（2009）杭下民初字第1900号
裁判日期: 2010-10-12
公开日期: 2014-05-05
案件名称
吕德民、王炎怀与史蕙蕙、杭州诺钡房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吕德民,王炎怀,史蕙蕙,杭州诺钡房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十五条，第一百一十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2007年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2009）杭下民初字第1900号原告：吕德民。原告：王炎怀。两原告共同委托代理人（特别授权代理）：李世朗。两原告共同委托代理人（特别授权代理）：吕德旭。被告：史蕙蕙。委托代理人（特别授权代理）：傅波。被告：杭州诺钡房地产经纪有限公司。法定代表人：何乐民。委托代理人（特别授权代理）：ＸＸＸ。原告吕德民、王炎怀诉被告史蕙蕙、杭州诺钡房地产经纪有限公司（以下简称诺钡公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2009年10月27日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2009年12月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李世朗、吕德旭、被告史蕙蕙委托代理人傅波、被告诺钡公司委托代理人ＸＸＸ均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕德民、王炎怀诉称：2009年3月18日，原、被告签订《买卖意向书》，被告史蕙蕙同意将其位于杭州市朝晖路207号2单元2202室，建筑面积为156.55平方米房屋出售给原告。同日，原告支付了20万元定金。2009年4月15日，原、被告签订《委托代理合同》，原告和被告史蕙蕙共同委托被告诺钡公司办理中介服务业务。同日原、被告还签订了七份杭州市房产交易中心规定的《杭州市房屋转让合同》，被告史蕙蕙同意将房屋所有权证号为杭房权证下移字第××号的诉争房屋出售给原告。该房屋转让价格为600万元。同日原、被告还签订了《补充协议》。2009年4月16日，原、被告到杭州市房产交易产权登记管理中心核对了申请人身份，确认合同内容，办理了《终结代理存量房买卖（按揭）申请人身份核对受理单》。2009年4月23日，原告按照房屋转让合同的约定，将首付款186万元整打入被告诺钡公司的帐号。2009年4月27日，被告史蕙蕙从被告诺钡公司处领走该笔首付房款。被告史蕙蕙将诉争房屋的钥匙、房产证、契证和土地证交给被告诺钡公司。2009年5月17日，原告吕德民收到被告史蕙蕙的门卡、全部的钥匙和该房屋内的家电及说明书等物品，实际接受了该房屋。2009年6月2日，原告和工商银行杭州保俶支行签订了《个人房屋担保借款合同》，办理该房屋的商业贷款按揭，贷款414万元用于支付被告史蕙蕙房款的全部余款，以便办理过户的三证。次日，原告就到房管局办理相关的过户手续，但是被告史蕙蕙不配合签字，也不配合办理过户手续，理由是杭州市的房价又上涨了。2009年6月21日，被告诺钡公司总经理何乐琴发书面函，敦促被告史蕙蕙办理相关手续，被告史蕙蕙置之不理。同年七、八、九月份，原、被告多次协商，原告自愿提出补偿被告史蕙蕙10万元、20万元，继续履行合同，办理过户手续，但被告史蕙蕙仍不履行合同。原告认为，原、被告自愿签订的《杭州市房屋转让合同》是合法有效的。原、被告办理了杭州市房产交易产权登记管理中心的受理手续，核对了申请人身份，被告史蕙蕙收受了原告的首期购房款186万元，原告接收了被告的房屋并实际使用且按约办理银行按揭贷款拟支付全部房款。然被告史蕙蕙故意违约不履行合同，应当签字而不签字，不配合办理过户手续。合同法规定违约方应当对自己的违约行为承担违约责任，本案合同约定了违约条款，被告若逾期交房应承担违约金60万元，并约定有继续履行的违约金和终止合同的违约金，被告史蕙蕙既然有违约行为就应参照该条承担违约金。综上，请求判令：1.确认原、被告于2009年4月15日签订的《杭州市房屋转让合同》合法有效，判令由被告继续履行该合同，协助办理该房屋的过户手续；2.由被告史蕙蕙承担合同违约金60万元；3.本案诉讼费由被告承担。被告史蕙蕙辩称：被告完全是按照合同来履行义务的，造成本案纠纷的原因是原告超过了合同约定的商业按揭贷款的期限，致使超过了房产交易中心网上办理的时间。按房管局的规定，必须在合同签订后一个月内办理产权变更登记手续，如果超过网上办理就自然失效。正是因为原告没有在一个月内办理按揭贷款手续，造成目前网上登记的合同被撤销，从而造成本案的合同无实际履行下去的必要。而合同无法履行的责任并不在于被告。此外，本案属于重复诉讼。本案原告在知道被告史蕙蕙的（2009）杭下民初字第1859号诉讼后并不需要另案提起诉讼，只需反诉就可以。（2009）杭下民初字第1859号案件和本案在审理结果上有利害关系，不可能有两个结果。综上，请求判令驳回原告的全部诉讼请求。被告诺钡公司称，2009年4月15日签订的合同是在网上签订的，签订完后再打印出来。房管局规定，从网上开始登记、打印出来后一个月内必须办理手续，如果不办就自动撤销掉了。原告、被告史蕙蕙所陈述的基本是事实。但房管局一个月的规定仅是行政规定，作为中介公司希望原、被告继续履行合同，诺钡公司愿意协助他们办理过户手续。为证明其诉讼请求所依据的事实，原告吕德民、王炎怀向本院提交下列证据：1.买卖意向书，欲证明房屋买卖意向及居间关系；2.委托代理合同，欲证明委托被告诺钡公司为房屋中介的事实；3.杭州市房屋转让合同、补充协议，欲证明原告和被告史蕙蕙之间的房屋转让合同关系；4.房屋三证，欲证明诉争房屋的权属；5.杭州市房产交易中心受理单，欲证明房屋买卖已实际进入房产交易网的程序中；6.工商银行业务凭证，欲证明原告支付给中介首付款186万元；7.申请单及工商银行支票存根，欲证明被告史蕙蕙从被告诺钡公司处领取首付款186万元；8.回执，欲证明被告史蕙蕙交给被告诺钡公司钥匙和三证的事实；9.深蓝广场交付物品清单，欲证明原告收到被告史蕙蕙的钥匙及房中物品，且实际接管房屋；10.个人房屋担保借款合同，欲证明原告办理银行按揭贷款414万元，用以支付剩余房款；11.挂号信1封及事实经过3份，欲证明原、被告协商不成及被告史蕙蕙违约情况。上述证据经庭审质证，被告诺钡公司对上述证据均无异议。被告史蕙蕙对证据1至9的三性均无异议，对其证据效力本院均予以认定。对证据10的真实性有异议，对证据11的真实性、合法性有异议，认为所述基本符合事实，但有遗漏。本院认为，证据10能够与其他证据相印证，证明两原告已与银行签订借款合同办理按揭贷款手续的事实，被告对真实性提出的异议缺乏依据，对其证据效力予以认定；对证据11所反映的事实被告认为基本属实，对其证据效力本院予以认定。为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，被告史蕙蕙向本院提交下列证据：1.买卖意向书；2.委托代理合同；3.杭州市房屋转让合同、补充协议；4.房屋三证；5.杭州市房产交易中心受理单；6.工商银行业务凭证；7.申请单及工商银行支票存根；8.回执；9.深蓝广场交付物品清单。以上证据欲证明原、被告签订房屋转让合同的过程及合同目前无法履行完毕的事实。上述证据经庭审质证，被告诺钡公司对上述证据均无异议。原告对上述证据的真实性无异议，证明对象有异议，认为不能证明合同无法履行。本院认为，上诉证据原、被告均提交，且均与本案具有关联性，对其证据效力予以认定。被告诺钡公司未向本院提交证据材料。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定下述案件事实：坐落于杭州市下城区朝晖路207号2单元2202室、建筑面积156.55平方米的房屋为被告史蕙蕙所有，在被告诺钡公司居间介绍下，原告吕德民、王炎怀与被告史蕙蕙就该房屋的转让先行达成《买卖意向书》，之后两原告与被告史蕙蕙在2009年4月15日签订《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》，约定：被告史蕙蕙将上述房屋转让给两原告，转让总价600万元，首付款186万元于2009年4月25日前打入被告诺钡公司的银行监管账户，余款414万元由原告向工行保俶支行申请商业按揭。在双方去房管局验完身份、原告办理完按揭贷款手续后，两原告委托代理机构将首付款支付给被告；余款于银行审批通过，二证办理完毕且银行放款后二个工作日内，原告委托代理机构将款项支付给被告。被告应在2009年4月30日前交房，除不可抗拒的因素外，被告史蕙蕙未按合同约定的时间交房的，两原告有权按累计已付款按照银行同期活期利率向被告追究违约利息，逾期交付超过10天，被告史蕙蕙应向两原告支付违约金共计60万元，合同终止。若原告实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由被告史蕙蕙据实赔偿。自合同生效之日起90天内两原告向房地产产权登记机关申请办理房屋权属转移手续，被告给予协助。同日，两原告及被告史蕙蕙还与被告诺钡公司签订《委托代理合同》，被告诺钡公司承诺在原、被告双方提供完整有效的过户资料、身份核对以及按揭审批后15个工作日内办理完毕房屋所有权证的过户手续。2009年4月16日，原、被告到杭州市房产交易产权登记管理中心提交材料，填写《中介代理存量房买卖（按揭）申请人身份核对受理单》。同年4月23日，两原告将首付款186万元打入诺钡公司账户。4月27日，被告史蕙蕙提取了该笔款项。后被告史蕙蕙将房屋钥匙、房屋权属证明等交付被告诺钡公司工作人员，5月17日，两原告收取了诉争房屋的钥匙、门卡等物品。6月2日，两原告与工行保俶支行签订《个人房屋担保借款合同》，以诉争房屋为抵押向该行借款414万元。按揭贷款审批手续办出后，在办理房屋产权证的过程中，乐钡公司告知原、被告，按照房管局的规定，买卖双方应在签订网上合同的一个月内即2009年5月15日前办理过户手续，因贷款审批时已超过房管局规定的网上合同一个月的办理时间，房管局已将原、被告在2009年4月15日签订的网上合同在网上撤销。所以，原、被告双方须重新签订合同才能办理过户手续。但被告认为其已履行卖方的义务，原告没有在一个月内办理按揭贷款手续，致使双方在网上登记的合同被撤销，合同再无实际履行的必要性，故拒绝再行协助原告办理房屋过户手续。致使产生纠纷。另查明：在原告起诉之前，2009年10月20日史蕙蕙以吕德民、王炎怀未按约支付剩余购房款，房屋转让的网上合同被撤销，合同已无法履行为由，请求判令解除原、被告之间的房屋买卖合同，判令双方返还已经交付的房屋和已支付的首付款，由吕德民、王炎怀支付居住期间的房租并支付违约金60万元，支付物业管理费和能耗费4565元。本院认为，本案诉求相对史蕙蕙另案提出的关于解除房屋转让合同等请求而言，如被告所言，确是相互牵连的的反请求。但两个请求又是相互独立的，原告可以选择在另案当中提出反诉，亦可以独立提出诉讼，并不存在重复诉讼的问题。原、被告所签订的房屋转让合同，意思表示真实，内容不违反法律的禁止性规定，具有合法效力，被告以房屋转让的网上合同被撤销为由，拒绝继续履行合同，协助原告办理房屋过户义务的意见不当，本院不予采纳。原告已按约履行合同义务，根据合同约定，被告应协助原告办理房屋权属转移手续，被告诺钡公司也应协助双方办理房屋过户手续，对此在案件审理过程中诺钡公司也表示了愿意继续承担协助办理过户手续的意见，故对原告要求两被告继续承担协助过户义务的请求本院予以支持。但对于原告就违约金所提出的请求，本院认为，原告提出的60万元违约金是关于逾期交房超过10天，合同终止情况下的违约金，对逾期不履行协助过户手续的违约责任在合同中并未作约定，而原告亦未举证证明是否存在有实际损失，故对原告该部分关于违约金的请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原、被告于2009年4月15日就杭州市下城区朝晖路207号2单元2202室房屋所签订的《杭州市房屋转让合同》合法有效、合同继续履行；二、被告史蕙蕙、杭州诺钡房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告吕德民、王炎怀办理杭州市朝晖路207号2单元2202室房屋的过户手续；三、驳回原告吕德民、王炎怀的其他诉讼请求。案件受理费53800元，由原告吕德民、王炎怀负担5380元，被告史蕙蕙负担48420元（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费53800元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市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