严重侵害了黄某的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款之规定，应属无效，故诉至法院请求确认方春英与杨晓军、马珊君在2010年7月21日签署的《杭州市房屋转让合同》无效。被告方春英辩称：于2000年将本案所涉房屋出售给王苗英属实，《房屋过户协议书》系在一宾馆签署，黄某并未在场，该协议上“黄克非”三字系王苗英代写。同时，黄某当时尚未成年，事后也从未联系方春英，故黄某并非《房屋过户协议书》的主体。方春英与王苗英约定15万元房屋转让款须在几个月内付清，但后来因王苗英经济状况出现问题而改由王苗英代方春英支付银行按揭款。王苗英应付的银行按揭款事实上大部分由其儿子杨晓军支付。（2009）杭西民初字第2677号案件中，因房款尚未付清，故不同意过户。现杨晓军已经于2010年1月19日付清了房屋余款和利息共计35000元，且根据王苗英的遗嘱，该房屋也是留给杨晓军、马珊君的，故在2010年7月为杨晓军、马珊君办理了过户手续。2010年7月21日的《杭州市房屋转让合同》仅是为办理过户手续时估价并交纳税费而签署，不存在与杨晓军、马珊君恶意串通、侵害黄某权利的问题，故请求驳回黄某的诉讼请求。被告杨晓军、马珊君辩称：1、2000年的《房屋过户协议书》中购房人仅为王苗英一人，虽然王苗英将黄某的名字写在该协议上，但不能赋予黄某任何权利义务，黄某也从未履行该协议。2、王苗英仅支付了5万元房款，其余房款均系杨晓军、马珊君支付。黄某诉称王苗英付清了所有房款与事实不符，事实上在（2009）杭西民初字第2677号案件诉讼过程中，杨晓军、马珊君仍在支付按揭款和利息。3、在（2009）杭西民初字第2677号案件中撤回起诉是因为与方春英达成了和解，与方春英签订《杭州市房屋转让合同》系基于办理过户手续的需要，并不违反法律规定。故请求驳回黄某的诉讼请求。原告黄某为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据材料：1、1998年3月16日方春英与余杭市城乡建设综合开发总公司签订的《商品房购销合同》复印件。证明方春英购置本案所涉房屋的事实。2、（98）杭证经字第10766号公证书复印件。证明1998年4月14日，方春英就本案所涉房屋向中国工商银行杭州市开元支行贷款而签订《个人住房借款合同》的事实，以及相关的抵押、保证情况。3、（2000）杭证民字第6372号公证书复印件。证明方春英及其丈夫徐培政将本案所涉房屋出售给黄某、王苗英，并签订《房屋过户协议书》的事实。4、方春英、徐培政出具的收条复印件各1张、方春英的银行存折复印件、存款凭证复印件和贷款帐户对账单复印件。证明方春英已收到王苗英支付的房屋转让款，在2008年4月26日，方春英的房屋按揭贷款余额为零，贷款已经还清。5、王苗英的死亡证明书。证明本案所涉房屋的买方之一王苗英于2007年7月去世的事实。6、杭州市房产档案馆出具的查档记录。证明方春英与余杭市城乡建设综合开发总公司签订的《商品房购销合同》进行备案的情况，方春英为本案所涉房屋的产权人。7、向杭州市公证处调取的（2000）杭证民字第6372号公证书的档案资料。证明本案所涉房屋系方春英于2000年5月出售给王苗英、黄某，并到公证处申请公证的事实。8、（2009）杭西民初字第2677号案件的民事起诉状。证明杨晓军、马珊君明知本案所涉房屋属于黄某，为夺取该房屋产权提起诉讼的事实。9、（2009）杭西民初字第2677号案件的撤诉申请书。证明杨晓军、马珊君因为不能达到抢占本案所涉房屋的目的而不得不申请撤诉的事实。10、（2009）杭西民初字第2677号案件的民事裁定书。证明法院准许杨晓军、马珊君撤诉并以此结案的事实。11、2010年7月21日方春英与杨晓军、马珊君签订的《杭州市房屋转让合同》。证明方春英与杨晓军、马珊君恶意串通损害黄某利益的事实。12、本案所涉房屋的房屋所有权证存根。证明2010年7月21日，杨晓军、马珊君取得了本案所涉房屋的所有权，达到了其夺取房屋的目的，侵害黄某的利益。13、方春英与徐培政的离婚协议书。证明方春英、徐培政于2008年11月10日离婚的事实。14、杭州市省府路小学许伶俐于2010年10月21日出具的证明。证明黄某曾使用过“黄克非”这个签名。被告方春英未提交证据。被告杨晓军、马珊君为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据材料：1、还款凭证（包括方春英的银行存折1本、存款凭证45张及方春英于2010年1月19日出具的收条1张）。证明杨晓军、马珊君向方春英支付购房款的事实。2、王苗英的遗嘱、杭州市中医院病情诊断证明书。证明王苗英在神智清楚的情况下立遗嘱确定由杨晓军、马珊君继承本案所涉房屋，黄某只保留居住的权利。被告杨晓军、马珊君申请王某丙、王某甲、王某乙出庭作证，欲证明王苗英遗嘱的真实性、效力以及王苗英由杨晓军、马珊君赡养并支付方春英的银行按揭款的事实，本院予以准许。证人王某甲在庭审中陈述：其系王苗英的二妹。王苗英购买金城花园5幢4单元101室房屋除首付5万元之外，其余按揭款可能均系杨晓军支付，因为王苗英为付不出该房屋房款的问题与儿子杨晓军交换房屋，由杨晓军等住金城花园的房屋，自己住位于弥陀寺路的房屋（系公房，户名属于王苗英，但房租也由杨晓军支付）。王苗英的住院、生活开支包括黄某的生活费都系杨晓军支付。因为感到女儿杨晓萍不孝顺，王苗英没有提起将房子留给外孙黄某，只是说要给黄某住的地方。2007年4月20日中午，王苗英口述了遗嘱，当时其和小妹王某乙均在场，并由王某乙代书。次日，进行了电脑打印。其、王某乙以及弟弟王某丙是在打印好之后签字的。该遗嘱还曾拿给杨晓萍看，为此杨晓萍很生气并到医院找过王苗英，等等。证人王某乙在庭审中陈述：其系王苗英的妹妹。金城花园的房屋系由王苗英向方春英购买，但不清楚付款情况。王苗英的意思是将其金城花园和弥陀寺路的两套房屋都给儿子杨晓军。因为王苗英能说话但不能写字，故由其代书了遗嘱。其是在打印后签字的。书写遗嘱时，王某丙不在场，之后打电话方过来签字的。该遗嘱给杨晓军、杨晓萍和黄某都看过，之后交由杨晓军保管。黄某从小和王苗英同住，黄某的生活费开始是由王苗英支付的，后来由杨晓军负担，王苗英生病前后都是杨晓军在赡养。王苗英曾经住在金城花园的房屋，但因弥陀寺路的房屋与杭州市中医院比较近和付不出房屋按揭款的问题，与杨晓军交换了房屋居住。证人王某丙未到庭。为更好地查明《房屋过户协议书》的履行情况和王苗英遗嘱的真实性，本院调取了（2009）杭西民初字2677号杨晓军、马珊君与徐培政、方春英和第三人杨晓萍、黄某房屋买卖合同纠纷一案的庭审笔录。在该案庭审中，黄某及其母亲杨晓萍对王苗英的遗嘱和王某甲、王某乙的证人证言的真实性均没有异议，但表示“不能接受”，要求给黄某一个居住的地方，并认为《房屋过户协议书》中的乙方是王苗英和黄某两人，将金城花园5幢4单元101室房屋过户给杨晓军、马珊君不符合法律规定。徐培政、方春英表示《房屋过户协议书》上签名“黄克非”系王苗英代写，王苗英已付的房屋按揭款事实上后来是杨晓军在支付的，但目前房款尚未全部付清，如果房款付清，愿意过户等。为查明方春英是否有权单独处置本案所涉房屋，本院向徐培政进行了调查。徐培政表示其与方春英已经离婚，金城花园5幢4单元101室房屋及相关《房屋过户协议书》由方春英处理，在方春英为杨晓军、马珊君办理房屋过户手续时其予以了配合。经质证，关于原告黄某提交的证据，被告方春英、杨晓军、马珊君对证据1、2、5、6、10、13没有异议；对证据3、7的真实性无异议，但对合法性和证明对象有异议，黄某当时尚未成年，属于限制民事行为能力人，王苗英不是黄某的法定代理人，王苗英代黄某签字是无效的，黄某认为其自行签署了协议上的名字，但公证员在公证时并未提及黄某，同时，王苗英并没有履行完付款义务；对证据4的真实性、合法性和关联性没有异议，但对证明对象有异议，王苗英仅支付了两张收条中载明的5万元款项，其他款项都是杨晓军、马珊君支付的，且房屋按揭款系在2008年7月才还清，而王苗英在2007年7月已过世；对证据8、9的真实性、合法性和关联性没有异议，但对证明对象有异议，杨晓军、马珊君不存在恶意诉讼的情况；对证据11、12的真实性、合法性和关联性没有异议，对证明对象有异议，王苗英并未按照《房屋过户协议书》的约定履行完付款义务，甚至存在违约行为，故不能取得本案所涉房屋的所有权，同时黄某从未向方春英支付过房款，故方春英有权将本案所涉房屋过户给杨晓军、马珊君，不存在恶意串通侵害黄某权益的问题；对证据14的真实性有异议，证人应该出庭作证并提供当时黄某签名的材料，黄某表示自己在《房屋过户协议书》上签名不属实。关于被告杨晓军、马珊君提交的证据，原告黄某对证据1中存折、存款凭证的真实性没有异议，但对证明对象有异议，认为当时杨晓军、马珊君与王苗英同住，不能证明房款是杨晓军、马珊君支付的，可能系王苗英将款项交给杨晓军、马珊君代存银行，对2010年1月19日收条的真实性有异议，杨晓军、马珊君在提起（2009）杭西民初字第2677号案件诉讼时表示本案所涉房款在2009年9月付清，故无需再行支付款项；对证据2中遗嘱的真实性、合法性有异议，该份遗嘱系打印件，并非王苗英本人书写，且遗嘱落款时间为2007年4月20日，见证人落款时间为2007年4月22日，不符合遗嘱的形式要件，同时，遗嘱只能处分自己的财产，本案所涉房屋属于王苗英、黄某共同所有，王苗英无权单独处分，本案系房屋买卖合同纠纷，而非继承纠纷，该遗嘱与本案亦不具有关联性；对证据2中病情诊断证明书的真实性没有异议，但仅能反映2007年4月27日的情况，与本案无关；对王某甲、王某乙证人证言的真实性有异议，该两证人均系亲戚，与本案有利害关系，仅认可关于王苗英遗嘱形成过程和知道王苗英是本案所涉房屋的买受人、不知道黄某也是买受人的陈述。被告方春英对证据1、2以及王某甲、王某乙的证人证言均无异议。关于本院调取的（2009）杭西民初字2677号案件的庭审笔录，原告黄某对其真实性没有异议，但表示当时并未认可该遗嘱，因为该遗嘱不是王苗英手写的且未经王苗英签名，形成遗嘱时其并不在场，在发生矛盾时（在王苗英过世前不久）才看到该份遗嘱；被告方春英、杨晓军、马珊君对该庭审笔录没有异议。关于本院向徐培政所作的调查笔录，原告黄某有异议，认为徐培政已与方春英离婚，本案所涉房屋与徐培政无关，其了解的情况不一定是事实；被告方春英、杨晓军、马珊君没有异议。本院审查后认为：一、原告黄某提交的证据1、2、5、6、10、13没有争议，本院予以确认。原告黄某提交的证据3、7的形式真实性没有争议，作为本案的有效证据，至于黄某是否为《房屋过户协议书》的买受方，涉及本案的争议焦点，本院将在本院认为部分作出认定，而该协议上“黄克非”三字不论系黄某自己所签还是由王苗英代签，因当时黄某仅年满十三周岁属限制民事行为能力人，即均属效力待定的民事法律行为，应经黄某的法定代理人或者成年后的黄某追认后方对黄某发生法律效力，故该事实问题对本案的处理不产生影响，本院不再对《房屋过户协议书》上“黄克非”三字是否为黄某所写进行进一步调查，黄某提交的证据14亦存在形式上的欠缺，不作为本案的有效证据。二、被告杨晓军、马珊君提交的王苗英遗嘱和杭州市中医院病情诊断证明书以及证人王某甲、王某乙的证人证言形成了有效的证据链，且原告黄某在（2009）杭西民初字2677号案件中曾对该些证据的真实性予以认可，本院予以确认，黄某在本案庭审中否认该些证据真实性的意见，没有相应的反驳证据，本院不予采纳。至于王苗英遗嘱的效力，涉及除杨晓军、杨晓萍之外其他王苗英的继承人，本院在本案中不作认定。三、原告黄某提交的证据8、9、11、12的形式真实性没有争议，本院予以确认，至于杨晓军、马珊君与方春英是否为恶意串通签订《杭州市房屋转让合同》并损害了黄某的权利，涉及本案的争议焦点，本院将在本院认为部分作出认定。四、原告黄某提交的证据4和被告杨晓军、马珊君提交的证据1中方春英的存折和45张存款凭证的真实性没有争议，本院予以确认。除2000年5月15日和2000年5月17日共计5万元款项之外，其余王苗英应支付给方春英、徐培政的房款通过直接替方春英归还本案所涉房屋的按揭款的形式支付，关于该些款项实际系王苗英自行支付还是由杨晓军、马珊君实际负担的问题，不能仅以杨晓军、马珊君持有方春英的存折和王某甲的证人证人确定2003年3月之前的房屋按揭款系杨晓军、马珊君支付，但杨晓军、马珊君持有2003年4月4日至2008年4月26日的45张付款凭证（金额共计57200元）可以初步认定杨晓军、马珊君支付了上述款项，同时王苗英遗嘱中亦有“自从2005年我患肺癌以后，儿子杨晓军和媳妇马珊君一直承担着我全部的生活和医疗费用……”的表示，故在无相反证据的情况下，本院可以认定杨晓军、马珊君通过向方春英的银行帐户存款的方式至少支付了王苗英应付的2003年4月开始的房屋按揭贷款本息57200元左右。黄某认为本案所涉房屋按揭款系王苗英自行支付、杨晓军和马珊君仅支付了王苗英过世后的按揭款的意见，没有相应的依据，本院不予采信。被告杨晓军、马珊君提交的2010年1月19日向方春英交付35000元款项的收条与方春英在（2009）杭西民初字2677号案件中提出的王苗英并未履行完《房屋过户协议书》中约定的付款义务，尚欠35000元房款和利息没有支付的抗辩意见一致，且从《房屋过户协议书》的约定和王苗英在2000年5月15日和5月17日的已付款项看，当时王苗英尚欠100000元未付，而方春英的于1998年开始的房屋贷款本金总额仅为88000元（分10年还清），黄某所谓方春英的房屋按揭贷款还清就表示王苗英履行完了《房屋过户协议书》的付款义务的主张不能成立，方春英要求在还清房屋按揭贷款的基础上支付剩余房款和利息共计35000元合情合理，本院对其真实性予以采信。五、本院调取的（2009）杭西民初字2677号案件的庭审笔录的真实性和徐培政关于其与方春英离婚后，本案所涉房屋处置权归方春英的意见，没有争议，本院予以确认。综上，根据有效证据及双方当事人的陈述，本院认定以下事实：1998年3月16日，方春英为购买金城花园5幢4单元101号房屋与余杭市城乡建设综合开发总公司签订《商品房购销合同》，房款为126731元，其中首付38731元，余款88000元通过向中国工商银行杭州市开元支行（以下简称工行开元支行）办理个人住房贷款的方式支付。1998年4月14日，方春英与工行开元支行就上述贷款签订《个人住房借款合同》、《个人住房借款抵押合同》，约定贷款期限为10年（1998年4月27日至2008年4月17日），自借款之日起每月17日归还贷款本息1149.32元，共120期等，并将该房屋抵押给工行开元支行。同时，杭州金城房地产开发有限责任公司、余杭市城乡建设综合开发总公司、徐培政为方春英的上述贷款提供连带保证。1998年11月5日，上述房屋进行了预售备案登记。2000年5月14日，方春英及其丈夫徐培政（甲方，业主及业主家人），因经济拮据，将其位于金城花园5幢4单元101室房屋连同装修、家具等以150000元的价格转让给王苗英、黄某（乙方，受业人），双方就此拟定《房屋过户协议书》，约定“由于甲方所购该房是银行十年按揭房，故需付清该房款后，甲方才可领到房屋产权证，及办理土地证、契证。为此该款必须由乙方先代为付清后，甲方在五个月内负责给乙方办理过户的有关手续”（第二条）、“甲乙双方签订协议生效后，乙方即向甲方支付叁万元保证金，其余房款人民币壹拾贰万元整，乙方应在二○○○年七月二十日前向甲方付清。（以甲方收款条据为证。）”（第四条）、“甲方收到乙方保证金叁万元后，甲方必须在一周内将房屋理清交付乙方使用”（第五条）、“本协议双方签字盖章，经杭州市公证处公证后生效，具有法律效果，双方必须严格遵守”等等。次日，方春英、徐培政、王苗英持上述签有“方春英”、“徐培政”、“王苗英”、“黄克非”的《房屋过户协议书》前往杭州市公证处进行公证，在公证申请表上填写的“申请公证内容”为“就因方春英购得银行按揭的金城花园5号楼四单元一○一室的商品房转让给王苗英以及未成年外甥黄某的房产公证”。杭州市公证处就该《房屋过户协议书》出具了（2000）杭证民字第6372号公证书。同日，王苗英向方春英交付转让保证金30000元。2000年5月17日，王苗英再次交付房款20000元，徐培政就此出具收条一张，故方春英按约将金城花园5幢4单元101室房屋交付王苗英。后，王苗英因经济状况出现问题，未能按照《房屋过户协议书》的约定在2000年7月20日之前付清剩余房款100000元。经协商，方春英同意王苗英以为方春英归还房屋按揭款的方式分次支付剩余房款。另查明，王苗英于2007年7月23日因病过世。2007年4月20日，王苗英在妹妹王某甲、王某乙的见证下口述了遗嘱，并由王某乙代书。王苗英在遗嘱中表示“自从2005年我患肺癌以后，儿子杨晓军和媳妇马珊君一直承担我全部的生活和医疗费用，在我意识和思维还完全清醒的前提下，我决定将弥陀寺路86号和金城花园5-4-101室两处的房产权直接过户给儿子杨晓军和媳妇马珊君，由他们继承我这两处的房产，女儿杨晓萍不得有异议，但外孙黄某如不能随其父母共同生活，请一定给他保留一处居住地，并和孙子杨凯戈一样享有房屋的居住权，我今后的生活将由儿子和媳妇全权负责，我的所有费用将继续由他们承担，并且必须照顾和安排好我的饮食起居直到最后”。后，王某乙将遗嘱打印。王苗英因生病书写功能受限，仅在该遗嘱上按了手印。2007年4月22日，王苗英的弟妹王某丙、王某甲、王某乙作为监督和见证人在该遗嘱上签字。王苗英当时住院的杭州市中医院病情诊断证明书（2007年4月27日开具）表示王苗英“意识清晰，能对答，但书写功能受限”。王苗英因经济拮据，应为方春英支付的房屋按揭款大部分由儿子杨晓军和媳妇马珊君负担。2008年4月26日，杨晓军、马珊君将最后一笔应还按揭款3700元存入方春英的房屋按揭款帐户，至此方春英在《个人住房借款合同》项下的还贷义务履行完毕。2009年9月28日，杨晓军、马珊君以其与王苗英已经为方春英付清了房屋按揭款且王苗英立有上述遗嘱为由，将方春英、徐培政诉至本院，要求判令金城花园5幢4单元101室房屋归杨晓军、马珊君所有，方春英、徐培政配合办理房屋过户手续。后，本院通知王苗英的女儿杨晓萍和外孙黄某作为第三人参加诉讼。即（2009）杭西民初字第2677号案件。在该案中，方春英、徐培政认为《房屋过户协议书》中约定150000元房款至少还有35000元未付，并在庭审中明确表示“现在我们认为谁付给我们房款，我们就将房屋过户给谁”、“我们只要求将房款付清，事实上后来房款是杨晓军在支付的，所以我们愿意将房屋过户给原告（杨晓军、马珊君），我们要求尽快将房款支付给我们”；杨晓萍、黄某认可其从未支付过上述房款和王苗英遗嘱的真实性，但表示“不能接受”，要求给黄某一个居住的地方，并认为《房屋过户协议书》中乙方为王苗英、黄某两人，与遗嘱中“请一定给他保留一处居住地”可以印证，且该协议各方当事人对此是默认的，虽然当时黄某尚未成年，但黄某的法定代理人杨晓萍可以行使追认权，而且黄某现已成年，不论黄某、王苗英之间是赠与关系还是债权债务关系，都不能否认黄某作为合同买方之一对房产的共有权，将房屋过户给杨晓军、马珊君不符合法律规定。后，杨晓军、马珊君于2010年1月19日向方春英支付了方春英、徐培政主张的未付清的35000元购房款和利息。2010年1月20日，杨晓军、马珊君申请撤回该案起诉，本院予以准许。在该案诉讼之后，黄某没有联系方春英并要求履行《房屋过户协议书》。2010年7月21日，方春英协助杨晓军、马珊君办理了房屋过户手续，杨晓军、马珊君就此取得金城花园5幢4单元101室房屋的所有权。为办理房屋过户手续，方春英还与杨晓军、马珊君在同日签订有《杭州市房屋转让合同》一份，约定杨晓军、马珊君向方春英购买金城花园5幢4单元101室房屋，转让价格为500000元，付款方式为在合同签订之日起1日内付清，交房方式为在合同签订之日起3日内交付。又查明，徐培政、方春英于2008年11月10日协议离婚，并就夫妻双方债权债务处理确认“男方（女方）在离婚前外面的一切债务、债权与女方（男方）无关”。经本院向徐培政调查，徐培政确认金城花园5幢4单元101室房屋归方春英处置，对方春英为杨晓军、马珊君办理金城花园5幢4单元101室房屋过户手续没有异议，并表示其亦到房管局予以了配合。在庭审中，黄某认为《房屋过户协议书》的签名“黄克非”系其所签，而方春英、杨晓军、马珊君均表示系王苗英代黄某签署。黄某表示其系在外婆王苗英过世前不久才从杨晓军处看到王苗英的遗嘱，当时虽有异议，但王苗英已经不能说话，且在王苗英过世前后其与母亲杨晓萍均未联系过方春英或者徐培政，在（2009）杭西民初字第2677号案件诉讼时，想履行《房屋过户协议书》但未向方春英或者徐培政提出过相应的要求。同时，方春英、徐培政也未曾向杨晓萍或者黄某催告要求追认。本院认为：一、黄某是否为《房屋过户协议书》的买受人以及该《房屋过户协议书》是否对黄某生效。2000年5月14日订立并于次日公证生效的《房屋过户协议书》约定的受业人包括王苗英和黄某，故不论该协议上的签名“黄克非”系黄某自己所写还是由王苗英代写，黄某均有权成为本案所涉房屋的买受人之一。但是，当时黄某仅年满十三周岁，属限制民事行为能力人，黄某本人或者由外婆王苗英代为进行房屋买卖必须征得黄某的法定代理人即黄某的母亲杨晓萍的同意方生效，而且这种追认的意思表示必须以明示的方式向合同相对人即方春英、徐培政作出或者以实际的履行行为表示同意。本案中，杨晓萍在黄某年满十八周岁之前（即2005年8月7日）没有向方春英以明示的方式表示同意，在此之后，黄某本人也未予追认，且事实上从未履行《房屋过户协议书》下的付款义务，甚至在《房屋过户协议书》付款义务的履行期限早已届至的本院（2009）杭西民初字第2677号案件的诉讼中亦仅表示可以行使追认权，而未明确向方春英表示要求追认或者实际履行义务，故《房屋过户协议书》对黄某不发生法律效力。二、杨晓军与方春英于2010年7月签订的《杭州市房屋转让合同》是否属恶意串通、侵犯黄某的权益而应认定无效。从《房屋过户协议书》关于房屋转让对价150000元的约定、王苗英在2000年5月的已付款项以及方春英的房屋按揭贷款数额看，杨晓军、马珊君在2008年4月26日代方春英还清了本案所涉房屋按揭贷款并不表示《房屋过户协议书》项下的付款义务已经履行完毕，方春英从杨晓军处收取的最后一笔房款和利息35000元基本符合约定，并未从中获得额外利益。早在杨晓军、马珊君于2009年9月28日提起（2009）杭西民初字第2677号案件诉讼之时，王苗英过世已逾两年，王苗英的继承人如对王苗英的遗嘱有异议，应及时主张权利，现方春英信赖该遗嘱并无过错。方春英基于其与王苗英之间《房屋过户协议书》的约定、王苗英在遗嘱中的意思表示以及杨晓军代王苗英实际履行完毕了《房屋过户协议书》下的支付房款义务的事实，同意将金城花园5幢4单元101室房屋过户给杨晓军、马珊君，充分体现了其诚信的品质，并不存在与杨晓军、马珊君恶意串通的情形。方春英为此而与杨晓军、马珊君签订符合行政机关征收契税等税费要求的《杭州市房屋转让合同》，亦不违法。黄某认为该《杭州市房屋转让合同》侵犯其房屋所有权的主张更不符合《房屋过户协议书》关于买方取得房屋所有权时间的约定。故黄某要求确认方春英与杨晓军、马珊君于2010年7月签订的《杭州市房屋转让合同》无效的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十七条、第四十八条、第五十二条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十一条之规定，判决如下：驳回黄某的诉讼请求。案件受理费8800元减半收取4400元，由原告黄某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（本页无正文）审判员 熊英英二〇一〇年十二月十日书记员 王晓岚 关注公众号“”