浙江省宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2010）甬仑民初字第965号
原告：唐道海，男，1982年4月20日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。
委托代理人：方辉，浙江甬泰律师事务所律师。
被告：梅维群，女，1964年3月13日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。
原告唐道海与被告梅维群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年5月13日立案受理，依法由
代理
审判员宋建侠适用简易程序于2010年6月17日、10月22日公开开庭进行了审理。原告唐道海及其委托代理人方辉、被告梅维群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐道海诉称：被告梅维群是乐恺恺的母亲，2009年12月31日，原告与被告及乐恺恺签订了一份《房屋转让协议》，约定：原告向乐恺恺购买其名下的位于北仑区东城华园3幢301室房屋，房屋总价为490000元，原告于合同签订日向乐恺恺支付定金50000元，待乐恺恺作出相关产权证后七个工作日内办理过户手续；如果乐恺恺违约，则承担原告所发生的一切费用，并双倍返还原告所交定金，并承担信息费；被告梅维群承诺，因乐恺恺不是本人签字，被告梅维群承担一切责任。签约后，原告按约支付了50000元定��。2010年4月，原告得知交付房屋的条件已经成熟，即要求按约交付房屋，而对方要求增加房价至少90000元才能履约。2010年4月29日，浙江甬泰律师事务所向被告梅维群与乐恺恺各发了一封《律师函》，却毫无音讯。综上，原告认为，原、被告双方签订的《房屋转让协议》真实、有效，原告按约履行了支付定金的义务，而对方却要求加价、拒不履行协议约定的义务，其行为已经违背了诚实信用的原则，构成了违约，侵犯了原告的合法利益。为维护原告之合法权益，特诉至法院请求判令：1、解除原告与被告及乐恺恺签订的《房屋转让协议》；2、乐恺恺违约并双倍返还定金100000元、承担信息费2100元，合计102100元；被告梅维群承担连带责任。原告于2010年10月11日依法申请撤回对乐恺恺的起诉，将诉讼请求变更为：1、被告梅维群返还原告定金50000元；2、被告梅维群赔偿原告房���差价损失72000元及中介费2100元。为证明上述事实，原告提供了以下证据：1、房屋转让协议，证明原被告双方2009年12月31日签订了该协议及约定的协议内容；2、收条，证明原告已经履行了约定的义务；3、收条，证明原告支付了中介费2100元；4、东城华园商品房确认书，证明被告有权处分诉争房屋；5、身份证，证明原、被告主体适格；6、律师函，证明原告要求被告在合理期限内履约，但一直没得到回复，被告已构成根本违约；7、国内特快专递邮件详情单，证明原告已经发函的事实；8、评估报告，证明涉诉房屋在2010年5月15日的市场价为72000元。
被告梅维群辩称：1、房屋买卖合同无效，有两个理由：我不是该幢房屋的所有权人，未经儿子的委托授权，无权在房屋买卖合同上签字；签合同时房产证没有做下来，不能买卖。2、原告有明显过错，他明知道我无权签合同，仍利用我不懂法律和我签订合同，约定了高额违约金。3、原告和中介可能是恶意串通，原告和我是在中介公司签的合同，中介公司应当知道我不能签订合同，仍然提供居间服务，并且5万元定金中有4万元是中介付给我的，中介为什么在明知房屋买卖协议无效的情况下替原告付4万元定金呢？这说明中介和原告恶意串通。综上，买卖合同无效，定金条款自然无效，且原告存在明显过错，其要求双倍返还定金的请求不应得到支持。被告梅维群未向本院提交证据。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、4、5、6、7的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性依法予以确认。关于原告提供的证据8，被告认为评估无效。
本院认为，该评估报告系本院根据原告的申请委托有资质的评估机构作出，评估程序合法，内容客观真实。被告主张评���无效，并未提供相应的证据。因此本院对该评估报告依法予以采信。在审理过程中，原、被告对以下事实无异议，本院依法予以确认：2009年12月31日，被告梅维群以其子乐恺恺的名义与原告签订房屋转让协议，约定将坐落在北仑区东城华园3幢301室面积为80.20平方米、车棚为6.77平方米的房屋（该房屋为以乐恺恺名义向宁波市北仑海洲房地产开发有限公司认购的安置房屋）以总价490000元的价格卖给原告，付款方式为“2009年12月31日付定金伍万元正。双方约定待甲方作出房产证、土地证七个工作日内付房款人民币壹拾万元正，并于当天过户。余款人民币叁拾肆万元正待银行按揭下来后一次性付清”、“信息费人民币4200元由乙方支付”。同日，被告梅维群出具收条载明：“今收唐道海购北仑霞浦东城华园3幢301室房屋定金伍万元正（￥50000）”。2010年4月29日，原��唐道海委托律师发函给梅维群、乐恺恺，要求“贵方在接函后七日内给予明确答复：是否按照协议的约定办理房屋过户手续。如果贵方执意要求加价或者不予答复，则唐道海视贵方的行为已经毁约（即根本违约）。唐道海将授权本律师事务所通过诉讼的途径追究贵方因违约引起的相关民事责任。”另查明，北仑区东城华园3幢301室（含储藏室）房地产“于估价时点2010年5月15日时的市场价值为人民币562000元”。双方对于房屋转让协议无效及被告梅维群收取的定金应予返还的事实均无争议，本院依法予以确认。双方争议的焦点为：对于原告主张的房屋差价72000元及定金2100元，被告是否应予赔偿。
本院认为，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体从以下两方面分析：1、被告梅维��未得到其子乐恺恺的授权，以其子名义与原告签订转让协议，将以乐恺恺名义认定的涉案房屋卖给原告，后因乐恺恺拒绝追认而导致房屋转让协议无效；而原告作为完全民事行为能力人，在签订协议时明知涉案房屋没有交付、没有房产证、土地证、商品房确认书载明的认购人为乐恺恺这些事实，仅凭被告梅维群与乐恺恺的母子关系，就轻率地认为被告梅维群是有代理权的，不需要书面的委托手续，对被告梅维群无代理权未尽到必要的注意义务，因此原、被告应对合同无效各承担50%的责任。综合考虑涉案房屋价格涨幅及原、被告过错责任的大小，确定由被告赔偿原告房屋差价损失36000元。2、关于原告主张的中介费2100元。
本院认为，原告主张已支付中介费2100元，但其提供的收条为个人出具，并未加盖中介公司的公章，也无证据证明出具收条人有权代表中介机构，��原告提供的该份证据不足以证明其主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、五十八条的规定，
判决如下：
一、被告梅维群应于本判决生效之日起3日内返还原告唐道海定金50000元。
二、被告梅维群应于本判决生效之日起3日内赔偿原告唐道海损失36000元。
三、驳回原告唐道海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2782元，减半收取1391元，由原告唐道海负担427元，被告梅维群负担964元。鉴定费2000元，由原告唐道海负担1000元，被告梅维群负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，账号为81×××01，开户银行为中国银行宁波市分行；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）如本判决生效后，义务人拒不履行，权利人可在本判决确定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。
代理
审判员 宋建侠
二〇一〇年十一月五日代
书 记员 朱洁娜浙江省宁波市北仑区人民法院民事裁定书（2010）甬仑民初字第965-2号本院于2010年11月5日对原告唐��海与被告梅维群房屋买卖合同纠纷一案作出的（2010）甬仑民初字第965号民事判决书中存在笔误，应予补正，现
裁定如下：民事判决书中第二页第二十行“72000元”补正为“562000元”。第三页最后一行“定金2100元”补正为“中介费2100元”。
代理
审判员宋建侠十一月二十三日代
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