（2010）���定民初字第811号

裁判日期: 2010-10-12

公开日期: 2015-12-30

案件名称

舟山市××××业主委员会与茅某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

舟山市定海区人民法院

所属地区

舟山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

舟山市××××业主委员会,茅某某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条

全文

浙江省舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2010）舟定民初字第811号原告舟山市××××业主委员会，住所地舟山市××××头。负责人赖某某。委托代理人（特别授权代理）方某某。被告茅某某。委托代理人（特别授权代理）王某某。委托代理人（特别授权代理）葛某某。原告舟山市××××业主委员会（以下简称“昌洲花苑××会”）诉被告茅某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年7月16日立案受理后，依法由审判员张灯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告昌洲花苑××会的委托代理人方某某，被告茅某某的委托代理人王某某、葛某某，以及证人陈某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2008年3月25日，被告与舟山市永置物业管理有限公司（原告的原委托服务单位）签订为期一年的房屋租赁合同，将属原告所有的物业管理用房出租给被告使用，被告应支付相应租金，该合同第七条约定“若昌某某苑业主委员会不再委托甲方某担物业管理服务，本合同自然终止”。2008年6月9日，原告与诸暨市海佳物业管理有限公司舟山分公司（以下简称“海佳物业公司”）签订了物业管理服务合同，即通知被告搬迁该承租房屋，但被告至今尚未搬迁，也没有支付房屋租赁费，故诉请法院判令被告立即搬迁坐落在定海区××会馆中心××楼、××楼的承租房屋，并支付2008年6月至搬迁之日止的房屋租金43316元，庭审期间，原告变更请求称租金应从2008年9月24日起算至被告实际搬迁之日止，目前，部分房屋已由被告擅自转租给案外人陈某使用，故仍应由被告支付租金。被告辩称：一、原告昌洲花苑××会不具备诉讼主体资格。依照物权法的规定，业委会只有管理权能，没有诉讼权能，本案原告未经业主大会决议及明确授权，不具有诉讼主体资格；二、被告早已于2009年3月腾退了所承租的物业用房，其中一楼部分面积已由原告收回作为该小区老年休闲室，一楼商铺部分目前由案外人陈某在使用，二楼仓库已由原告收回并交由海佳物业公司出租给他人使用，现原告诉讼对象错误��三、原告主张的2009年3月以前的租金，已超过诉讼时效期间，依法不予保护，2009年3月以后的租金，应向实际使用人主张权利，与被告无关。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：舟山市定海区昌某某苑业主大会（以下简称“业主大会”）和原告昌洲花苑××会于2007年12月成立。因该业主大会及原告成立之前，该小区的物业管理工作由舟山市永置物业管理有限公司（以下简称“永置物业公司”）负责管理，原告遂委托永置物业公司继续管理该小区物业工作。2008年3月25日，永置物业公司与被告茅某某签订了一份《租房合同》，约定将该小区会馆中心一楼经营用房一套（面积192平方米）和二楼仓库一间，租赁给被告使用，租赁期限自2008年3月25日至2009年3月24日止，被告须支付租金一楼每月700元（每年8400元）、二楼每月100元（每年1200元）合计9600元，还约定被告不得将所租店面转租或他用等内容，并约定“若昌某某苑业主委员会不再委托甲方（即永置物业公司）承担物业管理服务，本合同自然终止”。被告按合同付清了2008年9月24日前的房屋租金。2008年6月，原告经业主大会授权与海佳物业公司签订了《昌某某苑物业服务合同》，海佳物业公司遂接替永置物业公司负责管理该小区的物业服务工作，永置物业公司遂退出该小区。2008年6月中旬，被告向海佳物业公司请求承租原租用的房屋，后因原告通知海佳物业公司要求收回该物业用房而未果，被告遂向原告要求承租原租用的房屋。同年7月，经原告要求，被告腾让出所承租的一楼商铺的部分面积，交给原告作为该小区老年休闲室，并按原告要求将二楼仓库交还给海佳物业公司。后因原、被告未能就继续租用房屋事项达成协议，被告遂于2009年3月自行搬出所租用的房屋。被告搬迁后，案外人陈某未经原告许可，擅自占用该物业用房一楼部分区域，用于经营小店。原告因不清楚被告已经搬迁的事实，遂诉至本院。上述事实，由原告提供的舟山市城市建设综合开发管理办公室的二份文件、舟山市房地产管理局的二份证明、《昌某某苑前期物业服务合同》、永置物业公司与被告签订的《租房合同》、原告与海佳物业公司签订的《昌某某苑物业服务合同》等书证，被告提供的海佳物业公司出具的《���明》、海佳物业公司与他人签订的二份《租房合同》、被告支付租金的发票等书证，和原、被告的陈述，以及证人陈某的当庭陈述予以证实。本院认为：原告主张的被告占用原告所有的物业管理用房，拒不搬迁的事实，经查与事实不符，故原告要求被告立即搬迁的诉讼请求，本院不予支持。被告与永置物业公司签订的房屋租赁合同合法有效，该合同期满后，被告曾继续使用该房屋至实际搬迁之日止，被告应按不定期租赁合同支付实际使用期间的租金。但依照法律规定，催讨租金的诉讼，应当在权利被侵害之日起或者应当知道权利被侵害之日起的一年内向人民法院提起诉讼，逾期则丧失胜诉权。鉴于永置物业公司和原告均未在法定的诉讼时效期间内向���告主张权利，现原告诉请被告支付实际搬迁之日前的租金，即2009年3月前的租金，已超过法定的诉讼时效期间，故本院不予支持。被告搬迁后的房屋使用费，应由实际使用人予以支付，原告应向实际使用人主张权利。至于原告在庭审中主张被告转租一节，因缺乏相应的证据，故本院不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求，均应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十六条第三项、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告舟山市××××业主委员会的诉讼请求。本案受理费减半收取40元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审判员　　张灯二〇一〇年十月十二日书记员　　杨奕 微信公众号“”