（2010）杭余瓶民初字第294号
裁判日期: 2010-10-22
公开日期: 2014-07-09
案件名称
商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吕玉水,杭州华达房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭余瓶民初字第294号原告：吕玉水。委托代理人：张锷，浙江援手律师事务所律师。被告：杭州华达房地产开发有限公司。法定代表人：汤国华，总经理。委托代理人：李继辉，杭州市华达法律服务所法律工作者。原告吕玉水诉被告杭州华达房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2010年9月2日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2010年9月27日进行了公开开庭审理。原告吕玉水（以下称原告）及委托代理人张锷、被告杭州华达房地产开发有限公司（以下称被告）委托代理人李继辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2008年3月2日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买瑞达城市花苑15幢1单元301室商品房，房款为434431元，该房被告应于2008年5月31日前向原告交付，但被告在收取全部房款后却至今未能交房。为此，原告根据签订的《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按日支付购房款的万分之1.5作为违约金的约定，要求被告继续履行交房义务并支付自2009年4月1日起至2010年9月30日的逾期交房违约金人民币35710元，本案诉讼费亦由被告负担。为证明所述事实，原告向本院递交的证据有：1、2007年3月2日签订的《商品房买卖合同》一份，以证明原、被告关于购买涉案瑞达城市花苑15幢1单元301室商品房所作的权利义务约定。2、杭州市余杭区人民法院（2009）杭余民初字第2037号民事判决书一份，以证明原告要求被告支付违约金的计算日期以及在被告在答辩中提出的抗辩理由不能成立的事实。被告华达房产公司辩称：涉案的瑞达城市花苑商品房项目属于旧城改造项目，因非开发商所能控制的各种历史遗留问题引发的拆迁迟延和规划调整从而导致交房延期，作为开发商的被告已力求政府协助解决，尽到了自己的能力。因此，根据《商品房买卖合同》关于如遇“非甲方（出卖方）所能控制的因素”可以延期交房的约定，不应当认定被告存在违约，法院应当驳回原告的诉讼请求。对所述事项，被告未向本院递交证据材料。上列原告提交的证据材料，经质证，被告对其真实性无异议，本院经审查后予以确认为本案认定事实的有效证据。综合原告陈述与被告辩解，以及举证、质证，本院认定事实如下：被告开发的位于杭州市余杭区瓶窑镇大观山村的瑞达城市花苑15幢商品房项目于2005年经杭州市余杭区建设局批准销售，预售证号为“余售许字（2005）第067号”。2008年3月2日，原、被告签订《商品房购销合同》一份，约定：原告向被告购买瑞达城市花苑15幢1单元301室商品房，该房建筑面积128.43平方米，房屋总价434431元，原告首期付款131434元，应于2008年3月2日前付清，其余260000元向银行按揭，于本合同登记备案后15日内到银行办妥；该合同第八条约定交房期限，被告应当“于2008年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将达到签约时国家规定的交付标准并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，（2）非甲方所能控制的因素。”。合同第九条关于逾期交房，若“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。”。合同签订后，原告依约付清购房款，但被告以开发的商品房系旧城改造项目涉及历史遗留问题致该项目拆迁迟延和规划调整，使得被告不能按期交付合格的商品房为由，未能向原告交付涉案瑞达城市花苑15幢1单元301室商品房。为此，原告于2009年3月24日起诉被告支付2007年10月1日起至2009年3月31日的逾期交房违约金，案经法院审理，原告的诉讼请求获得判决支持。事后，被告仍未能交房，且原告不同意退房。在本案诉讼中，被告也未能提交有效证据证明涉案瑞达城市花苑15幢1单元301室商品房已符合合同约定的交房条件。现原告起诉至本院，要求被告继续履行交房合同义务，并支付自2009年4月1日起至2010年9月30日的逾期交房违约金人民币35710元，案件受理费也由被告负担。案经开庭审理，多次调解无效。本院认为：原、被告签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，且不违反相关的法律规定，应确认有效。被告在原告依约付清房款后却至今未按约交付符合合同约定的涉案商品房，对此被告辩称涉案商品房系旧城改造项目因涉及历史遗留问题而引发拆迁迟延以及规划调整，该事由归属于《商品房购销合同》约定的可以延期交房的“非甲方所能控制的因素”而构成逾期交房的免责。鉴此，首先在双方的合同中关于“非甲方所能控制的因素”约定不明确，理解上双方各执一词；其次关于被告提及的历史遗留问题已经或将可能影响限期交房，在合同中并无相应记载，并且亦无相应的证据证明在双方签订合同时和签订合同后被告作过相应的善意提示或告知。因此，被告逾期交房的免责理由不成立，被告应当向原告承担违约责任，支付逾期交房的违约金。至于原告要求被告继续履行交房合同义务，鉴于涉案商品房涉及第三方相关职能部门验收等诸多事项，现并无相应的有效证据证明已达到合同约定的交房条件，故在本案中不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告杭州华达房地产开发有限公司支付原告吕玉水逾期交房违约金人民币35710元（计算至2010年9月30日止），限于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告吕玉水其它诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案案件受理费693元，减半收取346.5元，由被告杭州华达房地产开发有限公司负担，限于本判决生效之日起十五日内向本院交付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费693元（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 王富春二〇一〇年十月二十二日书记员 许 峰 来自：