广东省广州白云区人民法院民 事 判 决 书（2010）云法民四初字第1062号
原告：广州市域迅商贸有限公司，住所地。
法定代表人：何萍，经理。
委托代理人：黄军，广东环球经纬律师事务所律师。
委托代理人：何荣新，广东环球经纬律师事务所律师。
被告：罗桂坚，男，1970年出生，身份证住址，现住，。
委托代理人：岑永胜，广东宏港律师事务所律师。
委托代理人：郭雁熙，广东宏港律师事务所律师助理。
第三人：广州医药集团有限公司，住所地。
法定代表人：杨荣明，董事长。
委托代理人：刘兆权，男，1964年出生，汉族，该司职员，住。
委托代理人：赵晓文，广东金桥百信律师事务所律师。
原告广州市域迅商贸有限公司与被告罗桂坚场地使用费纠纷一案，本院于2010年8月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告广州市域迅商贸有限公司的委托代理人黄军、被告罗桂坚及其委托代理人岑永胜、第三人广州医药集团有限公司的委托代理人赵晓文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市域迅商贸有限公司诉称，广州市白云区增槎路10号西楼（共六层，建筑面积为5144.49平方米）原系广州市陈李济药厂名下房产。2005年9月5日，陈李济药厂将该房屋出租给广州财富房地产开发有限公司。2008年5月30日，广州市中级人民法院作出（2008）穗中法民五终字第30号民事判决书：1、陈李济药厂于2007年1月9日向财富公司发出的解除租赁合同及补充协议通知有效；2、在本判决书生效起5日内财富公司将广州市白云区增槎路10号西楼经营管理权交还陈李济药厂等。2008年12月11日，广州市白云区人民法院强制执行将广州市白云区增槎路10号西楼经营管理权交还给陈李济药厂。本案被告于2007年5月1日与财富公司签订《租赁合同》，承租了广州市白云区增槎路10号西楼二层889.23平方米的房屋，被告承租该房屋用于经营酒楼至今。因企业改制的原因，2007年12月，广州市白云区增槎路10号西楼的产权人由陈李济药厂变更成广州医药集团有限公司。2008年11月1日，广药集团与我司签订《广州市房地产租赁合同》及《广州市房地产租赁合同补充合同之一》，将广州市白云区增槎路10号西楼首层及2-6层出租给我司，租赁期限从2009年1月1日起至2020年12月31日止。合同签订后，因被告等财富公司遗留下来的分租户一直在该楼经营，广药集团无法将约定房屋交付给我司。2009年1月5日，广药集团以《场地租赁告知书》告知被告等分租户：广药已将广州市白云区增槎路10号西楼出租给我司，要求各租户与我司重新建立正式合法的租赁关系、支付场地使用费等。本案被告收到通知后一直未与我司联系，也未向我司支付任何费用。我司向广州市白云区人民法院起诉要求广药集团交付房屋。2009年3月10日，广州市白云区人民法院作出（2009）云法民四初字第219号民事调解书：广药集团在2009年3月12日前将广州市白云区增槎路10号西楼1至6楼房产经营管理权和附属的水电、消防设备设施经营管理权交付给我司。因广药集团没有履行前述民事调解书的义务，我司向广州市白云区人民法院申请强制执行。2010年4月19日，广州市白云区法院通过强制执行将广州市白云区增槎路10号西楼1至6楼房产经营管理权和附属的水电、消防设备设施经营管理权交付给我司。2008年12月22日，我司与胡庆签订《广州市房屋租赁合同》，由我司将广州市白云区增槎路10号西楼二层按200元／平方米的标准出租给胡庆。因本案被告一直强占广州市白云区增槎路10号二层889.23平方米的房屋，导致我司无法将该房屋交付给胡庆，造成了我司该部分房屋的租金损失。故我司请求判决：被告赔偿因占用广州市白云区增槎路10号西楼二层889.23平方米的房屋给我司造成的损失（按每月每平方米200元从2009年1月1日计至2010年4月18日、从2010年6月19日计至交回房屋之日）及利息（以每月使用费损失为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从当月月11日计至清偿之日）。本案受理费由被告负担。
被告罗桂坚辩称，2007年5月1日，我向财富公司承租广州市白云区增槎路10号西楼二层800平方米的房屋，用于开设广州市白云区有米气酒楼至今。由于财富公司与陈李济药厂的租赁合同被法院判决解除，广药集团又将广州市白云区增槎路10号西楼整体出租给原告，导致我从2009年1月无法正常交租。由于我确实实际使用了涉案商铺，我同意向广药集团按与财富公司约定的租金标准交纳使用费。广药集团在没有处理与我的场地租赁关系的情况下，将涉案房屋另行租赁给原告，属“一房两租”，故我与原告没有任何法律关系，原告无权要求我交回涉案商铺。原告在向广药集团承租广州市白云区增槎路10号西楼时已经知道我在涉案商铺内经营的事实，故其所称的损失是其咎由自取。且其主张的租金已超一年诉讼时效。综上，不同意原告的诉讼请求。第三人广州医药集团有限公司述称，财富公司将涉案商铺转租给被告是经过陈李济药厂同意的。如果被告正常交租，我司不要求被告搬迁。同意原告的诉讼请求。
经审理查明，广州市白云区增槎路10号西楼（共六层，建筑面积为5144.49平方米）原系广州市陈李济药厂（以下简称陈李济药厂）名下房产。2005年9月5日，陈李济药厂与广州财富房地产开发有限公司（以下简称财富公司）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：由财富公司承租上述房产，租赁期限从2005年9月10日至2015年9月8日，建筑面积5144.49平方米，月租金118323.27元（约每平方米23元），每年递增2.5%等。2007年5月1日，本案被告与财富公司签订《租赁合同》，约定：被告承租广州市白云区增槎路10号西楼二层800平方米的房屋（以下简称涉案商铺），租期从2007年5月1日至2015年9月8日为固定期，2015年9月10日至2020年9月9日为不固定期（除陈李济药厂收回自用外，被告可继续租用），从2007年5月1日起每月租金20000元（约每平方米25元），从第三年起，租金在上年租金的基础上逐年递增2.5%；室内装修、空调及专用设施、设备安装由被告自行负责等。合同签订后，被告在涉案商铺开设广州市白云区有米气酒楼（未领取营业执照）至今。2007年10月12日，本院作出（2007）云法民四初字第859号民事判决：1、陈李济药厂于2007年1月9日向财富公司发出的解除租赁合同及补充协议通知有效；2、在本判决书生效起5日内财富公司将广州市白云区增槎路10号西楼经营管理权交还陈李济药厂；3、财富公司向陈李济药厂支付从2006年8月10日至交还经营管理权的欠租等。2008年5月30日，广州市中级人民法院作出（2008）穗中法民五终字第30号民事判决书：维持（2007）云法民四初字第859号民事判决。2008年12月11日，本院强制执行将广州市白云区增槎路10号西楼经营管理权交还给陈李济药厂。因企业改制的原因，2007年12月，广州市白云区增槎路10号西楼的产权人由陈李济药厂变更为本案第三人广州医药集团有限公司（以下简称广药集团）。2008年11月1日，第三人与原告签订《广州市房地产租赁合同》及《广州市房地产租赁合同补充合同之一》，约定：第三人将广州市白云区增槎路10号西楼首层及2-6层出租给原告，租赁期限从2009年1月1日起至2020年12月31日止，建筑面积5144.49平方米，每月租金169768.17元（约每平方米33元）等。2009年1月5日，第三人向被告等小租户发出《场地租赁告知书》，主要内容为：根据白云区人民法院法院公告和执行告知书，从2008年12月1日起罗冲围增槎路10号西楼物业的经营管理权属于广州陈李济药厂，陈李济药厂已把该物业的产权剥离给我司。为维护该场所的正常运作，我司已将该场所出租给广州市域迅商贸有限公司，并由该公司对承租场所进行经营管理，各场地占用客户如需使用场地继续经营，请与广州市域迅有限公司接洽，重新建立正式合法的租赁关系，以便继续经营。原占用场地的客户必须承担占用场地的责任和义务，必须支付场地使用费。为维持出租场所的平稳过渡，我司尊重客户因历史原因占用场地的事实，但必须交纳场地使用费，缴费标准可参照贵客户与财富公司签订的合同执行等。2009年，原告向本院起诉要求第三人交付房屋的经营管理权。同年3月10日，本院作出（2009）云法民四初字第219号民事调解书：1、广药集团在2009年3月12日前将广州市白云区增槎路10号西楼1至6楼房产经营管理权和附属的水电、消防设备设施经营管理权交付给原告；2、从2009年2月26日起算免租期后，原告按合同约定向第三人正常支付租金等。后原告向本院申请强制执行。2010年4月14日，原告向本院作出《承诺函》，主要内容为：现在为了维护社会稳定，我公司保证在收回上述房屋经营管理权和水电、消防设施后，维持正常用水、用电的供应，维持现状让各租户正常经营，在平等的条件下，维护各商户的合法权利。同年4月19日，本院通过强制执行将广州市白云区增槎路10号西楼1至6楼房产经营管理权和附属的水电、消防设备设施经营管理权交付给原告。从2009年1月起，因原告上调使用费标准以及被告认为原告无权收取使用费的原因，被告没有向任何人交纳过涉案商铺的租金或使用费。原告为证明其租金损失，提供了其与胡庆于2008年12月22日签订的《广州市房屋租赁合同》，该合同约定：原告将广州市白云区增槎路10号西楼二层按200元／平方米的标准出租给胡庆，租期从2009年1月1日至2011年12月31日等。诉讼中，第三人明确表示涉案商铺的使用费应由原告收取，关于搬迁的诉讼请求是原告自己的意思表示，如果小租户正常交租，其司不要求小租户搬迁。诉讼中，原告撤回按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计付利息的诉讼请求，只要求按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息。以上事实，有生效的裁判文书、执行文书、租赁合同、告知书、承诺书以及当事人陈述等证据证实。
本院认为，陈李济药厂原是广州市白云区增槎路10号西楼的产权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，其对上述房产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。在其将上述房产出租给财富公司，财富公司再将上述房产转租给被告等小租户后，陈李济药厂将涉案商铺的占有权和使用权让渡给被告。虽然陈李济药厂与财富公司解除了租赁合同，但由于涉案商铺的转租是经过陈李济药厂同意的，且转租期间没有超出陈李济药厂与财富公司约定的租赁期限，陈李济药厂亦没有提出要求被告搬迁及实际收回场地的诉讼请求，故被告仍然具有涉案商铺的占有权和使用权，陈李济药厂对涉案商铺只拥有收益权和处分权。本案第三人因企业改制原因接收广州市白云区增槎路10号西楼后，从陈李济药厂处取得上述房产的收益权和处分权。原告通过诉讼调解和法院强制执行从第三人处取得上述房产的“经营管理权”，并承诺维持现状让被告等小租户继续经营，故上述“经营管理权”实际也只是上述房产的收益权，并不包括占有权和使用权。关于原告在被告占有使用涉案商铺期间的损失是多少的问题。由于被告对涉案商铺具有合法的占有、使用依据，原告即使再将该商铺出租给案外人也是其明知所为，故原告与案外人所约定的租金标准不能作为其损失的依据。但原告对涉案商铺的使用费具有收益权，故其损失实为应收涉案商铺使用费的损失。而对于使用费的收费标准，
本院认为，应该综合考虑以下因素：第一，根据查明的事实，陈李济药厂与财富公司签订的租赁合同所约定的租金标准约为每平方米23元，而被告与财富公司签订的租赁合同约定的租金标准约为每平方米25元，由于被告向财富公司承租涉案商铺是经过陈李济药厂同意的，其租期也没有超过陈李济药厂与财富公司的租期，故参照被告与财富公司约定的租金标准收取被告商铺的使用费有利于维护交易的稳定性；第二，由于原告对广州市白云区增槎路10号西楼的收益权，来源于第三人对涉案商铺所拥有的收益权，而第三人在2009年1月5日的告知书中，明确要求被告参照与财富公司约定的租金标准向原告交纳使用费，且原告在通过强制执行取得经营管理权的过程中也承诺让被告等小租户维持现状经营，故参照被告与财富公司约定的租金标准收取被告商铺的使用费是诚信原则的体现；第三，根据本案工作人员对现场的观察，广州市白云区增槎路10号西楼及周边目前的经营环境是良好的，但从被告与财富公司关于装修由被告负担的约定可以推定，被告在承租商铺后投入了大量的资金进行装修，上述良好的营商环境是被告通过辛勤的劳动和用心的经营取得的，原告和第三人擅自提高涉案商铺的使用费标准有违社会公平。综上，原告要求被告支付涉案商铺的使用费损失及利息合理合法，本院予以支持。但原告从2009年1月1日起至2010年4月18日、2010年6月19日至判决生效之日的使用费损失应参照被告与财富公司约定的租金标准计付。利息可按中国人民银行同期同类贷款利率计付。因本案不是租赁合同纠纷，不适用一年的诉讼时效。被告关于诉讼时效以及原告无权收取使用费的意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。最后，本院明确指出，第三人虽然将涉案商铺的收益权让渡给原告，但该收益权的对价--作为产权人的义务在没有经过被告同意的情况下，第三人仍然需要继续履行。而被告实际使用了涉案商铺，也应当交纳相关使用费。在本案明晰相关法律关系以及使用费标准后，各方当事人均应积极履行相关义务，否则有关后果由其自负。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，
判决如下：
一、在本判决生效之日起十五日内，罗桂坚向广州市域迅商贸有限公司支付从2009年1月1日起至2010年4月18日、2010年6月19日至判决生效之日的商铺使用费损失（参照2007年5月1日起算的原租金标准每月20000元，从第三年起每一年递增2.5%计付上述给付期间同期每月使用费）及利息（以每月使用费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从当月11日起计至清偿之日，并以本金为限）。
二、驳回广州市域迅商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30418元，由原告广州市域迅商贸有限公司负担24334元，被告罗桂坚负担6084元（罗桂坚在本判决生效之日起三日内向本院交纳6084元）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审 判 长 崔颖华
人民陪审员 白春爱
人民陪审员 胡 旭
二〇一〇年十月十五日
书 记 员 蔡晓珊 来自