（2010）浙杭商终字第1395号
裁判日期: 2010-11-29
公开日期: 2015-12-28
案件名称
林观锋与徐轶龙合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐轶龙,林观锋
案由
合同纠纷
法律依据
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙杭商终字第1395号上诉人（原审被告）：徐轶龙，汉族，住杭州市余杭区仓前镇连具塘村*组徐家桥村**号。委托代理人（特别授权代理）：叶会强，上海市建纬律师事务所杭州分所律师。被上诉人（原审原告）：林观锋，1971年2月12日出生，汉族，住苍南县灵溪镇塘北东路*号农行宿舍*幢***室。委托代理人（特别授权代理）：俞杰栋、王志义，浙江君鉴律师事务所律师。上诉人徐轶龙为与被上诉人林观锋合同纠纷一案，不服浙江省杭州市余杭区人民法院（2010）杭余余商初字第373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2010年4月16日，林观锋、徐轶龙及杭州财富置业代理有限公司（以下简称财富公司）三方签订“拟购协议”，约定，林观锋购买徐轶龙名下位于杭州市余杭区余杭镇碧景园千寻苑1l幢2单元501室房屋一套，于2010年4月16日向徐轶龙交付意向金10万元，并且协议签订后，直接转为定金。房款149万元，具体支付方式为首付30％，余款办理银行商业按揭。协议签订后，徐轶龙收取林观锋支付的定金10万元。2010年4月17日，国务院发出国发（2010）10号《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其中明确规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。为此，林观锋认为其无法履行协议，故诉至本院。原审法院审理认为：林观锋、徐轶龙签订的拟购协议合法有效，应受法律保护，林观锋、徐轶龙应当按照协议履行各自的义务。该协议属预约合同性质，其条款明确约定70％的房款需商业按揭贷款。该协议签订后，因国家贷款政策变化，林观锋无法按照协议约定办理按揭贷款，致使未能签订房屋转让合同，协议无法履行。徐轶龙也没有提供证据证明林观锋仍旧可以办理合同所约定的银行商业按揭。本案中造成协议不能履行的原因在于国家政策的变化，不可归责于协议双方当事人，出卖人应当将定金返还买受人。林观锋的诉讼请求，理由正当，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：一、林观锋与徐轶龙于2010年4月16日签订的拟购协议（中介服务条款除外）于判决生效后解除。二、徐轶龙返还林观锋定金100000元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由徐轶龙负担。上诉人徐轶龙不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决，认定事实不清楚、不完整，断章取义。一审法院未从综合、全面的角度查明事实。1、双方于2010年4月16日签订的《拟购协议》是房屋买卖合同的预约合同，约定10万元定金（该定金是“订约定金”），同年4月17日，国家出台《国十条》，该《国十条》只是国家的宏观性政策意见，并不是实施细则，也不是法律法规。《国十条》最后一条明确表明，即其他部门需要在《国十条》的基础上尽快出台细则。可见，《国十条》的规定并不是最终意见。事实证明，《个人二套房的认定标准》已明确规定外地人可以在杭购房。说明《国十条》只是临时性、宏观性的政策意见。一审法院未全面查明事实，导致认定事实及适用法律错误。2、本案还有一个重要事实：2010年4月16日签订合同，约定二十日内签订正式合同。在此期间，浙江省及国家的相关实施细则并未出台，银行按揭贷款也非绝对不能办理。另外，林观锋并未向银行申请按揭。一审法院直接认定其无法办理按揭，系主观臆断。3、林观锋向法院提起诉讼的时间是2010年7月26日，而本案履约的最后期限是2010年5月5日。林观锋未及时提出解除协议的要求，给徐轶龙造成了损失。本案中，林观锋存在过错，因其贻于履行义务给徐轶龙造成损失，应当分担责任。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用合同法第94条做出解除协议的判决，适用法律错误。本案的情况不符合《合同法》第94条中可以解除协议的情形。一审法院以“情事变更”为由也不是该条款所规定。即使一审法院认为本案构成情事变更，也仅是法官个人观点。另外，依合同法原理，违约者无权提出解除协议。林观锋存在违约行为，其既未遵守协议履行签订《房屋买卖合同》的义务，也未在合理期限主张权利，更未事先以书面形式通知徐轶龙解除协议，致使徐轶龙的权利受到损害。三、本案的其他主要问题。1、本案的定金是订约定金。当双方签订正式合同后，该定金自动转为履约定金。房屋能否办理按揭的实质性约定是正式合同的内容。而《国十条》能否对林观锋产生作用，也是在签订正式合同之后。2、《国十条》是什么的问题。《国十条》是为打击投机购房者、非正常投资者而出台的。新政不应成为投机者的保护伞。事实证明，林观锋是典型的投机者，在杭拥有数套房屋，且价值不菲，因此，在卖方没有过错的情况下，却要承担新政带来的不利后果，显然不是新政的目的，也对卖方极不公平。3、一审法院判决解除《拟购协议》但保留中介服务条款是否正确的问题。即便要解除协议，也应将中介公司列为被告或第三人。4、一审法院出具的判决书未加盖公章，是否具备法律效力也存有疑问。综上，原审判决认定事实不清、适用法律不当，请求二审法院依法撤销原审判决第二项，驳回林观锋要求返还定金的诉讼请求；一、二审案件受理费由林观锋承担。被上诉人林观锋答辩称：一、一审认定事实清楚。双方签订的《拟购协议》明确约定10万元款项性质是定金，徐轶龙出具的收条也载明是房屋定金，一审法院认定正确。徐轶龙片面理解《国十条》，该《国十条》并未失效。林观锋因《国十条》的第三条规定而无法取得房贷。二、一审适用法律正确。《合同法》在第94条对情事变更作了兜底规定，徐轶龙机械理解《合同法》的规定，林观锋可以依据《合同法》解除合同。三、徐轶龙认定林观锋是投机者，有失偏颇。综上，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉。二审期间，徐轶龙向本院提供以下证据：1-2、房屋产权证明一份、房屋买卖合同两份，证明林观锋在杭拥有数套房屋，资产高达几千万，有支付房款的能力，其购买涉案房屋用于投资；3、中国农业银行办公室文件，证明农业银行对不能提供1年以上纳税证明的非本地居民，各行按二套房标准放贷；4-5、都市快报报道、杭州电视台一、二台的报道，证明杭州各大银行在2010年6月起实施新房贷政策，规定外地人在杭可以申请按揭贷款的事实。经质证，林观锋对徐轶龙提供的证据1-2的真实性无异议，但认为林观锋至今尚有千万余元的按揭贷款，该证据不能达到徐轶龙的证明目的；对证据3，因系复印件，对其真实性有异议，且该证据是银行内部文件，与本案无关联性；对证据4-5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。林观锋在二审期间未向本院提供新的证据。本院对徐轶龙提供的证据作如下评判：徐轶龙提供的证据12与本案不具有直接关联性，故对其证据的效力不予确认；证据3-5，《国十条》出台后各大银行能否对非本地居民办理住房按揭贷款并非本案争议的焦点，故对该证据的效力不予确认。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：本案双方当事人仅签订了房屋“拟购协议”，尚未签订正式房屋买卖合同，该“拟购协议”约定林观锋以按揭方式支付购房款，首付款比例为30%，其余办理银行商业按揭贷款。协议签订次日，国家房贷政策发生变化，导致林观锋办理银行按揭贷款的条件亦发生变化，未能按照“拟购协议”约定的付款方式履行。该“拟购协议”未能继续履行属于不可归责于双方当事人的事由，且，徐轶龙对解除合同并无异议，故原审法院解除双方当事人之间的“拟购协议”，并无不当。现尚无证据证明林观锋存在违约行为，故徐轶龙对其收受的定金应予返还。徐轶龙的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人徐轶龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 蓓审 判 员 徐鸣卉代理审判员 崔 丽二〇一〇年十一月二十九日书 记 员 夏吉兰 来自：