（2010）浙温民终字第1302号
裁判日期: 2010-10-22
公开日期: 2014-06-13
案件名称
浙江特陶集团公司与孙建萍租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙建萍,浙江特陶集团公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙温民终字第1302号上诉人（原审被告）孙建萍。委托代理人张成德，男。被上诉人（原审原告）浙江特陶集团公司，住所地：温州市鹿城区鹿城路375号。法定代表人蒋庆华，总经理。委托代理人林合敬，浙江金克明律师事务所律师。上诉人孙建萍因租赁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2010）温鹿民初字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，已审理终结。原判认定，原告浙江特陶集团公司系国有企业，其前身为温州高频电瓷总厂。被告孙建萍的丈夫叶国新原任温州高频电瓷总厂保卫科科长，党委委员。温州高频电瓷总厂因危房需要建设蜂鸣片大楼（现为特陶大楼），其上级主管温州市陶瓷建筑材料总公司于1990年7月向温州市工业经济委员会提交《关于温州高频电瓷总厂危房改造计划实施意见的报告》，提出：按规定修建9497.8平方米房屋，其中3600平方米危房改造计划列入该厂蜂鸣片技术改造项目，所需资金由项目列支，其余5900平方米，所需资金206.5万元，商请市建行贷款。1991年1月，温州市工业经济委员会同意该项目开工。同年11月9日，温州高频电瓷总厂发出《关于我厂蜂鸣片新大楼营业房出租的通知》，通知载明：最近我厂三大技改项目即将竣工，为减少企业新增负担，加快资金还贷任务，经厂部研究决定，对即将落成的蜂鸣片大楼的一楼营业房全部出租，如有意者，请于本月15日前来本厂工会办理手续，本营业房一次性租用时间为30年，一次性交纳租金2万元，享用30年。同年11月15日，被告向温州高频电瓷总厂缴纳建房集资款2万元，12月1日，被告（作为乙方）与温州高频电瓷总厂（作为甲方）签订《融资联建协议书》一份，约定：乙方出资2万元，由甲方统一组织建筑蜂鸣片大楼，蜂鸣片大楼建成后，所有权属甲方，甲方将蜂鸣片大楼底层沿街东起第1间（即鹿城路379号店面）供乙方使用，面积3米×6米，使用时间自1992年1月至2021年12月止；在使用期内，乙方不得终止协议，若乙方自行终止协议，集资款2万元，甲方不予退回；在使用期内，甲方不得终止协议，若遇国家政策重大变化，不得不终止协议，甲方在收回房屋前，应向乙方一次性支付一切损失及违约金，违约金＝（30年－已使用年数）×终止协议时市场同等条件年房租金×70%。蜂鸣片大楼于1991年底竣工，1992年开始上述营业房交付被告使用至今，现该营业房由被告开办饭店。2006年11月8日，温州市鹿城区人民检察院提出《检查建议》，指出：温州高频电瓷总厂领导以权谋私，将其所有的蜂鸣片大楼17间营业房以个人交少量抵押金形式承包给个人使用，使用期限30年，建议集团公司以合同条款违反相关规定为由，收回17间营业房使用权。2009年4月17日，中共温州市纪委驻温州市国资委纪检组提出《关于收回原蜂鸣片大楼店面使用权的建议》，指出温州高频电瓷总厂部分党员干部存在违反集资联建规定、未经批准、暗箱操作、以权谋私的行为，建议温州市工业资产管理有限公司收回蜂鸣片大楼16间店面使用权，制止国资流失。4月21日，中共温州市工业资产管理有限公司委员会作出《关于收回特陶沿街16间店面使用权的决定》。为此，原告遂向温州市鹿城区人民法院起诉。原判认为，一、涉案的《融资联建协议书》的性质。从原、被告签订的《融资联建协议书》的内容看，原告将涉案店面供被告使用30年，被告向原告支付价款2万元，该协议书的约定符合合同法规定的租赁合同的特征，本案属于租赁合同纠纷。二、涉案的《融资联建协议书》是否违反法律、行政法规的强制性规定。合同法实施后，只有违反法律、行政法规强制性效力性规定的合同才是无效合同。《国有资产评估管理办法》虽规定了企业租赁可以进行评估，但该规定不属于合同法规定的强制性规定。《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》虽规定了租赁期限每届为3至5年，但该规定是指全民所有制小型工业企业的整体租赁，而本案是国有企业将一间店面向个人出租，上述规定并不适用本案。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过20年；超过20年的，超过部分无效。虽合同法是于1999年10月1日起实施的，但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。在合同法实施前，法律没有对租赁合同的期限作出规定，本案符合上述司法解释的规定，故涉案的《融资联建协议书》违反了合同法关于租赁期限的规定，其超过20年的租赁期限部分应属无效，但合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。三、被告是否应立即腾空并归还温州市鹿城区鹿城路379号店面。原、被告签订的《融资联建协议书》约定的租赁期限自1992年1月至2021年12月止，现租赁期限未满20年，而涉案的《融资联建协议书》中约定的超过20年租赁期限部分无效，故原告要求被告立即腾空并归还温州市鹿城区鹿城路379号店面，没有事实与法律依据，但被告应于租赁期满20年即2011年12月31日前腾空并归还原告位于温州市鹿城区鹿城路379号店面。原告收取被告30年租金2万元，现因租赁期限调整为20年，故原告应按比例返还被告后10年的租金6667元（2万元÷30年×10年）。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下：一、确认原告浙江特陶集团公司与被告孙建萍签订的《融资联建协议书》中超过20年租赁期限的约定无效；二、被告孙建萍于2011年12月31日前腾空并归还原告浙江特陶集团公司位于温州市鹿城区鹿城路379号店面，同时，原告浙江特陶集团公司返还被告孙建萍租金6667元；三、驳回原告浙江特陶集团公司的其他诉讼请求。案件受理费160元，由原告浙江特陶集团公司与被告孙建萍各负担80元。一审宣判后，孙建萍不服，提起上诉称：一、原审判决认定本案属店面租赁合同纠纷缺乏事实和法律根据。1991年11月初，被上诉人因建造蜂鸣片大楼急需资金，故被上诉人采用了集资联建的办法筹措资金。当时上诉人向被上诉人缴纳了2万元建房集资款，得到了30年的店面使用期，因此，双方是店面使用合同，而非店面租赁合同，这两者有着本质的区别。二、原审判决适用法律不当。原审判决适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条规定不当，本案应适用该解释第二条和《合同法》第四章有关规定，双方应遵守诚实信用原则和按照约定全面履行自己的义务。三、原审判决损害了上诉人的合法权益。原审判决将2万元认定为租金，等分成30年，确认后10年的租期不合法，以6667元作为后10年的租金返还，但上诉人损失的后10年经营收益又该如何赔偿。综上，原判认定事实错误，适用法律不当，背离了合同法的根本宗旨，损害了上诉人的合法权益，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的起诉，本案受理费由被上诉人承担。被上诉人浙江特陶集团公司辩称：一、关于双方合同性质。被上诉人在建设蜂鸣片大楼时资金已全部到位，没有任何集资和融资的必要，双方当时签订的融资联建协议书本身就属于关联交易，恶意串通是十分明显的。双方之间签订的合同实际上是以出让30年店面使用权为形式的非法转让企业国有资产使用权益的变相转让合同，它是以租赁合同为外衣，掩盖其非法侵占国有资产权益的非法目的，应认定为无效的违法行为。二、本案的法律适用。上诉人认为本案应适用合同法第四章合同履行的有关规定错误。本案是合同效力之争，不存在合同履行的争议，因此本案应适用合同效力的有关规定。关于合同效力，被上诉人认为，本案合同是全部无效、自始无效，而非一审判决所认定的超过20年部分无效。三、关于本案谁的权益受到损害的问题。上诉人认为一审判决损害了其合法权益，违背客观事实，上诉人所谓的权益本身是非法的，其主张后10年使用期的预期可得利益也没有任何法律依据。本案合同是双方恶意串通所签订，侵害的不仅是国有企业的利益，也损害了国家的利益。综上，上诉人的上诉理由大部分与本案争议焦点无关，且没有任何事实和法律依据，应驳回其上诉请求。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经本院二审审理查明的事实与原判认定的事实一致，有原判已确认的证据及当事人的陈述为证。本院认为，本案二审双方当事人争议的主要问题仍然是双方签订的融资联建协议书的性质和效力。上诉人孙建萍主张双方非店面租赁合同，而为店面使用合同，但店面租赁合同与店面使用合同本质上属于同一性质的合同，且从双方签订的融资联建协议书内容来看，被上诉人浙江特陶集团公司将店面交给上诉人孙建萍使用30年，而上诉人孙建萍支付2万元的租金，此种形式符合租赁合同的性质，因此原判认定双方为租赁合同关系正确。本案双方约定租赁期限为30年，但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条和《合同法》第二百一十四条规定，双方约定的租赁期限超过了法定的最高20年期限，因此，原判认定双方约定超过20年的租赁期限无效，符合法律规定。因超过20年的租赁期限无效，双方应承担各自的返还义务，上诉人孙建萍应返还店面，而被上诉人浙江特陶集团公司则应返还已付的该无效租赁期限的租金，上诉人孙建萍主张此结果损害了其后10年租赁期限的可得利益，无法律依据，本院不予支持。综上，上诉人孙建萍的上诉理由与请求不成立，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费160元，由上诉人孙建萍负担。本判决为终审判决。审判长 戴 真审判员 郑明岳审判员 胡爱玲二〇一〇年十月二十二日书记员 曾 慧 来自：