（2010）杭西民初字第1593号

裁判日期: 2010-10-13

公开日期: 2014-07-07

案件名称

张岳与茅永良房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市西湖区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张岳,茅永良

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十七条，第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款

全文

杭州市西湖区人民法院民事判决书（2010）杭西民初字第1593号原告：张岳。被告：茅永良。原告张岳诉被告茅永良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年7月28日受理后，依法由代理审判员王蓉适用简易程序，于2010年9月21日公开开庭进行了审理。原告张岳、被告茅永良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年6月30日，原、被告通过房屋中介公司就被告所有的位于杭州市西湖区天虹公寓1幢2单元1104室房屋签订了《房屋转让协议》，并向房屋中介公司支付定金1万元。根据协议约定，该房屋的转让价格为72.8万元，被告应在7月6日前取得房屋权属证书，并于取得房屋产权三证当天与原告签订《杭州市房屋转让合同》。原告于7月9日联系被告，被告明确表示拒绝履行协议约定的义务，7月10日，被告经原告及中介公司再次催告，仍拒绝与原告签订《杭州市房屋转让合同》，则依据协议第九条的约定，被告作为违约方应支付该房屋转让总价款的20%作为违约金，故请求法院判令被告支付原告违约金145600元，本案诉讼费由被告承担。被告辩称：与原告签订房屋转让协议时，被告并没有取得房产三证，事后方才了解在取得房产三证之前所签订的任何转让协议都是无效的，因此本案所涉协议是无效合同。此外，双方在协议中约定的违约金数额过高，且原告所称损失也并不存在，其所支付的定金也并未由被告取得，故请求驳回原告的诉讼请求。原告提供了下列证据材料：1.《房屋转让协议》一份（原件），用于证明原告与被告于2010年6月30日在平等自愿的基础上签订协议；2.《房屋购买独家委托协议》一份（原件），用于证明原告于2010年6月30日独家委托杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司购买天虹公寓1幢2单元1104室房屋，该房屋买卖经办人为时春连；3.《房屋出售独家委托协议》一份（复印件），用于证明被告于2010年6月30日独家委托杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司出售天虹公寓1幢2单元1104室房屋，该房屋买卖经办人为时春连；4.《银联商务签购单》两份（原件），用于证明为表达购房意向，原告向杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司支付购房意向金一万元整；5.《房屋所有权证书》（西移字第10844590号）一份（加盖档案章的复印件），用于证明天虹公寓1幢2单元1104室房屋登记时间为2010年7月5日，房屋所有权人为被告且该房屋产权证目前已经注销，该房屋已经转卖他人；6.《公证书》［（2010）杭证民字第4731号］一份（附光盘两张），用于证明被告承认2010年7月6日因出车祸未能按约签订《杭州市房屋转让合同》，在原告的一再要求下，被告仍然以种种理由推托，且其亲口确认该房屋的三证已经办出；7.《公证书》［（2010）杭证民字第4732号］一份（附光盘两张），用于证明时春连与原告在2010年7月6日多次电话催促被告按照《房屋转让协议》要求签订《杭州市房屋转让合同》，但被告没有来签订《杭州市房屋转让合同》，被告单方面故意违约，且其于2010年7月6日以74.6万元的价格将房屋转卖他人；8.来源于房途网的杭州天虹公寓二手房的销售记录信息一份（打印件），用于证明2010年7月6日至今，西湖区天虹公寓小区公寓1幢同一面积（50.28平方户型）交易签约信息仅为两条：其一，成交时间为2010年7月6日，交易签约成交价格为74.6万元；其二，成交时间为2010年7月30日，交易签约成交价格为87.5万元。原告提供的上述证据经质证，被告对证据1真实性无异议；证据2系原告与中介公司所签，被告并不知情；对证据3没有异议；证据4是原告支付给中介公司的定金，被告并不知情；对证据5-7真实性无异议；对证据8无异议，并认可2010年7月6日成交的天虹公寓1幢50.28平方的房屋即本案所涉房屋。被告未提交证据。本院对原告提供的上述证据认证如下：证据1系原件，且被告对该证据的真实性没有异议，故本院对该证据予以认定；证据2-4与本案不具关联性，本院对证据2-4的关联性不予认定；证据5系网页打印件，其真实性无法确定，故本院对该证据的真实性不予认定。根据上述确认的证据以及双方当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2010年6月30日，被告作为甲方，原告作为乙方就坐落于杭州市西湖区天虹公寓1幢2单元1104室的房屋签订《房屋转让协议》，双方约定该房屋的转让总价为72.8万元，甲方确认，该房屋系预售商品房，虽已交付但尚未取得房屋的相关权属证书，甲方承诺在2010年7月6日前办理出该房屋的权属证书，并于甲方办理出房屋产权三证当日签订《杭州市房屋转让合同》，若因一方违约导致未能签订《杭州市房屋转让合同》的，违约方应向守约方支付该房屋转让总价的20%作为违约金。2010年7月6日，被告取得涉案房屋的权属证书，但并未与原告签订《杭州市房屋转让合同》。此后原告数次要求被告与其签订《杭州市房屋转让合同》，均未果，遂于2010年7月28日诉至本院，要求判如所请。另，被告在庭审中自认其已于2010年7月6日将涉案房屋转卖他人，房屋转让价格为74.6万元。本院认为：原告与被告之间签订的《房屋转让协议》系双方就买卖本案所涉房产之意向所签订的协议，系当事人之真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按约履行。被告未按合同约定于其取得房屋权属证书之日与原告签订《杭州市房屋转让合同》，反而将房屋转卖他人，已构成违约，原告有权追究被告的违约责任。至于双方约定的违约金数额是否过高，对此本院认为，合同中的违约金条款虽系双方当事人的真实意思表示，但我国法律所规定的违约金制度，其目的在于保护因违约而遭受的可预见的损失，因此补偿性是违约金的本质特征，故违约金数额应当与实际经济损失基本相当，被告对违约金数额过高进行了抗辩，本院认为，原告主张其损失包括合同履行后可以获得的利益，但该损失不应过分高于被告于订立本案协议之时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故本院综合本案的合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情确定被告支付给原告违约金20000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、茅永良于本判决生效之日起十日内向张岳支付违约金20000元；二、驳回张岳的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3212元减半收取1606元，由茅永良负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。代理审判员　　王蓉二〇一〇年十月十三日书　记　员　　徐静关注公众号“”