（2010）甬海民初字第1095号
裁判日期: 2010-10-23
公开日期: 2015-12-28
案件名称
叶某某与朱某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市海曙区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶某某,朱某某,人
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
浙江省宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2010）甬海民初字第1095号原告：叶某某。委托代理人（特别授权代理）：陈某某。被告：朱某某。法定代理人（系朱某某儿子，监护人）：朱兴龙，男，1969年11月8日出生，汉族，公民身份号码330203196911081512，住宁波市海曙区尹江支路**弄**号***室。委托代理人：常某某。原告叶某某诉被告朱某某房屋买卖合同纠纷一案，原告于2010年5月26日诉至本院，本院于同日立案受理后，先适用简易程序，由审判员张频波独任审判，于2010年6月29日、8月25日两次公开开庭进行了审理。后转换普通程序，依法组成合议庭，并再次于2010年9月29日公开开庭进行了审理。原告叶某某的委托代理人陈某某，被告朱某某及其委托代理人常某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年4月4日，原、被告在宁波市立得房地产股份有限公司关爱分公司（以下简称“立得中介”）的中介下，签订存量房屋买卖中介合同一份，约定将被告所有的位于宁波市××××室，建筑面积63.64平方米的商品房转让给原告，价格为人民币830000元。合同同时约定，在合同签订之日，原告支付购房款定金20000元。合同签订当日，原告即付定金20000元，由被告家属徐某某出具收条。事后，原告要求被告提供该房的房产权证、国用土地使用权证等相关权属证明，但被告一直未提供，原告迫于无奈，到宁波市房地产交易中心查询该房的房产登记情况，得知该房尚未登记权属。原告无奈，多次要求被告返还购房定金20000元，但被告却不予归还。原告认为，被告没有取得该房产产权与原告签订存量房屋买卖中介合同，属于违约行为，双方所签订的房产买卖合同属无效合同。被告收取原告购房定金20000元，应当予以归还，而被告却不归还。此举严重侵害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求1、确认原、被告双方签订的存量房屋买卖中介合同无效；2、判令被告返还定金20000元。审理中，原告以情势有变更，即被告在2010年9月17日已将讼争房屋出售给第三方，认为已导致双方合同无法继续履行为由，变更诉讼请求为：判令被告朱某某双倍返还购房定金计40000元，并承担本案受理费等。原告为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据，经被告质证，本院作如下认证：证1、存量房屋买卖中介合同一份，证明原、被告双方就关于买卖位于宁波市××××室房屋进行相关约定的事实。被告无异议。经审核，本院予以认定。证2、收条1张，证明被告收取原告购房定金20000元的事实，由徐某某代收。被告无异议。经审核，本院予以认定。被告辩称：被告出售的房子是在宁波市××××室。被告是盲人，签订合同本人是委托朋友徐某某帮本人处理的，原、被告双方于2010年4月4日在立得中介签订合同的，合同是本人签名的。现原告说合同无效，本人不同意原告这一说法，当时本人在立得中介已讲明本人的房屋因是拆迁户，要待支付公房转私房的房款8万余元后，才能取得讼争房屋的产权。原告叶某某也看过本人出示的私有住房拆迁直接安置协议等房屋材料，并表示同意双方进行房屋买卖，故合同是成立的，房产中介公司是知道合同成立的，4月6日那天，立得中介的人曾将本人带去房产交易中心，说要15个工作日办理房产证，4月20日立得中介打电话给被告，说原告房子不要了，但被告不同意。原告在4月7日要支付230000元，然后，再等原告按揭完毕后再支付580000元，因被告没有钱，房产证没有领出，后因原告没有支付230000元，致使被告没有约90000元去办理房产证。现被告认为合同是有效的，是原告违约。因为原告向法院起诉即表示合同不再履行，故被告在原告开庭明确表示不要涉诉房屋的情况下，向他人暂借90000元去办理了公房转私房的手续，取得了房产证等，并于9月17日将涉诉房屋出售给他人，故被告不能算违约，而是原告违约，现应由原告承担违约责任，支付违约金20000元，被告有权将定金20000元抵为违约金20000元而不予返还。故不同意归还定金20000元，更不同意双倍返还原告购房定金40000元。请求驳回原告诉讼请求。被告为证明其辩称主张，向本院提供了下列证据，经原告质证，本院作如下认证：证①、残疾证一份（系复印件），证明被告系视力一等残疾。原告对真实性无异议，但认为与本案无关。经审核，本院予以认定。证②、存量房屋买卖中介合同一份，证明合同签订了就应当按照合同履行。原告对真实性及合法性均无异议，但对关联性由异议，对原告要证明的内容有异议，认为被告与中介故意隐瞒没有取得房产权的事实，原告在不知情的情况下签订的，并支付了定金。经审核，本院对上述证据的真实性及被告拟证明的对象均予以认定。证③、公有住房拆迁直接安置协议、宁波市拆迁房屋安置补偿评估报告、私有住宅拆迁直接安置差价结算单、住宅直接安置拆迁补偿资金核算单及通知各一份，证明被告因本市紫金巷49号108室房屋拆迁，被安置在徐家漕路××室。被告可以出资向国家补购的事实。原告认为因系复印件，对三性均有异议。并认为即使复印件与原件核对无异，也可从被告提供的证据看出，被告安置的面积是31.24平方米，其他32.4平方米是被告向国家租赁的，被告对此没有所有权，被告隐瞒了该事实，对于通知没有写明被告本人的名字。综上，对于该5份证据，认为均不能证明被告对该房屋能取得房屋所有权的事实。经审核，结合本院向宁波市海曙区房产管理处和西门房管站调查核实，本院对上述证据真实性予以认定。为查明本案事实，本院依职权调取证据如下。经原、被告质证，本院作如下认证。证一、2010年9月17日从宁波市房产产权产籍监理处调取的《房地产转让合同》一份，宁波市存量房传让、房屋所有权登记申请书一份、契证存根一份，上述证据反映，被告朱某某在本院审理期间，于2010年9月17日将本案讼争的房屋坐落于海曙区××室以812500元出售给案外人唐某某、李某某。原、被告均无异议，本院予以认定。证二、2010年8月31日，立得中介给本院的说明书一份，该说明书反映签约及履约经过。原、被告均无异议，本院予以认定。经审理查明，2010年4月4日，原、被告在立得中介签订了《存量房屋买卖中介合同》一份，合同约定被告将坐落于宁波市××××室房屋一套，计63.64平方米出卖给原告，土地使用权人为朱某某，权证号为“--”（即无），其他情况说明为“按现状转让”，买卖总价为人民币830000元，收付（款）方式为1、签订日，原告支付给被告定金计人民币20000元，此定金在过户受让后即转为首付款。2、乙方在2010年4月7日支付给甲方首付款计人民币230000元。3、余款580000元乙方办理按揭贷款，在正式放贷和甲方交房后当天支付给甲方。又就交房和过户事项约定如下：“款清交房，同步结清各项费用”，合同履行期间，立得中介应将约定提供服务的履行情况及时告知原、被告，原、被告对立得中介的履约应提供必要的帮助，并在签约之日起7日内应中介公司要求提供办理产权过户、银行按揭等所需相应证件及资料，如遇节假日，涉及房地产、税收、银行等有关手续可以顺延相应日期。另就违约责任和合同变更双方约定为：被告应按时按约履行交付房产权附属设施等，不得逾期。每逾一日，支付给原告违约金100元。逾期10日，作根本违约处理。原告有权单方解除合同，并要求被告支付违约金20000元，所付房款及定金当场退还，由此造成原告其他损失的也由被告承担；而原告应按时按约履行支付房款，不得逾期，每逾一日，支付被告违约金100元，逾期10日，作根本违约处理，被告有权单方解除合同，并同时要求原告支付违约金20000元，原告所付定金给予退还，由此造成甲方其他损失的也由原告承担。另约定“本合同履行期间，任何一方需变更合同的，应及时书面通知其他签约方，征得其他签约方同意后，签订变更协议”。合同签订后，原告即于当日支付给被告定金20000元。此后，原告要求被告提供该房屋的房屋产权证、土地使用权证等相关权属材料，被告则称需在当月支付给宁波市海曙区房屋处公房转私房的约90000元款项后才能取得房产权证等，要求原告按合同约定的时间，于2010年4月7日，支付首付款230000元。原告以被告未能提供房屋产权证为由予以拒绝，并于2010年5月26日诉至本院，请求确认双方签订的合同无效，并由被告返还定金20000元，审理中，被告表示愿意降价10000元仍出卖给原告，原告则表示不愿再购买涉诉房屋，鉴此，被告于2010年9月17日以812500元的价格将涉讼房屋出售给案外人唐某某、李某某。原告为此变更诉讼请求为要求被告双倍返还购房定金计40000元。另查明，涉讼房屋系被告因拆迁于2003年2月21日与宁波市海曙区房某某签订拆迁安置协议后取得，当时结算时该房屋建筑面积63.64平方米，其中31.24平方米及自行车库属被告私房，32.4平方米由被告向国家租赁，2004年9月20日，宁波市海曙区房某某西门房管站通知被告，可按相关文件规定，对租赁房屋申请补购。2010年4月，被告向宁波市海曙区房某某申请补购，并于2010年8月上旬向宁波市海曙区房某某交纳了32.4平方米房屋的补购费共计87210元，从而于2010年8月下旬取得了涉讼房屋的产权证。本案经本院主持调解，因原、被告各执已见，致调解不成。本院认为，原、被告双方所签订的存量房屋买卖中介合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应认定合法、有效。双方均应依约履行。根据宁波市立得房地产股份有限公司关爱分公司的证明可知，签约日，被告已在中介处提供了公有住房拆迁直接安置协议、安置补偿评估报告、私有住房拆迁直接安置差价结算单、拆迁补偿资金核算单等涉讼房屋的相关资料，并已如实告知原告，房屋产权证尚未办出，需等原告首付以后再去宁波市海曙区房某某审批并支付补购费后才能办理房屋产权证。原、被告双方是在对上述认可无争议的前提下签订房屋买卖中介合同。合同签订后，原告虽支付了房屋定金20000元，但未按约在2010年4月7日再支付给被告首付款230000元，并于2010年5月26日诉至本院，以诉争房屋无产权证为由请求认定合同无效，并返还定金20000元。在被告自愿降价10000元的情况下，仍坚持不再支付房款和履行合同，此举，因已超过合同约定付款期的10日，根据合同约定应作根本违约处理，被告有权单方解除合同，并同时要求原告支付违约金20000元。故被告以原告已违约，而应承担支付违约金20000元的违约责任，而不同意退还原告已支付的定金20000元，被告有权将定金20000元抵为违约金20000元且不予返还，并未违反法律规定和超过合同约定。根据合同约定，被告虽应退还给原告已支付的定金20000元，但因原告应支付给被告违约金20000元，故上述两款因金额相当而可将原告已支付的定金20000元作为原告应支付给被告的违约金20000元而折抵。故原告起诉时诉称要求被告返还定金20000元和审理中变更要求被告双倍返还定金40000元的诉讼请求，均缺乏事实理由和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告叶某某的诉讼请求。案件受理费810元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴费通知书七日内凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局预算外资金，帐号为81×××01，开户银行为中国银行宁波市分行，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作放弃上诉处理。审 判 长 张频波代理审判员 刘先霞人民陪审员 阮志金二〇一〇年十月二十三日代书 记员 王 璐 更多数据：