（2010）绍民初字第1429号
裁判日期: 2010-10-11
公开日期: 2014-06-20
案件名称
杜爱珍与张志均房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杜爱珍,张志均
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款，第八十八条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条
全文
浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2010）绍民初字第1429号原告：杜爱珍。委托代理人：何百坤。被告：张志均。委托代理人：楼东平、腾永林。原告杜爱珍与被告张志均房屋租赁合同纠纷一案，于2010年5月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员桑伟强独任审判，后因案件复杂，依法转为普通程序，组成由审判员叶新祥担任审判长、审判员桑伟强、人民陪审员马学凯参加评议。公开开庭进行了审理。原告杜爱珍及其委托代理人何百坤，被告张志均的委托代理人腾永林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜爱珍起诉称：2006年7、8月份时，原、被告签订一份《合同转让协议书》，约定，被告将其承租的东升路芙蓉大厦交易区二楼3号一间营业房转让给原告承租，转让价格为60，000元，协议签署后，原告即将转让款60，000元付给被告，可被告迟迟未将营业房交付给原告，后原告得知，转让房屋并非营业房，而是库房。这显然使原告的合同目的不能实现，也损害了原告的合法权益。原告与被告交涉未果，故提起诉讼。要求法院判令依法解除原、被告之间落款时间为2005年1月25日签订的《合同转让协议书》；判令被告立即归还营业房转让款60，000元；并赔偿原告营业房转让款60，000元自2006年9月1日起本判决生效履行日止的银行同期贷款利息；本案诉讼费由被告承担。原告为证明自已的主张，向法庭提交了《转让协议书》一份，合同中落款时间为2005年1月25日，实际签订日期应为2006年7、8月份，证明被告将东升路芙蓉大厦交易区二楼3号一间营业房转让给原告，转让价格为60，000元并一次性付清的事实；被告张志均答辩称：对原告诉状中诉称的双方于2005年1月25日签订合同无异议，合同签订时双方对转让价格没有约定的，签订合同后，实际没有履行，原告也没有支付过转让款60，000元。合同中并没有约定转让的房屋是营业房还是库房。故请求驳回原告的诉讼请求。为证明自已的辩称，被告在庭审中向本庭提交了《转让协议书》一份，证明双方签订的协议没有约定转让价格的事实。本院依据原告的申请，准许证人傅某出庭作证，其当庭证述原、被告双方在2006年7、8月份时，在柯桥的港越路中国银行内签订协议，协议是被告拿来的，原告将6万元钱交给被告后，双方在合同上签字的。证人马某当庭证述，原、被告双方之间为买卖芙蓉大厦营业房，在2006年夏天在柯桥港越路的中国银行内交钱的，当时其是跟他们去的，看见原告将从该银行取出的6万元交付给被告的。被告对原告提交的证据质证认为：对其真实性没有异议，但对转让款60，000元（含大写陆万元）这部分有异议，当时转让时没有约定转让款，这部分内容是原告事后添加的；对证人傅某的证言，原告质证无异议，被告质证有异议，认为证人与原告系朋友，有利害关系，且当时是在银行内交易，应该有监控录像，原告应当继续举证；对证人马某的证言，原告质证无异议，被告质证认为该证人与原告关系亲密，其证言的可信度不高。原告对被告提交的证据质证认为，对其提交的转让协议书的真实性没有异议，该合同与原告提交的合同系同一份协议，只是原告提交的协议书中的转让价格60，000元的内容系交款后书写的。上述协议均系被告事先填写好的，落款日期也是按被告意思填写的，实际交易时间应为2006年7、8月间。原告付款后，被告将原合同交给原告。本院认证认为：原、被告双方签订的转让协议书，除转让价款外，其余实质内容一致，且上述二份协议书实系同一份协议，内容、字迹、大小均相同。与原告陈述其提交的协议书上的转让价款内容系其支付款项后添注，并不矛盾。对于付款情况，被告陈述双方既没有在合同上约定转让数额，又没有口头约定具体的数额，但合同明确约定款项一次性交付，且将合同原件交付原告一份，现被告陈述原告没有支付过转让款，不符合实际交易习惯，结合二证人对付款地点、数额等的肯定性表述及协议书中明确约定需一次性付清转让费。可以确认签订协议当时原告支付给被告转让款60，000元的事实。根据上述证据分析及原、被告的当庭陈述，本院确认以下事实：2006年7、8月间，原、被告签订芙蓉大厦二楼3号房屋一间转让协议书一份，协议落款时间为2005年1月25日，约定被告自愿将东升路芙蓉大厦二楼3号房一间转让给原告承租，口头约定转让价60，000元，并约定被告将该房的取得的权利、义务一并转让给原告，双方还需向产权单位办理过户手续。当即原告将上述转让款60，000元交付被告。被告至今未将上述房屋交付原告。另查明，芙蓉大厦已被政府拆迁，拆迁调查工作于2006年7月1日开始，2006年10月10日拆迁完毕，原、被告不属安置对象。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。本案争议的焦点：1、原、被告签订的转让协议的性质是转租合同还是租赁权转让合同。关于转租，我国合同法第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的。承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”所谓的租赁权转让是指承租人将租赁物转让给第三人，承租人退出承租关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。我国合同法对租赁权转让未作明确规定，但依其概念，可确定租赁权转让并非单纯的权利让与，而是包括义务在内的一种法律地位的转让。结合本案事实，被告将其向他人租赁的诉争房屋转让给原告，若该讼争房屋存在续租权，则应由原告享有。故原、被告间的转让协议的性质应为租赁权的转让合同。2、原、被告之间的转让协议是否有效。从法律规定及本案事实分析，原、被告间的转让协议应属有效合同。我国合同法未规定租赁权的转让。租赁权为一种债权，所以租赁权的转让属于债权的转让范畴。租赁权的转让实际上是合同债权债务的一并转让。根据我国合同法第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自已在合同中的权利义务一并转让给第三人”。依此，经合同一方即出租人的同意的租赁权的转让为合同转让，未经出租人的同意的租赁权的转让为非法转让，转让行为对出租人不发生法律效力。但对承租人和受让第三人言，转让合同第双方真实意思表示，并未违反法律、法规的禁止性规定，应属有效。故本案原、被告之间签订的转让协议应属有效。3、原告请求的返还转让款、赔偿利息损失是否符合法律规定。原告是否已履行转让协议约定的义务。协议签订后原告已一次性交付被告60，000元，被告辩称未收到，其未提交相反证据推翻二证人的证明。就证据的证明力，本院已在证据分析部分作了认定，不再累述。被告是否履行了转让协议约定的义务，原、被告协议转让的房屋已被拆迁，合同标的物实际已不存在，被告客观上不能交付，故被告并没有将租赁权转移给原告，系履行不能。4、诉讼时效的问题，对于被告提出的原告诉讼已过法定的诉讼时效问题，根据本院（2008）绍民一初字第969号民事判决书，可以确认本案原告在取得诉争房屋的租赁权后又将该租赁标的物转让给杨德华，且杨德华已于2008年2月1日向本院起诉本案原告，本院于2008年8月27日作出判决，原告为此于2010年5月13日来院起诉本案被告。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年。第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。故原告的诉讼时效应从本院（2008）绍民一初字第969号民事判决书生效时开始计算，显然，原告的起诉并没有超过法定的诉讼时效。综上，现原告要求解除转让协议，符合法律规定，本院应予以支持。解除合同的法律后果：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。因被告不能将租赁权转移给原告，原告可主张返还已交付的转让款，并请求损害赔偿，对于原告主张的赔偿损失，应从其主张权利之日起开始计算，按银行同期贷款利率计算。现原告要求返还转让款60，000元并赔偿自2010年5月13日起的按同期银行贷款利率计算的计息损失，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告杜爱珍与被告张志均签订的落款时间为2005年1月25日的东升路芙蓉大厦房屋转让协议书；二、被告张志均应于本判决生效后十日内返还原告杜爱珍转让款60，000元，并应支付自2010年5月13日起至本判决确定还款之日止的60，000元的同期银行贷款利息。案件受理费1，300元，由被告张志均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 叶新祥审 判 员 桑伟强人民陪审员 马学凯二〇一〇年十月十一日书 记 员 茹亮良 更多数据：