（2010）南民初字第0092号
裁判日期: 2010-11-10
公开日期: 2017-04-11
案件名称
陈某2、马平分等与天津开发区正信房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市南开区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈某2,马平分,陈某1,天津开发区正信房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第一百一十一条
全文
天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2010）南民初字第0092号原告陈某2，女，1972年5月17日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托代理人安会生，张盈律师事务所律师。原告马平分，男，1948年3月11日出生，汉族，无职业，住。委托代理人安会生，张盈律师事务所律师。原告陈某1，女，1998年10月25日出生，汉族，在校学生，住同上。法定代理人陈某2（陈某1之母），基本情况同上。委托代理人安会生，张盈律师事务所律师。被告天津开发区正信房地产有限公司，住所地天津开发区欣园新村1号402室，现办公地：天津市和平区成都道108号。企业代码：60085913-4。法定代表人冯晖，董事长。委托代理人马健铎，泰达律师事务所律师。原告陈某2、马平分、陈某1与被告天津开发区正信房地产有限公司（以下简称正信地产）商品房销售合同纠纷一案，本院于2009年11月30日受理后，依法组成合议庭，于2009年12月21日、2010年4月29日、6月3日、6月9日、9月3日，公开开庭进行了审理。原告陈某2、马平分、陈某1的法定代理人陈某2及其共同委托代理人安会生，被告正信地产委托代理人马健铎到庭参加诉讼。2009年12月17日，应原告申请，本院对讼争房屋质量进行鉴定，鉴定期间不计入审理期限。2010年6月13日，应原告申请，本院对讼争房屋现市场价格进行评估，评估期间不计入审理期限。本案现已审理终结。三原告诉称，三原告于2007年9月21日购买被告开发的浅水湾花园42-1-01号商品房一套，由于该房存在严重质量问题，在2007年9月30日交付时无法进住，被告提出给予修复，至2009年1月原告接收此房时仍不能使用。经鉴定，该房确实存在严重质量问题，丧失了安全使用功能，致使原告签订的商品房买卖合同的目的不能实现。现要求解除买卖合同，按市场价格退回原告房款并赔偿相关损失，本案诉讼费、鉴定费、评估费由被告承担。被告正信地产辩称，被告交付房屋后，原告已办理了产权证，解除商品房买卖合同已不能成立且已超过诉讼时效。通过鉴定结论不存在房屋主体结构质量不合格的情形，也没有构成严重影响正常居住使用的质量问题，鉴定书中所反映的问题均可以通过维修予以解决，该房已过保修期，被告不应承担免费维修责任。原告要求按房屋现价格退还购房款没有依据，要求被告赔偿物业费等应向物业公司主张，其办理所有权转移登记的费用属原告原因造成的扩大损失，因此不同意三原告的诉讼请求。经审理查明，原告马平分与原告陈某2系夫妻关系，系原告陈某1之父母，三原告于2007年9月21日与被告签订了《天津市商品房买卖合同》（以下简称合同）。《合同》中约定：三原告购买被告开发销售的坐落于天津市××阳光××城东南侧浅水××花园××号房屋一套，建筑面积335.01平方米，每平方米售价11342.94元，总房款为3800000元，付款方式为原告于2007年9月21日交付房款1800000元（原告已如期履行），2007年10月30日前贷款到账交付2000000元（被告实际于2007年12月25日收到该款）。合同约定于2007年9月30日前交付房屋。履行中，原告按照约定支付了房款，原告于2007年9月27日收到被告入住通知后，发现讼争之房存在质量问题，即向被告提出，并要求予以解决。至2009年1月21日原告办理入住手续，双方始终就房屋质量问题进行交涉，甚至到相关部门进行投诉，因未得到解决遂成讼。案经调解，双方各持己见。另查，原告在办理入住手续后，办理了房屋产权登记，但未进住。庭审中，三原告提出对该房屋外墙多处开裂、内墙多处存在渗水点等19项问题进行工程质量鉴定的申请，本院依法委托相关部门进行了鉴定。2010年3月22日、5月25日，天津元旭工程咨询管理有限公司对原告申请鉴定内容出具《司法鉴定意见书》及《质量司法鉴定补充意见》，共总结11项内容，结论为：1、外墙面：外墙面饰面砖出现的空鼓、脱落，挤塑保温板块之间的裂缝和生态装饰条出现的变形现象，属于施工质量问题，不满足《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》中第8.3.4条款以及《外墙外保温工程技术规程》JGJ/144-2004相关规定要求。另外，西山墙的斜屋面檐沟汇交处出现向墙面上流水现象，属于设计缺陷；2、内墙面：室内墙面出现的空鼓裂缝，属于施工质量问题，影响使用功能，不满足《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》中第4.2.5条款要求；3、垂直度、平整度：室内墙面垂直度不满足《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》中第4.2.11条款要求。墙面平整度满足规范要求；4、顶棚高差：该房间净高度超出了《天津市住宅工程质量分户验收管理规定》的要求；5、内墙面渗水：该房屋外墙外保温层出现板块裂缝造成内墙面渗漏水，不满足《外墙外保温工程技术规程》JGJ/144-2004相关规定要求；6、地下室渗水：房屋的地下室地面回填土内存在的积水现象，说明该地下室在地面以下存在渗漏水或其他问题。影音室地面积水上升，说明地下影音室存在渗漏水现象，不存在非其他因素而造成的水位上升，影响使用功能，属施工质量问题，同时设计上也存在缺陷；7、三层顶板结构裂缝及顶板有爆裂：三层顶板没有发现结构裂缝。三层结构顶板对接缝出现凹凸现象和铅丝锈斑以及腻子爆裂现象，属施工质量问题，不满足《混凝土结构工程施工质量验收规范》第4.2.7条款和《建筑装饰装修施工质量验收规范》第4.2相关条款要求；8、门窗安装：地下室反倒式推拉门开启不灵活，门窗内侧密封胶存在严重施工质量缺陷，门窗外侧密封胶有质量缺陷。不满足《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》中第5.3.4、和5.3.8条款要求；9、强电设施：室内强电设施施工质量，存在明显安装质量缺陷，对正常使用存在严重的安全隐患。不满足设计和《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002第15.2.1和22.1.2条款要求；10、弱电设施：该房屋内的弱电问题，影响日后二次安装及使用功能要求，电话、电视设施安装不满足设计要求；11、暖气设施：暖气管道的套管尺寸不满足《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》3.3.13条款要求。地下影音室内的暖气分水器已经严重锈蚀，失去使用价值。再查，经原告申请，对讼争房屋市场价格进行了评估，天津市瑞尔继文房地产土地评估咨询有限公司于2010年8月11日出具《房地产估价报告》，结论为：讼争之房市场价值房地产总价9060000元（单价：27000元/平方米）。又查，原告在办理入住手续时向讼争之房所在物业公司交纳了2008年5月15日至2009年3月31日的物业费10575元，向被告交纳了装修押金3000元、清除垃圾费1675元、维修基金38000元，共计42675元。原告办理产权证所花费用包括：房屋契税114000元、图纸资料费20元、房屋所有权登记费80元、代收抵押登记费80元、三人住房所有权（抵押）登记费80元、陈某2住房所有权（抵押）登记费80元、房屋权属证书工本费20元，以上共计114360元。本院认为，原告与被告所签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，且符合相关法律规定，为有效合同。履行中，原告如约向被告支付了全部房屋价款，即完成了自己的合同义务。被告虽然在规定期间内向原告交付了商品房，但原告在验收时就发现被告所交付房屋质量存有多处瑕疵。为此，原告向有关部门进行了投诉并要求被告予以解决，直至诉至本院双方未就此问题达成一致意见。因此，本案未超过诉讼时效。诉讼中，经本院委托有资质的司法鉴定部门进行鉴定（期间本院与鉴定部门曾共同勘验过现场），鉴定单位的鉴定结论为讼争房屋确存有多项质量问题，其中最为严重的是该房地下室、影音室室内地面回填土内存有积水达365毫米，使得该房屋内潮湿严重（四周墙壁均有明显潮湿印迹），造成室内取暖管道设施严重锈蚀，已失去使用价值。由于该房屋存在多处质量问题，特别是地基基础工程质量未达到国家规定标准，直接影响了原告正常居住使用目的实现，给原告造成了较大的经济损失。按照合同法的规定，原告要求被告承担质量不符合约定的违约责任，即要求被告解除合同、退房并赔偿相关损失，本院予以支持。至于被告抗辩中所提及原告已办理产权证，双方就不能解除合同及房屋现存质量问题并非主体结构质量不合格，亦不存在退房情形之说，因无法律依据，故本院不予支持。关于原告要求赔偿相关损失的问题：1、由于商品房市场价格的变化，客观上使得原告如今再购买相同地点、面积和结构的房屋将付出更多资金，经过评估公司估价，目前讼争之房市场价值为9060000元，本着公平原则，本院对上述评估价值依法予以确认。被告应依上述确定的价值赔偿原告。2、原告办理房屋入住时向被告交纳的装修押金、清除垃圾费、维修基金，因原告并未实际入住，上述费用并未发生或因解除合同，被告应将其退还原告。3、原告办理入住时所交纳的物业费，可向收缴单位另行主张。4、原告办理产权证所花费用，因房屋存有“重大质量问题”导致解除合同退房，责任应由被告承担，故该部分损失应由被告承担。5、原告付齐房款后，由于房屋的质量问题，至今未能进住，给原告造成了购房款孳生利息的实际损失，故可考虑依原告交付购房款的数额，被告给付原告购房款利息。其中1800000元应自2007年9月28日起按银行定期一年的存款利率计算给付至实际给付之日止；另2000000元自2007年12月26日起按银行同期贷款利率计算给付至实际给付之日止。综上，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十一条的规定，判决如下：一、解除三原告与被告于2007年9月21日签订的《天津市商品房买卖合同》；二、本判决生效后十五日内，被告一次性退还原告购房款3800000元，被告付款同时原告将讼争之房坐落于天津市南开区阳光壹佰新城东南侧浅水湾花园42-1-01号房屋一套交付被告；原告配合办理相关所有权转移手续，所需费用由被告承担；三、本判决生效后十五日内，被告一次性赔偿原告经济损失5260000元；四、本判决生效后十五日内，被告一次性赔偿原告在办理入住时交纳的装修押金3000元、清除垃圾费1675元、维修基金38000元，共计42675元；五、本判决生效后十五日内，被告一次性赔偿原告办理产权证时花费的房屋契税114000元、图纸资料费20元、房屋所有权登记费80元、代收抵押登记费80元、三人住房所有权（抵押）登记费80元、陈某2住房所有权（抵押）登记费80元、房屋权属证书工本费20元，以上共计114360元；六、本判决生效后十五日内，被告一次性赔偿原告实际损失购房款3800000元的利息，其中1800000元自2007年9月28日按银行定期一年的存款利率计算给付至实际给付之日止；另2000000元自2007年12月26日起按银行同期贷款利率计算至实际给付之日止；七、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74800元，鉴定费38000元，评估费25150元，其他费用140元，由被告负担，于本判决生效后15日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 李 跃代理审判员 马 艳人民陪审员 王光营二〇一〇年十一月十日书 记 员 李 婵 更多数据：搜索“”来源：