（2010）浙湖民终字第220号
裁判日期: 2010-11-10
公开日期: 2014-08-13
案件名称
徐惠平与丁顺娣房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省湖州市中级人民法院
所属地区
浙江省湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丁顺娣,徐惠平
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙湖民终字第220号上诉人（原审被告）：丁顺娣。被上诉人（原审原告）：徐惠平。委托代理人：盛国强。上诉人丁顺娣因房屋租赁合同纠纷一案，不服长兴县人民法院（2009）湖长和商初字第288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年5月24日受理后，依法组成合议庭，于2010年10月12日组织双方当事人进行了调查。本案现已审理终结。一审法院审理认定：2008年9月7日，丁顺娣、徐惠平签订房屋租赁合同一份，约定：徐惠平将其所有的座落于长兴县雉城镇明珠路490号的房屋出租给丁顺娣经营酒店业务；租期五年，从2008年2月1至2013年1月13日，第一、二年的年租金为300000元，第三年为320000元，第四年为350000元，第五年为390000元；租金的支付方式为第一年一次性付清，第二年起每半年支付一次（提前一个月付清）；承租人不交付或者不按约定时间支付租金逾期达一个月的，出租人有权解除合同；承租人在租赁期间遇有酒店相关事宜，需要出租人办理的由出租人负责办理，如果处理不当或对承租人造成经济损失，由出租人赔偿。合同签订后，徐惠平履行了义务，丁顺娣支付了2009年2月至2009年7月的房屋租金。后双方因酒店营业执照办理问题产生争议，丁顺娣一直未支付2009年7月之后的房屋租金，故纠纷成讼。原审法院审理认为：双方之间的房屋租赁合同合法有效，受法律保护。本案的争议焦点在于酒店的营业执照应由谁办理。双方签订的房屋租赁合同中约定，承租人在租赁期间遇有酒店相关事宜，需要出租人办理的由出租人负责办理，该约定属约定不明，且双方事后又不能对此达成补充协议，故应当按照合同有关条款或交易习惯确定。本案中双方签订的系房屋租赁合同，按照合同法的相关规定，徐惠平作为出租人的主要义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，并不包括为承租人办理相关营业执照的义务。而丁顺娣作为其所经营的酒店业主，依照交易习惯，办理酒店的营业执照是其应当承担的义务。双方在房屋租赁合同中明确约定，第一、二年的年租金为300000元；租金的支付方式为第一年一次性付清，第二年起每半年支付一次（提前一个月付清）；承租人不交付或者不按约定时间支付租金逾期达一个月的，出租人有权解除合同。依照该约定，丁顺娣应于2009年7月付清2009年下半年度的租金，现至今未付，已构成违约，除应承担补缴租金的民事责任外，因此种情形下双方约定的解除合同的条件业已成就，故对徐惠平的诉请，予以支持。丁顺娣要求徐惠平赔偿其财物损失的要求，不属于本案的受理范围，故不作处理，丁顺娣可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十二条第四款、第一百零七条、第一百一十二条的规定，判决：一、解除徐惠平与丁顺娣的房屋租赁合同；二、丁顺娣于判决生效之日起十日内腾空其向徐惠平租赁的位于长兴县雉城镇明珠路490号的房屋，并支付徐惠平2009年8月1日至2009年10月30日的房屋租金75000元，限于判决生效之日起十日内付清；2009年10月30日以后的租金按双方签订的房屋租赁合同约定的租金标准计算至丁顺娣腾空房屋之日止。案件受理费1675元，由丁顺娣承担。上诉人丁顺娣不服上述判决，上诉称：一、徐惠平在一审中未主张由其腾退房屋，一审作此判决有悖不告不理原则；二、一审判定租赁合同第十五条关于办理酒店营业执照的约定属约定不明，系事实认定错误；三、一审未经调查核实便否认其提供的证据，致使错误认定本案纠纷造成的原因；四、徐惠平造成其房屋装修和财物损失，应当在本案中一并审理。被上诉人徐惠平未作书面答辩，但在法庭调查时称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。二审中，丁顺娣提交了如下证据：（1）照片3张，以证明徐惠平在本案二审期间对讼争房屋重新进行了装修；（2）装修图纸1份，以证明其对租赁房屋曾进行过装修；（3）长兴大长金韩国料理餐饮有限公司转让协议、酒店经营承包协议、退股协议等，以证明其取得长兴大长金韩国料理餐饮有限公司经营权的事实。徐惠平在二审中提交了协议2份，以证明该房屋原装修早已存在并属案外人陆文英所有，而非丁顺娣装修。徐惠平对丁顺娣提交的3张照片的真实性无异议，但认为其在一审判决解除租赁合同后对房屋重新进行装修并不违反法律规定。对丁顺娣提交的其他证据及所要证明的事实并不清楚。丁顺娣对徐惠平提交的2份协议质证认为，房屋虽是陆文英的，但是由其本人进行装修的。本院审查认为，双方提交的证据与本案讼争的争议焦点之间并无直接关联，故不作认证。二审查明的事实与一审认定的一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、一审判决是否有悖不告不理原则；二、租赁合同第十五条的约定有否明确酒店营业执照应由徐惠平办理；三、解除租赁合同的条件有否成就；四、对丁顺娣提出的赔偿房屋装修和财物损失的请求，是否应在本案中一并审理。关于争议焦点一，徐惠平在一审中提出的诉讼请求为解除租赁合同并由丁顺娣支付应付租金，确未提出要求对方腾退房屋，但鉴于本案属房屋租赁合同纠纷，合同一旦解除，必然涉及房屋的占有处分，一审在判决合同解除的同时判令承租人腾退房屋，虽然存在释明不充分的程序性瑕疵，但并不明显违反不告不理的诉讼原则，对丁顺娣的该项上诉意见，本院不予支持。关于争议焦点二，租赁合同第十五条约定，承租人在租赁期间遇有酒店相关事宜（如政府、外事、厨房等）需要出租人办理的由出租人负责处理。如出租人处理不当或对承租人造成经济损失，出租人应对承租人进行补偿。根据合同第一条约定，徐惠平将房屋租赁给丁顺娣用于经营酒店业务是明确的，而酒店经营须依法取得经营资格，双方应当是明知的，但合同第十五条对此并未作明确约定，就办理酒店营业执照的义务承担，一审认定双方约定不明，并在此基础上依照交易习惯，判定丁顺娣负有该项义务，符合本案的基本情况和通常交易习惯，本院予以维持。关于争议焦点三，丁顺娣在一审中提交了房屋被锁的照片和函件等证据，以证明徐惠平将店门加锁，丁顺娣要求其解锁的事实，一审对该证据不予采信。丁顺娣上诉称，一审未经调查核实便否认其提供的证据，致使错误认定本案纠纷的原因。本院审查认为，依据双方合同，丁顺娣应于2009年7月1日前支付2009年8月1日至2010年1月31日间的房屋租金，即便按照丁顺娣本人提供的要求解锁的函件，表明徐惠平是于2009年8月9日将店门加锁，此时也已超过合同约定的租金支付时间一个月，故本案纠纷的根本原因在于丁顺娣未依约支付租金。关于争议焦点四，丁顺娣在一审提出，徐惠平的行为造成其房屋装修和财物损失，请求予以赔偿，一审判决认为该诉请不属本案审理范围，建议另行处理。经查，关于上述赔偿事项，一审法院在庭审中向丁顺娣一方进行了明确释明，征询其反诉还是另行起诉的意见，丁顺娣一方明确表示以后再行主张，一审判决尊重当事人的诉讼权利，对该赔偿事项不进行实体处理，在程序上是合法妥当的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三第第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1675元，由上诉人丁顺娣负担。本判决为终审判决。审 判 长 许丹红审 判 员 茹卫泽代理审判员 沈国祥二〇一〇年十一月十日书 记 员 谢敏飞 来源：百度“”