（2010）浙金民终字第1189号

裁判日期: 2010-10-11

公开日期: 2015-12-27

案件名称

黄甲与杨甲、杨乙房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省金华市中级人民法院

所属地区

浙江省金华市

案件类型

民事案件

审理程序

民事二审

当事人

黄甲；杨甲；杨乙

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

浙江省金华市中级人民法院民事判决书（2010）浙金民终字第1189号上诉人（原审原告）黄甲。委托代理人（特别授权）傅某某。委托代理人（特别授权）杨某。上诉人（原审被告）杨甲。委托代理人（特别授权）朱某某。上诉人（原审被告）杨乙。上诉人黄甲、杨甲、杨乙因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2009）金义民初字第4432号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告黄甲诉称，2007年3月12日，原告与两被告签订房地产转让合同，约定：1、单价为7281元／平方米，总价2010000元；2、付款方式：签合同时付50%即1000000元，交付时付40%即810000元，余款10％即200000元在过户时某某；3、建房时间：2007年6月30日；4、出卖人在房屋交付后180日内提供办理产权凭证的相关手续。合同签订后，原告依约付给两被告共1810000元购房款，两被告于2007年7月将房屋交付给原告，原告进行装修共投入279538元。然，虽经原告多次催促，要求两被告提供做产权凭证的相关手续，两被告一再推脱。现发现两被告根本无售房资格，无权处分他人财产，无法提供做产权凭证的相关手续。综上，原告认为两被告对所出售的房屋无法提供是自己产权的依据，无出售资格，无权处分他人财产，无法提供做产权凭证的相关手续，依法应属无效合同。同时，由于合同无效，给原告造成了巨大的经济损失，两被告依法应当赔偿。诉讼请求：一、判令原告与被告之间的房产转让合同无效；二、判令两被告共同返还原告支付给两被告的购房款1810000元：三、判令两被告共同赔偿原告损失：1、装潢损失279538元；2、房屋溢价损失1500000元；3、利息损失（所交房款1810000元从2007年3月12日起按银行同期同类贷款利率计算利息至实际履行之日止）。四、判令两被告承担本案诉讼费。原审被告杨甲、杨乙辩称，第一、原告提出的第一个诉讼请求不能成立。原告的理由主要是两被告没有售房资格，无权处分他人财产，无法提供做证依据。而事实上，第一被告有权处分涉案房屋，南陈小区4号楼的房屋是由第一被告从江东街道宗塘村民委员会和黄乙处购得，有买卖合同，所以第一被告处分财产有合同依据。产权人也向义乌市国土资源局办理了国有土地使用权证，宗塘村委会和黄乙的房产证还在办理当中，宗塘村委会和黄乙没有把第一手的房产证办理出来，影响了原告办理过户手续，是造成本案纠纷的原因；第二、原告第二、三项诉讼请求是基于第一项诉讼请求之上的，由于原告的第一项诉讼请求没法得到支持，其他的诉讼请求就无从谈起。原告列举了赔偿损失的构成，第一项装潢损失许某某面不真实。第二、三项损失重复计算，溢价与利息只能计算一项；第三、本案第二被告不是争议房屋的转让人，仅仅是第一被告的代理人，第二被告在与原告签订合同的时候就已经向原告方某某了这个事实，所以第二被告不应该承担责任。原判认定，2005年12月1日，被告杨甲以4000000元的价格向黄乙购买位于稠城街道南××连××室房屋。2006年10月5日，被告杨甲以1500000元价格向义乌市江东街道宗塘村民委员会购买了位于稠城街道南××、××连××室房屋。2007年3月3日义乌市国土资源局分别给黄乙、义乌市江东街道宗塘村民委员会颁发了义乌国用（2007）第1-4517号和义乌国用（2007）第1-4518号土地使用权证书，载明使用权类型为划拨，使用权面积各为49平方米和60.8平方米。2007年3月12日，原告与被告杨乙签订《房地产转让合同》一份，合同约定：1、原告购买南陈某某4号楼第八层共柒个小间，建筑面积为276.07平方米，该房地产单价为7281元／平方米，总价2010000元；2、付款方式：签合同时付50％即1000000元，交付时付40％即810000元，余款10％即200000元在过户时某某；3、土地使用权为出让方式取得；4、出卖人在房屋交付后180日内提供办理产权凭证的相关手续。合同签订后，原告于2007年3月12日、7月13日分两次支付购房款1810000元，2007年7月房屋交付。2009年上半年，被告杨甲应原告要求在上述合同及收款凭证上签名捺印。2007年4月28日，义乌市艺鼎装饰工程有限公司关于讼争房屋出具工程预算单一份，工程总造价为279538元，其中硬装饰价146100元，软装饰价133438元。5月14日，原告与义乌市艺鼎装饰工程有限公司签订《住宅装饰装修施工合同》一份，约定讼争房屋由义乌市艺鼎装饰工程有限公司设计装修，包工包料，工程期限为2007年5月15日至2007年6月30日，总价款为279538元。后原告于2007年5月14日、6月15日、7月8日分三次支付装修工程款279538元。2007年7月15日，被告杨甲与被告杨乙对工人北路南陈4号楼结算清楚，9月10日被告杨甲出具责任书一份，载明：“如有杨乙签订的房地产转让合同发生的一切经济、法律责任由杨甲承担全部责任。”原审法院认为，根据《合同法》第一百三十二条规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。根据《中华某某共和国城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。经划拨方式取得土地使用权的，房地产转让时应当报有审批权的政府审批。但被告杨乙、杨甲转让上述讼争房屋土地使用权时，未经审批亦未办理土地使用权出让手续，房屋未取得物权而将其出售，属无权处分。因至今尚未办理出权属证书，原告主张《房地产转让合同》无效，应予支持。基于该合同取得的款项，被告杨乙、杨甲应予以返还。被告杨乙、杨甲未及时获得讼争房地产的物权，并且在合同中虚假告知讼争房屋土地使用权的性质，是导致合同无效的主要过错方，应当赔偿原告损失。原告购买房屋时未尽到其应尽的审查义务，未了解其实际归属，末要求被告出具相应的权属证明，亦有重大过失。本院结合双方的过错程度、原告对讼争房屋装潢已进行使用的情况，依法酌定减轻被告杨乙、杨甲40％的赔偿责任。被告杨乙关于其是代被告杨甲出售房屋，并不是房屋的出卖方，无需承担赔偿责任的辩称，因被告杨乙未提供授权委托的证据，房屋转让合同中亦未载明其是代理人，被告杨甲的责任书系在合同签订后才出具，杨甲在庭审中自认合同及收款凭证中的签名是2009年上半年应原告要求才补签的事实，由此认定在原告购买房屋时，杨乙并未向原告披露其是被告杨甲的委托代理人，而是以出卖人的身份签署房屋转让合同，杨乙应当共同承担返还购房款及赔偿损失的责任。被告杨乙、杨甲之间的内部责任某某不能对抗善意第三人，相关权利被告杨乙可另行主张。关于某案赔偿损失的范围。原告的装潢费用为279538元，但软装饰部分1、3-8-9-24项均为可移动装置，亦由原告在使用，应予以扣除89780元，故原告装潢损失共计189758元；讼争房屋市场价2625000中包含的基本装潢费用55000元，因上文已计算装潢损失，此项应予以扣除，故讼争房屋溢价损失为2625000一2010000-55000=560000元；上述两项损失共计189758＋560000=749758元，由被告承担60％的赔偿责任，计449854.8元。原告主张溢价损失同时再主张利息损失，于法无据，不予支持。依照《中华某某共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第一百三十二条、《中华某某共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项、第三十九条第二款、第四十条第一款、第四十一条、《中华某某共和国物权法》第九条、第十四条的规定，判决：一、确认原告黄甲与被告杨乙、杨甲于2007年3月l2日签订的《房地产转让合同》无效。二、被告杨乙、杨甲于某判决生效之日起十日内返还原告黄甲购房款1810000元，赔偿装潢损失及房屋溢价损失共计449854.8元，以上两项共计2259854.8元。三、驳回原告黄甲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18974元，鉴定费6300元，共计25274元，由原告黄甲负担106l5元，被告杨乙、杨甲负担14659元。宣判后，原审原告黄甲不服，向本院提起上诉称，一、上诉人不存在过错。1、上诉人在购房过程某详细询问被上诉人，被上诉人明确表示产权是属于被上诉人所有，系国有出让土地，出让金也已交纳清楚，相关手续都已经办妥。2、被上诉人类似于某案房屋有卖给他人共四十余套，均是与本案同样的买卖协议，上诉人在购房过程某被上诉人拿出相应的卖给他人的手续，表明被上诉人所卖的房屋被广大购房户一致认可。3、被上诉人交付房屋后，承诺按合同约定办理产权手续，但每次上诉人催促被上诉人，被上诉人均以产权手续在办理当中为由拖延上诉人，迟迟不办理过户手续。上诉人在本案当中不存在任何缔约过错，不应承担任何过错责任，一审认定事实错误。二、上诉人房屋装潢已进行使用，这不是上诉人承担过错的理由。上诉人取得被上诉人交付的房屋，理应进行装潢使用，不存在任何过错，上诉人不应该承担任何赔偿责任。原审认定因上诉人装潢使用房屋酌定减轻被上诉人的赔偿责任，无任何法律依据。二、软装潢部分第7、21、24二项共计49400元属不可移动装置，不应扣除。综上，请求二审法院依法支持上诉请求。针对上诉人黄甲的上诉，杨甲、杨乙答辩称，第一、被上诉人杨甲认为如果说合同无效，上诉人黄甲不可能不存在过错，上诉人黄甲要购买房屋至少应该存在审查的义务。房地产转让合同第9条载明的土地使用权某某为出让取得，这里约定的出让不能表示杨甲没有如实告知土地使用权的性质，因为双方当时约定的意思是土地出让金要被上诉人杨甲这方承担，所以将行政划拨性质的土地约定成出让性质。第二，上诉人黄甲应某某担装潢部分40%的损失。当时一审判决主要是基于对等原则，因为溢价部分上诉人黄甲取得了60%的份额，装潢部分黄甲也应承担40%。第三，上诉人黄甲提出的软装潢部分第7、21、24三项，这三项很清楚是属于可移动的装置，应当在装潢部分予以扣除。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告杨甲、杨乙上诉称，一、不应该确认房地产转让合同无效。首先，涉案房屋是上诉人杨甲向义乌市江东街道宗塘村村民委员会和黄乙购买所得，据此不可能是无权处分。其次，土地性质为行政划拨在上诉人杨甲购买时就涉及，政府审批的体现就是补交出让金，出让金是可以补交的，如不能补交就涉及无权处分，反之就不属无权处分。二、退一万步说，就算房地产转让合同无效，那么房屋溢价损失和装潢损失也不可能这么高。1、关于房屋溢价损失。一审判决认定的房屋溢价损失是建立在义乌市明瑞资产评估有限公司的资产评估报告基础上，这份报告中评估的房屋每平方米价格明显不合理，有待于重新进行评估。2、关于装潢损失。一审判决认定的装潢损失是建立在被上诉人提供的证据基础上，这一点完全有失公正，就连被上诉人在一审时都对此提出要求鉴定。而且，装潢时投入金额和目前价值肯定不一样，一审判决没有剔除被上诉人已使用的时间。三、要上诉人杨乙承担全部责任肯定不正确。上诉人杨甲2009年上半年的补签是上诉人杨乙的披露行为，否则，《合同法》第403条第二款所规定的披露就失去了制定的意义，使当事人无法操作。综上，请求二审依法撤销原判并予以改判。针对杨甲、杨乙的上诉，黄甲答辩称，一、本案的买卖协议上诉人是欺诈，因为合同约定的土地使用权是出让，实际上是国有划拨土地，欺骗了黄甲对房屋的正确理解。二、依据物权法第8条、合同法第51条，房地产管理法第38条的规定都说明杨某某无权处分本案讼争房屋，因此，本案的房地产买卖合同属于无效合同。第二，关于房屋溢价损失，实际上义乌市场同一地段的其他房屋的房价是13000元／平方米，当时的评估价是9000余元，因此房屋地价是过低的。第三，对于装潢，作为房屋的买受人在取得了杨甲的房屋后理所当然要进行装修，投入了大量的人力、物力，这有装潢的预算单、价格单和价格凭证，损失是客观存在的。装潢损失理应由杨甲、杨乙承担。第三，杨甲、杨乙当时作为共同的房屋出卖人理应承担共同赔偿的责任，至于说杨甲和杨乙之间的内部约定，与黄甲无关。综上，请求支持黄甲的上诉请求，驳回杨甲的上诉请求。经审理查明，原审认定的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，杨甲、杨乙在出卖涉讼房屋时并没有取得相应的物权，且至今也未取得相关权属证书，故原审认定杨甲、杨乙无权处分，确认杨甲、杨乙与黄甲于2007年3月12日签订的《房地产转让合同》无效，并无不当。杨甲、杨乙是导致合同无效的主要过错方，应某某担主要的赔偿责任，黄甲作为购买方，本身未尽审查义务也存在一定过错，故原审根据双方的过错所确认的赔偿比例符合本案实际情况。综上，上诉人黄甲、杨甲、杨乙的上诉理由均不能成立，本院不予支持，根据《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37948元，由黄甲负担18974元，由杨甲、杨乙负担18974元。本判决为终审判决。审判长　骆定进审判员　陶仙琴审判员　陈旻尔二〇一〇年十月十一日代书记员　朱丽敏更多数据：搜索“”来源：