（2010）杭拱民初字第947号

裁判日期: 2010-12-01

公开日期: 2014-06-20

案件名称

浙江浙大城市学院教育发展有限公司与杭州嘉迹实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市拱墅区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

浙江浙大城市学院教育发展有限公司,杭州嘉迹实业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第十条第一款，第一百一十三条第一款，第二百二十七条，第二百三十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第一条第一款，第二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款

全文

杭州市拱墅区人民法院民事判决书（2010）杭拱民初字第947号原告浙江浙大城市学院教育发展有限公司。法定代表人斯荣喜。委托代理人白志林。被告杭州嘉迹实业有限公司。法定代表人徐炎。委托代理人章强。原告浙江浙大城市学院教育发展有限公司（以下简称教育发展公司）为与被告杭州嘉迹实业有限公司（以下简称嘉迹公司）房屋租赁纠纷一案，于2010年8月9日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员陈颖浚独任审判。嘉迹公司在答辩期内向本院提起管辖权异议，本院经审查后驳回了其异议。嘉迹公司提起了上诉，浙江省杭州市中间人民法院经审查后驳回其上诉。本院依法组成合议庭，于2010年11月16日公开开庭审理了本案。原告教育发展公司的委托代理人白志林，被告嘉迹公司的委托代理人章强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告教育发展公司诉称：2008年10月，教育发展公司因与浙江中汽集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，诉至杭州市拱墅区人民法院，法院开庭后于2008年12月1日作出判决，判令浙江中汽集团有限公司限期搬离原告的房屋，并按照协议规定支付租金及相关费用和逾期付款的违约金。该判决生效后，因浙江中汽集团有限公司在判决规定的期限内未主动执行，原告向法院申请强制执行。后因浙江中汽集团有限公司涉及破产重组，强制执行暂时中止。2009年6月，在拱墅区人民法院执行局的多次协调下，浙江中汽集团有限公司的部分债权人设立的杭州嘉迹实业有限公司（即被告）进驻浙江中汽集团有限公司租用的原告房屋。原、被告双方对房屋租赁的期限、租金数额、浙江中汽集团有限公司拖欠原告的租金等费用由被告承担并偿还的方式等内容进行了了协商。后因种种原因双方未能达成书面协议，但被告一直在使用原告的房屋。被告使用原告的房屋但不支付相应的使用费，原告多次要求被告搬离相关房屋并支付使用费，被告均不予理睬，且对原告负责人进行人身威胁。故教育发展公司提起诉讼，请求判令嘉迹公司立即搬离原告的房屋；支付房屋使用费146.63万元及滞纳金267399.8元，总计1733699.80元（暂计至2010年7月31日，并要求计算到搬离之日止）；并承担的本案的诉讼费用。为证明其主张，教育发展公司向本院提交了如下证据：1、本院的（2008）拱民一初字第1451号民事判决书，证明原告与中汽公司的租赁纠纷及租金等内容；2、房屋、场地租赁协议，证明原、被告曾就房屋租赁承包进行协商；3、2010年2月26日、3月1日的会议纪要，证明被告在使用原告房屋期间对房屋租赁事宜进行协商；4、进账单、记账联、支票，证明被告在使用原告房屋期间支付的水电费；5、照片，证明被告使用原告房屋的情况；6、工商变更登记情况，证明原告名称变更的情况；被告嘉迹公司答辩称：本案的原、被告之间并不存在房屋租赁关系，是中汽公司与本案的原告签订了租赁关系，因中汽公司债务重组，本案原告同意中汽公司继续使用，部分债权人重组了嘉迹公司。本案原告与中汽公司签订的合同，对租金及违约金并没有经被告的同意。在新的租赁合同及会议纪要上都没有被告的签字与盖章，双方的确对房屋租赁进行过协商，但是并没有达成一致意见。既然原告同意中汽公司债务重组，所有产生的房租可以通过债权申报。对于水电费的问题，是根据中汽公司的委托由被告向原告支付，并不能反映原告与被告达成了房屋租赁关系。原告同意执行中止，原被告之间不存在任何关系，本案的原告也不能用与中汽公司的合同来约束被告。对租金及违约金没有经被告同意，违约金标准也过高，即使要认定，也应当进行调整。请求驳回教育发展公司的诉讼请求。被告嘉迹公司未向本院提交证据。本院依法组织当事人对提交的证据进行了质证，现认证如下：对于证据1，嘉迹公司对关联性提出异议，认为该案与嘉迹公司无关。对证据2、3提出异议，提出该合同上和会议纪要无嘉迹公司确认的表示，当事人之间未达成协议。对于证据4的真实性无异议，但表示是中汽公司委托嘉迹公司支付的。对证据5的关联性提出异议，认为不能证明原被告之间存在租赁关系。本院对以上证据予以认定。根据以上有效证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：2004年，教育发展公司将杭州市拱墅区石祥路271号总建筑面积5300平方米的房屋出租给浙江中汽汽车集团有限公司（以下简称中汽公司）。后，双方产生纠纷，教育发展公司向本院提起诉讼。本院于2008年12月1日作出（2008）拱民一初字第1451号民事判决，判令中汽公司在判决生效后30日内搬离杭州市拱墅区石祥路271号房屋，将房屋较还给教育发展公司。该判决已经发生法律效力。嘉迹公司为中汽公司的部分债权人于2009年4月设立的公司。2009年下半年，嘉迹公司在中汽公司原承租的杭州市拱墅区石祥路271号房屋内开始营业，并陆续向嘉迹公司支付了水电费。嘉迹公司于2009年10月12日向教育发展公司支付了第一期的水电费30758.13元，在教育发展公司对该款项开具的收款收据中记载，“代收09.8.14-09.9.14水电费”。嘉迹公司未向教育发展公司支付过租金。教育发展公司与嘉迹公司就杭州市拱墅区石祥路271号房屋租赁事宜曾进行协商，但未最终达成一致，签订书面租赁合同。双方多次发生纠纷。本院认为：根据查明的事实，嘉迹公司占用了杭州市拱墅区石祥路271号房屋，但未向权利人支付过对价。嘉迹公司称，其是向中汽公司借用的，因此，教育发展公司应当向中汽公司主张权利。本院认为，嘉迹公司对其占有房屋的合法依据并未进行举证。即按其所称，则中汽公司对房屋的合法占有权利已经被本院生效判决所消灭，嘉迹公司占用房屋也不具有合法依据。根据本案事实，双方当事人对建立租赁关系也进行多次协商，只是未达成最终协议。嘉迹公司也陆续支付了水电费。本院认为，根据法律规定，当事人未以书面形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。当事人对合同是否成立成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称、标的和数量的，一般应当认定合同成立。对合同欠缺的内容，当事人达不成协议的，人民法院依照法律有关规定予以确定。综合本案证据，可以认定双方事实租赁关系成立。由于嘉迹公司实际使用房屋，教育发展公司现要求其支付使用费用，本院予以支持。双方虽然未对租金标准约定一致，但教育发展公司要求参照其公司与中汽公司约定的价格支付，本院予以采纳。对于滞纳金，双方未作约定，本院依法予以确定。对于租赁期限，应认定为不定期，当事人可以随时要求解除。由于嘉迹公司未支付过对价，属于严重违约行为，现教育发展公司要求其搬离、返还房屋，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第一百一十三条、第二百二十七条、第二百三十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、杭州嘉迹实业有限公司于本判决生效之日起30日内搬离杭州市拱墅区石祥路271号房屋，并将该房屋交付给浙江浙大城市学院教育发展有限公司；二、杭州嘉迹实业有限公司于判决生效之日起30日内支付浙江浙大城市学院教育发展有限公司租金1466300元（该款计算至2010年7月31日，自2010年8月1日起至本判决确定的腾退房屋之日止的使用费用按每年1600000元的标准另行计付）；并支付逾期付款利息（逾期利息以应付租金为本金按银行同期同类贷款利率从应付日起计算到本判决确定的履行之日止）；三、驳回浙江浙大城市学院教育发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20404元，由浙江浙大城市学院教育发展有限公司负担1384元，由杭州嘉迹实业有限公司负担19020元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费20404元（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　陈颖浚人民陪审员　　张更泗人民陪审员　　吴晓航二〇一〇年十二月一日书　记　员　　徐　婷更多数据：