浙江省宁波市江北区人民法院民 事 判 决 书（2010）甬北民初字第134号
原告：冯某某。
委托代理人：郑某某。
被告：宁波市××××经营代理有限公司。住所地：宁波市××××室。
法定代表人：周某某。
委托代理人：龚某。
原告冯某某为与被告宁波市××××经营代理有限公司（以下简称宏基××）房屋租赁合同纠纷一案，于2010年2月1日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由
审判员戴亚华适用简易程序于2010年3月2日和2010年4月7日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法由
审判员戴亚华和
代理
审判员周进军、邹娟组成合议庭于2010年9月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑某某和被告委托代理人龚某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告冯某某起诉称：原、被告于2009年7月22日签订《租赁协议》一份，就原告向被告租赁宁波市江北区大庆南路157号即“宁拖（动）零点舞厅地块”楼上六间房屋的事宜进行了约定。合同签订后，原告支付了被告半年租金102500元和水电押金10000元，并对租赁房屋进行装潢，开设“高杆台球馆”。然而，当装修完毕，设备物品齐备，准备开张申领营业执照之时，却被“中马街道”告知无法申领，理由是该地块马上要拆迁，原告随即与被告交涉，被告却总以“没那么快拆迁”为由搪塞。原告自己也试着通过其它途径办理营业执照，却都没能办理。无奈之下，原告多次与被告协商解除合同事宜，被告除同意退还租金外，就原告的损失无法达成一致。原告认为，被告在明知该地块已被收回，隐瞒即将拆迁的真实情况与原告签订租赁合同，造成原告重大损失，显属明显的缔约过失。故诉请法院，请求判令：
一、解除原、被告双方于2009年7月22日签订的“租赁协议”；
二、被告退还原告已交租金102500元、水电押金10000元；
三、赔偿原告因装潢、广某及购置设备和物品等各项损失471900元。为证明其主张的事实，原告向本院提供了以下证据材料：1.租赁协议一份，用以证明原、被告之间存在租赁关系的事实。2.工商服务业统一收款收据2份，用以证明原告交付被告租金及水电押金的事实。3.图纸、照片和消防验收意见书一组，用以证明租赁房屋的相关情况。4.收款收据、供货合同、工程施工合同和制作维修承揽合同一组，用以证明原告因装修、购买设备等方面受到的损失的事实。5.宁波市城市土地储备中心2009年6月3日通知一份，用以证明被告在与原告签订房屋租赁合同之前就已收到有关部门的通知，知晓其出租的房屋即将被拆迁的事实。
被告宏基××答辩称：被告向原告出租房屋系事实，被告也已按约向原告交付房屋和房屋相关资料，原告未能办理到营业执照并不是被告的过错，被告并未对出租房屋即将拆迁的事实进行隐瞒。因被告出租的房屋属临时建筑，依照法律规定，原、被告签订的租赁协议应属无效，但被告在合同的签订过程中已向原告告知出租房屋属临时建筑，故合同无效的过错责任应由原、被告双方各半分担。对原告所提三项诉讼请求，被告认为既然合同为无效，也就不存在合同解除的问题。对水电费押金，被告同意退还，但租金属于房屋的实际使用费用，即使合同无效，被告作为出租方仍有权收取，被告没理由退还。对原告主张的损失赔偿，首先原、被告双方应该按照各自的过错分担责任；其次对原告损失的确定应在评估价格的基础上考虑折旧，且对原告那些应自行拆除和搬迁的设备，拆除和搬迁费用不应计算在原告的损失范围内。对其抗辩主张的事实，原告向本院提供了宁波市江北洋北渔村酒家营业执照复印件一份，用以证明被告出租的房屋是可以申领营业执照的事实。应被告的申请，并经原、被告双方的现场勘验确定，本院委托宁波科信资产评估有限公司对本案所涉租赁房屋的装修等标的物的价值进行了鉴定，该公司于2010年7月20日作出了“科信评报字（2010）第110号”评估报告。另外，本院于2010年3月9日向宁波市城市土地储备中心调查了解到，该中心确于2009年6月3日向被告送达了租赁合同终止通知一份，该《通知》中写明：“你单位（即被告）租用我中心原宁拖零点舞厅地块，租期自2009年6月29日结束，我中心现决定收回，不再续租。按该场地租用协议第七款：中心提前二个月通知乙方，你公司必须无条件及时退还甲方，中心租金按实际租用时间清算，望你公司接到通知后，在二个月内（2009年8月3日）将租用的土地恢复现状后退还中心，租金将根据实际租用时间结算，特此通知。”2010年3月22日，本院向中马街道调查了解到，该街道因本案所涉地块要列入拆迁，故对原告申请营业执照中的环评报告未盖章同意。对原告提供的证据1、2、3，被告对其真实性无异议，本院予以确认；对证据4，被告对其真实性有异议，认为其中的付款时间与合同约定的装修时间不一致，对该份证据，本院将在后结合鉴定报告一起综合认证；对证据5，被告称未曾收到过，对其真实性不予确认，结合本院向该通知的发出单位宁波市城市土地储备中心的调查了解，本院对该证据的真实性予以认定。对被告提供的证据，原告对其真实性无异议，但认为与本案无关，本院对该证据的真实性予以认定。对应被告申请所作的评估报告，原告对其真实性和合法性均无异议，但提出监控系统和台球桌的搬迁费用没进行评估，该部分费用应予以考虑。本院对该评估报告的真实性和合法性予以认定。结合对该评估报告的认定，对原告提供的证据4中的工程施工合同和制作维修承揽合同及装修费用的收款收据，因本院委托所作的评估报告已就租赁房屋的装修费用进行了评定，故对该几份证据，本院不再作认定。对证据4中的其它收款收据和供货合同，被告虽对其真实性不予认可，但并未提供证据对其真实性予以否定，本院对该几份证据的真实性予以认定，但该几份证据仅能表明原告购买设备花费的费用，并不能证明原告实际因此而受到的损失。经审理，
本院查明以下案件事实：原、被告于2009年7月22日签订《租赁协议》一份，约定原告向被告租赁宁波市江北区大庆南路157号至167号楼上房屋六间用于商业经营。租期为两年，自2009年9月1日至2011年8月31日；装修期限自2009年7月30日起至2009年8月31日止，装修期间免收租金；年租金205000元；水电押金10000元；租期终止，房屋、水电设备设施完好，水电费结清后，押金予以退还。租赁协议同时告知，本案所涉租赁房屋性质为临时商业用房，已获中华人民共和国建设工程规划许可证。合同签订后，原告于2009年7月23日向被告支付了半年租金102500元和水电费押金10000元。被告也向原告交付了相应租赁房屋。接收租赁房屋后，原告打算在租赁房屋内开办“高杆台球馆”，且对房屋进行了相应装修，并购置了相应经营设备。经鉴定，对房屋装修部分，扣除其公共部分装修价值的一半后，原告对租赁房屋的装修成本价为255350元，另外，空调移机所需费用为4500元。2009年10月底，原告对其开办的“高杆台球馆”申请营业执照，但因该地块已列入拆迁范围而未申请成功，为此，原、被告双方就租赁合同的解除事宜而起纷争。另查明，本案所涉租赁房屋系临时建筑，为被告和宁波市江北区中马街道办事处合作所建，建筑用地系向宁波市城市土地储备中心所租，房屋许可使用时间为2007年5月23日至2009年5月22日。土地租赁期满前，宁波市城市土地储备中心曾于2009年6月3日向被告送达了通知一份，表示租赁届满期为2009年6月29日，并表示不再续租，要求被告于2009年8月3日前归还场地。
本院认为，被告出租给原告的房屋为临时建筑，许可使用截止期为2009年5月22日，期满后亦未获得延期许可，而原、被告双方签订租赁协议的日期为2009年7月22日，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，原、被告双方签订的租赁协议无效，原告要求解除租赁协议的主张应以合同有效为前提，故原告的该主张不符合法律规定，本院不予支持。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，在合同无效的情况下，被告应将其向原告收取的水电费押金予以返还，对被告收取的租金，因原告对租赁房屋并未实际使用，且原告对房屋闲置的原因与该房屋许可使用期到期和房屋已列入拆迁范围有着直接的关联，被告没有理由向原告收取房屋的实际使用费用，故对原告要求被告返还租金和水电费押金的诉讼主张，本院予以支持。对原告的损失赔偿主张，
本院认为，被告在签订租赁协议的时候已明确告知原告所租房屋系临时建筑，故原告对租赁房屋的许可使用期限应负有一定的审查义务，而原告怠于对此进行审查，其对租赁合同的无效具有一定的过错，理应根据其过错程度自担一定损失，但被告作为房屋的出租方，其不仅知道其所出租房屋许可使用期已到期，且在土地出租方要求收回土地的情况下继续将该土地上所建的临时建筑出租，其在主观上具有更大的过错，应对原告的损失承担起主要责任。对原告的损失，本院委托所作的鉴定对原告的装修成本及空调移机费用进行了鉴定，本院予以采信。被告认为对房屋装修部分的鉴定价值应予以一定的折旧，且空调移机费用属于原告自行承担的部分，不应计入其中，
本院认为，原告对租赁房屋并未实际使用，故将房屋装修成本予以折旧并不合理，另外，空调移机费也属原告因合同无效而产生的合理费用损失，被告主张将其扣除没有依据，故对被告的该主张，本院不予支持。对原告要求将其购买的经营设备计算20%的折旧损失并将监控设备及台球桌的搬迁费用计入损失中的主张，
本院认为，原告对其购买的经营设备并未实际使用，且原告亦未对其设备的价值贬损提供证据予以证明，故对原告的折旧损失主张，本院不予支持；对监控设备及台球桌的搬迁费用，原告未提供费用单据，在鉴定的时候亦未提出鉴定申请，但考虑到原告对此可能产生的实际损失，本院予以适当酌定。综上，本院依法酌定被告向原告支付损失赔偿款195000元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，本院
判决如下：
一、被告宁波市××××经营代理有限公司于本判决生效后十日内返还原告冯某某租金102500元、水电押金10000元；
二、被告宁波市××××经营代理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告冯某某损失195000元；
三、驳回原告冯某某的其它诉讼请求。案件受理费9644元，由原告冯某某承担4644元，由被告承担5000元；鉴定费5000元，由原告承担2500元，由被告承担2500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院，上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政税务局预算外资金，帐号为81×××093001，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审 判 长 戴亚华
代理
审判员 周进军
代理
审判员 邹 娟
二〇一〇年十二月七日代
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