（2010）浙甬民二终字第613号

裁判日期: 2010-11-04

公开日期: 2015-12-28

案件名称

裘根富因与被上诉人宁波美屋物业管理经营有限公、宁波美屋物业管理经营有限公司与裘根富物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省宁波市中级人民法院

所属地区

浙江省宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

裘根富,宁波美屋物业管理经营有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

全文

浙江省宁波市中级人民法院民事判决书（2010）浙甬民二终字第613号上诉人（原审被告）：裘根富，汉族，无业，住宁波市海曙区冷静街**弄*号***室。被上诉人（原审原告）：宁波美屋物业管理经营有限公司。住所地：宁波市江北区文教路*号。法定代表人：屠元伟，董事长。委托代理人：鲍强国，该公司员工，住宁波市海曙区高塘二村*号***室。上诉人裘根富因与被上诉人宁波美屋物业管理经营有限公司物业服务合同纠纷一案，不服浙江省宁波市海曙区人民法院于2010年9月7日作出的（2010）甬海民初字第1004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年10月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院审理认定：原审被告裘根富系坐落于宁波市海曙区冷静街43弄1号19层e座（太阳公寓小区内）的房屋所有权人，该套房屋属高层公寓，建筑面积为93.55平方米。2006年12月，原审原告与“太阳公寓”小区业主管理委员会签订了“太阳公寓”小区物业管理委托合同一份，约定：“太阳公寓”小区业主管理委员会将太阳公寓小区范围内的物业委托于原审原告实行物业管理；委托管理期限自2006年12月5日至2010年12月4日止；物业管理服务费按甬价房（1999）511、516、517号文件向业主、住用人收取，标准为：普通住宅每月每平方米0.30元，多层公寓每月每平方米0.50元，非住宅每月每平方米1元，高层公寓每月每平方米1.40元等；共用部位、共用设施日常维修费，按甬价房（2001）312号文件向业主收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日万分之四交纳滞纳金。原审被告未交纳2008年2月至2010年1月的物业管理服务费及2008年、2009年的共用部位、共用设施日常维修费。原审原告宁波美屋物业管理经营有限公司于2010年5月13日诉至原审法院，请求判令原审被告裘根富支付综合服务费3143.28元、日常维修费374.20元、水费218.50元、电费1698元及滞纳金718.80元等，合计6152.78元。原审原告后以原审被告承诺会自行结算水电费为由，撤回要求原审被告支付水电费的诉请，并变更滞纳金的诉讼请求为288.43元。原审法院审理认为：原审原告与“太阳公寓”小区业主管理委员会签订的“太阳公寓”小区物业管理委托合同系双方当事人真实意思表示，其内容符合《物业管理条例》的规定，属有效合同。该合同对物业管理企业和物业管理区域内的全体业主均具有法律约束力。原审原告依约履行了物业管理义务，原审被告作为业主有按时交纳物业服务费用的义务。根据合同约定，小区共有部位和共用设施日常维修费按甬价房（2001）312号文件向业主收取，而宁波市物价局颁布的甬价房（2001）312号文件即《宁波市区普通住宅小区房屋共有部位和共用设施日常维修收费办法》规定，共有部位和共用设施日常维修费以房屋建筑面积平方米为计费单位，有电梯的中层住宅每平方米每年2元。为此，原审被告依约应交纳2008年、2009年的共用部位、共用设施日常维修费为374.20元。原审被告一直未支付2008年2月至2010年1月的物业管理服务费3143.28元及共用部位、共用设施日常维修费，显属违约，应当依约承担相应的违约责任。依照合同约定，原审被告逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每日万分之四承担滞纳金，现原审原告要求原审被告按日万分之四承担滞纳金288.43元（从2010年2月1日计至2010年8月27日）的诉请，属于在合同约定的范围内要求原审被告承担违约责任，且未违反法律规定，故予以支持。原审被告抗辩原审原告在物业管理服务中存在服务不到位行为，但未提供确实证据予以证明，难以采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、《物业管理条例》第七条第（四）、（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原审被告裘根富应向原审原告宁波美屋物业管理经营有限公司支付2008年2月至2010年1月的物业管理服务费3143.28元、2008年与2009年的共用部位、共用设施日常维修费374.20元及滞纳金288.43元，上述款项合计3805.91元，原审被告裘根富应在判决生效之日起五日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原审被告裘根富负担。宣判后，原审被告裘根富不服，上诉至本院称：1.一审法院对物业费用金额认定错误。一审法院没有排除被上诉人起诉时超过24个月部分的金额。被上诉人于2010年6月起诉，2008年3、4、5三个月的物业费用已超过诉讼时效，应予以扣除。从2008年6月1日起至2010年1月底共20个月的物业费为130.97元×20个月计2619.4元。日常维修费20个月计311.8元。合计为2931.2元。2.一审法院认定滞纳金错误。被上诉人依据“太阳公寓”小区物业管理委托合同，它不是物业服务合同，本案案由是物业服务合同纠纷，应以物业服务合同为依据。最高人民法院司法解释规定滞纳金必须为双方的约定，并明确交费期限，还规定滞纳金必须要有书面催缴证据。3.一审法院对上诉人提供的照片两张不予认定是错误的。一审法官实地去验证过，拍摄地点一一进行了核对，当时口头是确定的，但判决又否定。4.物业公司换自来水管时破坏了上诉人家的卫生间天花板、地砖、墙砖等，一审调解后来修过一次，但拒不承担责任，也不出具书面质量保证，这种做法是不合理的。请求二审法院责令被上诉人无条件修复并出具修理报告和质量三保书。5.物业管理不到位是长期的，每次支付物业费都以物业管理不到位而打折缴纳。因被上诉人服务不到位，请求二审法院支持上诉人按70%缴纳应缴的物业费。综上，请求二审法院撤销原判，在查明事实后依法改判。被上诉人宁波美屋物业管理经营有限公司答辩称：被上诉人在小区管理服务了将近十年了，这个问题应该跟业主委员会反映。物业合同是跟业主委员会签订的，是合法的，具体的操作、管理、服务应该说不是对上诉人个人的。被上诉人认为履行了物业管理服务的职责。房屋的公用管子装在上诉人的卫生间，该管子按照规定是不能覆盖、遮挡起来的，上诉人把这个管子覆盖了天花板和瓷砖。被上诉人维修时打开了一点点，维修后跟上诉人提出这个不能掩盖。被上诉人出于善意跟他提出来了，也愿意帮他修复。上诉人不知道什么原因不让被上诉人修复，所以这个责任不在被上诉人一方。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。在二审审理期间，上诉人提供了照片一组，证明被上诉人保安在上班时睡觉，楼道堆放杂物，水管生锈没有更换，及上诉人家卫生间被物业敲掉没有修复等被上诉人服务不到位的事实。被上诉人经质证后认为，这些照片一部分很模糊，时间、内容、地点都无法确认，不能确定它的真实性。本院经审查认为，照片仅反映拍摄时的情况，不能证明这些情况长期存在的事实，对该证据本院不予认定。经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：被上诉人与“太阳公寓”小区业主管理委员会签订的小区物业管理委托合同合法有效，对包括上诉人在内的业主均具有法律约束力，业主和被上诉人应严格履行。依照物业管理的行业惯例和本小区业主实际缴付物业费用的情况，上诉人应当按年支付物业费。上诉人认为2008年3、4、5三个月的物业费用已超过诉讼时效，理由难以成立，且上诉人并未在一审中提出，本院不予采信。小区物业管理服务合同约定了迟延缴纳物业费的滞纳金，上诉人也知道应当缴纳，故原审法院对被上诉人要求上诉人支付滞纳金的请求予以支持，符合法律规定。关于被上诉人服务不到位问题，上诉人有权进行监督。上诉人也可以通过一定途径要求被上诉人予以改进，包括法律途径。上诉人认为被上诉人服务不到位，上诉人可以对物业服务费打折缴纳的主张，缺乏依据，本院难以采信。上诉人的卫生间因被上诉人的原因遭到损坏，上诉人可以要求被上诉人进行修复，但上诉人并未在一审中提出反诉，本院不作审理。据此，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉，理由难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人裘根富负担。本判决为终审判决。审判长　　郑　重审判员　　李夫民审判员　　黄永森二〇一〇年十一月四日代书记员　　潘芬芬搜索“”