（2010）浙金民终字第1532号

裁判日期: 2010-12-01

公开日期: 2015-12-28

案件名称

浦江××××酒厂、浦江××××厂等与钱某某、石某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省金华市中级人民法院

所属地区

浙江省金华市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

浦江××××酒厂,浦江××××厂,钱某某,石某某,浦江××××酒厂、浦江××××厂、钱某某,浦江××××司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款

全文

浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙金民终字第1532号上诉人（原审原告）浦江××××酒厂，住所地浦江××××号。法定代表人朱甲。上诉人（原审原告）浦江××××厂，住所地浦江××××号。法定代表人朱甲。浦江××××酒厂、浦江××××厂共同委托代理人（特别授权）朱乙。上诉人（原审被告）钱某某。上诉人（原审被告）石某某。钱某某、石某某共同委托代理人郑某某、孙某某。原审第三人浦江××××司，××号法定代表人钱某某。委托代理人（特别授权）楼某某。上诉人浦江××××酒厂、浦江××××厂、钱某某、石某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省浦江县人民法院（2009）金浦民一初字第1591号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告浦江××××酒厂、浦江××××厂诉称，2007年11月份，原告通过浦江县园梦中介所的中介，了解到两被告企业发展需求，要购买房地产，并与两被告谈妥就浦江县浦江××××酒厂、浦江××××厂房地产买卖事宜。2007年11月29日，原、被告双方在园梦中介所签订《房地产买卖合同》。其中规定双方议定浦江××××酒厂、浦江××××厂该房地产总售价为8080000元；在合同签订时，支付定金1000000元，在第二期付款时，将相应权证交中介方保管。合同第六条规定：乙方（被告钱某某）于2008年4月15日前付清房款，乙方交付的购房定金抵第一期房款。具体付款方式双方约定如下：第一期，于2007年12月15日期付2000000元；第二期，于2008年1月20日期付2000000元；第三期，于2008年4月15日期付4080000元。另外，还规定若被告未按本合同第六条约定的时间付款。则按每日逾期付款0.8‰支付违约金，合同继续履行。合同签订后，两被告于2007年12月15日支付第一期购房款2000000元；第二期2000000元购房款本应在2008年1月20日支付，但两被告在2008年2月21日付清，逾期30日；第三期付款日期为2008年4月15日，而两被告仅在2008年6月21日付款500000元，余款3580000元至今未付。另，被告钱某某为浦江××××司的法定代表人，被告石某某为浦江红葵锁厂的业主。浦江××××酒厂的房地产已按被告钱某某的要求过户给了浦江××××司。故原告诉请法院判令：1、2007年11月29日原、被告双方签订的《房地产买卖合同》合法有效，并继续履行合同；2、由两被告共同支付购房款3580000元及逾期付款违约金1735120元，共计5315120元（计算至2009年11月21曰止，按每日0.8‰计算逾期付款违约金）。原审被告钱某某、石某某辩称：一、2007年11月29日双方签订的合同违反有关法律规定，合同的主体不合法，该房地产的买卖合同涉及的房地产是工业用地，工业用地的房地产只能转给工厂而不能转给个人。合同的形式也不合法，酒厂和米厂是两个不同的企业，签订合同的话要签订两份合同而不是同一份合同来签订。二、该房地产买卖合同已经被原告撤销或终止履行，因为这个合同无法办理转让手续，原告和二被告协商合同终止履行。旺旺公司于2008年4月14日和酒厂签订了另一份房地产买卖合同，根据该合同约定，酒厂的房地产以2623000元价格转让给旺旺公司，旺旺公司也取得了房地产证和土地使用证。原告起诉的这个合同已经撤销或者中止履行。三、二被告没有违约，原告起诉的这个合同是无效合同，无效合同是不受法律保护的，所以不存在违约的情况。因此原告的诉讼请求不能成立，要求驳回原告的诉讼请求。原审第三人浦江××××司辩称：第三人完全同意两被告的答辩意见。第三人在本案中不承担任何责任。应当驳回原告的诉讼请求，并要求原告返还多支付购房款l457000元并支付利息。原判认定，原告浦江××××酒厂的房地产位于浦江县××路北侧××号，建筑面积：1009.35平方米，土地使用权面积为2135.75平方米，房屋所有权证号为浦甲第024405号，土地使用权证号浦乙（1997）字第0580号。原告浦江××××厂的房地产位于浦江县××路北侧××号。建筑面积：1635.86平方米，土地使用权面积1887.5平方米，房屋所有权证号为浦甲第006753号，土地使用权证号为浦乙（1997）字第0581号。两块土地的性质均为国有出让土地，用途是工业用地。2007年11月29日，原、被告双方经协商在浦江县园梦中介所签订了一份房地产买卖合同。合同约定两原告将座落于浦江县××路北侧××号、324号的浦江××××酒厂、浦江××××厂所有的房地产以总售价为8080000元出售给两被告。并约定合同签订时支付定金1000000元；在第二期付款时，原告将相应权证交中介方保管。合同第六条规定：乙方（被告钱某某）于2008年4月15前付清房款，乙方交付的购房定金抵第一期房款。具体付款方式双方约定如下：第一期，于2007年12月l5日期付2000000元；第二期，于2008年1月20日期付2000000元；第三期，于2008年4月15日期付4080000元。另外，还规定若被告未按本合同第六条约定的时间付款，则按每日逾期付款0.8‰支付违约金，合同继续履行（具体详见合同）。合同签订后，两被告于2007年12月1日支付购房款1000000元，2007年12月l5日支付1000000元，2008年2月21日支付2000000元，2008年6月21日支付500000元。余款未付。2008年1月10日，原告按约将浦江××××酒厂和浦江××××厂的房产证、土地证、营业执照各一份交给浦江县园梦中介所。2008年1月31日，第三人浦江××××司成立，法定代表人钱某某。公司住所××为××县××路北侧××号。2008年3月3日，浦江县财政地税局委托浦江天正房地产估价师事务所有限公司对浦江××××酒厂的房地产进行价格评估，估价报告上的买卖受让方为第三人浦江××××司，价格为2824723.83元。2008年3月20日，浦江县财政地税局委托浦江天正房地产估价师事务所有限公司对浦江××××厂的房地产进行价格评估，估价报告上的买卖受让方某某江县红葵锁厂。价格为2251272.88元。2008年4月14日，原告浦江××××酒厂与第三人浦江××××司签订一份房地产买卖合同，合同约定将浦江××××酒厂的房地产以总售价为2623000元出售给浦江××××司。2008年4月21日，浦江××××司取得该房地产房权证。2008年5月22日，取得该房地产的土地证。2008年4月左右，原告浦江××××厂与浦江县红葵锁厂签订一份房地产买卖合同，内容不详。2008年10月17日，浦江××人民政府办公室为规范浦江县工业用地划拨改出让和转让行为，作出对县城建成区范围内的工业用地暂不办理划拨改出让和转让手续抄告单。原审法院认为，两原告与两被告于2007年11月29日签订的房地产买卖合同系双方某实意思的表示，且没有违反有关法律规定，因此该合同合法有效，应受法律保护。2008年4月14日原告浦江××××酒厂与第三人浦江××××司签订的房地产买卖合同实质上是2007年11月29日的合同的继续，其目的是为了办理房地产过户。浦江县人民政府于2008年10月17日作出的抄告单只是暂不办理划拨改出让和转让手续，而本案的土地的性质为国有出让土地。故原告的诉讼请求，其合理部分，予以支持，但原告要求被告按每日0.8‰计算逾期付款违约金的诉请，因本案存在过户等客观原因，致使被告未能及时支付余款，应按中国人民银行同期贷款利率计算至浦江××人民政府办公室作出抄告单的时间即2008年10月17日止较为合理。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认原告浦江××××酒厂、浦江××××厂与被告钱某某、石某某于2007年11月29日签订的《房地产买卖合同》合法有效，并继续履行合同；二、由被告钱某某、石某某共同支付原告浦江××××酒厂、浦江××××厂购房款人民币3580000元及逾期付款违约金（违约金从2008年4月l6日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2008年10月l7日止）。限本判决生效后十日内付清。如果被告末按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费49006元，由两被告负担35440元，两原告负担13566元。宣判后，浦江××××酒厂、浦江××××厂、钱某某、石某某均不服上述判决，向本院提起上诉。浦江××××酒厂、浦江××××厂上诉称，一、一审法院对钱某某、石某某逾期付款的违法责任认定错误。一审法院确认了2007年11月29日“房地产买卖合同”的法律效力，故双方应按合同约定履行权利和义务。而根据合同的付款约定为：第一期于2007年12月15日期付2000000元人民币；第二期于2008年1月20日期付2000000元人民币；第三期于2008年4月15日期付4080000元人民币。但浦江××××酒厂、浦江××××厂于2008年2月21日才收到第二期的房款，于2008年6月21日才收到第三期房款中的500000元人民币，余款钱某某、石某某至今未付。对此，钱某某、石某某应按合同第九条第12项规定支付每日0.8‰的违约金。一审法院遗漏了第二期逾期付款违约金。二、浦江县人民政府的抄告单不能成为钱某某、石某某不按每日0.8‰计算违约金的理由。按合同约定，钱某某、石某某应在2008年1月20日前付人民币2000000元。县政府的抄告单发布在2008年10月17日，期间钱某某、石某某有充分的时间办理房地产过户手续，而且钱某某、石某某购买的部分地块已经办理过户手续，正由于钱某某、石某某违约逾期付款，才导致部分房地产暂不能办理房地产过户手续。故责任全在于钱某某、石某某这一方。三、一审法院对钱某某、石某某2008年10月17日以后的违约责任不作认定有失公平。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。钱某某、石某某上诉称，一、从双方某实意思表示角度讲，原审判决混淆法定代表人与公司之间的相对独立法律人格关系，将公司主体与自然人主体的意思表示相混淆。一审判决认定“原告浦江××××酒厂与第三人浦江××××司签订的房地产买卖合同实质上是2007年11月29日的合同的继续”这是很显然的常识性错误。根据我国民法通则以及公司法等有关法律规定，公司与股东、公司与法定代表人之间，均属于不同的法律主体，公司具有独立的法律拟制人格，公司有公司的权利，公司作为独立的法律人格，其有关权利一样受法律保护。二、对于先后两份合同关系的正确认定，应当是钱某某、石某某以代表第三人名义与浦江××××酒厂、浦江××××厂签约的方式，钱某某、石某某与浦江××××酒厂、浦江××××厂自然地终止了原先钱某某、石某某个人名义签订的房屋买卖合同。三、从合同履行角度讲，原审判决忽略合同已经无法继续履行的客观事实，事实上，判决合同继续履行没有现实可操作性。钱某某、石某某与浦江××××酒厂、浦江××××厂之间的合同，与浦江××××酒厂、浦江××××厂、第三人（以及案外第三人）后签两份房地产买卖合同，相互是矛盾的，不可能存在同时履行的可能。而根据事实，是以钱某某、石某某个人名义签订的合同无法继续履行，而应当继续履行后签订的两份合同。四、从过错责任角度讲，导致原先以钱某某、石某某个人名义与浦江××××酒厂、浦江××××厂签订的合同无法继续履行的原因是浦江××××酒厂、浦江××××厂自己造成的，并且，也有政策因素，但均不是上诉人钱某某、石某某的过错。综上，请求撤销原判，依法驳回浦江××××酒厂、浦江××××厂的诉讼请求。针对浦江××××酒厂、浦江××××厂的上诉，钱某某、石某某的答辩称，一审判决是有有问题的，我们也提出了上诉，我们的答辩意见以上诉状为准。针对浦江××××酒厂、浦江××××厂、钱某某、石某某的上诉，原审第三人浦江××××司答辩称，浦江××××酒厂、浦江××××厂上诉理由不能成立。钱某某、石某某的上诉理由成立，应当予以支持。针对钱某某、石某某的上诉，浦江××××酒厂、浦江××××厂答辩称，一、钱某某、石某某的上诉理由违背了客观事实，有意背离了前后合同内在关系，2008年4月14日的合同本身就是为了办理房产过户手续所用，这点钱某某、石某某与浦江××××酒厂、浦江××××厂都是清楚的。二、2008年4月14日合同是为了避税，其内容不是钱某某、石某某与浦江××××酒厂、浦江××××厂之间的真实意思表示。2007年11月27日签订的合同是真实的合同，其真实反映了讼争房产所交易的整个过程，该合同合法有效。浦江××××酒厂、浦江××××厂没有违反合同第二条的规定，所交易的标的物的产权明析，从第三人浦江××××司已经办理了房屋评估、过户手续可以得到证明，如果产权不明确是不可能办理过户手续的。经审理查明，原审认定的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。本院认为，本案浦江××××酒厂、浦江××××厂与钱某某、石某某在2007年11月29日签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容并不违约法律、法规的相关规定，应当认定合法有效。对于上诉人钱某某、石某某主张2008年4月14日的房屋买卖合同才是双方某实意思表示，对原来的合同双方自然终止的的问题，根据一、二审审理情况以及双方所提交的证据分析，2008年4月14日的房屋买卖合同主要目的是为了房产过户，在此之前钱某某、石某某已经支付了4500000元的房地产转让款，已履行了合同的大部分义务，而且在二手房买卖过程中采用签订阴阳合同以减少纳税的情况普遍存在，故在2007年11月29日签订的《房地产买卖合同》合同合法有效的前提下，钱某某、石某某应当按合同约定支付剩余的购房款。钱某某、石某某的上诉理由不能成立，本院不予支持。对于浦江××××酒厂、浦江××××厂提出的逾期付款的违约责任问题，因在合同履行期间，浦江县人民政府为规范全县工业用地划拨改出让和转让行为，下发了第91号抄告单，暂不办理划拨改出让和转让手续，原审考虑本案的实际情况对违约金进行调整并无不当，上诉人浦江××××酒厂、浦江××××厂的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49006元，由浦江××××酒厂、浦江××××厂负担24503元，钱某某、石某某负担24503元。本判决为终审判决。审 判 长　骆定进审 判 员　陶仙琴审 判 员　陈旻尔二〇一〇年十二月一日代书记员　朱丽敏