（2010）浙甬民二终字第601号

裁判日期: 2010-11-04

公开日期: 2016-07-01

案件名称

娄新华、娄新华因与被上诉人严刚峰、翁友娣房屋买卖合同与严刚峰、翁友娣二审民事判决书

法院

浙江省宁波市中级人民法院

所属地区

浙江省宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

娄新华,严刚峰,翁友娣

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款，第一百五十八条

全文

浙江省宁波市中级人民法院民事判决书（2010）浙甬民二终字第601号上诉人（原审原告）：娄新华，汉族，个体工商户，住宁波市镇海区骆驼街道中街居民区荣骆路30号，现住宁波市镇海区骆驼街道中街居民区荣骆路35号。被上诉人（原审被告）：严刚峰，男，1951年3月17日出生，汉族，个体工商户，住宁波市镇海区骆驼街道南一居民区黄家54号，现住宁波市镇海区骆驼街道骆兴家园15号201室。被上诉人（原审被告）：翁友娣（系被上诉人严刚峰妻子），女，1956年10月18日出生，汉族，住宁波市镇海区骆驼街道南一居民区黄家54号，现住宁波市镇海区骆驼街道骆兴家园15号201室。上诉人娄新华因与被上诉人严刚峰、翁友娣房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2010年9月10日作出的（2010）甬镇民初字第731号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院经审理认定：2010年3月27日，原审原告娄新华、原审被告严刚峰、翁友娣和中介宁波市镇海区骆驼鑫宝房产中介所签订了房屋买卖合同一份，约定原审被告将其所有的位于镇海区骆兴家园5号201室房屋（建筑面积为93.07平方米）和室号为1-35号车棚（使用面积为5.89平方米）出售给原审原告，成交价为798000元，付款方式为合同签订之日原审原告支付原审被告定金50000元，2010年3月29日前支付原审被告部分房款250000元，同时原审被告交付原审原告房产钥匙、票据等，并由中介陪同办理过户手续，办理完过户手续、房产三证和贷款后，原审原告支付原审被告剩余房款498000元，由银行直接划给原审被告，银行按揭不够498000元，其余部分用现金支付给原审被告。原审被告不能按期向原审原告交付房产的，每逾期一日，由违约方向对方支付购房价千分之一的违约金。签订合同时，原审被告出示了安置新房结算表，但未提供房产证、土地证及契证，且双方均知原审被告尚欠拆迁办购房款未付清。签订合同当天，原审原告支付原审被告定金50000元。2010年3月29日，原审原告支付了原审被告部分房款25000元。2010年3月30日，原审被告向骆驼街道拆迁办支付了办证工本费400元及尚欠的购房款，并通过中介向原审原告交付了房屋钥匙和水电卡。骆驼家园5号201室的房产证、土地证分别于2010年4月12日、2010年4月26日登记在原审被告严刚峰名下。2010年4月30日，在中介陪同下原审原、被告双方到镇海区骆驼房管所和镇海区行政服务中心办理过户手续。2010年5月4日完成房屋过户纳税手续。2010年6月8日，原审原告支付了原审被告剩余房款498000元，原审原告也于当天领取了房产证、土地证和契证。因原审被告是否存在违约问题，原审原、被告双方发生纠纷，为此，原审原告诉至本院。原审法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原审原告是以原审被告逾期32天办理过户手续为由要求原审被告按照合同第七条的约定支付违约金的，而合同第七条所约定的违约金是针对原审被告不能按期交付房产的情形。原审法院认为，房屋为不动产，在一般的买卖合同中对于不动产的交付在没有特殊约定的情况下，既包括房屋实物的转移占有也包括办理房屋过户手续。双方在合同第五条约定，原审原告于2010年3月29日前支付原审被告部分房款总计人民币250000元，同时原审被告交付原审原告房产钥匙、票据等，并由中介陪同办理过户手续。合同履行过程中原审原告于2010年3月29日向原审被告支付了250000元购房款，双方及中介于当天也到拆迁办去领取房屋钥匙等，由于拆迁办经办人不在而未成，可见双方均有履行合同的诚意。原审被告于次日从拆迁办领到房屋钥匙及水电卡后即通过中介将房屋钥匙及水电卡交给了原审原告，至此房屋实际已由原审原告控制。双方在合同中约定由中介陪同办理过户手续。而事实上，中介当日也已陪同原审原、被告双方到拆迁办去办理与房屋有关的手续。关于本案房屋过户手续的办理问题，原审法院认为，原审原、被告签订合同时凭借的就是原审被告出示的安置新房结算表，原审原告从未看到原审被告的房产证和土地证，原审原告称原审被告当时讲房产证、土地证在拆迁办，只要把余款付清就可以领取，而原审被告及中介对此均予以否认，且原审原告明知原审被告尚有安置房购房款未付清，根据常理，在房款未付清的情况下一般是不可能办出房产证、土地证的。故原审法院对原审原告主张的原审被告当时承诺房产证、土地证已办出，只要交钱就可以从拆迁办领取房产证、土地证的事实不予认定。因原审原、被告签订合同时交易的房屋尚未登记到原审被告名下，故该房屋要办理过户手续，首先要登记到原审被告名下，再过户到原审原告名下，这是该套房屋办理过户手续所必需的。另双方在合同中对办理完过户手续并未约定明确的日期，且从合同履行来看，原审被告自2010年3月30日就开始办理初始登记，并于2010年4月12日和4月26日办出房产证、土地证。4月30日原审被告从拆迁办领到两证后当天，原审原、被告及中介就到有关部门办理房屋由原审被告至原审原告的登记过户手续。由此可见，原审被告并未拖延履行合同。综上，原审法院认为，原审原告所主张的原审被告延期32天办理过户手续事实不成立，且房屋于2010年3月30日已实际由原审原告控制占有，原审原告以原审被告延期办理过户手续为由要求原审被告承担延期交付房屋违约金，事实依据不足，原审法院不予支持。据此，原审法院依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原审原告娄新华的诉讼请求。案件受理费人民币438元，减半收取219元，由原审原告娄新华负担。宣判后，原审原告娄新华不服，向本院提起上诉称：上诉人之所以提起诉讼是因为上诉人认为被上诉人未在双方合同约定期间内办理过户手续。被上诉人一直认为自己只要到拆迁办付清房款就可以拿出房产证和土地证，所以双方的合同中没有写被上诉人到拆迁办付清房款后还要办理房产证，不然在合同中肯定要写明，原审中证人的陈述都是虚假的。原审法院认为被上诉人只要交了钥匙及水电卡，即为实际控制房屋，但法律规定房屋产权过户才算产权转移，没有过户等于房屋产权并未转移，还是属于原来的房屋所有权人的。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。被上诉人严刚峰、翁友娣答辩称：双方在签订房屋买卖合同时，被上诉人只有安置新房结算表，并未告知上诉人房产证、土地证已经办出。2010年3月29日，被上诉人、上诉人和中介到拆迁办领取房屋钥匙等，由于拆迁办无人，当天没有将钥匙等交给上诉人，但第二天被上诉人就将钥匙和水电卡交给了上诉人。为此，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。在二审审理期间，双方均未提交新的证据。经审查，本院对原审法院认定的事实予以确认。另查明：2010年3月29日，因拆迁办经办人员不在，被上诉人于次日将钥匙、水电卡通过中介交付给上诉人。本院认为，被上诉人与上诉人签订房屋买卖合同时，仅有安置新房结算表，未提供房产证和土地使用权证，并告知上诉人还需到拆迁部门交纳剩余房款，结合原审中证人骆驼鑫宝房产中介职工费美蓉和负责人郁新来的证言，上诉人主张的被上诉人在签订合同时曾告知上诉人出卖房屋的房产证和土地证已经做出并放在拆迁办这一事实难以成立。而且上诉人作为购买人，应当充分注意到签订房屋买卖合同时被上诉人不能提供房产证和土地使用权证这一事实，并且应当预见到相应的风险。2010年3月29日上诉人和被上诉人在中介的陪同下，到拆迁办拿钥匙，由于拆迁办经办人员不在，被上诉人于次日将钥匙和水电卡通过中介交予上诉人，因此被上诉人未按合同约定在2010年3月29日交付房屋钥匙和水电卡的责任不在被上诉人，上诉人也于2010年3月30日后实际占有了该房屋。被上诉人出卖的房屋属于拆迁安置房，首先需要将房屋产权登记到被上诉人名下，才能办理产权过户到上诉人名下的手续，导致双方最终在2010年4月30日才办理过户手续，比合同约定时间迟延了一个多月，但非被上诉人原因造成，上诉人也未因此遭受实际损失。因此，原审法院对上诉人要求被上诉人支付违约金的主张不予支持并无不当，上诉人的上诉人理由，本院不予支持。综上，原审法院对本案事实认定清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币438元，由上诉人娄新华负担。本判决为终审判决。审判长　　郑　重审判员　　李夫民审判员　　黄永森二〇一〇年十一月四日代书记员　　张颖璐来源：百度“”