（2009）绍民初字第1550号

裁判日期: 2010-11-24

公开日期: 2014-06-20

案件名称

绍兴县安昌镇安华村民委员会与娄柏松、周条珍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

绍兴市柯桥区人民法院

所属地区

绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

绍兴县安昌镇安华村民委员会,娄柏松,周条珍

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第二百三十五条，第二百三十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条

全文

浙江省绍兴县人民法院民事判决书（2009）绍民初字第1550号原告：绍兴县安昌镇安华村民委员会。负责人：沈云芳。委托代理人（特别授权代理）：滕永林。被告：娄柏松。被告：周条珍。上述二被告的共同委托代理人（特别授权代理）：陆耀灿。原告绍兴县安昌镇安华村民委员会（以下简称安华村委）诉被告娄柏松、周条珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年5月27日立案受理，依法适用简易程序，由代理审判员申宁独任审判，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转入普通程序，由审判员周国鑫担任审判长，与代理审判员申宁、人民陪审员吴加茂组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安华村委的委托代理人滕永林，被告娄柏松（第三次）及二被告的共同委托代理人陆耀灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安华村委诉称：1994年，原告的前身绍兴县安昌镇星光村与被告娄柏松签订合同一份，约定被告娄柏松租用原告所属厂房42间，计建筑面积1428.19平方米，每年交纳租费30269元。此后，被告娄柏松即实际使用。但到2007年4月，被告娄柏松因欠缴租费和其他款项而被原告诉至贵院，最后达成调解书，要求被告娄柏松、周条珍支付欠缴款项。但此后被告仅支付部分款项，且长期占用原告所属厂房。两被告系夫妻关系。原告多次要求被告腾退，均无果，遂成讼。现起诉请求判令解除原告与被告娄柏松签订的房屋租赁合同；被告立即从原告承租的房屋（位于安昌镇安华村，厂房42间，计建筑面积1428.19平方米）腾退；被告支付欠缴房屋租赁费，款项计算标准为从2007年5月12日开始到实际腾退日止按每年30269元计算的租费，现暂计算至2010年5月12日，共计90807元。被告娄柏松、周条珍辩称：2007年4月至今原、被告没有房屋租赁关系，也没有欠缴房屋租赁费90807元；2004年被告在租赁原告的厂房期间，曾建造钢结构房屋五间及另外一些钢结构，总共面积185平方米，还浇铸混凝土地面800平方米，合计造价61300元，应在款项中予以扣减。原告的诉讼请求既无事实依据，又无法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理本院认定，两被告系夫妻。1994年9月18日，原告的前身绍兴县安昌镇星光村民委员会（以下简称星光村委）与案外人娄新富签订了一份动产拍卖、不动产租赁的合同，其中约定原告将42间厂房，建筑面积1428.19平方米租赁给娄新富，每年缴纳租赁费30269元，在每年年底前付清。1995年8月1日，娄新富、原告前身星光村委与被告娄柏松签订了协议一份，约定娄新富与星光村委1994年9月18日签订的拍卖合同中涉及租赁部分，从1995年8月1日起，全部转租给娄柏松，娄柏松自主经营，娄新富和星光村委不得干涉，遵守1994年9月18日签订的合同约定，按期交款，该协议有效期至1997年9月18日终止。1996年5月10日，原告前身星光村委与被告娄柏松签订协议一份，约定1994年9月18日签订的合同长期有效，被告遵守合同中有关租赁的规定，保证按期交款。2007年4月11日，因被告娄柏松欠缴租金等款项，原告起诉二被告及被告娄柏松以个人独资方式开办的绍兴县星光纺织厂至本院，2007年5月12日经本院以（2007）绍民二初字第723号民事调解书调解结案。此后，被告没有向原告支付租金。2010年5月18日，原告致函被告，主要内容：你向本村所承租的厂房系不定期租赁，且你长期欠交租费不付，老百姓对此意见很大，本村已多次通知你，要你对上述房屋进行腾退，并交换给本村。但你一直未进行腾空。现再次要求你在三天内腾退，并支付所欠租金。以上事实认定，由双方当事人在庭审中所作的陈述及下列由原、被告提交的证据所证实：1、原告提交的《拍卖合同》（复印件），证明原告与娄新富于1994年9月18日订立协议，其中约定娄新富租用原告的42间厂房，每年缴纳30269元租金的事实；2、原告提供的《协议》（复印件，被告同时提供原件）一份，证明原告、被告娄柏松、娄新富三方约定，将42间厂房的租赁权转让给被告娄柏松的事实；3、原告提供的《协议》（复印件）一份，证明原告与被告娄柏松约定，1994年9月18日签订的拍卖合同继续长期有效的事实；4、原告提供的《催告函》一份及国内特快专递邮件详情单一份，证明原告于2010年5月18日书面要求被告在三天内腾退房屋的事实；5、原告提供的（2007）绍民二初字第723号调解书（复印件）一份，证明因欠款纠纷，原告将被告诉至本院的事实。6、原告提供的结婚登记申请书一份，证明二被告系夫妻关系的事实。本院认为，原告、被告娄柏松及案外人娄新富三方于1995年8月1日签订的协议性质应确认为租赁权转让协议，理由在于：该协议中，三方约定将租赁部分全部转租给娄柏松，娄柏松接受有关租赁的规定，保证按期交款。协议中虽然采用转租的字眼，但结合娄柏松按期交款给原告的约定，及1996年5月10日，原告与被告娄柏松直接签订协议，约定租赁合同长期有效的事实，表明娄新富退出承租关系，而租赁关系存在于原告与娄柏松之间，因此1995年8月1日三方签订的协议为租赁权转让协议。被告辩称被告主体不适格，1997年以后是绍兴县星光纺织厂与原告签订的租赁协议，承担责任主体应为绍兴县星光纺织厂，与事实不符，本院不予采纳。被告周条珍系娄柏松的妻子，该债务发生在夫妻关系存续期间，因此原告要求其承担责任的主张，本院予以支持。原告称1996年5月10日，原告与被告娄柏松签订《协议》，约定双方的租赁合同长期有效，因此双方的租赁关系自此变更为不定期租赁。被告称娄柏松与娄新富及原告前身星光村委于1995年8月1日签订的《协议》中约定协议有效期至1997年9月18日。协议终止后，被告仍继续使用租赁厂房，租赁关系自此为不定期租赁。本院认为，原告提供的1996年5月10日原告与娄柏松签订的协议为被告开办的星光纺织厂提交在绍兴县工商行政管理局的材料，因此其真实性本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。据此，本院认为，自1996年5月10日始，原告与被告娄柏松间的租赁关系为不定期租赁。被告辩称此份协议应由原告与娄新富、娄柏松三方共同签订才有效，无娄新富的签字，该协议无效。本院认为，三方已于1995年8月1日签订租赁权转让协议，娄新富已退出租赁关系，被告的抗辩与事实不符，本院不予采纳。原告提供于1994年9月18日原告与被告娄柏松签订的动产拍卖、不动产租赁协议一份，对此，被告辩称该协议与原告与娄新富签订的协议签订时间相同，因此应为无效协议。本院认为，原、被告双方均认可被告娄柏松对42间厂房的租赁权系从娄新富处转让而来，因此该份协议与本案无关，其证明力本院不予认定。被告辩称在2007年原告因欠款纠纷起诉被告至本院时，于同年4月18日，本院对被告的财产进行了查封，此后，被告破产、倒闭，此后，双方租赁关系解除。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。……”本案中，被告辩称双方的租赁关系已经解除。本院认为，法院出具的查封公告只是查封被告的部分机器设备，并非查封厂房，且在查封后，被告可继续使用，并不影响被告经营，因此被告凭此不能证明双方租赁合同关系已经解除，被告的辩称与事实不符，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，本案原告与被告娄柏松之间的租赁合同为不定期租赁，因此原告要求解除租赁合同的诉请，本院予以支持。合同解除后，被告依法应当返还租赁物，现原告要求其立即腾退，理由正当，本院应予支持。被告辩称现在并没有使用42间厂房，本院认为，由于双方的租赁关系并没有解除，因此被告对厂房仍享有占有、使用的权利，是否实际使用与本案并无关系。原告要求被告支付自2007年5月12日起至2010年5月12日止按每年30269元计算的租金90807元，庭审中被告认可自2007年5月12日起，并未缴纳租金，因此原告的诉请本院应予支持。关于被告娄柏松、周条珍要求原告支付租赁期间的修理费及61300元装修款，因被告经本院释明后未在举证期限内提起反诉，本案中不予处理，被告可另循法律途经解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：一、原告绍兴县安昌镇安华村民委员会与被告娄柏松签订的租赁协议于2010年5月18日解除；二、娄柏松应于本判决生效后一个月内将绍兴县安昌镇安华村，建筑面积为1428.19平方米的42间厂房腾退给绍兴县安昌镇安华村民委员会；三、被告娄柏松、周条珍支付给原告自2007年5月12日至2010年5月12日的房屋租金90807元，限于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2070元（已缴纳），由被告娄柏松、周条珍负担，限于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审　判　长　　周国鑫代理审判员　　申　宁人民陪审员　　吴加茂二〇一〇年十一月二十四日书　记　员　　王　琴关注微信公众号“”