（2010）杭江笕民初字第441号
裁判日期: 2010-10-19
公开日期: 2015-12-27
案件名称
周甲与杭州××物业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市江干区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周甲,杭州××物业经营管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款
全文
浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2010）杭江笕民初字第441号原告周甲。委托代理人周乙。被告杭州××物业经营管理有限公司，住所地杭州市××区机场路××楼。法定代表人刘某某。委托代理人金某某。委托代理人杨某。原告周甲诉被告杭州××物业经营管理有限公司（以下简称大家××公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2010年5月27日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年9月15日公开开庭进行了审理。原告周甲的委托代理人周乙，被告大家××公司的委托代理人金某某、杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周甲诉称，2010年1月5日，原、被告双方签订租赁协议，约定由原告承租位于杭州三里××路××号房屋，月租金2920元，租赁期限自2010年1月20日起至2011年12月31日止，但在2010年4月29日，被告向某告发出终止合同函件，无故要求提前终止合同，给原告造成巨大经济损失。因原、被告双方签订的租赁合同合法有效，被告提前解除租赁关系没有事实和法律依据，构成违约，应承担违约责任，故诉至法院，要求判令：1、解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2、被告向某告退还剩余租金5840元、物业保证金3000元、剩余物业费204元、并支付违约金5840元，合计人民币14884元；3、被告赔偿因其违约给原告造成的各项损失费某民币35901元（购买物品损失6801元及装修费用29100元）；4、本案诉讼费由被告承担。被告大家××公司辩称，被告于2010年4月29日发函仅是向某告发出解除合同的通知，并未采取任何强制措施，租赁房屋到目前为止仍由原告占有，没有给原告造成损失。另外，原告的行为违反了双方签订的租赁合同的相关规定。原告没有按合同的约定进行正常的足浴店营业，至今仍未提供相关报批文件和营业执照，存在非法经营和治安某患。江干区公安分局闸弄口派出所曾发函至被告，建议被告与原告终止租赁合同。原告在未经被告同意的情况下，擅自进行违规装修，改变房屋结构，在房屋内使用煤气，未配置消防器材，存在安全隐患，经被告多次要求，原告均未予整改。而且原告在未经被告同意的情况下存在转让房屋的情形，违反了合同的规定。因原告违法经营，造成消防安全及治安某患，引起了业主的投诉，江干区闸弄口街道兰苑业主委员会及江干区闸弄口街道兰苑社区居民委员会均发来建议函称原告的行为引起业主投诉，造成消防安全及治安某患，要求被告与原告终止合同。鉴于原告的上述行为已严重违反租赁合同约定的相关条款，构成违约，被告根据租赁合同约定终止合同，属合法行为。故被告的行为是维护自身合法利益，并非构成违约。被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告周甲为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据材料：1、租赁合同1份，欲证明原、被告之间存在房屋租赁关系。2、补充协议1份，欲证明原告已交纳物业费。3、终止合同的函1份，欲证明被告提前终止合同。4、发票3张，欲证明原告已交纳物业费、房屋租金及保证金。5、收款收据1份，欲证明因被告违约给原告造成的损失。6、杭某某世易得品牌管理有限公司装修工程某包某同1份、装修图纸1份、杭某某世易得品牌管理有限公司装修工程预（决）算表1份，欲证明原告委托装修公司对承租营业房进行装修的事实。7、收据2份、建筑业统一发票1份，欲证明原告委托装修公司对承租营业房进行装修产生的费用为29100元。被告大家××公司为证明其主张，向本院提交以下证据材料：1、租赁合同1份，欲证明原、被告之间的租赁合同关系。2、照片1张，欲证明原告存在违法装修的事实。3、租赁房消防安全责任书1份，欲证明原告违反合同附件的约定。4、照片1张，欲证明原告擅自转让承租房。5、闸弄口派出所联系函1份，欲证明原告违反合同约定，非法经营。6、兰苑业委会致大家兰苑物业服务处函1份，欲证明业委会建议被告与原告解除房屋租赁合同。7、兰苑社区致被告函1份，欲证明社区接到居民投诉及检查情况。上述证据经庭审质证。原、被告的质证意见及本院对证据的认证意见如下：对原告周甲提交的上述证据材料，证据1、2、4，被告对真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。证据3，被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该函只是向某告提出终止合同的要求，并未强行终止合同。本院认为，该终止合同的函件形式合法，内容真实，予以确认。证据5，被告对真实性、关联性均有异议，认为该证据并非正规发票，真实性无法确认，且与本案无关。本院认为，被告异议成立，对该证据本院不予确认。证据6、7，被告对真实性无异议，对关联性均有异议，认为与本案无关。本院认为，该两份证据内容真实且能相互印证，结合原告向被告租赁房屋的事实，能够说明原告的待证事实，故对该两份证据本院予以确认。对被告大家××公司提交的证据材料，证据1、3，原告无异议，本院予以确认。证据2，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为该照片不能证明是在原告承租的房屋里拍的，与本案所涉租赁房无关。本院认为，原告异议成立，该证据不予确认。证据4，原告有异议，认为转让的字样不是原告所写。本院认为，仅从照片无法判断原告擅自转让承租房的事实，故该证据不予确认。证据5，原告对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为经营户的经营范围与消防问题不是派出所的职权管理范围，该证据与本案无关。证据6，原告有异议，认为业委会与大家××公司有利害关系，且该证据没有其他证据相佐证。证据7，原告有异议，认为该证据没有相应证据佐证，有事后补写之嫌。本院认为，被告提供的证据5、6、7，能够相互印证，反映出原告在承租房屋进行经营时存在治安、消防隐患，引起业主投诉，且经派出所责令整改仍未得到解决的事实。故对该三份证据本院予以确认。根据本院确认的有效证据及当事人的庭审陈述，本案可以认定的事实如下：2010年1月5日，原、被告双方签订租赁协议，约定由原告承租位于杭州三里××路××号房屋，月租金2920元，租赁期限自2010年1月20日起至2011年12月31日止，租赁合同对违约责任等相关内容均作了约定。同日，双方签订补充协议一份，约定该房屋物业管理费每月102.2元。合同签订后，原告支付了2010年1月20日至2010年6月30日的租金15573元和物管费545元。嗣后，原告在承租房屋进行经营时因存在治安、消防隐患，引起业主投诉，经派出所责令整改后仍未得到解决。为此，闸弄口派出所、闸弄口街道兰苑社区居民委员会、闸弄口街道兰苑社区兰苑小区业主委员会均发函要求被告根据租赁合同与原告终止合同。2010年4月29日，被告向某告发出关于终止合同的函，要求提前终止合同。2010年5月27日，原告周甲诉至本院，要求被告承担违约责任。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》属意思自治下的合意行为，合法有效，双方均应严格遵守。该《租赁合同》第十二条第四款约定，在租赁期内，承租人由于治安、噪声等因素引起业主投诉的，出租人有权终止合同。本案中，原告周甲在对承租房进行经营使用时，因存在治安、消防隐患，引起闸弄口街道兰苑社区业主的投诉。辖区派出所对原告提出整改意见后，其一直未予整改。由此可见，原告的行为违反了合同约定，被告解除合同的条件已经成就，故被告发函至原告要求与其终止合同于法有据，并非构成违约。因此原告要求被告支付违约金及赔偿违约损失的主张不能成立。另，解除合同的条件成就时，一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告于2010年4月29日发函至原告处要求提前终止合同，双方签订的租赁合同即已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故原告已预付租金及物管费应予返还。原告未提供证据证明已将租赁房屋交还给被告，视为该租赁房屋一直由原告实际占用至今，其要求退还物业保证金的条件并未成就，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七之规定，判决如下：解除原告周甲与被告杭州大家物业经营管理有限公司于2010年1月5日签订的《租赁合同》。二、被告杭州××物业经营管理有限公司返还原告周甲剩余房屋租金人民币5840元、剩余物管费某民币204元，共计人民币6044元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告周甲的其他诉讼请求。本案案件受理费某民币1070元，由原告周甲负担人民币943元，被告杭州××物业经营管理有限公司负担人民币127元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1070元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××024409008802968）。审 判 员 叶志忠审 判 员 李秀琴人民陪审员 王 飞二〇一〇年十月十九日代书 记员 夏晓青 微信公众号“”