（2009）嘉平民初字第2100号

裁判日期: 2010-10-18

公开日期: 2015-12-28

案件名称

平湖×××××设备厂与平湖×××××玻璃有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

平湖市人民法院

所属地区

平湖市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

平湖×××××设备厂,平湖×××××玻璃有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

浙江省平湖市人民法院民事判决书（2009）嘉平民初字第2100号原告：平湖×××××设备厂。住所地：平湖×××钟埭街道（原当湖镇）邵家村。代表人：冯某某。委托代理人：曹某某。被告：平湖×××××玻璃有限公司。住所地：平湖××经济开发区××号。法定代表人：邹某某。委托代理人：王某某。原告平湖×××××设备厂（以下简称永发×××厂）为与被告平湖×××××玻璃有限公司（以下简称华瑞×××）房屋租赁合同纠纷一案，于2009年10月23日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员朱洪潮适用简易程序独任审判，于2009年12月1日公开开庭进行了审理。原告永发×××厂的委托代理人曹某某、被告华瑞×××的委托代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永发×××厂起诉称：被告系玻璃生产企业，租赁原告坐落于平湖××××街道××组的厂房用于经营。2007年3月9日，被告为续租原告厂房而与原告续签《房屋租借协议》一份，该协议约定，被告承租原告车间、办公用房等生产经营用房面积约5300平方米；上述房屋年租金46万元；支付方式为半年一期，提前一个月支付下期租金；房屋租赁期限为六年，自2007年6月1日至2013年5月31日止；如被告合同期内退房，应提前一年以书面形式通甲告，擅自退房，被告赔偿原告全年的总房租收入46万元。协议同时约定，被告逾期支付租金，按逾期付款总额每日万分之五的比例计算，向原告支付违约金；合同终止之日，被告必须将租赁房屋恢复原状，搬迁所有设备等物品，将房屋交还原告，否则，被告按每日2000元标准赔偿原告所受损失。合同签订后，被告依法占有、使用原告上述厂房。2008年8月22日，被告书面通甲告要求提前解除双方签订的《房屋租借协议》，并称其曾于2008年春节通知过原告。原告于2008年8月25日回函被告，声明2008年8月22日前未收到过被告任何解约通知，同时告知被告，根据双方关于合同期内被告退房，应提前一年以书面形式通甲告的约定，被告解除合同的期限为2009年8月21日。此后，被告继续租赁使用原告厂房，自2009年1月1日后的租金分文未付。2009年8月18日，原告书面通知被告，要求其按合同约定搬迁所有设备，将租赁房屋恢复原样并清理卫生后于2009年8月21日交还原告，但被告至今未将租赁房屋腾退交付给原告。现请求判令：1、被告立即支付原告房屋租金345944.84元；2、被告支付逾期交付房屋租金之违约金46423.96元（暂计至起诉之日）；3、被告赔偿其不腾退房屋而给原告造成的损失110000元（暂计至起诉之日）；4、本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告变更第2、3项诉讼请求中期限计算至判决确定履行之日止。被告华瑞×××答辩称：1、原、被告于2007年3月9日签订的《房屋租借协议》无效。合同约定原告出租给被告的厂房面积约5300平方米，而原告实际出租给被告的有证房屋只有4000多平方米。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划的规定建设的房屋，与承租人订立的租借协议无效。2、被告在原告的出租房屋内无法保证正常某某，并给客户造成极坏影响。2008年2月、3月，原告投资人赵某某、冯某某夫妇对外借款后，为逃避债务，在已属事实婚姻的情况下，于2008年3月28日补办结婚登记手续，同年4月9日又办理离婚登记手续，造成债主堵门讨债，并将电线剪断，影响了被告的生产经营。3、被告于2005年12月21日到2008年12月底向原告支付上百万租金，原告未能提供房租发票，致使被告税务抵扣损失20多万。4、被告要求原告于2009年春节前解除租借协议，办理房屋交接手续，但至2009年1月底，被告单位空无一人，春节过后，厂房被法院书面查封。5、2006年3月，被告向平湖市自来水公司交纳安装费4万元，双方曾约定可在租房结束后折抵房租。综上，被告认为，双方签订的房屋租借协议应属无效，应以实际使用期限计算房租，被告已通甲告于2009年1月30日前办理房屋交接手续，原告拒绝接收，应视为被告已将房屋归还给原告。故请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张的事实，向本院递交了以下证据材料：一、房屋租借协议1份，证明被告向原告租房的有关事实以及房屋租赁期限、租金及解除合同必须提前一年通知出租方等合同约定内容。二、平某第06××89号房权证1份，平某第06××90号房权证1份，证明出租房屋所有权人为原告的事实。三、被告于2008年8月22日致原告的《解除租赁合同通乙》1份，证明被告欲与原告解除房屋租赁合同的事实。四、原告2008年8月25日致被告回函1份及邮寄凭证1份，证明原告告知被告解除租赁合同需提前一年通知。五、原告2009年8月18日致被告的《关于办理房屋交验手续的通知》1份及邮寄凭证1份，证明原告要求被告于2009年8月21日依约向原告交还租房的事实。六、照片10份（当庭提供），证明被告至今没有搬迁其搭建的设施，将房屋恢复原样，也没有将厂房交还给原告，拆除的墙壁及配件设施等均没有修复。七、被告2008年12月15日及2009年6月23日公司变更登记审核表2份，证明截止2009年6月23日被告在工商管理机关某某的地址还是承租房屋的地址。八、发票1份，证明报警记录的电话是原告的。被告质证认为，证据一，真实性无异议，条款中第一条第三项中约定租房面积是5300平方米，包括北面车间和南面底楼，结合原告提供的房产证，南面楼共1690.85平方米，每一层是400平方米，合同中底楼的218平方米是属于出租范围，另外有个食堂是双方公用的，结合房产证北楼的面积，实际原告出租给被告的房屋的面积是4000平方米左右。第五条合同解除中第二点约定，甲方有明显欺诈行为和失信行为的，乙方可以不通知甲方而立即解除本合同，反过来也适用于被告可因原告的失信而解除合同。第六条中添上去的一条约定为乙方必须搬迁所有设备，如不搬迁每天支付2000元给甲方，该条款只限于设备的搬迁。证据二，真实性无异议，北面楼3967.81平方米是被告承租的，南面楼底楼的200多平米是被告承租的。证据三，无异议，被告多次通甲告解除房屋租借协议并且要求原告在2009年1月30日前做好房屋接收工作。证据四，真实性无异议。证据五，真实性无异议，这个通知前，被告于2009年1月份将房屋内属于被告的设备搬离时，原告以逃避的方式拒绝接收房屋，该通知是从嘉兴寄出的，从2008年底到2009年上半年，被告多次找原告，但是一直找不到原告。证据六，厂房内已空无一物，实际也已由原告管理，原告没有提供相应的证据证明被告未将厂房恢复原状。证据七，无异议，注册地址未变动不代表企业没有实际搬迁。证据八，无异议，不仅原告报了警，被告也报了警。针对自已的抗辩理由，被告向本院递交了以下证据：一、房屋租赁终止协议1份，证明原、被告的租房关系始于2005年。二、补充协议1份，收款收据1份（与原件核对无异议），证明被告支付4万元的水道接通丙，合同终止最后结算时其中的2万元可抵房租。三、收条、领条、付款凭单8份（与原件核对无异议），证明被告支付房租98万余元，原告未开具发票，被告已付清至2008年12月的房租。四、出示依被告申请调取的平湖市公某某钟埭派出所证明1份、平湖市公某某指挥中心证明1份、（2009）嘉平商初字第347号判决书1份、（2009）嘉平商初字第290号判决书1份，被告以此证明2008年2、3月份开始，因赵某某的个人借款无力归还，赵某某与冯某某夫妇在2008年3月28日办理结婚登记手续，4月9日又办理了离婚登记手续，致使在2008年4、5月份经常有人到被告所租赁的房屋堵门讨债闹事，原、被告均报警。在对赵某某与冯某某民间借贷纠纷案的诉讼过程中，法院对原告的厂房进行了查封，当时法院采用公告方式送达诉讼文书。原告质证认为，证据一，真实性无异议。证据二，补充协议的真实性无异议，补充协议约定租房结束承租方不可拆除管道，如拆除管道，费用原告不承担，故需要核对现场，如果不拆除管道，原告认可补充协议支付费用的50%，对被告支付的水道接通丙40000元无异议。证据三，租金付到2008年底的事实原告无异议。证据四，对两份判决书无异议，对公某某的两份证明有异议；原告单位发生债务纠纷是正常的，不影响被告的生产经营，11月10日的证明内容与事实不符，上门讨债是有的，但是没有发生堵门的情况，赵某某夫妇无法联系也不是事实；11月20日的证明无异议，报警电话是冯某某的，说明当时冯某某在场的。原告申请证人张某出庭作证，张某证明，其为原告门卫，从事门卫工作三年，原告厂内有南北二扇门，2008年9月、10月未有人堵门讨债，被告于2008年11月将设备搬离，当时原告投资人及赵某某未在场，2009年证人未见过原告投资人及赵某某。本院认证意见：原告提供的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五、证据七、证据八，以及被告提供的证据一、证据二、证据三，当事人对真实性均无异议，本院予以采信。原告提供的证据六，因未提供相应证据予以印证，不能证明原告的主张，本院不予采信。被告申请本院调取的证据，真实合法，本院予以采信。证人证言能证明被告于2008年11月将设备搬离，当时原告投资人及赵某某未在场，对该部分证言予以采信。基于以上对证据的认定及当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下：原、被告曾于2005年12月起建立租赁关系。2007年3月9日，双方签订《房屋租借协议》一份，合同约定：原告坐落于平湖××××街道××组的厂房租借给被告，面积约5300平方米，包括整个北车间及属办公用房、场地搭建钢棚500平方米、南楼底层218平方米、配电房99平方米，以及南楼食堂（双方共用），以上为有偿使用面积；承租房屋年租金46万元；房屋租赁自2007年6月1日至2013年5月31日止，租期为六年，租期第四年起，按现年租金上调5%，到期后如续租，被告应以书面形式提前半年通甲告；被告中途不得退房，若退房，被告应提前一年通甲告；擅自退房，被告赔偿原告全年的总房租收入46万元；租金交纳期为半年，提前一个月支付下期租金；协议同时约定，被告逾期交付租金，逾期付款违约金按每日万分之五计算，逾期十天视为被告单方违约，原告有权解除租赁合同，并追究被告的违约责任；合同终止时，被告必须将所租房屋恢复原样，搬迁所有设备等，如不搬迁，按每日2000元支付给原告。合同签订后，双方按约履行合同。2008年8月22日，被告书面通甲告要求提前解除双方于2007年3月9日签订的《房屋租借协议》，并认为于2008年春节已通知过原告，并要求原告于2009年1月30日前做好房屋交接手续。原告于2008年8月25日回函给被告，声明2008年8月22日前未收到过被告任何解约通知，同时告知被告租赁期内解除合同，需提前一年以书面形式通甲告，被告解除合同的期限应为2009年8月21日。之后，被告继续使用厂房，2008年11月底前被告将设备搬离原告厂房，并支付了至同年12月底的房租，但被告未配合接收厂房。原告于2009年8月18日将《关于办理房屋交验手续的通知》1份寄给被告，要求被告2009年8月21日前办理房屋租借终止交验手续。另查明，被告曾于2006年3月20日向平湖市自来水厂支付的水道接通丙40000元。2006年6月26日，双方签订补充协议1份，约定平湖市自来水厂水道接通丙，由原、被告各承担50%，原告的50%先由被告承担，作为租房押金；租房结束后，原告按水厂发票50%退还被告，被告不可拆除管道，如拆除管道，原告不归还水道接通丙50%的租房押金。又查明，赵某某与冯某某（原告投资人）在2008年3月28日补办结婚登记手续，同年4月9日又办理了离婚登记手续。因赵某某、冯某某及原告对外借款未归还，2008年9月、10月份，与赵某某、冯某某及原告有经济纠纷的债权人多次至平湖××××街道××组原告厂房堵门讨债，经平湖市公某某出警处理，但与赵某某与冯某某无法取得联系。2009年初，本院在对赵某某、冯某某及原告为被告的民间借贷纠纷案件的审理过程中，赵某某、冯某某及原告经本院公告送达诉讼文书，也未到庭参加诉讼。本院认为：原、被告于2007年3月9日签订的《房屋租借协议》，系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。被告提出《房屋租借协议》无效的主张，缺乏依据，本院不予采信。被告于2008年8月22日向原告提出要求在2009年1月30日解除合同，遭到了原告的拒绝，被告未能与原告达成一致意见且未按照合同约定提前一年通知的情况下擅自解除合同，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告提出已于2008年春节通甲告提前解除合同的主张，缺乏相应的证据证明，本院不予采信。根据证人的陈述，被告已于2008年11月搬离涉案房屋，本院根据被告解除合同的书面通知，认定2009年1月底为双方解除合同的时间，现被告已支付租金至2008年12月底，故2009年1月的租金，被告应予以支付。根据合同约定，对于2009年1月的租金，被告应在2008年10月底前支付，但被告拖欠未付，现原告要求逾期支付租金的违约金自2008年12月1日起计算，不违反法律规定，故被告自此日起按照合同约定以每日万分之五的标准向原告支付逾期付款违约金。双方合同约定，如被告擅自退房，需赔偿原告全年的租金即46万元，该条款系双方约定的违约金计算方法，经本院释明，被告认为违约金约定过高，请求予以降低，被告的主张本院予以准许。本院根据被告提出解除合同的时间、合同的履行情况、当事人的过错程度及原告的实际损失等因素，酌情以3个月的租金数额作为被告应承担的违约金。综上所述，原告要求被告支付租金、违约金及赔偿损失的诉讼请求，本院不予全额支持。关于被告提出的水道接通丙40000元的处理，原告对该费用的数额予以认可，本院也予以确认，根据双方的约定，其中的20000元应由原告承担，属于被告租房押金，该款应由原告返还给被告，现原告未提供相应扣留押金的证据，本院对被告的主张予以支持，在本案中一并予以处理。至于被告退还给原告房屋是否要恢复原状的问题，由于原告未提出相应的诉讼请求，也未提供证据证明被告单方面变更房屋设计及设施，故本院在本案中不予处置。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：一、被告平湖×××××玻璃有限公司应支付原告平湖×××××设备厂租金38333.33元，扣除原告应返还给被告的租房押金20000元，被告实际支付原告租金18333.33元；二、被告平湖×××××玻璃有限公司支付原告平湖×××××设备厂擅自退房的违约金114999.99元及逾期支付租金违约金（自2008年12月1日起以18333.33元按每日万分之五计算至本判决确定履行之日止）；上述二项付款义务，于本判决生效后十日内履行；三、驳回原告平湖×××××设备厂其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8824元，减半收取4412元，由原告负担3182元，由被告负担1230元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员　　朱洪潮二〇一〇年十月十八日书记员　　怀笑晶搜索“”