（2010）深中法民五终字第1299号

裁判日期: 2010-11-26

公开日期: 2015-12-01

案件名称

宝安区XX印刷厂、香港XX印刷厂有限公司、深圳市XX商贸建设有限公司因房屋租赁合同纠纷民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2010）深中法民五终字第1299号上诉人（原审原告、反诉被告）：宝安区XX印刷厂。上诉人（原审原告、反诉被告）：香港XX印刷厂有限公司。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市XX商贸建设有限公司。上诉人宝安区XX印刷厂（以下简称XX印刷厂）、上诉人香港XX印刷厂有限公司（以下简称香港XX印刷厂）、上诉人深圳市XX商贸建设有限公司（以下简称XX公司）因房屋租赁合同纠纷一案不服深圳市宝安区人民法院（2007）深宝法民三重字第21号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院审理查明，2003年4月15日，宝安区XX印刷厂（甲方）与深圳市XX商贸建设有限公司��原深圳市XX实业发展有限公司、乙方）签订了一份《房地产租赁合同》，合同约定：甲方将位于深圳市宝安区XX镇XX路西侧XX二中对面一楼房地产出租给乙方使用，租赁面积为3366平方米；租赁用途为非住宅；每月租金为33660元，乙方应于2003年8月1日前交付首期租金，金额为33660元；之后每月20日前向甲方交付租金，甲方收取租金时，应向乙方开具税务发票；合同期限自2003年4月15日起至2018年4月15日止；甲方应按法定用途出租租赁房地产，乙方应按法定用途使用房地产，不得擅自改变，乙方改变租赁房地产法定用途的，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规的规定，向房地产主管部门申请改变房地产使用用途，经批准后方可按批准用途改变；甲方应于2003年8月1日前将租赁房地产交付乙方使用，并办理有关交接手续；甲方交付租赁房地产时，可向乙方收取不超过三个月租��数额的租赁保证金，即100000元。合同第十一条约定，甲方应确保交付的租赁房地产及其附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律法规的规定；第十三条约定，乙方在使用租赁房地产过程中，如非因乙方过错，租赁房地产或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大，甲方应在接到乙方通知后进行维修或径直委托乙方代为维修；第十四条约定，因乙方使用不当或不合理使用，导致租赁房地产或其他附属设施出现或发生妨碍安全、损坏或故障等情形的，乙方应及时通知甲方并负责维修或赔偿；第二十条约定，出现下列情形之一时，乙方可就因此造成的损失请求甲方双倍退还租赁保证金：1、甲方迟延交付租赁房地产10天以上；2、甲方违反本合同第十一条第一款的约定，使��方无法实现承租目的的；3、甲方违反本合同第十三条规定，不承担维修责任或支付维修费用的。合同还约定，租金采取递增方式计取：第1－5年即2003年至2008年月租金为33660元；第6－10年即2009年至2013年月租金为37026元；第11－14年即2014年至2018年月租金为45441元。同日，双方还签订了一份《房屋租赁补充合同》，约定：甲方将位于深圳市宝安区XX镇XX路西侧（房地产证编号：深房第字号500004XXXX至500004XXXX号）共九本的产权证书的房屋出租给乙方使用，用途为工业或其他，建筑面积为9218.18平方米，由一栋宿舍（三层，面积1619.82平方米）和一栋厂房（三层，面积7598.36平方米，1、2层为楼房6520.62平方米，3层为铁皮房1077.74平方米）组成；乙方租用该房屋的期限为20年，自2003年4月15日至2023年4月15日；租金采取递增方式计取：第1－5年即2003年至2008年月租金为92181.8元；第6－10年��2009年至2013年月租金为101399.98元；第11－15年即2014年至2018年月租金为124445.43元。第16－20年即2019年至2023年月租金为147490.88元；乙方须于每月的10日前交纳当月的租金；在甲方交付房屋时，乙方应支付租赁保证金200000元给甲方；甲方将上述房屋出租给乙方，如乙方为了满足经营需要，在保证安全和不改变主体结构的前提下，可以对房屋、外墙及空地部分（含门前广场）进行装修、加建、改建和扩建，因此增加的面积，甲方不再收取任何租金和费用；在租赁期间，乙方可以任何形式招租、招商或转租，甲方均不得干预；如乙方迟延支付租金两个月以上，甲方有权终止合同，并追取实际产生的相关费用；甲乙双方不履行本合同约定的义务造成对方损失的，应向对方赔偿实际损失及可预期的收益。上述合同签订后，XX印刷厂即将涉案房屋交付XX公司使用，XX公司对涉案房屋进��了加建、改建并装修后开办了XX商业连锁有限公司家居广场XX店。开始XX公司尚能按约定向XX印刷厂交纳租金。但从2004年11月起，XX公司开始拖欠XX印刷厂租金。2005年1月19日，XX公司向XX印刷厂发出《关于要求对出租房屋存在严重质量问题给予处理的函》，内容为：我司与贵厂自签订《房屋租赁补充合同》以来，双方均能按约履行，但今年2004年4月份，我司发现所租赁厂房出现严重的安全隐患，其主要表现：一是三楼至一楼的楼板出现裂缝（附照片）；二是中央空调启动，楼层震动剧烈，无法操作；三是在营业期间出现过楼顶水泥块脱落现象；四是大型车辆经过，房屋的震动甚大，使人心惊胆颤。以上种种情况表明，目前的出租房屋出现严重的安全隐患，按照有关租赁法规不能继续使用，不迅速处理可能带来不堪设想的后果。对此，我司和贵厂均责无旁贷。对此，我司��向贵厂建议，建议贵厂立即进行补强工程的整改，整改费用由贵厂负责，整改期间内影响我司无法经营所导致的直接经济损失由贵厂负责。以上紧急情况特向贵厂反映，万望贵厂迅速商议并答复。2005年3月3日，XX公司向XX印刷厂发出《关于再次要求对出租房屋存在严重质量问题给予处理的函》，再次要求XX印刷厂对涉案房屋进行补强工程的整改，否则XX公司将直接请工程队进行整改或依法解除合同。XX印刷厂对此没有回复。2005年3月16日，XX印刷厂向XX公司发出《催告函》，要求XX公司支付2004年11月至2005年3月的租金共计460909.1元。同年3月29日，XX印刷厂向原审法院提起诉讼，要求XX公司支付拖欠的租金及违约金。2005年4月6日，XX公司向XX印刷厂发出《关于要求对出租房屋进行质量鉴定的函》，建议XX印刷厂、XX公司双方立即共同委托房屋质量鉴定机构对出租房屋进行鉴定，并要求XX印刷厂务必在三日内予以答复，否则，XX公司将单独委托房屋质量鉴定机构对出租房屋进行质量鉴定。2005年5月，XX公司花费54720元单方委托北××鉴定中心对涉案房屋进行结构安全性检测鉴定，结论为：不能满足商场结构安全使用要求。本案在诉讼过程中，原审法院依法委托广东XX建筑工程质量司法鉴定所对涉案房屋进行了质量鉴定，鉴定结论为：1、在现场外观质量检查中，未发现肢体结构构件存在沉降裂缝。倾斜测量和损伤检测结果表明，倾斜不明显影响结构安全。2、钢筋强度满足《混凝土结构设计规范》最低强度等级要求。3、柱、梁混凝土碳化深度检测结果见表4.7－1、4.7－2，混凝土碳化深度在17～22㎜，未超过钢筋保护层厚度。4、所抽检填充墙都设置有拉接筋。5、填充墙砌筑砂砂浆强度检测结果见表4.13－1，部分砂浆实测强度不满足规范要求。6、该工程部分填充墙存在开裂现象，部分地面和板面饰面层、伸缩缝位置楼板、加建结构楼板和原结构楼板之间存在开裂现象，少量楼板混凝土面层存在开裂现象。应对存在开裂现象的填充墙、楼板进行修补处理。7、该工程部分柱、梁承载力不满足规范要求，见表5.0.8－1、5.1.8－2，部分楼板承载力不满足规范要求，应进行加固处理。XX印刷厂对上述鉴定结论提出异议，认为鉴定结论与事实不符，要求重新鉴定。XX公司对该鉴定结论无异议。庭审中，XX公司确认截止2005年3月，尚欠XX印刷厂租金460909.1元没有交纳。但XX公司认为XX印刷厂提供的涉案房屋存在质量问题，不同意支付。同时，XX公司还提供了部分施工合同及租赁合同，用以证明其对涉案房屋进行加建、改建的实际投资有1500多万元。另查，XX公司所开办的XX商业连锁有限公司家居广场XX店于2003年11月开始营业，截止2005年3月，XX公司一直在实际使用、经营。深圳市XX实业发展有限公司于2003年10月10日变更为深圳市XX商业连锁有限公司，2005年4月21日变更为深圳市XX商贸建设有限公司。XX印刷厂为”三来一补”厂。再查，XX印刷厂在本案诉讼期间，于2007年10月24日向原审法院提起诉讼，要求解除XX印刷厂、XX公司签订的《房地产租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，要求XX公司将涉案房屋恢复原状，返还房屋并支付租金及利息。原审法院以（2007）深宝法民三初字第1581号立案受理，并于2010年1月作出判决，解除XX印刷厂、XX公司签订的《房地产租赁合同》及《房屋租赁补充合同》。该判决尚未发生法律效力。上述事实，有XX印刷厂、XX公司的当庭陈述、《房地产租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、《关于要求对出租房屋存在严重质量问题给予处理的函》、《关于再次要求对出租房屋存��严重质量问题给予处理的函》、《关于要求对出租房屋进行质量鉴定的函》、《结构安全性检测鉴定报告》、《鉴定书》在卷证实。XX印刷厂、香港XX印刷厂在原审中的诉讼请求：1、XX公司立即支付拖欠租金460909.1元及拖欠租金的违约金约110000元，合计为人民币570909.1元；2、本案的一切诉讼费用由XX公司承担。XX公司在原审中的反诉请求为：1、XX印刷厂、香港XX印刷厂立即对出租给XX公司的房屋进行加固、维修，同时判决XX印刷厂、香港XX印刷厂从2004年4月起无须支付加固、维修好之前的租金；2、判令XX印刷厂、香港XX印刷厂赔偿XX公司加固、维修好之前的损失（从2004年4月起每月按投资额的1％计至反诉时止为210万元，以后另计）；3、判令XX印刷厂、香港XX印刷厂支付检测费54720元；4、诉讼费用由XX印刷厂、香港XX印刷厂承担。原审法院认为：XX印刷厂、XX公司签订的《房地产租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，没有违反有关法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案争议的焦点在于涉案房屋是否存在质量问题以及该质量问题是否影响到XX公司对涉案房屋的使用，XX公司能否以此为由拒付租金。对此，原审法院认为，虽然XX印刷厂对广东信××鉴定所最后作出的《鉴定书》仍有异议，但XX印刷厂未能提供充分证据证明该鉴定结论不真实，故原审法院对上述《鉴定书》所作鉴定结论予以确认。根据《鉴定书》所作的鉴定结论，涉案房屋主要存在以下几个问题：1、填充墙砌筑砂部分砂浆实测强度不满足规范要求；2、该工程部分填充墙存在开裂现象，部分地面和板面饰面层、伸缩缝位置楼板、加建结构楼板和原结构楼板之间存在开裂现象，少量楼板混凝土面层存在开裂现象，应对存在开裂现象的填充墙、楼板进行修补处理；3、该工程部分柱、梁承载力不满足规范要求，见表5.0.8－1、5.1.8－2，部分楼板承载力不满足规范要求，应进行加固处理。涉案房屋存在的上述质量问题，XX印刷厂本有义务进行维修加固。鉴于XX印刷厂已另案提起诉讼，要求解除XX印刷厂、XX公司之间的租赁关系，且已经原审法院判决解除，虽然该判决尚未生效，但对XX公司反诉要求XX印刷厂对涉案房屋进行加固维修的请求，原审法院在本案中已不宜处理，XX公司可另寻法律途径解决。涉案房屋虽然存在部分质量问题，并没有严重影响到XX公司的使用，且XX公司也一直在实际使用涉案房屋，而XX公司在使用涉案房屋时对涉案房屋进行了加建、改建，且擅自改变涉案房屋的使用功能，将属工业用途的房屋作商业用途使用，因此，涉案房屋产生的上述质量问题，XX公司本身也有过错。故XX公司仍需向XX印刷厂��纳2005年3月前拖欠的租金。鉴于涉案房屋确实存在部分质量问题，且在XX公司两次发出要求XX印刷厂对涉案房屋存在的质量问题给予处理的函件时XX印刷厂均未予理睬，也未采取相应措施，因此，XX公司可适当减少租金数额，根据实际情况，原审法院酌定XX公司可按拖欠租金460909.1元的80％予以支付。对XX印刷厂要求XX公司支付违约金的请求，因XX印刷厂提供的房屋并未能完全达到合同约定的要求，本身也有过错，故原审法院不予支持。关于XX公司反诉要求XX印刷厂赔偿加固、维修好之前的损失210万元的请求问题，原审法院认为，XX公司没有提供证据证明因上述房屋质量问题导致XX公司有何经营损失，且XX公司按照其投资额1％来计算损失，也没有事实和法律依据，故对XX公司该反诉请求，原审法院不予支持。关于XX公司反诉要求XX印刷厂支付检测费54720元的问题，原审法院认为，XX公司委托北××鉴定中心对涉案房屋进行结构安全性检测鉴定所作的鉴定结论，是针对涉案房屋被用作商业用途的情况下是否存在质量问题所进行的鉴定，且系XX公司在本案诉讼期间单方委托进行，故该检测费用应由XX公司自行承担，对XX公司该反诉请求，原审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、深圳市XX商贸建设有限公司应于本判决生效之日起五日内支付宝安区XX印刷厂、XX印刷厂有限公司截止2005年3月的房屋租金460909.1元的80％，即368727.28元；二、驳回XX印刷厂其他诉讼请求；三、驳回XX公司的反诉请求。本案受理费10719元、反诉费20760元，合计31479元，由XX印刷厂负担2700元，XX公司负担28779元；鉴定费163000元，由XX印刷厂负担100000元，XX公司负担63000元。XX印刷厂、香港XX印刷厂不服原审判决，向本院提起上诉请求：依法将原判决改判为：XX公司立即向XX印刷厂支付截止至2005年3月的租金人民币460909．1元及违约金110000元，XX公司承担本案的诉讼费及鉴定费。事实与理由：一、原审判决错误的采信了广东信××鉴定所的鉴定结论。广东信××鉴定所出具的鉴定书，是一份随意编造、与事实严重不符的鉴定报告。首先，对于建筑工程抗震设防烈度、框架抗震等级问题，该鉴定所在百般抵赖后，变更了相应的参数，但同时主张建筑工程抗震设防烈度、框架抗震等级对建筑物不产生影响，如此荒唐的辩解完全违背了司法鉴定应有的客观、公正的准则。其次，对于超范围鉴定（原审法院只委托鉴定一、二层）并出现了建筑物实体中根本不存在的三层柱4-E、5-C，三层墙12-13-F、7-8-F、5-6-F、4-5-F、3-14-C、11-12-F、6-11-F等问题，当事人双方、主审法官、鉴定人员共同到现场核实，确实无法找到上述柱、墙的位置，鉴定人员却以是笔误为由进行辩解，更是因为原鉴定书错误太多，重新作了一份新的鉴定书。最后，在庭审中，鉴定人员张XX当庭承认新鉴定书最后一页的数据必然是错误的，这些事实都已记录在案，请求审判人员查看最后一次开庭笔录。对于上述漏洞百出、随编乱造的鉴定书，依法不能作为减少租金的事实依据。二、原审判决存在内部矛盾，明显偏袒XX公司。即使在违心认可漏洞百出的鉴定结论的情况下，原审法院也认为涉案房屋的质量问题并没有严重影响到被告的使用，且被告也一直在实际使用涉案房屋，而且被告在使用涉案房屋时对涉案房屋进行了加建、改建，且擅自改变涉案房屋的使用功能，将属于工业用途的房屋作商业用途使用。在XX公司根本违约、过错��显的情况下，原审法院却笔锋一转，偏袒XX公司，不过查明的事实和法律判决XX公司按80％支付租金，并免除其支付违约金的法律义务。综上，XX印刷厂认为原审判决存在部分错误，恳请贵院依法改判，支持XX印刷厂的上诉请求。XX公司口头答辩称：1、关于房产用途。对方明知我方将承租房产用于商业，且双方在租赁合同第十一条中明确约定对方同意我方对房产进行招商、招租及转租，只有涉及商业房产才存在招商的问题，因而对方对商业用途是明知的，且是认可的，我方也不是擅自改变租赁用途。2、针对广东信××鉴定所的鉴定结论，我方认为该鉴定结论客观真实，该鉴定机构也是双方在法院主持下共同选定的鉴定机构，该鉴定结论应对双方产生法律约束力，并应当被法院采信。3、关于装修和加建、改建问题。我方对涉案房产进行了水电安装以及装修工程，这是双方在合同中明确约定的，即我方有权对房产进行加建、改建、扩建，事实上我方只是在租赁房产的门前广场空地上进行了扩建，并对涉案房产安装了空调系统，这些都没有损害到房产的主体安全及影响房产质量，且该装修和扩建是对方同意的，因而对方要求我方恢复原状是没有事实和法律依据的。XX公司不服原审判决，向本院提起上诉请求：1、请求判决撤销（2007）深宝法民三重字第21号民事判决第一项、第二项、第三项，并改判驳回XX印刷厂的全部诉讼请求；2、请求改判XX印刷厂对房屋进行加固、维修，并无需支付白2004年4月起至加固、维修好之前的租金；3、请求改判XX印刷厂赔偿加固、维修好之前的损失（从2004年4月起每月按投资额的1％计至反诉时止为210万元，以后另计）；4、请求改判XX印刷厂向XX公司支付房屋质量检测费54720元；5、请求判决本案一、二审诉讼费由XX印刷厂承担。上诉理由：一、原审判决事实不清，未查明足以影响判决结果的重要事实。租赁合同约定，XX公司在XX印刷厂拒不维修出租房屋的情况下，无需交付租金。此重要合同条款原审判决并未查清。XX公司与XX印刷厂签订的《深圳市房地产租赁合同书》中第二十条第一款约定；甲方违反合同第十三条规定不承担维修责任或支付维修费用的，乙方可就因此造成的损失，请求甲方双倍退还租赁保证金：该条第二、三款约定：除追究甲方损害赔偿责任或者违约责任外，乙方还可依据上述情形解除合同或者向甲方提出变更合同条款；乙方自甲方收到通知至乙方获得赔偿期间，乙方不需向甲方交付租金。原审判决未查明该合同约定的重要事实。事实上，自2004年4月起，在XX公司发现租赁房屋存在严重质量问题后，即多次向XX印刷厂反映，但未获答复。XX公司��2005年1月19日、3月3日，两次就房屋质量问题向原告发函，称所租房屋出现严重的安全隐患，要求XX印刷厂立即进行补强工程的整改，但XX印刷厂均未予理会。在XX印刷厂起诉租金时，XX公司及时提起反诉，要求XX印刷厂承担维修、加固义务及赔偿损失。无论是XX公司委托的北××鉴定中心，还是法院委托的广东信××鉴定所作出的鉴定结论均证明XX印刷厂出租的房屋存在严重质量问题，XX公司依据合同约定完全有权拒付租金。2005年4月6日，XX公司又向XX印刷厂出具了一份《关于要求对出租房屋进行质量鉴定的函》通知XX印刷厂在三日内与XX公司共同委托房屋质量鉴定机构对房屋进行质量鉴定，否则XX公司将单独委托鉴定，但XX印刷厂仍置之不理。2005年5月，XX公司委托北××鉴定中心对出租房屋进行了鉴定。无论从XX公司委托的由北××鉴定中心对出租房屋做出的鉴定结论来看，还是从法院委托的由广东信××鉴定所做出的鉴定结论来看，出租房屋均存在严重的安全隐患和质量缺陷。根据合同约定，在XX公司于2004年4月份告知房屋质量的相关问题后，XX印刷厂有义务立即维修。在XX印刷厂未履行维修义务的情形下，XX公司有权要求赔偿损失，并拒绝交付自2004年4月起至租赁房屋维修、加固好之前的租金。遗憾的是，此双方权利义务约定的重要条款早在本案第一次审理时就予以查明和认定过，然而本案被发回重审后，却莫名其妙地未在重审判决书中提及。二、原审判决认定事实错误。l、原审判决错误地认定，下列质量问题并没有严重影响到XX公司的使用，即鉴定书中认定的”1、填充墙砌筑砂部分砂浆实测强度不满足规范要求；2、该工程部分填充墙存在开裂现象，部分地面和板面饰面层、伸缩缝位置楼板、加建结构楼板和原楼板之间存在开裂��象，少量楼板混凝土面层存在开裂现象，应对存在开裂现象的填充墙、楼板进行修补处理；3、该工程部分柱、梁承载力不满足规范要求，部分楼板承载力不满足规范要求，应进行加固处理”。且错误地推论因XX公司也一直在实际使用涉案房屋，以上问题并未严重影响到XX公司的使用。XX公司正是基于对生命、财产安全负责任的态度，再三要求XX印刷厂对租赁房屋进行维修，然而XX印刷厂拒绝维修，安全隐患依然存在。涉案房屋的质量问题不是没有严重到影响XX公司使用，而是在使用期间侥幸未发生重大安全事故。2、涉案房产的质量问题乃其本身固有的，原审判决错误地认定涉案房产的质量问题与XX公司加建、改建，且擅自改变涉案房屋使用功能，将属工业用途的房屋作商业用途有关。涉案房屋作为厂房存在严重质量问题。由于XX印刷厂对于XX公司委托做出的关于��案房屋质量的鉴定结论存有异议，原审法院重新委，托广东信××鉴定所对涉案房屋进行了质量鉴定。《鉴定书》中第一条明确说明了：1、鉴定目的：为了解该工程的结构能否满足厂房安全使用的要求；2、鉴定要求：②楼面使用荷载参照规范中工厂类建筑荷载的最低荷载。即，该鉴定就是考量涉案房产是否满足其作为厂房的最低质量安全要求。而涉案房产本身固有的质量缺陷导致其甚至无法安全用作其原始的设计用途。关于用途问题。XX印刷厂与XX公司签订租赁合同的时候是知道XX公司的商业用途的，而合同约定的用途为非住宅，也未排除商业用途，XX印刷厂更未告知XX公司出租的房屋为厂房。既然庭审查明涉案房屋的法定用途为工业厂房，XX印刷厂作为出租人就应该使房屋达到厂房的质量标准，而鉴定结论证明其作为厂房也存在严重质量问题。而XX公司在使用房屋过程中并没有损害房屋结构，也没有证据证明原告的商业用途导致了房屋质量问题。关于加建、改建的问题。XX公司对涉案房屋进行了装修，而不是加建、改建，并没有证据证明XX公司的装修施工损害了房屋结构&影响了房屋质量，如有的话，鉴定结论中应有所体现。框架结构的建筑中，楼板、柱、梁、填充墙是其基本的组成部分，租赁房屋出现部分柱、梁承载力不满足规范要求，部分楼板承载力不满足规范要求、砂浆强度不够、楼板开裂是房屋自身的质量问题，与XX公司的装修无关，即使存在加建、改建的情形，只要加建、改建未破坏房屋的自身结构和承重部分，也不能成为XX印刷厂逃避质量问题的藉口。另外，值得注意的时，厂房的第三层为铁皮房（面积1077．74平方米），是XX印刷厂违章加建的房产，XX印刷厂将其出租给XX公司使用，也正是XX印刷厂违章加层的��为造成或加剧了涉案房屋的质量问题。3、原审判决错误地认定XX公司未提供证据证明因房屋质量问题导致XX公司经营损失，且XX公司按投资额的1％计算损失没有事实和法律依据，从而错误地驳回了XX公司的反诉请求。XX公司己对经济损失进行了充分地举证。XX公司已举证证明XX公司租赁房产的投资达人民币1500万元，XX公司主张按投资总额的1％计算损失，完全合情合理合法。另外，XX公司也已举证证明XX公司的经营损失，即自2003年11月开业时至2004年9月止的自营业务月平均销售收入与2004年10月至被告2005年4月清场时止的自营业务月平均销售收入之间差额的标准宋确定，XX公司提交的证据充分证明XX公司2004年10月至2005年4月期间自营业务损失为人民币537754．42元。XX公司的经济损失与XX印刷厂出租房屋的质量问题存在因果关系，房屋质量问题直接导致XX公司经济损失的产生。XX公��自营业务收入是随着涉案房屋质量问题日益暴露而逐渐减少（部分存在增加的情况是受淡、旺季因素的影响），XX印刷厂出租的房屋在使用过程中出现墙皮脱落、墙体颤抖等质量问题，这些质量问题是能被员工、商户和顾客亲眼看到、亲身感受到的现象，难以给这些人安全感，也难免被广泛传播，XX公司XX店的人流量必然减少，营业额也自然下滑，XX公司的经营损失由此产生。3、因交付的租赁房屋质量存在严重问题，导致XX公司无法使用，根据合同法的规定，XX公司拥有先履行抗辩权，拒绝支付租金，原审判决却未予以认定。合同法第六十七条规定，”当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。本案中，XX印刷厂交付的房屋存��严重的质量问题、安全隐患，导致XX公司无法进行正常的生产经营。XX公司屡次要求XX印刷厂承担维修、加固义务，XX印刷厂均置之不理。租赁合同第十一条明确约定：甲方应确保交付的租赁房地产及其附属设施能实现租赁的目的，并保证其安全性符合有关法律、法规或规章的规定。提供质量合格、保证承租人安全或健康的租赁物是租赁合同中出租人的基本义务。交付质量合格的房屋及对质量不合格房屋进行加固维修是XX印刷厂应先履行的债务，XX印刷厂已违约在先且经催告仍不履行债务，XX公司当然有权利拒绝支付XX印刷厂全面符合约定履行债务之前的租金。4、原审判决错误地认定XX公司应承担北××鉴定中心所作鉴定的鉴定费人民币54720元及广东信××鉴定所作鉴定的部分鉴定费人民币63000元。XX公司因涉案房屋质量问题，在屡次要求XX印刷厂对房屋质量问题进行鉴定，XX印刷厂均置之不理的情况下，委托北××鉴定中心对房屋质量问题进行了鉴定，鉴定结论表明涉案房屋质量的确存在严重问题，XX印刷厂在（2006）深宝法民三初字第383号案中对该鉴定结论鉴定机构的资格提出异议并申请重新鉴定，但经法院多次通知却不预交鉴定费，法院在审查鉴定机构资质无问题的情况下采信了鉴定报告。在本案的原审过程中，法院重新委托广东信××鉴定所作出鉴定，鉴定结论仍然表明涉案房屋存在严重质量问题。XX公司认为，本案鉴定费的发生，均由涉案房屋质量问题所致，鉴定费的承担应以涉案房屋是否存在质量问题而定，两份鉴定结论均不约而同地显示涉案房屋存在严重质量问题，两笔鉴定费理应全部由XX印刷厂承担。另外，54720元鉴定费的产生是由于XX印刷厂的不作为而被法院采信，不利法律后果应由XX印刷厂承担，因而该笔鉴定费当然应��XX印刷厂承担。三、原审判决程序严重错误，处理不当。原审判决认定”涉案房屋存在的上述质量问题，原告本有义务进行维修加固，鉴于原告已另案提起诉讼，要求解除原、被告之间的租赁关系，且已经本院判决解除，虽然该判决尚未生效，但对被告反诉，要求原告对涉案房屋进行加固维修的请求，本院在本案中己不宜处理，被告可另寻法律途径解决”。这种处理方式违背了民事诉讼原则，理由为：1、原审判决所指的”另案”就是（2007）深宝法民三初字第1581号案，”另案”诉讼程序在本案纠纷发回重审半年后才启动，本案却等到”另案”判决后才下判。这本身就存在严重程序问题。2、本案援引尚未生效的”另案”判决作为依据，违反了民事诉讼法的规定。3、原审判决既然认定XX印刷厂有义务对涉案房��进行加固维修，在合同未被生效判决判令解除或缔约人协议解除之前，就应当判决XX印刷厂承担加固维修义务，没有任何理由”不宜处理”。原审判决认定的事实与处理结果自相矛盾。综上所述，原审判决认定事实不清和认定事实错误，程序违法，处理不当，望二审法院依法予以改判。经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，XX印刷厂与XX公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》及《房屋租赁补充合同》，双方当事人主体适格，合同内容没有违反有关法律法规的禁止性规定，原审判决认定其合法有效，适用法律正确。关于XX印刷厂与香港XX印刷厂的上诉，XX印刷厂与香港XX印刷厂上诉主张原审判决错误的采信了广东信××鉴定所的鉴定结论，由于XX印刷厂与香港XX印刷厂未能提供充分证据证明该鉴定结论不真实，故原审法院对上述《鉴定书》所作鉴定结论予以采纳并无不当。XX印刷厂与香港XX印刷厂上诉主张原审判决存在内部矛盾，明显偏袒XX公司。由于涉案房屋确实存在部分质量问题，且在XX公司两次发出要求XX印刷厂对涉案房屋存在的质量问题给予处理的函件时XX印刷厂均未予理睬，也未采取相应措施，因此，原审判决酌定XX公司可按拖欠租金的80％支付且不支持XX印刷厂要求XX公司支付违约金的诉讼请求，适用法律正确。关于XX公司的上诉，根据《鉴定书》所作的鉴定结论，涉案房屋主要存在以下几个问题：1、填充墙砌筑砂部分砂浆实测强度不满足规范要求；2、该工程部分填充墙存在开裂现象，部分地面和板面饰面层、伸缩缝位置楼板、加建结构楼板和原结构楼板之间存在开裂现象，少量楼板混凝土面层存在开裂现象，应对存在开裂现象的填充墙、楼板进行修补处理；3、该工程部分柱、梁承载力不满足规范要求，见表5.0.8－1、5.1.8－2，部分楼板承载力不满足规范要求，应进行加固处理。鉴于XX公司在使用涉案房屋时对涉案房屋进行了加建、改建，因此，对于上述存在的1.2点问题，应不属于房屋本身存在的质量问题，该质量问题与XX印刷厂无关，应由XX公司自行解决。对于涉案房屋存在的上述第3点问题，该工程部分柱、梁承载力不满足规范要求，应属于XX印刷厂交付给XX公司的房屋存在的质量问题。但涉案房屋存在的上述质量问题，并没有严重影响到XX公司使用房屋，故XX公司应当向XX印刷厂交纳租金，鉴于涉案房屋确实存在部分质量问题，原审判决酌定XX公司按拖欠租金的80％支付租金，适用法律正确。关于XX公司请求XX印刷厂按照其投资额1％赔偿加固、维修好之前的损失210万元，因XX公司没有提供证据证明因上述房屋质量问题导致XX公司有何经营损失，该上诉理由不成立。关于XX公司要求XX印刷厂支付检测费54720元的问题，因XX公司委托北××鉴定中心对涉案房屋进行结构安全性检测鉴定所作的鉴定结论，是针对涉案房屋被用作商业用途的情况下是否存在质量问题所进行的鉴定，且系XX公司在本案诉讼期间单方委托进行，故该检测费用应由XX公司自行承担。XX公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉主张理由均不能成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费89946元，由XX印刷厂与香港XX印刷厂负担62958元、由XX公司负担26988元。本判决为终审判决。审　判　长　　杨　爽审　判　员　　杨潮声审　判　员　　张　力二〇一〇年十一月二十六日书记员（兼）　　冯婷婷关注公众号“”