（2010）深宝法民三初字第1050号
裁判日期: 2010-10-11
公开日期: 2014-12-02
案件名称
郑某斌与王某华、深圳市家Ｘ顺房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑某斌,王某华,深圳市家Ｘ顺房产交易有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2010）深宝法民三初字第1050号原告：郑某斌。委托代理人：胡某民，广东深X成律师事务所律师。被告：王某华。委托代理人：张某东，公民代理。被告：深圳市家X顺房产交易有限公司。法定代表人：陈某，总经理。委托代理人：蓝某，广东世X华人律师事务所律师。原告郑某斌诉被告王某华（以下简称被告一）、深圳市家X顺房产交易有限公司（以下简称被告二）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘光耀独任审理，于2010年8月30日、2010年9月21日两次公开开庭进行了审理。原告郑某斌及其委托代理人胡某民，被告一委托代理人张某东，被告二委托代理人蓝某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2010年3月26日，原告与被告一在被告二处签订一份《二手房买卖合同》。其中约定：被告一自愿将位于深圳市宝安区西乡街道广深公路西侧兴达华府X栋X房产（建筑面积为61.68平方米）转让给原告，转让价为人民币520000元。另外合同对定金、付款方式、双方的权利义务以及违约责任等进行了约定。合同签订生效的当日，原告向被告一支付了购房定金人民币叁万元。按合同约定，被告一将该定金付至被告二账户。合同成立后且被告一的房产证于2010年6月15日左右也办理出来，原告遂联系被告一办理房产公证及委托赎楼事宜，但被告一直回避原告并拒绝出具公证委托书给第三方进行赎楼。此后原告及被告二分别向被告一发出《催告函》，要求被告一履行合同约定的义务，但被告一置之不理。综上，原告认为被告一置合同约定于不顾，采取回避、不理睬的方式拒绝履行合同，证明其以行为表示不再履行合同，被告一的行为已经构成严重违约，为维护原告合法之权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告一于2010年3月26日签订的《二手房买卖合同》；2、被告一向原告返还购房定金人民币30000元，被告二负连带责任；3、被告一承担违约责任，向原告支付违约金人民币52000元；4、由被告一承担原告因购买涉诉房产而支付的佣金人民币1000元；5、由被告一承担本案全部诉讼费。被告一答辩称，被告一同意解除合同，返还定金以及支付佣金。原告要求的违约赔偿过高，不予认可。被告二答辩称，1、被告二不是本案适格的被告主体。涉案《二手房买卖合同》是原告与被告一签订的，是原告与被告一之间发生房产买卖的关系，与被告二无关。被告二在此房产买卖交易中提供中介服务，没有与原告直接发生房产买卖的关系。因此原告以房产买卖的事由将被告二列为本案被告，主体不适格。2、原告的第二项诉讼请求要求被告连带承担返还定金3万元的责任，理由不成立。根据《二手房买卖合同》的约定，原告将涉案交易房产的定金经被告一同意托管至被告二处，被告二只是对其所交付的定金承担托管义务，如果原告与被告一解除《二手房买卖合同》并经法院作出判决，或原、被告之间达成了协议被告二会依照定金托管的相关规定将定金退还给原告或支付给被告一。因此原告请求被告二承担退还定金的连带责任，理由不成立。3、本案事实如原告于起诉状中所称，本案原告与被告一发生纠纷是因为《二手房买卖合同》签订后，被告一没有履行办理委托公证的赎楼手续。为此被告二的业务员也曾经联系过原告，并向被告一发出履行合同催告函，但是在这之前被告一的手机一直处于关机状态无法联系上，后来联系上被告一后其明确表示房屋不卖了，导致发生本案的纠纷，因此原告起诉至法院以维护其权益。综上所述，本案争议的事实以及诉讼请求与被告二没有直接的利害关系，请求法院驳回原告对被告二的诉讼请求。庭审中，被告二补充答辩称原告是直接向被告一支付定金，由被告一向原告出具收款收据，并没有托管在被告二处，原告请求被告二承担连带责任支付定金人民币30000元没有事实依据。经审理查明，2010年3月26日，原告（买方）与被告一（卖方）签订一份《二手房买卖合同》，约定被告一将其所有的位于深圳市宝安区广深公路西侧兴达华府X栋X房产转让给原告，转让成交价人民币520000元，原告在合同生效当日向被告一支付定金人民币30000元，定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所监管的协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件指定的监管帐号中以后，视为卖方本人已收到定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效；原告须于2010年6月30日前支付首期款（包括购房定金）人民币110000元并向银行提交按揭贷款申请的相关资料；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按万分之二十支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过七日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按万分之二十支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；原告、被告一在合同备注条款中约定：在房屋交易过程中若买方违约，定金由卖方没收，若卖方违约，则双倍赔偿买方；买方做按揭时间以卖方房产证出来为准；卖方在房产证出来后45个工作日内收到全部楼款。合同签订当日，原告支付了定金人民币30000元，被告一出具了收到定金30000元的《收据》并将该定金托管于被告二处。同日，原告向被告二支付了购房佣金人民币1000元。2010年7月1日，原告通过邮寄的方式向被告一发出《催告函》，称被告一的房产证已于2010年6月20日左右办理出来，但被告一并未依合同约定及时办理公证及房产过户相关事宜，并要求被告一在收到此函三日内与原告联系，否则将保留以法律的形式追究被告一违约的权利。该邮件已于2010年7月5日由丁某代收。2010年7月1日，被告二向被告一发出《催告函》，称根据合同约定被告一应于2010年6月30日之前办理兴达华府X栋X房产公证及委托赎楼一事，现合同约定的该义务履行期限已届满，被告一应在本函签发之日起三个工作日内（即2010年7月6日之前）履行该义务，已确保交易最终完成。原告在该催告函上签字确认。庭审中，被告一称涉案房屋在2010年6月底房产证办出后抵债给了案外人并办理了过户手续。另查明，至2010年8月3日，涉案房产的登记权利人为被告一，房产证号为50××XX，该房处于抵押状态。上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的《二手房买卖合同》、收据、中国银行存根、收款收据、《催告函》（2份）、特快专递邮政详情单、邮件跟踪查询等在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告一签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应全面履行合同约定的义务。合同签订后，原告按照合同约定向被告一支付了定金人民币30000元，但被告一未按合同约定在房产证办理出来后通知原告及被告二，亦未出具公证委托书办理赎楼手续并称已将涉案房屋过户给案外人，被告一的行为已构成违约，根据合同约定原告有权解除合同并要求被告一承担违约责任。故对原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。对于违约责任，合同第十一条约定：如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按万分之二十支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；而合同备注条款约定：在房屋交易过程中若买方违约，定金由卖方没收，若卖方违约，则双倍赔偿买方。合同中上述条款对于违约责任的约定不同。对此本院认为，双方签订的合同是居间方提供的格式合同，其中的第十一条是印刷体，应认定为格式条款。而合同备注条款是手写体，应认定为非格式条款。根据合同法的相关规定，格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。故在被告一违约的情况下，原告仅能要求被告一承担双倍返还定金的违约责任，而不能要求被告一支付10%的违约金，故对原告要求被告一支付52000元违约金的诉讼请求本院不予支持，但被告一的行为已构成违约，应双倍返还定金人民币60000元给原告。在房产交易过程中，原告向被告二支付了佣金人民币1000元，由于被告一的违约行为导致合同解除，该费用作为原告的损失被告一应赔偿给原告。故对原告要求被告一承担佣金人民币1000元的诉讼请求本院予以支持。原告与被告一之间为房屋买卖关系，而原告与被告二之间为居间合同关系，原告要求被告二对被告一返还定金30000元的义务承担连带责任没有法律依据本院不予支持。至于被告一托管在被告二处的30000元定金，被告一可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告郑某斌与被告王某华于2010年3月26日签订的《二手房买卖合同》；二、被告王某华于本判决生效之日起三日内向原告郑某斌双倍返还定金共计人民币60000元；三、被告王某华于本判决生效之日起三日内赔偿原告郑某斌佣金损失人民币1000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币938元，由被告一负担。受理费原告已预交，被告在偿还上述款项时迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。代理审判员 刘光耀二〇一〇年十月十一日书 记 员 吴跃娇书 记 员 莫莹莹声明：本网站公布的裁判文书仅供阅读参考，正式文本以生效裁判文书正本为准，其他网站不得转载！ 微信公众号“”