（2010）甬奉民三初字第504号
裁判日期: 2010-10-25
公开日期: 2015-12-28
案件名称
奉化市××田××食品经营有限公司、奉化市××田××食品经营有限公司为与被告李某与李某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
奉化市人民法院
所属地区
奉化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
奉化市××田××食品经营有限公司,奉化市××田××食品经营有限公司为与被告李某,李某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款
全文
浙江省奉化市人民法院民 事 判 决 书（2010）甬奉民三初字第504号原告：奉化市××田××食品经营有限公司，住所地奉化市××××号。法定代表人：严某某。委托代理人：陈某某。被告：李某某。委托代理人：印某某。委托代理人：沈某。原告奉化市××田××食品经营有限公司为与被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，于2010年7月28日向法院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员胡敏赞独任审判，于2010年10月14日公开开庭进行了审理。原告奉化市××田××食品经营有限公司的委托代理人陈某某，被告李某某的委托代理人沈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奉化市××田××食品经营有限公司起诉称：2009年7月6日，原、被告签订一份房屋租赁协议书，约定原告将其所有的位于奉化市××××层共9间房屋租赁给被告，租期2年，即从2009年7月6日起至2011年7月5日止，租金第一年为100000元，第二年租金递增5%，第一年租金于签订协议时一次性付清，第二年租金提前一个月付清，收款依据必须以原告出具的收据为准；如一方违约，必须支付另一方按全年租金30%计算的违约金。协议签订后，原告即按约将房屋出租给被告，可是被告至今未支付两年租金分文，原告经多次催讨无果。现要求判令被告支付原告2009年度租金100000元及违约金30000元、2010年度租金105000元，合计人民币235000元。原告为证明上述事实，提供下列证据予以证明：1.房产证复印件1份，拟证明原告对出租房屋享有合法所有权的事实。2.房屋租赁协议书1份，拟证明原、被告签订房屋租赁合同约定租期2年、租金数额第一年100000元，第二年增加5%即105000元、违约责任按年度租金的30%承担等方面的事实。3.通话记录清单1份，拟证明原告多次打电话向被告催讨租金的事实。被告李某某未提供书面答辩状，在庭审中口头答辩称：2009年度的租金已过诉讼时效，该部分诉请不应得到支持。房屋租赁合同中约定租赁房屋为三层，但被告实际使用只有一层，就此2010年度的租金只需支付原告诉讼请求的1／3，被告不承担违约责任，即使要承担违约责任，30%的违约金比例过高，要求适当减少。被告没有提供证据。对原告提供的证据经被告质证，现分析认证如下：1.房产证复印件1份，被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据予以认定，可以证明原告对出租房屋享有合法所有权的事实。2.房屋租赁协议书1份，被告对该证据的真实性无异议，但指出被告实际使用的只有房屋第三层共3间，而不是协议书确定的三层共9间，因此认为租金只需支付1／3。对此，原告认为，已经按协议约定将三层房屋共9间交付被告，对被告实际使用情况不清楚，也与原告无关。本院认为既然被告对该证据的真实性没有异议，那么对该协议中确定的权利义务关系予以认定。至于被告的仅实际使用一层租赁房屋，只愿付1／3租金的辩称，原告的主张符合法律规定，予以采纳。3.通话记录清单1份，该证据经质证，被告对真实性无异议，但认为不能据此证明通话内容就是原告向被告催讨租金的事实。本院认为，因该证据没有其他相关证据佐证，系孤证，尚不能印证原告向被告催讨租金的事实，故对该证据的关联性在本案中不予认定。通过对上述证据的分析认定，结合原、被告陈述，本院对本案事实认定如下，2009年7月6日，原、被告签订一份房屋租赁协议书，约定：原告将其所有的位于奉化市××××层共9间房屋出租给被告，租期为2年，即自2009年7月6日至2011年7月5日，租金第一年100000元，第二年递增5%，于协议签订之日支付第一年租金，次年租金提前1个月付清，收款必须凭原告出具收据为准；如一方违约，必须向另一方支付按全年租金30%计算的违约金。协议签订后，原告按约将上述房屋交付被告使用，然被告至今尚未向原告支付租金分文。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁协议书系双方当事人真实意思的表示，双方权利义务关系明确，应认定该合同合法有效。原告已按约向被告交付出租房屋，被告理应按约支付租金。现被告至今未付租金分文，已明显构成违约，原告之诉，应予支持。被告辩称实际使用的承租房屋仅为一层3间，因此要求按约定租金的1／3计算支付第二年的租金，因原告已经按约实际交付房屋，至于被告是否充分使用承租房屋，与原告无关，且被告就变更租金或租赁房屋范围问题，也没有证据证明与原告协商一致。因此对被告的该主张，不予采纳。关于诉讼时效问题，本案对租金支付期限的约定，实际上是2年合同期内的分期付款支付方式，根据最高人民法院司法解释的有关规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算。据此，本案诉讼时效期间应从约定的第二年租金支付截止之日起算，尚未超过1年诉讼时效期间。因此，对被告关于第一年租金请求权已过诉讼时效期间的抗辩，不予采纳。被告拖欠租金至今，已明显构成违约，双方按协议约定的年度租金30%违约金比例，并不违反法律规定，被告要求减少违约金比例的要求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决如下：一、被告李某某支付原告奉化市××田××食品经营有限公司2009年至2011年度房屋租金205000元。二、被告李某某支付原告奉化市××田××食品经营有限公司违约金30000元。上述第一、二项应支付款项共计235000元，限于本判决生效后五日内履行。本案受理费4825元，减半收取2412.5元，由被告李某某负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号：81×××01，开户银行：中国银行宁波市分行；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员 胡敏赞二〇一〇年十月二十五日书记员 葛华娟 百度搜索“”