（2010）浙温民终字第1313号
裁判日期: 2010-10-18
公开日期: 2014-06-13
案件名称
浙江永嘉农村合作银行与陈益云房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈益云,浙江永嘉农村合作银行
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第一百五十三条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙温民终字第1313号上诉人（原审被告）陈益云。委托代理人叶祥辉。被上诉人（原审原告）浙江永嘉农村合作银行。法定代表人叶为民。委托代理人张雅。上诉人陈益云因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2010）温永瓯民初字第115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年8月4日受理后，经过阅卷，询问了当事人，并依法组成合议庭进行了评议，现已审理终结。原判认定，原永嘉县人武农村金融服务社于2000年6月经批准并入永嘉县农村信用合作联社，并更名为清水埠农村信用社人武分社。2009年8月，永嘉县农村信用合作联社变更为浙江永嘉农村合作银行。1999年11月8日，原永嘉县人武农村金融服务社与被告陈益云签订《租房协议书》一份，该协议书约定：被告向永嘉县人武农村金融服务社租用位于永嘉县瓯北镇双塔路的综合办公大楼东侧五间第一层和第二层店面及营业场所；租赁期限为10年，即自1999年11月8日至2009年11月7日止；租金合计500000元，每年50000元，第一期租金在协议签订后一个月内付清，自第二年起，每年租金被告应于当年度第一个月内一次性付清。合同成立后，原永嘉县人武农村金融服务社按约履行了出租义务，被告亦按约支付了前9年租金。2001年前后，原告方经被告同意将出租房屋的北大门变更设置为己方的营业大厅，被告另设了通道用以出入。2008年12月，原告未经被告同意在被告承租的二楼房屋门面设置木板墙，在其中开设了两扇木门并上锁。因被告未按期支付2008年11月8日至2009年11月7日的租金50000元，原告方于2009年9月10日向被告发出催收房租通知书，但此后被告仍未予支付。原判认为，被告与原永嘉县人武农村金融服务社签订的房屋租赁合同，意思表示真实，合法有效，依法应予保护。原永嘉县人武农村金融服务社经行政撤销并入永嘉县农村信用合作联社，后永嘉县农村信用合作联社经批准变更为浙江永嘉农村合作银行即原告，原告承继了原永嘉县人武农村金融服务社的权利、义务，现原告以自己名义据原房屋租赁合同起诉被告，诉讼主体适格，故被告关于自己未与原告签订过房屋租赁协议，原告无权要求被告支付租金的辩解不成立，不予采纳。被告承租原告房屋，应当支付租金。但原告在租赁期间内未能保持租赁物符合约定的用途，擅自将被告承租的二楼房屋门面以木板封闭，且未能为该封闭行为属无因管理的主张提供相关证据，该行为应属违约。但因被告在本案中并未就二楼房屋被封闭而造成的损失提供证据，亦未明确提出要求原告赔偿损失的具体金额，故对被告要求原告赔偿经济损失的主张不予支持，但被告可另行向原告主张。关于原告要求被告支付自2008年12月8日至判决实际履行之日止的租金利息损失，因系原告在租期内的违约行为致使双方发生纠纷，被告未予及时支付租金余款，故原告该诉讼请求的理由显然不足，不予支持。关于被告以自己作为房屋承租人对承租房屋享有优先购买权为由，要求确认原永嘉县人武农村金融服务社与原告之间的房屋买卖行为无效，因该主张不在本案审理范围之内，不予审查。关于被告称当时同意原告方将租用房屋北大门设置为营业大厅是以延迟半年租期为条件的，原告对此予以否认，被告亦未提供相关证据，不予采信。关于被告提出原告的起诉已超过诉讼时效，因原告方曾于2009年9月10日向被告发出催收房租通知书并经被告本人签收，构成诉讼时效中断的情形，故被告该主张不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决：一、被告陈益云于本判决生效之日起十日内支付原告浙江永嘉农村合作银行租金50000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1050元，减半收取525元，由被告陈益云负担。宣判后，陈益云不服，提起上诉称：被上诉人浙江永嘉农村合作银行提供的书面证据未提供原件，原判予以认定错误，应当不予采信。被上诉人在租赁期间属违约行为被原审法院予以认定，被上诉人应当承担违约责任，应当判决被上诉人承担违约责任的法律后果。被上诉人在租赁期间擅自将上诉人承租的二楼房屋门面以木板封闭属违约，原审法院已予以认定，因此，违约一方给对方造成的经济损失应当承担违约责任。补充一点，一审中我方主张被上诉人的起诉已过诉讼时效，二审仍坚持这个观点。请求撤销原判，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人浙江永嘉农村合作银行辩称：本案核心的证据租赁合同，在一审中已经双方当事人质证，对内容的真实性予以确认，故复印件可作为本案的定案证据。上诉人陈益云主张我方应赔偿50万元违约金，认为我方在租赁期间将二楼用木板封闭属违约行为，均无事实与法律依据。本案的起诉符合诉讼时效中断，一审已提供相应的证据予以证明。请求驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院认为，关于租房协议书的复印件问题，因该租房协议书是上诉人陈益云与被上诉人浙江永嘉农村合作银行之间关于房屋租赁关系相关权利义务约定的载体，上诉人在一审中对该租房协议书的内容无异议，且承认曾于1999年11月8日与永嘉县人武农村金融服务社签订租房协议书，实际系对房屋租赁相关权利义务约定的承认。因此，该租房协议书虽系复印件，属派生证据，但已得到上诉人的实际承认，其真实性可以予以确认。关于被上诉人应否承担违约责任的问题，因上诉人在诉讼过程中并未为此向被上诉人提出要求赔偿损失的具体金额，也未就此提供证据，原判对其主张不予处理，并无不当。关于诉讼时效的问题，被上诉人于2009年9月10日向上诉人发出催收房租的通知书，诉讼时效因此而中断，故上诉人的被上诉人起诉已过诉讼时效的主张，亦不能成立。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求与理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人陈益云负担。本判决为终审判决。审判长 刘宏杰审判员 杨宗波审判员 郑文平二〇一〇年十月十八日书记员 叶 川 关注公众号“”