（2013）甬仑民初字第1735号
裁判日期: 2010-10-28
公开日期: 2016-06-02
案件名称
朱军良、邵伟海与张道红、宁波鸿轩餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市北仑区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱军良,邵伟海,张道红,宁波鸿轩餐饮管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百四十四条
全文
宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2013）甬仑民初字第1735号原告：朱军良。原告：邵伟海。两原告委托代理人：曹海江。两原告委托代理人：孙金鑫。被告：张道红。被告：宁波鸿轩餐饮管理有限公司。法定代表人：张道红。原告朱军良、邵伟海诉被告张道红、宁波鸿轩餐饮管理有限公司（以下简称鸿轩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月3日立案受理，依法由代理审判员林春凤适用简易程序于2013年10月9日公开开庭进行审理。原告朱军良及两原告委托代理人曹海江到庭参加诉讼，被告张道红、鸿轩公司经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告朱君良、邵伟海起诉称：2012年9月19日，原告朱军良、邵伟海与被告张道红签订《房屋租赁合同》一份，约定两原告出租位于宁波市北仑区岷山路（紫金名座）最西面八间房屋（一层至六层）给被告张道红，租期从2012年9月20日至2020年12月31日，租金每年9月1日前付清，其中第一年租金2333000元及押金100000元应于2012年9月21日之前一次性支付；如果被告拖欠租金2月以上，两原告有权终止合同，被告应当赔偿损失。合同签订后，张道红多次拖欠租金，2012年11月1日，两原告与张道红又签订《租房补充协议》一份，约定因张道红违约解除合同则所有装修归原告所有。至2013年6月9日，张道红仍欠500000元租金未付，其于当日出具《还款承诺书》一份，承诺于2013年7月8日之前付清剩余租金，否则按照《租房补充协议》执行，楼红霞与被告鸿轩公司对上述债务承担连带担保责任；同日，鸿轩公司单独出具《承诺书》一份，承诺在2013年9月1日前付清拖欠的租金500000元及2014年租金2205000元，到期不付将自行搬离，所有装修归原告所有。张道红至今仍拖欠租金500000元，楼红霞、鸿轩公司也没有依承诺承担连带担保还款责任，经原告出具律师函后也未能履行义务。原告认为被告张道红拖欠租金已经超过2月，属于根本违约，且两被告因民间借贷不能归还涉及巨额诉讼也不再具有实际履行租赁合同的能力，按照合同约定，两原告有权解除合同、收回房屋，且有权要求两被告立即搬离、腾空房屋，房屋内所有装修应归两原告所有。现诉至法院，要求判令：1.解除两原告与被告张道红之间的房屋租赁合同，房屋内所有装饰装修（含中央空调、电梯等）归两原告所有；2.被告张道红支付拖欠的房屋租金500000元并支付违约金100000元（自2013年9月8日起每月支付违约金50000元），楼红霞与鸿轩公司对张道红的500000元租金付款义务承担连带责任；3.被告张道红、鸿轩公司立即搬离腾空房屋，两被告自2013年9月2日起按每日6041元支付至实际腾空期间的房屋占用费；4.本案诉讼费由张道红、楼红霞、鸿轩公司承担。审理中，原告撤回对楼红霞的起诉，本院予以准许；原告自愿放弃第二项诉讼请求，并变更第三项诉讼请求为判令被告张道红、鸿轩公司立即搬离腾空房屋并按照5753元／日的标准支付合同解除之日至实际腾空日期间的房屋占用费。原告朱军良、邵伟海提供2012年9月19日《房屋租赁合同》、《特别约定》、《租房补充协议》、《还款承诺书》、《承诺书》、律师函四份及圆通快递凭证等证据，用以证明上述事实。被告张道红、鸿轩公司未答辩，亦未向本院提交证据。经开庭审理，两原告提交的证据均系原件，来源合法、与本案具有关联性，本院依法对上述证据予以认定。根据依法采信的证据，结合庭审中原告陈述，本院查明以下事实：原告朱军良、邵伟海自案外人张培义、张旦逾、陈旭东、徐军辉处承租北仑区岷山路383、385、387、389、399（紫金名座）房屋，租期自2012年9月20日至2020年12月31日。2012年9月19日，两原告与被告张道红签订《房屋租赁合同》一份，约定：两原告将北仑区岷山路（紫金名座）最西边捌间房屋加上地下室车库一层，建筑面积共肆仟多平方米，出租给张道红使用；租赁期限自2012年9月20日起至2020年12月31日止，共八年；该房屋租赁前先交壹拾万元作为押金（此押金可以抵作第八年的部分租金）；第一年自2012年9月20日至2013年12月31日，年租金为2100000元，第一年租期共计拾伍个月零拾天，其中减去前两个月装修免租期，实际租期为拾叁个月零拾天，共计租金为2333000元；第一年租金及拾万元押金应于合同签订之日起两日内付清，付清之日起合同生效；租金每壹年支付一次，并于每年9月1日前全部付清，逾期未付清按全部年租金的万分之二十每天收取；张道红拖欠租金时间在两个月以上的，两原告有权终止本合同，收回该房屋，两原告因此遭受损失的，张道红应当予以赔偿。2012年9月21日，两原告与张道红签订《特别约定》一份，针对双方之间的《房屋租赁合同》做如下约定：张道红在2012年10月20日前付清全部房屋租金及房屋押金，如不能付清，张道红已付进甲方的533000元全部作为合同违约金赔偿于两原告，并终止房屋租赁合同。2012年11月1日，两原告与张道红签订《租房补充协议》一份，就《房屋租赁合同》履行情况作出如下约定：张道红应于2012年9月21日止支付给两原告房租2333000元、租赁押金100000元、转让租赁协议的手续费（好处费）200000元，共计2633000元；截止2012年10月31日，张道红已付给两原告1633000元，还欠1000000元整，现因张道红要求，愿意于每月1日支付100000元每月的违约金，为期九个月，以缓解筹建资金压力；如有一月不及时付进违约金，两原告有权取消租赁合同，已付给两原告的1633000元全部作为合同违约金；取消租赁合同后，张道红须于当月的十五日撤离，所有的装修（包括空调、厨房设备及所有设施设备）均归两原告所有，如张道红方不及时撤离，两原告有权强行处理。2013年6月9日，张道红出具《还款承诺书》一份，针对《租房补充协议》中剩余的1000000元款项，承诺在2013年6月9日归还500000元，余款500000元整房租在2013年7月8日前一次性付清；若到期无法归还，按《租房补充协议》内容执行；楼红霞、鸿轩公司对以上债务承担连带保证责任。在该《还款承诺书》尾部，楼红霞签字、鸿轩公司签章。2013年6月9日，鸿轩公司又向两原告出具《承诺书》一份，内容主要包含：两原告与张道红在2012年9月19日签订的《房屋租赁合同》中张道红承租的房屋实际由鸿轩公司使用（张道红系该公司法定代表人），张道红在租赁期间存在多处拖欠租金行为，鸿轩公司承诺在2013年9月1日以前由鸿轩公司付清拖欠的租金500000元和2014年的租金2205000元，如果到时未能支付租金，鸿轩公司承诺到时自行搬离，所有装修（包括空调、电梯及固定装修）不破坏归两原告所有。2013年8月27日，两原告向张道红、鸿轩公司邮寄律师函各一份，分别催促二者支付租金500000元并商量解决2014年租金支付问题，并告知如逾期支付租金两原告将收回出租房屋，张道红及鸿轩公司在同年8月28日收到律师函；2013年9月3日，两原告向张道红、鸿轩公司邮寄律师函各一份，分别催促二者腾空出租房屋。另查明，2012年9月21日，被告张道红向原告朱军良、邵伟海支付房屋租金533000元；到2012年10月31日，张道红又向两原告支付房屋租金800000元、租赁押金100000元、手续费200000元；2013年6月9日，张道红又向两原告支付房屋租金500000元。除上述房屋租金1833000元、租赁押金100000元、手续费20000元外，2012年11月1日至2013年3月30日期间，张道红还向两原告支付了5个月违约金共计500000元，在2013年6月9日，张道红向两原告支付了2013年6月份违约金50000元，即张道红已经向两原告支付违约金550000元。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；合同当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，《租房补充协议》约定如被告张道红有一期不及时支付违约金，原告方有权取消租赁合同，所有装修均归原告所有。被告张道红在《还款承诺书》中承诺：在2013年6月9日归还500000元，余款500000元整房租在2013年7月8日前一次性付清；若到期无法归还，按《租房补充协议》内容执行。鸿轩公司出具的《承诺书》中也明确表示涉诉房屋由鸿轩公司实际使用，同意由其在2013年9月1日之前付清拖欠的租金500000元及2014年租金，若其到时未能支付租金，会自行搬离，所有装修不破坏归两原告所有。现被告张道红未按照约定支付违约金，最后一笔500000元租金经两原告催告张道红、鸿轩公司三日内支付后，被告张道红、鸿轩公司在合理时间内仍未支付，担保人楼红霞也未向原告支付，现两原告要求解除与被告张道红之间的房屋租赁合同、房屋内所有装饰装修归两原告所有的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的被告张道红、鸿轩公司立即搬离腾空房屋并按照5753元／日标准支付合同解除之日至实际腾空日期间的房屋占用费的诉讼请求，《房屋租赁合同》中约定2012年9月20日至2013年12月31日期间租金按照2100000元／年标准计算，以后逐年递增5%，即2013年1月1日至2013年12月31日期间的租金为5753.42元／日（2100000元／年÷365天），原告主张以5753元／日的标准计算占有使用费并未超过合同标准；被告张道红实际仅支付房屋租金1833000元，即便考虑到《房屋租赁合同》约定的免租期两个月，至2013年10月9日（本案开庭之日）1833000元房屋租金经折算可使用租赁房屋的期限也已经届满，两原告要求被告张道红、鸿轩公司按照5753元／日标准支付合同解除之日至实际腾空日期间的房屋占有使用费的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。被告张道红、鸿轩公司经本院依法传唤无正当理由未到庭，依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告朱军良、邵伟海与被告张道红于2012年9月19日签订的《房屋租赁合同》，被告张道红、宁波鸿轩餐饮管理有限公司在北仑区新碶岷山路383号、385号、387号、389号1幢383、385、387、389号房屋及北仑区新碶岷山路399号1幢206室、306室、406室、506室、606室内所作的固定装修（含电梯、中央空调、厨房固定设施）归两原告所有；二、被告张道红、宁波鸿轩餐饮管理有限公司应当在本判决生效之日起30日内腾空搬离北仑区新碶岷山路383号、385号、387号、389号1幢383、385、387、389号房屋及北仑区新碶岷山路399号1幢206室、306室、406室、506室、606室房屋，并在腾空之日起七日内以5753元／日标准向两原告支付自合同解除日至实际腾空日的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费160元，减半收取80元，由被告张道红、宁波鸿轩餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人：宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。）本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。代理审判员 林春凤二〇一〇年十月二十八日（）书 记 员 董 怡 来自：